İfraz ve Tevhit hangi durumlarda yapılır veya yapılamaz?

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'nde yapılan yeni düzenlemeler, ifraz ve tevhit işlemlerine önemli sınırlamalar getiriyor. Kamu alanları korunarak, binaların estetik ve yapılaşma kurallarına uygunluğu sağlanacak. Ayrıca, afet bölgelerindeki tehlikeli alanlarda yapılaşma yasakları da ifrazı engelliyor. Kademe hattı belirlenen yerlerdeki ifraz talepleri ise kademe kurallarına göre yapılacak.

Planlı alanlar imar yönetmeliği ifraz ve tevhit ; MADDE 7- (1) Parselasyon planı bulunan yerlerde, daha sonra plan değişikliği veya revizyonu yapılması halinde bu planlar ile belirlenen; umumi hizmet alanına isabet eden taşınmazlar ile imar istikameti önünde kalan donatı alanları, kamu eline geçmeden tevhit ve ifraz yapılamaz.

(2) Bir imar adasında, mevzuatına uygun binalar dikkate alınarak ve yeni inşa edilecek binaların şematik konumu çizilerek ada bazında etüt yapılıp, ada içindeki parsel dağılımının yapıların estetiği ve sokak siluetini bozmayacak şekilde olduğu ortaya konulmadan, ifraz ve tevhit işlemi yapılamaz. (3) Mevcut haliyle yapılaşmaya elverişli olmayan parsellere ilişkin olarak, ilgili idarenin tebliğ tarihinden itibaren 3 ay içerisinde parsellerin maliklerinin kendi aralarında anlaşamadığı takdirde resen tevhit ve ifraz yoluyla işlem yapmaya ilgili idare yetkilidir.
(4) İmar planı ile mahreç aldığı yolu kapanan ve imar adası ortasında kalan, yola cephesi bulunmayan parseller ifraz edilemez. (5) İmar planı ile kapanan yollarda kalan, yola cephesi olmayan parsellere imar yoluna cephe sağlayacak şekilde arazi düzenlemesi yapılmadan kapanan yollar, ifraz ve tevhide konu edilemez veya ayrı bir parsel olarak değerlendirilemez.
(6) Taşkın, heyelan ve kaya düşmesi gibi afet alanlarında bulunan sıhhi ve jeolojik mahzurları olan veya bunlar gibi tehlikeli durumlar arz etmesi yüzünden imar planlarına veya ilgili idarelerce hazırlanmış veya onaylanmış raporlara göre yapı yapılması yasaklanan alanlar ifraz edilemez, bu gibi yerlerde arazi takviyesine matuf tesisler harici yapı yapılamaz. Ancak, a) Sadece bir kısmı yapılaşmaya yasaklanan alanda kalan parsellerin yapılaşmaya uygun kısımları, b) Bu fıkradaki nedenlerle ağaçlandırılacak alan olarak gösterilen alanlarda kalan parsellerin yasaklamaya tabi olmayan kısımları, c) İmar planlarında özel mülkiyet içinde kalıp tarım yapılacak alanların yasaklamaya tabi olmayan kısımları Gıda, Tarım ve Hayvancılık il müdürlüğünün görüşü alınarak, ifraz edilebilir.
(7) Kademe hattı belirlenen yerlerde imar planında aksine bir hüküm yoksa ifraz ve tevhit zorunlu değildir. Ancak kademe hattı belirlenen imar parsellerindeki ifraz ve tevhit talepleri kademe hattı dikkate alınarak gerçekleştirilir.
(8) Çeşitli kamu ve hizmet tesislerinin yapılması için gereken kamulaştırmalar yüzünden bu hizmet ve tesisler için lüzumlu parçalara ayrılmasını sağlamak üzere yapılacak ifrazlar bu Yönetmelikteki ifraz şartlarına tabi değildir.
