Balıkesir İli, Edremit İlçesi, Zeytinli Mahallesi 1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planı Değişikliği Gerekçe Raporu Analizi
1. Giriş ve Planlama Alanının Genel Tanımı
Bu rapor, Balıkesir İli, Edremit İlçesi, Zeytinli Mahallesi sınırları içerisinde yer alan alana ilişkin 1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planı değişikliği teklifini kapsamaktadır. Raporun amacı, söz konusu planlama alanının mevcut durumunu, doğal, demografik ve sosyo-ekonomik özelliklerini, yürürlükteki plan kararlarıyla olan uyumsuzlukları ve önerilen plan değişikliklerinin gerekçelerini detaylı bir şekilde ortaya koymaktır. Bu analiz, kentsel planlama ve bölgesel kalkınma profesyonellerine yönelik kapsamlı bir değerlendirme sunmaktadır.
1.1. Plan Değişikliği Teklifinin Konusu ve Konumu
Plan değişikliği teklifine konu alan, Balıkesir İli'nin batısında, Ege Denizi kıyısında yer alan Edremit İlçesi'nin Zeytinli Mahallesi'nde bulunmaktadır. Balıkesir, batıda Çanakkale Boğazı ve Ege Denizi'ne, kuzeyde İstanbul Boğazı ve Marmara Denizi'ne kıyısı olan stratejik bir kent konumundadır. Bu coğrafi pozisyonu, kenti Türkiye'nin binlerce yıllık kültürel birikimine katkı sağlayan önemli göç ve ulaşım yollarının bir kavşağı haline getirmiştir. İlin büyük bir kısmı Güney Marmara'da yer almakla birlikte, hem Marmara hem de Ege Bölgesi'nde toprakları bulunmaktadır. Bu stratejik konum, kentin sürekli ve çeşitli kalkınma baskıları altında olduğunu göstermektedir. Balıkesir'in bölgesel ve ulusal düzeydeki bağlantı noktası işlevi, planlama kararlarının sadece yerel dinamiklerle değil, aynı zamanda daha geniş ölçekli ekonomik ve sosyal hareketlilikle de ilişkilendirilmesi gerektiğini ortaya koymaktadır.
Edremit ilçesi, Balıkesir ilinin yüzölçümü açısından 708 km² ile üçüncü en büyük ilçesidir. İlçe, batıda Ege Denizi, Ayvacık ve Ezine ilçeleri, kuzeyde Bayramiç ve Yenice ilçeleri, doğuda Havran ilçesi ve güneyde Burhaniye ilçesi ile çevrilidir. Ekonomik faaliyetler açısından zeytincilik ve turizm ön plandadır. Planlama alanı, Zeytinli Mahallesi içerisinde yer almakta olup, kuzeybatısında Akçay yerleşimi ve İzmir-Çanakkale yolu bulunmaktadır. Atatürk Caddesi, kıyı şeridine paralel olarak alanın içinden geçmekte ve Akçay merkezini E-87 İzmir-Çanakkale yoluna bağlamaktadır. Alanın güney sınırını oluşturan üç dere güzergahı da planlama alanı içerisinden geçmektedir. Mevcut arazi kullanımına bakıldığında, alanın ağırlıklı olarak konut kullanımlarına sahip olduğu, kısmen de boş alanlardan oluştuğu tespit edilmiştir. Edremit'in ekonomik kimliğinin turizm ve zeytincilik olmasına rağmen, planlama alanının ağırlıklı olarak konut niteliğinde olması, bölgesel ekonomik hedefler ile yerel arazi kullanım eğilimleri arasında bir uyumsuzluk olduğunu işaret etmektedir. Bu durum, önceki planlama kararlarının turizm altyapısını yeterince desteklemediğini veya konut talebinin turizm gelişimini geride bıraktığını düşündürmektedir.
1.2. Çevresel İlişkiler ve İdari Yapı
Balıkesir, İstanbul ve Ankara'yı İzmir'e bağlayan D200, D565, D573 ve E90 gibi önemli karayolları üzerinde bir transit merkezidir. Ayrıca, Bandırma İlçesi üzerinden feribot ve deniz otobüsü ile İstanbul'a, Ayvalık İlçesi'nden Midilli Adası'na feribotla ulaşım sağlanabilmektedir. Körfez Havaalanı ve Balıkesir Havaalanı'nın hizmete girmesiyle havayolu bağlantıları da güçlenmiştir. Edremit'e ulaşım ise İzmir-Çanakkale-İstanbul E-87 karayolu üzerinden sağlanmaktadır. Zeytinli Mahallesi'ndeki planlama alanı, Akçay merkeze yaklaşık 3 km uzaklıktadır.
Balıkesir'in idari yapısı, 2012 yılında yürürlüğe giren 6360 sayılı Kanun ile Büyükşehir Belediyesi statüsü kazanmasıyla yeniden şekillenmiştir. Bu kanunla il mülki sınırları Büyükşehir Belediyesi yetki alanı olarak belirlenmiş, köyler mahalle statüsü almış ve belde belediyeleri bağlı bulundukları ilçe belediyelerine katılmıştır. Günümüzde Balıkesir, 20 ilçeden oluşmaktadır.
2. Planlama Alanının Fiziksel ve Sosyo-Ekonomik Yapısı
2.1. Doğal Yapı Analizi
Planlama alanı ve çevresi, topografik, ekolojik ve hidrolojik özellikler açısından çeşitlilik göstermektedir. Topografik olarak, alanın kuzeybatısında yükselti 180 metreye kadar çıkarken, ilçe sınırının güneyinde deniz seviyesine (0 metre) kadar düşmektedir. Eğim analizi, planlama alanının ağırlıklı olarak %0 ila %6 arasında değişen hafif eğimli bir yapıya sahip olduğunu göstermektedir. Ancak, alanın kuzey ve güneybatısında yer yer %20'lere ulaşan daha dik eğimler de mevcuttur. Plan değişikliği teklifine konu alan sınırları içerisinde ise eğim %0 olarak belirlenmiştir. Bakı analizi, kıyı kesimlerinde güney, güneybatı ve batı yönelişlerinin baskın olduğunu, iç kesimlere doğru ise doğu, güneydoğu, kuzeydoğu ve kuzeybatı yönelişlerinin de görüldüğünü ortaya koymaktadır.
Ekolojik açıdan, Edremit ilçesi Akdeniz ikliminin etkisi altındadır; yazları sıcak ve kurak, kışları ılık ve yağışlı geçmektedir. Körfezin dik meyilli dağlarla çevrili olması, dağ yamaçlarında daha fazla yağış alınmasına neden olmaktadır. Kaz Dağları, kuzeyden esen soğuk rüzgarlara karşı Edremit Ovası'nı koruyarak don olaylarının nadiren görülmesini sağlamaktadır. Bitki örtüsü, Akdeniz iklimine özgü sert yapraklı, yaz kuraklığına alışkın ve her mevsim yeşil kalan maki florası ile karakterizedir. İlçe sınırları içerisinde 39.926,5 hektarlık orman alanı bulunmaktadır. Yükseltiye bağlı olarak maki ve zeytin ağaçlarından kızılçam, karaçam, göknar, kayın ve ardıç türlerine kadar çeşitli bitki örtüsü kuşakları gözlenmektedir. Kaz Dağları'nın nemli kuzey yamaçlarında endemik Kazdağı Göknarı ve doğu kayın ormanları yer almakta olup, bu bölge 1988'den beri özel koruma altındadır. Hidrolojik yapıyı ise yazları kuruyan, kışları ise taşkınlık gösterebilen çay ve dereler oluşturmaktadır. Planlama alanı ve çevresine dahil olan başlıca akarsular arasında Kuruçay Deresi, Zeytinli Deresi, Kızılkeçili Deresi, Sinekboğazı Deresi, Edremit Çayı ve Ilıcayağı Deresi bulunmaktadır.
2.2. Jeolojik Durum ve Yerleşime Uygunluk Değerlendirmeleri
Planlama alanının jeolojik durumu ve yerleşime uygunluk değerlendirmeleri, "Balıkesir İli, Edremit İlçesi, 4906,79 Hektarlık Alanın Mikrobölgeleme Etüt Raporu"na dayanmaktadır. Bölgenin jeolojisi, Tersiyer öncesi temel birimler (Fındıklı Formasyonu, Torasan Formasyonu, Karakaya Formasyonu), Tersiyer yaşlı volkanitler ve granitoyitler (Hallaçlar Volkanitleri, Oligo-Miyosen Granitoyidleri, Küçükkuyu Formasyonu, Bayramiç Formasyonu) ile Kuvaterner yaşlı alüvyal çökellerden oluşmaktadır.
Yerleşime uygunluk açısından alan beş ana kategoride değerlendirilmiştir:
Uygun Alan 2 (UA-2): Kaya Ortamlar: Topografik eğimin %0-10 arasında değiştiği ve yeraltı suyunun gözlenmediği, sağlam kaya formasyonlarından oluşan alanlardır. Bu alanlarda derin kazılarda şevlerin istinat yapılarıyla korunması ve yüzey suyu drenaj sistemleri gibi mühendislik önlemleri gereklidir. Önlemli Alan 1.1 (ÖA-1.1): Sıvılaşma Tehlikesi Açısından Önlemli Alanlar: Alüvyal birimlerden oluşan, %0-10 eğimli ve sıvılaşma riski taşıyan bölgelerdir. Bu alanlarda sıvılaşma, şişme, oturma ve taşıma gücü sorunlarına yönelik detaylı zemin etütleri ve mühendislik önlemleri alınması zorunludur. Dere yataklarına bağlı su baskını tehlikesine karşı DSİ görüşü alınmalı ve uygun drenaj önlemleri uygulanmalıdır. Önlemli Alan 2.1 (ÖA-2.1): Önlem Alınabilecek Nitelikte Stabilite Sorunlu Alanlar: Eğimlerin %10-60 arasında değiştiği, ayrışmış ve kırıklı-çatlaklı kaya birimlerinin bulunduğu alanlardır. Mevcut durumda kütle hareketi gözlenmese de, kazılar sonrası şevlerde stabilite sorunları beklenebilir. Bu bölgelerde stabilite analizleri yapılmalı, kazı şevleri istinat yapılarıyla korunmalı ve drenaj sistemleri oluşturulmalıdır. Önlemli Alan 5.1 (ÖA-5.1): Önlem Alınabilecek Nitelikte Şişme, Oturma Açısından Sorunlu Alanlar: %0-10 eğimli, alüvyon ve ayrışmış rezidüel zonlardan oluşan, şişme ve oturma potansiyeli taşıyan bölgelerdir. Bu alanlarda da detaylı zemin etütleri ve uygun mühendislik çözümleri gereklidir. Önlemli Alan 5.3 (ÖA-5.3): Yüksek Yeraltı Suyu Seviyesi, Deniz Suyu Girişimi vb. Sorunlu Alanlar: %0-10 eğimli, yüksek yeraltı suyu seviyesi ve deniz suyu girişimi nedeniyle göllenmelerin görüldüğü alüvyal bölgelerdir. Bu alanlarda sıvılaşma, oturma, şişme ve zemin büyütmesi riskleri nedeniyle düşük yoğunluklu, düşük katlı ve hafif yapıların tercih edilmesi önerilmektedir. Ayrıca, su baskını ve göllenme sorunlarına karşı DSİ görüşü doğrultusunda önlemler alınmalıdır.Bu jeolojik değerlendirmeler, planlama alanındaki yapılaşma potansiyelini ve gerektirdiği mühendislik yaklaşımlarını belirleyen temel faktörlerdir. Özellikle kıyıya yakın ve alüvyal zeminlerin yoğun olduğu bölgelerdeki sıvılaşma ve yüksek yeraltı suyu seviyesi riskleri, yapılaşma türü ve yoğunluğu üzerinde ciddi kısıtlamalar getirmektedir.
2.3. Demografik ve Sosyo-Ekonomik Yapı
Edremit ilçesinin demografik yapısı, 2019-2023 yılları arasında sürekli bir nüfus artışı göstermiştir. İlçenin nüfusu 2019'da yaklaşık 155.800 iken, 2023'te 171.700'e yükselmiş ve Balıkesir il nüfusunun yaklaşık %13,5'ini oluşturmuştur. Planlama alanının yer aldığı Zeytinli Mahallesi'nin nüfusu da aynı dönemde 3.428'den 3.552'ye yükselerek istikrarlı bir büyüme sergilemiştir. Nüfus artış hızı açısından Edremit ve Balıkesir, Türkiye genelindeki düşüş eğilimine rağmen 2020 ve 2023 yıllarında artış göstermiştir.
Ortalama hanehalkı büyüklüğü, Edremit için 2023 yılında 2,52 olarak belirlenmiştir. Bu değer, Türkiye ortalaması olan 3,14 ve Balıkesir ortalaması olan 2,61'in altında kalmaktadır. Hanehalkı büyüklüğünün düşüklüğü, bölgede daha küçük aile yapılarının veya tek kişilik hanelerin yaygın olduğunu, bunun da konut tipi ve büyüklüğü taleplerini etkileyebileceğini düşündürmektedir.
Sosyo-ekonomik gelişmişlik açısından Balıkesir, 2017 yılında 24. sırada yer alarak ikinci kademe gelişmiş iller arasına dahil olmuştur. Edremit ilçesi ise 2022 İlçe SEGE Raporu'na göre 121. sırada yer alarak il içinde üçüncü en gelişmiş ilçe konumundadır.
İşgücü göstergeleri incelendiğinde, 2023 yılı itibarıyla Balıkesir'de istihdam oranı %49,2, işgücüne katılma oranı %52,2 ve işsizlik oranı %5,8 olarak kaydedilmiştir. Bu oranlar, bir önceki yıla göre istihdam ve işgücüne katılımda artış, işsizlikte ise azalma olduğunu göstermektedir. Edremit'in potansiyel aktivite oranı 2023'te %65 iken, bağımlılık oranı %55 olarak belirlenmiştir. Edremit'in bağımlılık oranı, Balıkesir (%49) ve Türkiye (%46) ortalamalarının üzerinde seyretmektedir. Bu durum, Edremit'te çalışma çağındaki nüfusun, bağımlı nüfusa (0-14 yaş ve 65 yaş üstü) oranla daha küçük bir paya sahip olduğunu göstermektedir. Bu demografik yapı, kamu hizmetleri ve sosyal güvenlik üzerindeki yükü artırabilir ve yerel vergi tabanını sınırlayarak belediye yatırımlarını etkileyebilir. Bu demografik gerçeklik, büyük ölçekli ve emek yoğun turizm projelerinin uygulanabilirliğini de etkileyebilir ve gözlemlenen konut büyümesinin altında yatan bir faktör olabilir.
Sektörel dağılımda, TR22 Bölgesi'nde (Balıkesir, Çanakkale) istihdamın %52,85'i hizmet sektöründe, %23,91'i sanayide ve %23,23'ü tarım sektöründe yoğunlaşmıştır. Balıkesir ekonomisi ağırlıklı olarak tarım ve tarıma dayalı sanayiye dayanmaktadır. Zeytincilik, bağcılık, balıkçılık, hayvancılık ve ormancılık öne çıkan tarımsal faaliyetlerdir. Edremit, özellikle zeytin üretimiyle (20.128,5 hektar zeytinlik alan) öne çıkmaktadır. İlçede zeytinyağı ve sabun sanayisi de gelişmiştir. Edremit'in ekonomik kimliği tarım ve turizm olmasına rağmen, planlama alanının mevcut arazi kullanımının ağırlıklı olarak konut olması, ekonomik hedefler ile fiili arazi kullanımı arasında bir kopukluk olduğunu ortaya koymaktadır. Mevcut turizm tesislerinin düşük kapasitesi de bu durumu pekiştirmektedir. Bu durum, bölgesel planlamada belirlenen ekonomik hedeflerin, yerel dinamikler ve piyasa talepleri karşısında nasıl farklılaştığını göstermektedir.
3. Özel Kanunlara Tabi Alanlar ve Koruma Koşulları
Planlama alanı ve yakın çevresi, çeşitli özel kanunlara tabi doğal koruma alanlarını içermektedir. Bu alanlar, planlama kararları üzerinde önemli kısıtlamalar getirmektedir.
3.1. Doğal Sit Alanları
Planlama alanı sınırlarının bir kısmı, Balıkesir İli, Edremit ve Burhaniye ilçeleri, Kadıncık Deresi Doğal Sit Alanı kapsamında "Nitelikli Doğal Koruma Alanı" ve "Sürdürülebilir Koruma ve Kontrollü Kullanım Alanı" olarak tescil edilmiştir. "Doğal-Sit Kesin Korunacak Hassas Alan" tescili de mevcuttur. Bu alanların koruma ve kullanma koşulları, 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu ve ilgili yönetmelikler çerçevesinde belirlenmiştir.
Nitelikli Doğal Koruma Alanı: Doğal yapısı değişmemiş veya az değişmiş, doğal süreçlerin hakim olduğu kara, su ve deniz alanlarıdır. Bu alanlarda madencilik, taş, toprak, kum alımı ve atık dökümü yasaktır. Belirli koşullar altında ve Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Komisyonları'nın onayıyla, kesin korunacak hassas alanlarda izin verilen faaliyetler, doğal dengeyi koruyacak sürdürülebilir faaliyetler, geleneksel tarım ve hayvancılık yapıları (toplam kara alanının %2'sini geçmemek kaydıyla), doğal kaynak suyu çıkarımı, avlak sahaları, ulaşım ve altyapı hatları, günübirlik kıyı kullanımları (sabit olmayan yapılar), geleneksel balıkçılık ve sınırlı kültür balıkçılığı, şehitlik/mezarlık alanları, tıbbi/aromatik bitki yetiştiriciliği ve içme/sulama amaçlı barajlar/göletler gibi faaliyetlere izin verilebilir. Bungalov yapımı ise genel olarak yasaktır, ancak belirli koşullar altında mevcut bungalov faaliyetlerine devam edilebilir. Sürdürülebilir Koruma ve Kontrollü Kullanım Alanı: Bu alanlar, doğal kaynakların sürdürülebilir kullanımına ve kalkınmaya destek olan, dengeli insan-doğa ilişkilerinin geliştirildiği yerlerdir. Kesin korunacak hassas ve nitelikli doğal koruma alanlarında izin verilen faaliyetler, bu alanlarda daha az kısıtlamayla yapılabilir. Düşük yoğunlukta faaliyetlere, kıyı yapılarına, entegre tarım ve hayvancılık faaliyetlerine, atık aktarma merkezlerine, turizm ve yerleşimlere izin verilebilir. Küçük sanayi alanları dışında sanayi tesislerine izin verilmez. Madencilik faaliyetleri, teknik raporlarla belirlenmiş zorunlu haller dışında delme-patlatma yöntemleri kullanılmadan, ekolojik etki değerlendirme raporu hazırlanarak ve çevresel tedbirler alınarak yapılabilir. Geçici hafriyat depolamasına da izin verilmektedir.Planlama alanı içerisinde toplamda 937.019 m² (93,7 hektar) doğal sit alanı bulunmaktadır. Bu, toplam planlama alanının (170,81 hektar) %54,86'sına tekabül etmektedir. Bu doğal sit alanlarının varlığı, planlama alanındaki herhangi bir gelişmenin türünü ve yoğunluğunu önemli ölçüde kısıtlamaktadır. Özellikle büyük ölçekli turizm altyapısı gibi önemli inşaat ve arazi değişikliği gerektiren projelerin, bu koruma ilkeleriyle çelişme potansiyeli yüksektir. Bu durum, daha önceki "Turizm Bölgesi" tanımlamasının neden etkili bir şekilde uygulanamadığını açıklamaktadır. Koruma alanları içindeki yapılaşmanın mevcut konut kullanımlarına dönüştürülmesi, bu kısıtlamalar altında mevcut düşük yoğunluklu kullanımları meşrulaştırma çabası olarak değerlendirilebilir.
3.2. Sulak Alanlar
Planlama alanının bir kısmı, 48 hektarlık Akçay Sazlıkları Sulak Alanı'nı da içermektedir. Bu alan, 2022 yılında "Mahalli Öneme Haiz Sulak Alan" olarak tescil edilmiştir. Alan, 11 hektar Tampon Bölge, 26 hektar Hassas Koruma Bölgesi ve 11 hektar Sürdürülebilir Kullanım Bölgesi olarak ayrılmıştır. Bölgede tuzcul ve tatlı su bitkileri olmak üzere 146 tür tespit edilmiştir. Sulak alanların varlığı, planlama alanının ekolojik hassasiyetini artırmakta ve özellikle su rejimini ve biyolojik çeşitliliği etkileyebilecek her türlü müdahaleye karşı dikkatli olunmasını gerektirmektedir.
4. Mevcut Arazi Kullanımı ve Yürürlükteki Planlarla Uyuşmazlıklar
Planlama alanının mevcut arazi kullanım durumu ile yürürlükteki plan kararları arasında ciddi uyumsuzluklar bulunmaktadır. Bu uyumsuzluklar, plan değişikliği teklifinin temel gerekçesini oluşturmaktadır.
4.1. Mevcut Arazi Kullanım Durumu
1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı'nda "Tercihli Alan" olarak belirlenen bölgelerde yapılan analizler, mevcut 558 yapıdan 542'sinin (%97,13) konut fonksiyonuna sahip olduğunu göstermiştir. Turizm fonksiyonlu yapı sayısı ise sadece 16 adet (%2,87) olup, bunlar otel, motel ve pansiyon niteliğindedir. Ayrıca, 1/1000 planında "Konaklama Tesis Alanı" olarak işaretlenen bölgelerin dahi mevcut durumda atıl ve boş olduğu tespit edilmiştir. Bu veriler, bölgedeki kullanım eğiliminin turizm fonksiyonu yönünde olmadığını açıkça ortaya koymaktadır. Alan içerisindeki parsel dokusu da, ortalama parsel büyüklüklerinin 180 m² ile 400 m² arasında değişmesiyle, sağlıklı ve nitelikli turizm tesislerinin gereksinimlerini karşılamaktan uzaktır.
4.2. Yürürlükteki Plan Kararları ve Temel Uyuşmazlıklar
1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planı: Mevcut 1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planı'nda planlama alanı, ağırlıklı olarak "Turizm Bölgesi" (39,1% veya 66,7 hektar) ve "Kentsel ve Bölgesel Yeşil ve Spor Alanı" (26,1% veya 44,5 hektar) olarak planlanmıştır. "Kentsel Meskun Alan" ise %21,5 (36,7 hektar) paya sahiptir. Bu plan kararları, mevcut durumda yoğun konut kullanımı olan bölgelerle önemli ölçüde çelişmektedir. İçinde meskun ve yapılaşmış konut alanlarının bulunduğu bir bölgenin turizm fonksiyonu için planlanması, arazi kullanım yapısı ve parselasyon açısından da uygun değildir. 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı: Bu plan, alanı ağırlıklı olarak "Sık yoğunluklu turizm+ikinci konut" alanı olarak belirlemiştir. Kıyı bandındaki bazı parseller ise "Turizm Alanı" olarak işaretlenmiştir. Bu planın "Turizm+konut" kararı, üst ölçekli 1/100.000 planın "Turizm Bölgesi" kararıyla tam olarak örtüşmemektedir. 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı: Alanın büyük bir kısmı "Tercihli Alan" fonksiyonundadır ve plan notlarında "Turistik Tesis/Otel, Motel, Tatil Köyü), sayfiye evleri (konut) ve pansiyonlar yapılabilir" denilmektedir. Ancak, mevcut yapıların %97'sinin konut olması, bu planın esnekliğinin fiiliyatta konut gelişimini teşvik ettiğini ve üst ölçekli planın turizm odaklı vizyonundan saptığını göstermektedir.Genel olarak, üst ölçekli 1/100.000 Çevre Düzeni Planı ile mevcut durum ve alt ölçekli planlar arasında ciddi bir tutarsızlık mevcuttur. Bu tutarsızlık, planlama sisteminin yereldeki gelişim eğilimlerine veya piyasa dinamiklerine yeterince hızlı yanıt veremediğini veya üst ölçekli planlama direktiflerinin yeterince uygulanamadığını ortaya koymaktadır. Özellikle 1/1000 planındaki "Tercihli Alan" notları, üst ölçekli planın turizm odaklılığını etkisiz hale getirerek konut gelişiminin baskın olmasına yol açmıştır.
Bu uyumsuzlukların en önemli sonuçlarından biri, mevcut 1/100.000 plan kararlarının katı bir şekilde uygulanması durumunda ortaya çıkacak "karşılanamayacak boyutta bir kamulaştırma yüküdür". Mevcut şahıs parselleri ve ruhsatlı konut binalarının bulunduğu alanların, çevre düzeni planındaki yeşil veya turizm alanı tanımlamaları nedeniyle kamulaştırılması gerekliliği, belediye için büyük bir maliyet ve hukuki sorun yaratacaktır. