Değer Artış Payı ile İmar Planlarında Yeni Dönem

Kamu alanlarının kullanımı için çevre yapılaşma uyumlu fonksiyon değişikliği yapılabilecek; konut fonksiyonlarına izin verilmeyecek.
Değer tespiti, lisanslı gayrimenkul değerleme kuruluşları ve kıymet takdir komisyonları tarafından gerçekleştirilecek.
Anahtar Sözcükler

Köy Kanunu ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Teklif TBMM Komisyonu’nda Kabul Edildi: Yeni Düzenlemeler Değer Artış Payı ve İmar Planlarını Yeniden Şekillendiriyor

AK Parti milletvekillerinin imzasını taşıyan ve kırsal ile kentsel bölgelerde önemli değişiklikler öngören "Köy Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun Teklifi," Türkiye Büyük Millet Meclisi (TBMM) Bayındırlık, İmar, Ulaştırma ve Turizm Komisyonu'nda kabul edildi. Kanun teklifi, imar planlarında değer artış payının uygulanması, taşınmaz değerlemesinde yeni yöntemlerin benimsenmesi ve kamuya ayrılan alanların düzenlenmesi gibi birçok kritik başlığı içeriyor.

Değer Artış Payı Düzenlemesi
Teklifin en dikkat çekici unsurlarından biri, değer artış payı uygulaması oldu. Buna göre, bir taşınmazın imar planı değişikliği sonucunda değerinin artması durumunda, artışın %90’ı değer artış payı olarak alınacak. Bu pay, özellikle parsel veya ada bazında yapılan fonksiyon değişiklikleri ile mahkemelerce iptal edilen imar planlarının ardından ortaya çıkan değer farklarından elde edilecek.

Değer artış payının tespiti için Sermaye Piyasası Kanunu'na göre yetkilendirilmiş en az iki gayrimenkul değerleme kuruluşunun raporları esas alınacak. Taşınmazın değişiklik öncesindeki ve sonrasındaki değer farkı, idarece oluşturulan kıymet takdir komisyonunca belirlenecek.

Ödeme Seçenekleri ve İndirimler:
Değer artış payının ödenmesinde esneklik sağlayan düzenleme, peşin ödeme veya taksit seçeneklerini sunuyor. Peşin ödemelerde %10 oranında indirim uygulanacak ve bu ödemelerin en geç tahakkuk tarihinden itibaren bir ay içinde tamamlanması gerekecek.

Taksitli ödemelerde ise ilk ödeme faizsiz olarak tahakkuk tarihinden sonraki birinci ayda yapılacak. Kalan borç, TÜİK tarafından açıklanan Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) oranlarına göre güncellenecek ve altı aylık aralıklarla toplamda dört taksitte ödenecek. Taksitlerin erken kapatılması halinde de aynı şekilde TÜFE oranları dikkate alınacak.

Değer artış payının tamamı ödenmeden tapuda satış, bağış, devir işlemleri gerçekleştirilemeyecek ve yapı ruhsatı düzenlenemeyecek.

Kamuya Ayrılan Alanlarda Değişiklikler
Kanun teklifinde, kamuya ayrılan alanlarla ilgili de önemli düzenlemeler yer aldı. Buna göre, imar planlarında umumi hizmet alanına ayrılan, ancak kamuya devri sağlanamayan taşınmazlarla ilgili yeni bir yöntem belirlendi. İlgili idarenin bu alanda kamu hizmetine ihtiyacı olmadığına dair görüşü alınarak, eşdeğer alan ayrılmaksızın çevre yapılaşma koşulları ile uyumlu bir şekilde konut kullanımı hariç farklı bir fonksiyon verilmesi mümkün olacak.

Bu düzenleme, hem kamu hizmeti gereksinimlerini karşılamayı hem de kullanılmayan kamu alanlarının daha etkin bir şekilde değerlendirilmesini amaçlıyor.

Değerleme Süreçlerinde Yeni Standartlar
Taşınmaz değerlemesinde, Kamulaştırma Kanunu’nun ilgili maddelerinde belirtilen esaslar dikkate alınacak. Bu kapsamda, lisanslı gayrimenkul değerleme kuruluşlarının hazırlayacağı raporlar, adil bir değer artış payı tespitinde kritik rol oynayacak.