(9) Aynı yapı nizamı ve kullanım kararına sahip parsellerin tevhit edilmeleri halinde uygulama imar planında; tevhit sonrası elde edilen parselin taban alanı ve katlar alanı, tevhit öncesi parsellerin ayrı ayrı hesaplanan taban alanları ve katlar alanları toplamını geçemez. Plan üzerinde ölçüsü belirlenmiş blok nizamında olan parsellerin tevhidi halinde, tevhit öncesi parsellerin blok ölçüsü ile belirlenmiş inşaat alanı hakları toplamı aşılamaz.
(10) Yapı nizamı veya kullanım kararı birbirinden farklı parseller ve farklı yollardan cephe alan ara parseller ile imar planında ifraz hattıyla birbirinden ayrılan parseller tevhit edilemez.
(11) İmar adasındaki aynı veya farklı yapı nizamı bulunan parsellerin bahçelerinin daha etkin kullanabilmesi amacıyla; ilgili parsel maliklerinin muvafakati alınmak, her bir parsel sınırı korunmak ve bu sınırlara göre planda verilen yapılaşma koşulları ayrı ayrı uygulanmak kaydıyla, tevhit koşulu olan kot ve cephe sınırlamalarına bakılmaksızın ve parseller tevhit edilmeksizin vaziyet planı idarece 
onaylanarak ve tapuda beyanlar hanesine şerh düşülerek açık veya tamamen gömülü olmak ve
dilatasyonla ayrılmak kaydıyla kapalı, ortak otopark uygulaması yapılabilir.
(12) Aynı yoldan cephe alan ve aralarında (Değişik ibare:RG-01/3/2019-30701) 3.50 metre ve
daha fazla kot farkı bulunan imar parsellerinin tevhidi halinde parsellerin bitiştiği sınırda bu
Yönetmeliğe göre kademe yapılması ve kat adedinin ve bina yüksekliğinin, her kademenin kendi
içinde değerlendirilmesi zorunludur.
(13) Maliklerinin talebi üzerine mevcut bitişik parsellerde, uygulamayı kolaylaştırmak ve
birbirleri ile olan sınırlarının düzeltilmesine yönelik ifraz ve tevhit işlemlerinde, parsel sayısı
değiştirilmemek kaydıyla, bu Yönetmelikte bahsedilen asgari ifraz şartları aranmaz.
(14) Uygulama imar planı ile farklı kat adedi veya yükseklik getirilmiş imar parselleri tevhit
edildiği takdirde tevhit edilen parsellere verilen yükseklik değerleri aşılamaz, tevhit edilen parsellerin
kesiştiği sınırda plan kararına uygun kademe yapılır.
Parsele ilişkin hükümler
MADDE 8- (1) Parselasyon planına göre müstakil yapı yapılmasına müsait tapuya tescilli imar
parseli oluşması ve mülkiyet değişikliği olmaması halinde; yapılaşma için, parselasyon planının
tamamının tapuya tescil şartı beklenmez.
(2) Parsel büyüklükleri hakkındaki hükümlere uymayan arsalar mevzuat hükümlerine göre yapı
yapılmasına müsait hale getirilinceye kadar veya bu mümkün olmadığı takdirde kamulaştırılıncaya
kadar, bu parsellerdeki mevzuatına uygun yapılmış mevcut yapıların olduğu gibi kullanılmasına,
tadilatına veya imar planına aykırı olmamak kaydıyla işlev değişikliğine izin verilir.
(3) Tamamı umumi hizmetlere ayrılan yerlere rastlayan veya kalan parçası plan ve bu
Yönetmelik hükümlerine göre yapı yapılmasına müsait olmayan arsalar, kamulaştırılıncaya kadar
sahipleri tarafından olduğu gibi kullanılmaya devam olunur.
(4) Komşu parsellerin mevzuatına uygun olarak yapılaşmış olması nedeni ile müstakil kalan ve
asgari parsel büyüklüklerine uymayan parsellere; fen, sanat ve sağlık kuralları ile bu Yönetmeliğin
diğer hükümlerine uygun yapı yapılmasına izin verilir.
(5) İmar planında yapı nizamı belirlenmeyen hallerde ayrık nizam uygulanır.
(6) (Mülga:RG-25/7/2019-30842)

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'nde yapılan yeni düzenlemeler, özellikle imar planı ve parselasyon planı bulunan bölgelerde ifraz ve tevhit işlemleri konusunda önemli değişiklikler getirdi. Yeni düzenlemeler, hem kamusal alanların korunmasını sağlamak hem de estetik ve yapısal bütünlüğü gözetmek amacıyla ifraz ve tevhit işlemlerine belirli kısıtlamalar getiriyor.

Kamu Alanları ve İmar İstikameti Önünde İfraz ve Tevhit Yapılamaz

Yeni düzenlemelere göre, parselleme planı bulunan alanlarda, plan değişikliği veya revizyonu yapılması durumunda, özellikle umumi hizmet alanlarına denk gelen taşınmazlarla, imar istikameti önünde kalan donatı alanlarına sahip parseller, kamu eline geçmeden tevhit ve ifraz yapılamayacak. Bu durum, kamu hizmet alanlarının korunmasını ve halkın kullanımına uygun kalmasını amaçlıyor.

Binaların Şematik Konumu Önemli

Bir imar adasında yapılacak olan ifraz ve tevhit işlemlerinin, ada içindeki parsel dağılımının, yapıların estetiğini ve sokak siluetini bozmaması gerektiği vurgulandı. Buna göre, yeni binaların şematik konumları çizilmeden, her parselin yapılaşma şartları göz önünde bulundurularak, estetik ve çevresel bütünlük korunarak ifraz ve tevhit işlemleri yapılabilecek.

Afet Alanlarında Yapılaşma Yasağına Uygun İfraz ve Tevhit

Afet bölgelerinde, özellikle taşkın, heyelan ve kaya düşmesi gibi risk taşıyan alanlarda yapılaşmanın yasak olduğu bölgelerde ifraz yapılması da yasaklanmış. Ancak, belirli koşullarda, yalnızca yapılaşma yasaklanmamış alanlarda ve özel mülkiyet içinde kalan tarım alanlarında, Gıda, Tarım ve Hayvancılık İl Müdürlüğü'nün görüşü alınarak ifraz işlemleri yapılabilecek.

Kademe Hattı ve İmar Planı Kuralları

Kademe hattı belirlenmiş alanlarda, imar planı aksine bir hüküm getirmediği sürece ifraz ve tevhit işlemleri zorunlu değil. Ancak, bu tür parsellerin tevhit talepleri kademe hattına uygun şekilde yapılacak. Ayrıca, parsellerin yüksekliği ve kat sayısı da bu kademelere göre belirlenmeye devam edecek.

Parsel Boyutları ve Kamulaştırma Durumları

Bazı parsellerin, belirlenen asgari parsel büyüklüklerine uymadığı durumlarda ise kamulaştırma ve arazi düzenlemeleri ile bu alanların yapılaşmaya uygun hale getirilmesi sağlanacak. Ayrıca, çeşitli kamu ve hizmet tesisleri için yapılacak ifraz işlemleri, bu yönetmelikteki şartlardan muaf tutulacak.

Parsel Sınırları Korunarak Otopark Uygulaması

Yeni düzenlemeler, aynı yapı nizamına sahip parsellerin birleşmesi durumunda, yapılaşma koşullarına ve kot-cephe sınırlamalarına dikkat edilerek, ortak otopark uygulamaları yapılabileceğini belirtiyor. Bu uygulamalar, tapuda gerekli beyanlar yapılarak gerçekleştirilecek.

Farklı Yapı Nizamı ve Kullanım Kararına Sahip Parsellerde İfraz ve Tevhit Yapılamaz

Farklı yapı nizamı ve kullanım kararına sahip parsellerin tevhit edilmesi ise mümkün olmayacak. Bu durum, imar planında belirlenmiş olan ifraz hatları ile ayrılan parsellerin birleştirilmesini engelleyen önemli bir düzenleme olarak dikkat çekiyor.

Sonuç Olarak...

Yeni düzenlemeler, şehirleşme sürecinde hem estetik hem de fonksiyonel açıdan daha sürdürülebilir bir yaklaşım getirmeyi hedefliyor. Bu düzenlemelerin, kamu alanlarının korunması, afet risklerinin önlenmesi ve imar planı doğrultusunda daha sağlıklı ve uyumlu bir şehir yapısının oluşmasına katkı sağlaması bekleniyor.

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'ndeki ifraz ve tevhit ile ilgili düzenlemeleri 40 maddede özetledim:

1. Parselasyon planı bulunan alanlarda, plan değişikliği veya revizyonu yapılması durumunda ifraz ve tevhit işlemleri sınırlıdır.
2. Umumi hizmet alanına isabet eden taşınmazlar, kamuya geçmeden tevhit ve ifraz edilemez.
3. İmar istikameti önünde kalan donatı alanları, kamuya devredilmeden tevhit ve ifraz edilemez.
4. İmar adasında, binaların şematik konumları çizilmeden ifraz ve tevhit işlemi yapılamaz.
5. Yeni inşa edilecek binaların yerleşim planı ve estetiği dikkate alınarak ifraz ve tevhit işlemi yapılmalıdır.
6. Mevcut haliyle yapılaşmaya elverişsiz parsellere ilişkin olarak 3 ay içinde anlaşmazlık durumunda idare resen işlem yapabilir.
7. İmar planı ile mahreç aldığı yolu kapanan ve yola cephesi bulunmayan parseller ifraz edilemez.
8. Yola cephesi olmayan ve kapanan yollarla ilgili parseller, imar yoluna cephe sağlayacak şekilde düzenlenmeden ifraz ve tevhit edilemez.
9. Taşkın, heyelan ve kaya düşmesi gibi afet alanlarındaki tehlikeli durumlar nedeniyle yapılaşmaya yasaklanan alanlar ifraz edilemez.
10. Sadece yapılaşma yasaklı alanların uygun kısımları ve özel mülkiyet alanlarında ifraz yapılabilir.
11. İmar planlarında ağaçlandırılacak alanlar için yasaklamaya tabi olmayan kısımlar ifraz edilebilir.
12. Kademe hattı belirlenen yerlerde ifraz ve tevhit zorunlu değildir; ancak talepler kademe hattına göre yapılmalıdır.
13. Kademe hattı belirlenen imar parsellerindeki ifraz ve tevhit talepleri, kademe hattı dikkate alınarak yapılır.
14. Kamu ve hizmet tesislerinin kamulaştırılması için yapılacak ifraz işlemleri, Yönetmelikteki şartlardan muaf tutulur.
15. Aynı yapı nizamına sahip ve benzer kullanım kararlarına sahip parsellerin tevhit edilmesi halinde, toplam alan sınırlamaları geçilemez.
16. Parsel blok nizamında tevhit edilecek parsellerin inşaat hakları, önceki parsellerin toplamına ulaşamaz.
17. Yapı nizamı veya kullanım kararı farklı olan parseller ve farklı yollardan cephe alan parseller tevhit edilemez.
18. İmar adasında aynı veya farklı yapı nizamı bulunan parsellerde bahçe kullanımı amacıyla muvafakat alınarak ortak otopark yapılabilir.
19. Bu tür otopark uygulamaları, parsel sınırlarına zarar vermeden ve yapılaşma koşullarına uyularak yapılmalıdır.
20. Otopark uygulamaları tapuda beyanlar hanesine şerh edilerek gerçekleştirilecektir.
21. Aynı yoldan cephe alan ve 3.50 metre ve daha fazla kot farkı bulunan parsellerin tevhidi, belirli şartlarla yapılmalıdır.
22. Bitişik parsellerde sınırların düzeltilmesi amacıyla yapılacak ifraz ve tevhit işlemlerinde, parsel sayısı değiştirilemez.
23. İmar planında farklı yükseklik veya kat adedi belirlenen parseller tevhit edilemez.
24. Tevhit edilen parsellerin yükseklik sınırları, önceki parsellerin yükseklik sınırlarını aşamaz.
25. Parsel büyüklüğü belirli asgari büyüklüğün altına düşen arsalar, kamulaştırılana kadar mevcut durumda kullanılabilir.
26. Parsel büyüklüğüne uymayan arsalar, imar planına uygun hale getirilene kadar kullanılabilir.
27. Umumi hizmetlere ayrılan alanlara rastlayan parseller, kamulaştırılana kadar mevcut durumda kullanılmaya devam edilir.
28. Komşu parsellerin yapıları mevcutsa, müstakil kalan ve asgari parsel büyüklüğüne uymayan parsellere, imar planına uygun şekilde yapı yapılmasına izin verilir.
29. İmar planında yapı nizamı belirlenmeyen hallerde ayrık nizam uygulanır.
30. İmar planındaki özel durumlara göre, parsellerin farklı şartlara uyması sağlanır.
31. İmar planlarında belirli yol cepheleri ve kotlar ile ilgili kısıtlamalar getirilmişse, bu kurallara uyulacaktır.
32. Yolda kapanma durumunda kalan parsellerin ifrazı yapılmaz.
33. Yapılaşmaya elverişli olmayan parsellere, ilgili idarenin kararıyla arazi düzenlemesi yapılabilir.
34. İmar adasında parsel sayısındaki değişiklikler, planlı şekilde yapılmalıdır.
35. İfraz işlemleri yalnızca kamu hizmet alanlarında ve özel mülkiyet alanlarında belirli şartlarla yapılabilir.
36. Kamusal alanların korunması amacıyla, ifraz ve tevhit işlemleri titizlikle denetlenir.
37. Arazi düzenlemesi, imar planına uygun şekilde ve idarenin denetiminde yapılmalıdır.
38. Belediye ve ilgili idareler, imar planı gereksinimlerini yerine getirmek için ifraz ve tevhit işlemleri gerçekleştirebilir.
39. Parselasyon planlarına uygun olmayan arsalar, ilgili düzenlemelerle yapılaşmaya uygun hale getirilir.
40. Yönetmelikteki değişiklikler, daha sürdürülebilir şehirleşme hedefiyle hayata geçirilmiştir.