Plansız Alan Ne demek?; Plansız alanlar belediye ve mücavir alanlar içinde ve dışında kalan planı bulunmayan yerler olarak tanımlanmaktadır.Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği Hangi alanlarda Uygulanır?

Madde 1 - Bu Yönetmeliğin amacı belediye ve mücavir alan sınırları içinde ve dışında kalan ve plânı bulunmayan alanlardaki yapılaşmaların fen,sağlık ve çevre şartlarına uygun teşekkülünü sağlamaktır.Kapsam Madde 2- (Değişik:RG-2/9/1999-23804) Bu Yönetmelik hükümleri;
1) Planı bulunmayan ve/veya son nüfus sayımına göre nüfusu 10 000 in altında olan belediyelerin yerleşik alan sınırları içinde,
2) Belediye ve mücavir alan sınırları içindeki köy ve mezraların yerleşik alanlarında,
3) Belediye ve mücavir alan sınırları dışında planı bulunmayan köy ve mezraların yerleşik alanları ve civarında,
4) Belediye ve mücavir alan sınırları içinde veya dışında imar planı ve yerleşik alan sınırları dışında kalan iskan dışıalanlarda, uygulanır. Çevre düzeni planı kapsamında kalan alanlar
Madde 3- (Başlığıyla birlikte değişik:RG-2/9/1999-23804) 2 nci maddede sayılan alanların onaylı bir çevre düzeni planı kapsamında kalması halinde,çevre düzeni planı kararlarına uyulur.

Yerleşik Alan nedir? :  Belediye ve mücavir alan sınırları içindeki imar plânı bulunmayan mevcut yerleşmelerin (mahalle, köy ve mezralar) müstakbel
gelişme alanlarının da içine alan ve sınırları Belediye Meclislerince karara bağlanan alanlardır.

Yerleşme Alanı Nedir? : Yerleşme alanı: İmar plânısınırı içindeki yerleşik ve gelişme alanlarının tümüdür. Diğer bir deyimle imar plânının kapsadığıalandır

İskan Dışı alan Nedir? : Her ölçekteki imar planı sınırı, yerleşik alan sınırı, belediye ve mücavir alan sınırları dışında kalan köy ve mezraların yerleşik alanı ve civarlarının dışında kalan alanlardır.

Köy yerleşik alanı nedir? : Belediye ve mücavir alan sınırları dışında kalan köy ve mezraların yerleşik alanı ve civarı: Köy ve mezraların cami, köy konağı gibi köy ortak yapıları ile köy nüfusuna kayıtlı ve köyde sürekli oturanlar tarafından, yapımı tarihinde yürürlükte bulunan mevzuat hükümlerine uygun olarak inşa edilmiş yapıların toplu olarak bulunduğu yerlerde mevcut binaların en dışta olanlarının dış kenarlarından geçirilen çizginin içinde kalan alan köy yerleşik (meskun) alanını; bu çizgi ile 100 m. dışından geçirilecek olan, valiliklerce tespit edilerek il idare kurulunca karara bağlanan sınırın içinde kalan alan köy yerleşik alanıcivarını tanımlar. Daha önce Valiliklerince tesbit edilmiş ve İl İdare Kurullarınca karara bağlanmış olan köy ve mezraların yerleşik alan sınırları geçerlidir

Resmi Bina Nedir? :Genel, katma ve özel bütçeli idarelerle il Özel İdaresi ve Belediyeye veya bu kurumlarca sermayesinin yarısından fazlası karşılanan kurumlara kanunla veya kanunun verdiği yetki ile kurulmuş kamu tüzel kişilerine ait bina ve tesislerdir

Umumi Bina nedir?: Köy konağı, köy kahvesi ve lokantası gibi köy ortak yapıları hariç imar planı kararı ile
yapılabilecek kamu hizmeti için kullanılan resmi binalarla, ibadet yerleri, özel eğitim, özel sağlık tesisleri, sinema, tiyatro, opera, müze, kütüphane, konferans salonu gibi kültürel binalar ile gazino, düğün salonu gibi eğlence yapıları, otel, özel yurt, işhanı, büro, pasaj, çarşı gibi ticari yapılar, spor tesisleri, genel otopark ve buna benzer umuma ait binalardır.