Plan değişikliği ile oluşan değer artışı, mevcut plan koşulları ve yeni planın getirdiği avantajlar dikkate alınarak hesaplanacak. Bu hesaplama süreci, taşınmaz sahipleri ve kamu kurumları arasında doğabilecek olası uyuşmazlıkların önüne geçmeyi hedefliyor.

Yeni Düzenlemenin Etkileri
Değer artış payı uygulaması, yerel yönetimlerin gelirlerini artırırken aynı zamanda taşınmaz sahipleri için daha şeffaf bir süreç sunuyor. Özellikle büyükşehirlerde yoğun olarak karşılaşılan imar planı değişikliklerinin ardından oluşan yüksek değer artışlarının kamuya yansıması sağlanacak.

Bunun yanı sıra, kullanılmayan kamu alanlarının yeniden değerlendirilmesine imkan tanıyan düzenleme, hem çevresel hem de ekonomik faydalar sunmayı amaçlıyor. Kamu hizmetine ihtiyaç duyulmayan alanlarda yapılacak plan değişiklikleri, çevre ile uyumlu bir şekilde değerlendirilecek. Ancak konut fonksiyonunun hariç tutulması, bu alanların spekülatif amaçlarla kullanılmasını engellemeyi hedefliyor.

Yerel Yönetimler ve Vatandaşlar İçin Yeni Yükümlülükler
Kanun teklifi, yerel yönetimler ve vatandaşlar için yeni yükümlülükler de getiriyor. Değer artış payının zamanında ve eksiksiz ödenmesi, tapu ve yapı ruhsatı işlemlerinin gerçekleştirilmesi için zorunlu hale geliyor. Bu durum, yerel yönetimlerin mali yapılarını güçlendirebilirken vatandaşlar için ek maliyetler oluşturabilir.

Sonuç
TBMM Bayındırlık, İmar, Ulaştırma ve Turizm Komisyonu'nda kabul edilen bu kanun teklifi, köylerden şehirlere kadar geniş bir yelpazede taşınmaz ve imar planı süreçlerini yeniden düzenliyor. Hem kamu yararını hem de taşınmaz sahiplerinin haklarını gözetmeyi amaçlayan düzenleme, imar planı değişikliklerinden kaynaklanan değer artışlarının daha adil bir şekilde paylaşılmasını sağlayacak.

Yasa teklifinin önümüzdeki günlerde TBMM Genel Kurulu’nda görüşülerek yasalaşması bekleniyor. Uygulamanın detayları ve yerel yönetimlere yansımaları ise yakından takip edilecek.

Köy Kanunu ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Teklif: 40 Maddelik Özet
Kanun Teklifi Kabul Edildi: AK Parti milletvekillerinin sunduğu teklif, TBMM Bayındırlık, İmar, Ulaştırma ve Turizm Komisyonu’nda kabul edildi.
Değer Artış Payı Getirildi: Taşınmazlarda imar planı değişikliği ile oluşan değer artışının %90’ı kamuya aktarılacak.
Plan Değişikliği Kapsamı: Parsel bazında fonksiyon değişikliği ve ada bazında yapılan plan değişiklikleri düzenleme kapsamına alındı.
Mahkeme Kararları: Mahkemelerce iptal edilen imar planlarının ardından oluşan değer farkları da değerlendirilecek.
Değer Tespiti: Kamulaştırma Kanunu'na göre belirlenen esaslar gözetilerek tespit yapılacak.
Değerleme Raporları: Lisanslı gayrimenkul değerleme kuruluşları, değer tespiti için yetkilendirilecek.
Kıymet Takdir Komisyonu: Nihai değer tespiti, idarece oluşturulan kıymet takdir komisyonu tarafından belirlenecek.
Peşin Ödeme İndirimi: Değer artış payını peşin ödeyenler %10 indirimden faydalanabilecek.
Peşin Ödeme Süresi: Peşin ödeme, tahakkuk tarihinden itibaren bir ay içinde yapılmalı.
Taksit Seçeneği: Değer artış payı dört taksitte ödenebilecek.
Taksit İlk Ödemesi: İlk taksit faizsiz olarak tahakkuk tarihinden sonraki birinci ayda ödenecek.
Sonraki Taksitler: Ödemeler altı aylık periyotlarla 18 ayda tamamlanacak.
TÜFE Endeksli Artış: Kalan borca TÜİK’in belirlediği TÜFE oranları uygulanacak.
Erken Taksit Kapatma: Taksitlerin erken ödenmesi durumunda kalan borca güncel TÜFE oranı uygulanacak.
Tapu İşlemleri Şartı: Değer artış payı ödenmeden tapuda satış, bağış veya devir yapılamayacak.
Yapı Ruhsatı Şartı: Değer artış payı tamamlanmadan yapı ruhsatı düzenlenemeyecek.
Kamu Alanlarına Fonksiyon Değişikliği: Kamuya ayrılmış ancak kullanılmayan alanlarda plan değişikliği yapılabilecek.
Kamu Görüşü Zorunluluğu: Kamu alanı değişikliklerinde ilgili idarenin görüşü alınacak.
Eşdeğer Alan Zorunluluğu Kaldırıldı: Kamuya ayrılan alanlar için eşdeğer alan gösterme şartı aranmayacak.
Konut Kullanımı Hariç: Kamu alanları için konut fonksiyonu verilmeyecek.
Çevreyle Uyum Şartı: Kamu alanlarının yeni kullanım alanı çevre yapılaşma koşullarına uygun olmalı.
Şeffaflık Sağlanacak: Yeni düzenleme ile imar planı değişiklik süreçlerinde şeffaflık artırılacak.
Adil Değerleme: Gayrimenkul değerleme kuruluşlarının raporları, adil değerleme için temel alınacak.
Yerel Yönetimlere Gelir: Değer artış payı, yerel yönetimlerin mali kaynaklarını güçlendirecek.
Kamu Alanlarının Değerlendirilmesi: Kullanılmayan kamu alanları yeniden ekonomiye kazandırılacak.
Spekülasyonun Önlenmesi: Kamu alanlarının konut fonksiyonu dışında tutulması, spekülatif kullanımı engelleyecek.
Planlama Süreçleri Kolaylaşacak: Kamuya ayrılan ancak devri sağlanamayan alanlar için süreçler sadeleşecek.
Fonksiyonel Kullanım Artacak: Kamu hizmetine ihtiyaç olmayan alanlarda çevresel uyumlu kullanımlar teşvik edilecek.
Vatandaşlara Ek Maliyet: Değer artış payı ödemesi, taşınmaz sahipleri için maliyet yaratacak.
Tapu ve Ruhsat İşlemleri Durdurulabilir: Ödemeler tamamlanmadığı takdirde işlemler askıya alınacak.
Uzlaşmazlıklar Azalacak: Detaylı değerleme süreçleri, uyuşmazlıkların önüne geçmeyi hedefliyor.
Yerel Yönetimler İçin Yük: Tespit ve tahsil süreçleri, yerel yönetimlerin iş yükünü artırabilir.
Plan Notları Belirleyici Olacak: İmar planlarında yapılacak değişikliklerde plan açıklama raporları dikkate alınacak.
Mahkeme Süreçlerine Uyum: Mahkemelerin iptal ettiği plan değişikliklerinde yeni düzenleme uygulanacak.
Yatırımcılar İçin Fırsatlar: Şeffaf süreçler, yatırımcılar için güvenli bir zemin oluşturacak.
Hızlı Çözüm İmkanı: Plan değişikliği gerektiren taşınmazlar için süreç hızlanacak.
Yerel Dinamiklere Dikkat: Kamuya ayrılan alanlar için çevresel ve yerel yapılaşma dinamikleri göz önünde bulundurulacak.
Ekonomiye Katkı: Değer artış payı, kamu gelirlerini artırarak ekonomiye katkı sağlayacak.
Sosyal Adalet Hedefi: Değer artışından kamu yararına pay alınması sosyal adalet anlayışını destekliyor.
TBMM Genel Kurulu’nda Görüşülecek: Teklifin yasalaşması için TBMM Genel Kurulu’nda ele alınması bekleniyor.