Bina Cephesi Nedir? : Parsel nizamında: Binanın toprak üstündeki ilk katının parselin yo tarafındaki duvarının dış yüzüdür. b - Köşe başı parsellerde: Binanın kot aldığı yol tarafındaki toprak üstündeki ilk kat duvarının dış yüzüdür.
Bina derinliği Nedir ?: Binanın ön cephe hattı ile arka cephe hattının en uzak noktasıarasındaki dik hattın uzaklığıdır.
Parsel cephesi Nedir ?: Parselin üzerinde bulunduğu yoldaki cephesidir. Köşe başına rastlayan parsellerde geniş yol üzerindeki kenar parsel cephesidir. İki yolun genişliklerinin eşit olması halinde dar kenar, parselcephesidir.
Parsel derinliği Nedir ?: Parsel ön cephe hattı ile arka cephe hattıarasındaki ortalama uzaklığıdır. Ayrık bina kavramı Ne demektir ?: İki yanı komşu parsellerdeki binalara bitişik olmayan binalardır.
Bitişik bina ne demektir?: İki yanı komşu parsellerdeki binalara kısmen veya tamamen bitişik olan binalardır.
Blok başı bina Nedir?: İkiden fazla binadan oluşmuş blokta yalnız bir yanı komşu parseldeki binaya kısmen veya tamamen bitişik olan binalardır.
İkili blok (ikiz bina) Nedir?: İki binadan oluşmuş bir blokta bir yanı komşu parseldeki binaya kısmen veya tamamen bitişik olan binalardır.
Bodrum kat Nedir?: Zemin kat altındaki kat veya katlardır.
Zemin kat Nedir?: Taban döşemesi binaya kot verilen nokta seviyesinde veya bu seviyenin üzerinde olan ilk kattır.
Asma kat Nedir?: Binaların, iç yüksekliğien az 5.50 m. olan, zemin katında düzenlenen ve ait olduğu bağımsız bölümü tamamlayan ve bu bölümden
bağlantı sağlayan kattır. Asma katlar iç yüksekliği 2.40 m. den az olmamak, yola bakan cephe veya cephelere 3.00 m. den fazla yaklaşmamak üzere
yapılabilirler.
Normal kat Nedir?: Zemin ve bodrum katların dışında kalan kat veya katlardır.  
İmar mevzuatına aykırı yapı Nedir? : Muhtarlıktan izin alınmadan yapılan yapılar, ruhsatsız, ruhsat ve eklerine, fen ve sağlık kurallarına aykırı olan, kat nizamı, taban alanı, komşu mesafeleri, ön cephe hattı, bina derinliği ve benzeri konulardaki mevzuat hükümlerine
uygun olmayan yapılar ile komşu parsele, yola, kamu hizmet ve tesisleri için ayrılmış alanlara tecavüz eden veya inşaat yasağı olan yerlere inşa edilen
yapılardır.

Yapı inşaat alanı (brüt inşaat alanı) Ne demektir? : Bodrum kat, asma kat ve çatı arasındaki piyesler dahil, yapının inşa edilen tüm katlarının toplam alanıdır. Işıklıklar, hava bacaları, saçaklar, bina dışında tertiplenen yangın merdivenleri hariç, ortak alanlar bu alana dahildir.
İnşaat alanı kat sayısı (kat alanı kat sayısı-KAKS,emsal) Ne demektir? : Yapı inşaat alanının imar parselialanına oranıdır. Arka bahçe mesafesi Nedir?: Bina arka cephesinin parselarka cephesine en yakın uzaklığıdır.
Konut dışı kentsel çalışma alanları Ne Demektir: İçerisinde motel ve lokanta da bulunabilen akaryakıt satış ve bakım istasyonları, resmi ve sosyal tesisler, dumansız, kokusuz atık ve artık bırakmayan ve çevre sağlığı yönünden tehlike arzetmeyen imalathaneler ile patlayıcı, parlayıcı ve yanıcı maddeler içermeyen depoların yapılabileceğialanlardır.
Saçak seviyesi Nedir?: Binaların son kat tavan döşemesi üst kotudur.
Bina yüksekliği Nedir?: Binanın kot aldığı noktadan saçak seviyesine kadar olan yüksekliktir. % 33 meyilliçatı gabarisi içinde kalan çatılar yüksekliği (1.00) m.yi geçmeyen korkuluklar, bacalar, merdiven gereçleri,asansör kuleleri, lüzumlu su depoları v.b. elemanlar bina yüksekliğine dahil değildir.
Taban (bina) alanı Nedir?:Yapının parsele oturacak bölümün yatay izdüşümünde kaplayacağıazamialandır. Bahçede yapılan eklentiler (müştemilat)
taban alanı içinde sayılır.
 Taban alanı kat sayısı (TAKS) Ne demektir?: Taban alanının parselalanına oranıdır.
Mevcut teşekkül Nedir?: Bir yapıadasında inşa, edildiği tarihte yürürlükte olan hükümlere uygun olarak yapılmış olup da halen o yerde uygulanması
gereken plân ve mevzuat hükümlerine göre aynen veya ek veya değişiklik yapılmak suretiyle korunmasımümkün olan yapılardır.
Muhtarlık izni Nedir?: Köy ve mezraların yerleşik alanı ve civarında, köy nüfusuna kayıtlı ve köyde sürekli
oturanlarca, konut, hayvancılık veya tarımsalamaçlı yapı yapılabilmesi için ilgili köy ihtiyar heyetince verilen yazılı izindir.
Azami bina alanı Nedir?: Parsel içerisinde bina yapılmasımümkün olan alandır.
Ortak alanlar Ne Demektir?: Binaların giriş holleri, ışıklıklar, hava bacaları, saçaklar, tesisat galerileri, açık ve kapalı merdivenler, yangın merdivenleri,asansörler, kalorifer dairesi, kapıcı dairesi, kömürlük, sığınak ve otopark gibi ortak kullanıma açık alanlardır.
Tarımsal ve hayvancılık amaçlı yapı nedir?: Kümes, ahır, ağıl, arıhane, kömürlük, odunluk, samanlık, ticari amaçlı olmayan kiler ve yem deposudur."

40 madde halinde özeti:

1. Plansız Alan: Plansız alanlar, belediye ve mücavir alanlar içinde ve dışında kalan planı olmayan yerlerdir.

2. Yönetmeliğin Amacı: Plansız alanlarda yapılaşmaların fen, sağlık ve çevre şartlarına uygun olarak gerçekleşmesini sağlamak.

3. Uygulama Alanları: Yönetmelik, belirli alanlarda uygulanır; bunlar:

   • Nüfusu 10,000'in altında olan belediyelerin yerleşik alanları.
   • Belediye ve mücavir alan içindeki köy ve mezralar.
   • Belediye ve mücavir alan dışındaki köy ve mezralar.
   • İmar planı dışında kalan alanlar.

4. Çevre Düzeni Planı: Onaylı bir çevre düzeni planı varsa, bu planın kararlarına uyulur.

5. Yerleşik Alan: İmar planı bulunmayan mevcut yerleşmelerin ve müstakbel gelişme alanlarının toplamıdır.

6. Yerleşme Alanı: İmar planı sınırı içindeki yerleşik ve gelişme alanlarının tümüdür.

7. İskan Dışı Alan: İmar planı ve yerleşik alan sınırları dışında kalan alanlardır.

8. Köy Yerleşik Alanı: Köy ve mezralardaki ortak yapılar ile sürekli oturanların yapılarını içeren alanlardır.

9. Resmi Bina: Kamu kurumlarına ait binalar ve tesislerdir.

10. Umumi Bina: Kamu hizmetine yönelik binalar ve kültürel yapıları kapsar.

11. Bina Cephesi: Binanın dış yüzeyinin, parselin yol tarafındaki duvarı.

12. Bina Derinliği: Ön cephe hattı ile arka cephe hattı arasındaki mesafe.

13. Parsel Cephesi: Parselin bulunduğu yoldaki cephesi.

14. Parsel Derinliği: Ön cephe hattı ile arka cephe hattı arasındaki ortalama mesafe.

15. Ayrık Bina: İki yanı komşu parsellerdeki binalara bitişik olmayan yapılar.

16. Bitişik Bina: İki yanı komşu parsellerdeki binalara bitişik olan yapılar.

17. Blok Başı Bina: İkiden fazla binadan oluşan blokta yalnızca bir yanı komşu parseldeki bina ile bitişik olan yapılar.

18. İkili Blok (İkiz Bina): İki binadan oluşan blokta bir yanı komşu parseldeki bina ile bitişik olan yapılar.

19. Bodrum Kat: Zemin kat altındaki katlar.

20. Zemin Kat: Kot verilen noktadan itibaren ilk kat.

21. Asma Kat: Zemin katında bulunan, bağımsız bölümü tamamlayan kat.

22. Normal Kat: Zemin ve bodrum katlar dışında kalan katlar.

23. İmar Mevzuatına Aykırı Yapı: Ruhsatsız ya da mevzuata uygun olmayan yapılar.

24. Yapı İnşaat Alanı: Bodrum, asma kat ve çatı arasındaki toplam alan.

25. İnşaat Alanı Kat Sayısı (KAKS): Yapı inşaat alanının imar parsel alanına oranı.

26. Arka Bahçe Mesafesi: Bina arka cephesinin parsel arka cephesine en yakın uzaklığı.

27. Konut Dışı Kentsel Çalışma Alanları: Çeşitli ticari ve sosyal tesislerin yer alabileceği alanlar.

28. Saçak Seviyesi: Binaların son kat tavan döşemesi üst kotu.

29. Bina Yüksekliği: Kot aldığı noktadan saçak seviyesine kadar olan yükseklik.

30. Taban Alanı: Yapının parsel üzerindeki yatay izdüşüm alanı.

31. Taban Alanı Kat Sayısı (TAKS): Taban alanının parsel alanına oranı.

32. Mevcut Teşekkül: Yürürlükteki hükümlere uygun inşa edilmiş ve korunması mümkün olan yapılar.

33. Muhtarlık İzni: Köyde yapı inşa etmek için köy ihtiyar heyetince verilen izin.

34. Azami Bina Alanı: Parsel içerisinde bina yapılabilecek alan.

35. Ortak Alanlar: Binaların ortak kullanımına açık alanlar.

36. Tarımsal ve Hayvancılık Amaçlı Yapı: Tarım ve hayvancılıkla ilgili yapılar.

37. Çevresel Uygunluk: Yapıların çevresel koşullara uygun şekilde inşa edilmesi.

38. Yapılaşma Yönetmeliği: Yapılaşma sürecini düzenleyen mevzuat.

39. Yerleşim Alanı Tanımları: Yerleşim alanı ile ilgili tanımların netleştirilmesi.

40. İmar Süreçlerinin Önemi: Planlama ve yapılaşmanın düzenlenmesindeki rolü.

Plansız Alanlar ve İmar Yönetmeliği

Belediye ve mücavir alan sınırları içinde ve dışında bulunan plansız alanlar, yerleşim yerlerinin düzenlenmesi ve yapılaşmanın denetlenmesi açısından kritik öneme sahiptir. Plansız alanların yönetimi, hem çevresel sürdürülebilirlik hem de halk sağlığı için hayati bir konu haline gelmiştir. Bu makalede, plansız alanların tanımı, imar yönetmeliğinin kapsamı ve çeşitli kavramlar üzerinde durulacaktır.

Plansız Alanların Tanımı

Plansız alanlar, imar planı bulunmayan yerlerdir. Bu alanlar, belediye ve mücavir alanlar içinde ve dışında yer alabilir. Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği, bu alanlardaki yapılaşmanın fen, sağlık ve çevre şartlarına uygun bir şekilde gerçekleştirilmesini sağlamayı amaçlamaktadır.

İmar Yönetmeliğinin Kapsamı

Yönetmelik, aşağıdaki alanlarda uygulanmaktadır:

1. Nüfusu 10,000’in altında olan belediyelerin yerleşik alan sınırları içinde,
2. Belediye ve mücavir alan sınırları içindeki köy ve mezraların yerleşik alanlarında,
3. Belediye ve mücavir alan sınırları dışında planı bulunmayan köy ve mezraların yerleşik alanları ve civarında,
4. İmar planı ve yerleşik alan sınırları dışında kalan iskan dışı alanlarda.

Bu alanlar, çevre düzeni planı kapsamında kalıyorsa, ilgili çevre düzeni planı kararlarına uyulması gerekmektedir.

Yerleşik Alan ve Yerleşme Alanı

Yerleşik alan, imar planı bulunmayan mevcut yerleşmelerin (mahalle, köy, mezra) müstakbel gelişme alanlarını kapsayan ve belediye meclislerince karara bağlanan alanlardır. Yerleşme alanı ise imar planı sınırı içindeki yerleşik ve gelişme alanlarının tümünü ifade eder.

İskan Dışı Alanlar

İskan dışı alanlar, her ölçekteki imar planı sınırları, yerleşik alan sınırları, belediye ve mücavir alan sınırları dışında kalan köy ve mezraların yerleşik alanı ve civarlarının dışındaki alanlardır.

Köy Yerleşik Alanı ve Resmi Binalar

Köy yerleşik alanı, köy ve mezraların ortak yapılarıyla birlikte köy nüfusuna kayıtlı ve sürekli oturanlar tarafından inşa edilmiş yapılarının toplu olarak bulunduğu yerleri kapsar. Resmi binalar, kamu tüzel kişilerine ait olan, genel, katma ve özel bütçeli idarelerce kurulmuş olan yapılardır.

Umumi Binalar ve Bina Cephesi

Umumi binalar, köy ortak yapıları hariç, imar planı kararı ile yapılabilecek kamu hizmetleri için kullanılan binalardır. Bina cephesi, binanın toprak üstündeki ilk katının parselin yol tarafındaki duvarının dış yüzüdür.

İmar Mevzuatına Aykırı Yapılar

Muhtarlıktan izin alınmadan yapılan yapılar, ruhsatsız veya mevzuata aykırı olan yapılar imar mevzuatına aykırıdır. Bu tür yapılar, komşu parsel, yol veya kamu hizmeti alanlarına tecavüz eden inşaatlardır.

RAPORUN TAMAMINI İNDİRMEK İÇİN GOOGLE DRİVE LİNK1

Daha Ayrıntılı Bilgi için; Beytullah Yılmaz 0 544 608 84 80

Türkiye İmar Mevzuatında Plansız Alanlar Yapılaşma Rejimi: Hukuki Hiyerarşi, Teknik Parametreler ve Yaptırım Mekanizmaları

Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği, Türkiye’de onaylı bir uygulama imar planı bulunmayan taşınmazlar üzerindeki yapılaşma faaliyetlerini fen, sağlık, güvenlik ve çevre standartlarına bağlayan temel düzenleyici çerçeveyi oluşturmaktadır. İmar planı olan alanlarda imar adaları ve parsellerinin kullanım kararları detaylıca belirlenmişken, plansız alanlardaki yapılaşma rejimi belirli istisnai kurallara, mülkiyet sınırlandırmalarına ve özel kanunların getirdiği kısıtlamalara tabidir. Yönetmeliğin temel amacı, plansız alanlarda oluşabilecek düzensiz kentleşmeyi ve çevre kirliliğini önlemek, can ve mal güvenliğini teminat altına alan teknik altyapıyı tesis etmektir.

Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği’nin Hukuki Çerçevesi ve Normlar Hiyerarşisindeki Konumu

İmar hukukunda yürürlükte olan normlar hiyerarşisi uyarınca, alt ölçekli düzenlemeler ve idari işlemler üst ölçekli plan kararlarına aykırı olamaz. Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 3. maddesi, söz konusu alanların onaylı bir Üst Ölçekli Çevre Düzeni Planı kapsamında kalması halinde, öncelikli olarak Çevre Düzeni Planı kararlarının ve plan notlarının bağlayıcı olduğunu açıkça hükme bağlamaktadır. Çevre Düzeni Planı’nda yer alan arazi kullanım kararları, koruma alanları ve yapılaşma sınırlamaları, yönetmelikteki genel hükümlerin önünde yer almaktadır.

Yönetmeliğin 2. maddesinde tanımlanan yürütme sahaları, imar planı bulunmayan mekânsal kategorileri kapsamaktadır:

• Son nüfus sayımına göre nüfusu 10.000’in altında kalan belediyelerin yerleşik alan sınırları,

• Belediye ve mücavir alan sınırları içindeki köy ve mezraların yerleşik alanları,

• Belediye ve mücavir alan sınırları dışındaki plansız köy ve mezra yerleşik alanları ile civarı,

• İmar planı ve yerleşik alan sınırları dışında kalan iskan dışı (kırsal ve tarımsal) alanlar.

Bu mekânsal ayrım, uygulanacak teknik katsayıların, müsaade edilen yapı tiplerinin ve ruhsatlandırma veya izin merciinin belirlenmesinde temel kıstas işlevi görmektedir.

Mekânsal Tipolojiler ve Temel İmar Kavramları

Plansız alanlar mevzuatı bünyesinde yapılaşma şartlarını doğru çözümlemek için alan tipolojilerinin ve mevzuattaki hukuki tanımların net bir şekilde ortaya konulması gerekmektedir.

Yerleşik alan; imar planı bulunmayan mevcut mahalle veya köy yerleşimlerinin fiilen teşekkül etmiş kurulu dokusunu ve yetkili belediye meclisleri veya il genel meclislerince onaylanan müstakbel gelişme sınırlarını kapsayan sahadır. Yerleşme alanı ise imar planı sınırları içindeki yerleşik ve gelişme alanlarının tamamını ifade eden daha geniş bir kavramsal çerçevedir.

Köy yerleşik alanı ve civarı; köyün cami, okul, köy konağı gibi ortak donatı alanları ile köyde sürekli ikamet edenlerin konutlarının toplu olarak bulunduğu sınırın 100 metre dışından geçirilen çizgiyle belirlenen alandır. Bu sınır, Valilik (İl İdare Kurulu) veya İl Genel Meclisi onayı ile kesinleşmektedir. Köy yerleşik alanı sınırları içerisinde yürütülecek yapılaşma faaliyetleri, özel mevzuat hükümleri saklı kalmak kaydıyla, 5403 sayılı Kanun’un getirdiği katı sınırlamalardan muaf tutularak doğrudan imar rejimine tabi kılınmaktadır.

İskân dışı alanlar; imar planı sınırları, belediye yerleşik alanları ile köy ve mezra yerleşik alan ve civar sınırları dışında kalan, doğal veya tarımsal niteliği korunan, yapılaşmanın son derece kısıtlandığı arazilerdir. Bu alanlarda arazi parçalanmasını önlemek ve tarımsal üretimi korumak amacıyla yüksek parsel büyüklüğü koşulları ve düşük inşaat katsayıları uygulanmaktadır.

Mevcut teşekkül; yürürlükteki mevzuat hükümlerine uygun olarak inşa edilmiş, korunması mümkün olan ve sokak boyunca yapılaşma karakterini belirleyen mevcut yapı stokudur. Çekme mesafelerinin ve bina yüksekliklerinin tayininde mevcut teşekkül belirleyici bir unsur olarak takdir hakkının sınırlarını çizmektedir.

İmar Haklarını Belirleyen Teknik Katsayılar ve Geometrik Yapılaşma Standartları

Plansız alanlarda parsel üzerinde tesis edilecek yapının hacmini, yerleşimini ve geometrisini belirleyen sınır parametreleri bulunmaktadır. Taban Alanı Kat Sayısı (TAKS), yapının zemin oturumunun (taban izdüşümünün) parselin toplam yüzölçümüne oranıdır. Açık veya kapalı tüm müştemilatlar taban alanına dahil edilir. Köy ve mezraların yerleşik alanlarında TAKS, müştemilat dahil %40 ila %50 arasında değişen sınırlar içerisinde değerlendirilmektedir. İskân dışı (tarımsal) alanlarda ise yapılaşma oranı parsel alanının %5’ini geçememektedir. Kat Alanı Kat Sayısı (KAKS / Emsal), bodrum kat, asma kat ve çatı arası dahil olmak üzere binada yapılabilecek toplam brüt inşaat alanının parsel büyüklüğüne oranıdır. Kamuya ayrılan alanların bedelsiz terk edilmediği durumlarda brüt alan üzerinden emsal hesabı yapılarak ruhsat düzenlenemez.

Yerleşik alanlarda yapılacak binalara yanındaki mevcut en yüksek bina yüksekliği esas alınarak kot verilir. Ancak verilecek azami bina yüksekliği 3 katı ve 9.50 metreyi geçemez. İki yanındaki mevcut binaların yüksekliği daha az ise verilecek azami yükseklik 2 kat ve 6.50 metredir. Köy ve mezra yerleşik alanlarında inşa edilecek konutlarda bina yüksekliği en fazla 2 kat ve 6.50 metre ile sınırlandırılmıştır. Meyilden (arazi eğiminden) dolayı birden fazla iskân katı kazanılamaz. Çatı aralarında bağımsız bölüm yapılamaz; bu alanlarda ancak son kattaki bağımsız bölümlerle irtibatlı piyesler tesis edilebilir. Zemin kat döşeme üst seviyesi binanın kot aldığı nokta seviyesinden aşağı düşürülemez ve +1.00 metreden daha yüksekte yapılamaz. Tabii zemine 0.50 metreden fazla gömülü olan hacimler iskân edilemez. Asma kat düzenlenmesi durumunda, iç yüksekliğin en az 5.50 metre olması, zemin katla bağlantılı tasarlanması ve yola bakan cephelere 3.00 metreden fazla yaklaşmaması gerekmektedir.

Ön ve yol kenarına rastlayan yan bahçe mesafeleri minimum 5.00 metredir. Mevcut teşekkülde bu mesafe 5.00 metreden fazla ise teşekküle uyulur. Bitişik olmayan yan bahçelerde mesafe; çelik, kâgir ve benzeri yapılarda minimum 3.00 metre, diğer yapılarda ise minimum 5.00 metredir. Arka bahçe mesafesi, bina yüksekliğinden az olamaz. Blok uygulamalarında blok uzunluğu her halükarda 40.00 metreyi aşamaz.

Plansız alanlarda gerçekleştirilecek ifraz (parsel bölme) işlemlerinde yeni elde edilecek parsellerin tapu kadastro veya tapulama haritasında bulunan kamu eline geçmiş bir yola cephesinin bulunması şarttır. Parselden terk suretiyle yol oluşturulamaz ve çıkmaz sokaklarda cephesi olan parseller ifraz edilemez. İfraz suretiyle elde edilecek parsellerin genişlikleri minimum 20.00 metre, parsel derinlikleri ise minimum 30.00 metre olmak zorundadır. Bina cephesi konut ve işyerlerinde minimum 6.00 metredir. İskân dışı alanlarda yapılacak ifrazlarda elde edilecek her bir parselin büyüklüğü 5.000 metrekareden küçük olamaz.

Binalarda azami bina alanı dışında kapalı veya açık çıkma yapılabilir. Açık çıkmalar binanın her cephesinde yapılabilirken, kapalı çıkmalar yalnızca ön ve arka cephelerde uygulanabilir. Çıkmalar parsel sınırını taşamaz ve arka/yan komşu mesafesi içinde kapalı çıkma yapılamaz. Ön bahçelerde yapılacak çıkmalar yol sınırına 3.50 metreden fazla yaklaşamaz. Kapalı çıkma genişliği ön ve arka cephelerde maksimum 1.50 metre, yan komşu mesafelerindeki açık çıkma genişliği ise maksimum 1.00 metre olabilir. Çıkmanın en alt noktasının zemine olan yüksekliği en az 2.40 metre olmalıdır. Saçaklar ise 1.20 metreyi aşmayacak şekilde tasarlanabilir. İç mekân ölçülerinde; bina giriş kapıları ve yangın merdiveni kapılarının net genişliği minimum 1.50 metre, daire giriş kapıları minimum 1.00 metre, oda kapıları ise minimum 0.90 metre genişliğinde ve 2.10 metre yüksekliğinde olmalıdır. Merdiven basamak yüksekliği asansörsüz binalarda maksimum 0.16 metre, asansörlü binalarda maksimum 0.18 metre; basamak genişliği ise minimum 0.28 metre olmalıdır. Basamak boyutları aşağıdaki kurala göre hesaplanır:

2 x Basamak Yüksekliği + Basamak Genişliği = 60 ila 64 cm

(Bu hesaplamada basamak yüksekliği iki ile çarpılarak basamak genişliği ile toplanmaktadır).

Mekânsal Sınıflandırma / Parametre	Minimum Parsel Alanı / Genişliği	Azami Yapı Yüksekliği (H) / Kat Adedi	Azami Yapılaşma Katsayısı (TAKS / Emsal)	Minimum Çekme Mesafeleri (Ön / Yan / Arka)
Köy Yerleşik Alanı ve Civarı	Mevcut parsel dokusu (İfrazda: Min 20.00 m genişlik / 30.00 m derinlik)	6.50 m / 2 Kat	TAKS: %40 - %50 (Müştemilat Dahil)	Ön: 5.00 m / Yan: 3.00 m (Kâgir) - 5.00 m / Arka: H
Belediye Yerleşik Alanı (<10.000 Nüfus)	Min 20.00 m genişlik / 30.00 m derinlik	9.50 m / 3 Kat (Teşekküle göre min 6.50 m / 2 kat)	Plan yoksa TAKS max %40; Emsal mevcut teşekküle göre	Ön: 5.00 m / Yan: 3.00 m - 5.00 m / Arka: H
İskân Dışı Tarım Alanı (Madde 62/63)	İfraz sonrası Min 5.000 metrekare / Yol Cephesi Min 25.00 m	6.50 m / 2 Kat	Emsal: %5 (Maksimum 250 metrekare İnşaat Alanı)	Yoldan: 5.00 m / Parsel Sınırından: 3.00 m
İskân Dışı Bağ Evi İstisnası	Tarımsal Alan Koşulları	2 Kat	Taban Alanı Max 30 metrekare, Toplam İmalat Max 60 metrekare	Yoldan: 5.00 m / Komşudan: 3.00 m

Tarım Arazilerinde Yapılaşma Rejimi ve Özel Mevzuat Etkileşimi (5403 Sayılı Kanun ve İskân Dışı Alanlar)

Plansız alanlarda yer alan tarlalar ve kırsal mülkler üzerindeki imar hakları, sadece Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 62 ve 63. maddeleriyle değil, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu hükümleriyle birlikte değerlendirilmektedir. 5403 sayılı Kanun’un temel ilkesi, tarım arazilerinin amaç dışı kullanımının engellenmesidir. Bir tarla vasıflı taşınmaz üzerinde konut veya tarımsal tesis inşa edilebilmesi için çift yönlü bir onay mekanizması işletilir. Taşınmaz onaylı bir köy yerleşik alanı sınırı içinde kalıyorsa, 5403 sayılı Kanun'un tarım dışı kullanım izin rejimi devreden çıkar ve doğrudan imar mevzuatı hükümleri uygulanır. Ancak taşınmaz köy yerleşik alanı dışında (iskân dışı alanda) yer alıyorsa, öncelikle İl Tarım ve Orman Müdürlüğü'nden uygun görüş veya Valilikten tarım dışı kullanım izni alınması zorunludur.

İmar planı bulunmayan tarım arazilerinde (tarlada) bir konut yapılabilmesi için mevzuatın aradığı temel şartlar şunlardır:

• Taşınmazın yüzölçümü en az 5.000 metrekare (5 dönüm) olmalıdır. 5.000 metrekarenin altındaki parsellerde (köy yerleşik alanı dışında) konut yapımına izin verilmez.

• Parselin kadastral bir yola minimum 25.00 metre cephesinin bulunması zorunludur. Parselden terk suretiyle yol ihdas edilemez.

• Toplam inşaat alanı parsel yüzölçümünün %5’ini ve her halükarda 250 metrekareyi geçemez.

• Yapı, parselin yola olan sınırından en az 5.00 metre, yan ve arka komşu parsel sınırlarından ise en az 3.00 metre içeride konumlandırılmalıdır.

• Tarımsal amaca yönelik bağ evlerinde taban alanı en fazla 30 metrekare, 2 katlı projelendirilmesi halinde ise toplam inşaat alanı en fazla 60 metrekare olabilir. Bir parselde yalnızca bir adet bağ evi inşa edilmesine izin verilir.

Tarımsal amaçlı entegre nitelikte olmayan yapılar (ahır, ağıl, depo, sera vb.) için yapılan başvurularda Çiftçi Kayıt Sistemi (ÇKS) belgesi aranmakta ve süreç Tarım ve Orman Bakanlığı’nın TAD Portal altyapısı üzerinden yürütülmektedir. İnşaat alanı 1.000 metrekare ve üzerinde olan tarımsal tesisler için imar planı yapılması zorunludur.

Son dönemde kırsal alanlarda yaygınlaşan taşınabilir veya tekerlekli yapılar (Tiny House), mevzuat karşısında niteliklerine göre değerlendirilmektedir. Bir nesnenin "Karayolları Trafik Kanununa tabi çekme karavan" statüsünden çıkıp 3194 sayılı Kanun anlamında "Yapı" statüsüne geçmesi için zemine beton, kazık veya platform ile sabitlenmesi, elektrik, su, foseptik veya altyapı şebekelerine kalıcı olarak bağlanması ya da etrafına veranda, sundurma, havuz gibi sabit eklentilerin yapılması kriterleri esas alınır. Bu şartların varlığı halinde söz konusu nesne ruhsata tabi bir "yapı" olarak kabul edilir. Plansız tarım arazisinde izinsiz konulan ve yapı niteliği kazandırılan bu tür imalatlar hakkında 3194 sayılı Kanun’un 32. ve 42. maddeleri tatbik edilir. 2017 sonrasında tarım arazilerine izinsiz inşa edilen yapılar Yapı Kayıt Belgesi (İmar Barışı) kapsamı dışındadır. Yalan beyanla alınan belgeler iptal edilerek yıkım süreci başlatılmaktadır.

Ruhsatsız ve Aykırı Yapılara Yönelik İdari Yaptırımlar ve Yargısal Korunma Süreçleri

Plansız alanlarda yetkili idareden izin veya ruhsat alınmadan başlanan, ruhsata aykırı inşa edilen ya da fen ve çevre şartlarına uymayan yapılar imar mevzuatına aykırı yapı statüsündedir. İdarenin bu yapılara karşı uygulayacağı yaptırım prosedürü 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 32. ve 42. maddelerinde sıkı usul kurallarına bağlanmıştır.

Ruhsatsız veya ruhsata aykırı bir yapının tespiti halinde idare elemanlarınca derhal mahallinde "Yapı Tatil Zaptı" (YTT) düzenlenir. YTT ile inşaat o andaki durumuyla fotoğraflanarak mühürlenir ve imalat durdurulur. Tutanağın bir nüshası yapıya asılır; bu işlem yapı sahibine tebligat yerine geçer. Ayrıca bir nüsha mahalle muhtarına bırakılır. YTT, tesis edilecek para cezası ve yıkım kararlarının temel idari dayanağıdır. Usulüne aykırı düzenlenen (aykırılık metrekaresi gösterilmeyen, Pafta/Ada/Parsel bilgisi eksik olan veya mühürleme tarihi bulunmayan) bir YTT'nin idari yargıda iptal ettirilmesi, ona dayanılarak alınan para cezası ve yıkım kararlarını da hukuken geçersiz kılmaktadır. Yapı sahibine aykırılığı gidermesi, yapıyı ruhsata uygun hale getirmesi veya ruhsat alması için YTT tarihinden itibaren 30 günlük kanuni süre tanınır.

3194 sayılı Kanun’un 42. maddesi uyarınca kesilen idari para cezaları, yapının sınıfı, grubu, aykırılığa konu alanın metrekaresi ve parselin emlak vergisi değeri esas alınarak hesaplanan temel cezaya artırım katsayılarının uygulanmasııyla belirlenir. Temel ceza; yapının tamamen ruhsatsız olması halinde %180, kamuya veya başkasına ait parselde yapılması halinde %40, hisseli parselde diğer maliklerin muvafakati olmadan yapılması halinde %30, uygulama imar planı bulunan alanda yapılması halinde %20 oranlarında artırılır. Ayrıca çevre kirliliğine yol açması veya özel koruma bölgesinde kalması halinde ek artırım oranları uygulanır. İmar para cezalarında "cezaların şahsiliği" ilkesi geçerlidir. Para cezası, tapuda malik olarak görünen kişiye değil, ruhsatsız veya aykırı imalatı fiilen yapan veya yaptıran kişiye kesilmek zorundadır. Yapıyı sonradan satın alan malike eski malik döneminde yapılan aykırılık nedeniyle para cezası kesilmesi hukuka aykırıdır.

Yapı sahibi 30 günlük yasal uyum süresi içerisinde aykırılığı gidermez veya ruhsat almazsa, yıkım kararı alınması safhasına geçilir. Yıkım kararı vermeye yetkili organlar; belediye ve mücavir alan sınırları içinde Belediye Encümeni, belediye ve mücavir alan sınırları dışında ise İl İdare Kurulu (İl Encümeni)'dur. Belediye başkanları, imar müdürleri veya zabıta amirleri tarafından resen alınan yıkım kararları yetki gaspı niteliğinde olup hukuken geçersizdir. Yıkım kararı, orantılılık ilkesine uygun olmalıdır. Ruhsatlı bir binaya sonradan eklenen ruhsatsız bir balkon veya çatı katı söz konusu ise, yıkım kararı binanın tamamını değil, yalnızca aykırı eklentiyi kapsamak zorundadır.

Yapı Tatil Zaptı, idari para cezası ve yıkım kararlarına karşı işlemlerin tebliğ tarihinden itibaren 60 gün içinde yetkili İdare Mahkemesi’nde iptal davası açılabilir. İptal davası açılması yıkım işlemini kendiliğinden durdurmaz. Yıkımın uygulanmasını engellemek için dava dilekçesinde telafisi imkânsız zararların doğacağı gerekçesiyle açıkça "Yürütmenin Durdurulması" (YD) talep edilmelidir. Mahkemece YD kararı verilmesi halinde, idare dava sonuçlanana kadar yıkım tesis edemez. Haksız yıkım gerçekleştirilmesi durumunda idare aleyhine Tam Yargı Davası (Tazminat Davası) açılarak yapı bedeli ve uğranılan zararlar tazmin ettirilir. İdari yaptırımların yanı sıra, ruhsatsız veya ruhsata aykırı bina yapan veya yaptıran kişiler hakkında Türk Ceza Kanunu'nun 184. maddesi uyarınca "İmar Kirliliğine Neden Olma" suçundan 1 yıldan 5 yıla kadar hapis cezası istemiyle adli soruşturma açılmaktadır.

İdari / Adli İşlem	Dayanak Maddesi	Yetkili Karar Merci	Yasal Süre / Uyum Süresi	Hukuki Sonuçlar ve Yaptırımlar	Yargısal Koruma ve Dava Yolu
Yapı Tatil Zaptı (YTT)	3194 Sayılı Kanun m. 32	İdare Zabıtası / Teknik Elemanlar	30 Gün Uyum / Mühürleme Süresi	İnşaat durdurulur ve mühürlenir. Sonraki idari işlemlerin altyapısını oluşturur.	Tebliğden itibaren 60 gün içinde İdare Mahkemesinde İptal Davası
İmar Para Cezası	3194 Sayılı Kanun m. 42	Belediye Encümeni / İl İdare Kurulu	Tebliğden itibaren 30 Gün Ödeme (%25 Peşin İndirimi)	Yapı sınıfı ve artırım oranlarına (max +%180) göre mali yaptırım.	60 gün içinde İdare Mahkemesi (İhtirazi kayıtla ödeme yapılabilir)
Yıkım Kararı	3194 Sayılı Kanun m. 32	Belediye Encümeni / İl İdare Kurulu	30 gün sonunda aykırılık giderilmezse uygulanır	Aykırı kısmın veya yapının idarece yıkılması, masrafın %20 fazlasıyla malikten tahsili.	60 gün içinde İdare Mahkemesi (Mutlaka Yürütmeyi Durdurma - YD Talepli)
İmar Kirliliği Soruşturması	TCK m. 184	Cumhuriyet Başsavcılığı / Ağır Ceza-Asliye Ceza	Genel Adli Zamanaşımı Süreleri	1 yıldan 5 yıla kadar hapis cezası yaptırımı.	Ceza Mahkemelerinde Savunma / Yapının ruhsata uygun hale getirilmesiyle ceza düşer.

Sonuç ve İdari Risk Değerlendirmesi

Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği, imar planı bulunmayan bölgelerde idari ve teknik bir disiplin sağlayan yasal çerçevedir. Yapılaşma hakları sınırsız bir mülkiyet tasarrufu olmayıp; üst ölçekli Çevre Düzeni Planı kararlarına, parsel büyüklüğü sınırlamalarına, TAKS/Emsal katsayılarına ve çekme mesafelerine kesin olarak bağlıdır.

Özellikle tarım arazileri üzerindeki yapılaşmalarda 5403 sayılı Kanun ile kurulan izin rejimi, plansız alanlardaki kaçak ve kontrolsüz yapılaşmayı engellemek amacını taşımaktadır. İzin alınmadan ve ruhsatsız başlatılan her türlü sabit veya mobile dönüştürülmüş yapılaşma faaliyeti; 3194 sayılı Kanun’un 32. maddesi kapsamında yıkım, 42. maddesi kapsamında katlamalı para cezası ve TCK 184 kapsamında hapis cezası risklerini beraberinde getirmektedir. Gayrimenkul geliştirme, ifraz ve inşaat süreçlerinde mağduriyet yaşanmaması adına, parselin yerleşik alan içinde kalıp kalmadığının tespiti, İl Tarım ve Orman Müdürlüğü görüşlerinin alınması ve yetkili idareden ruhsat/izin belgesi temin edilmeden faaliyete geçilmemesi gerekmektedir.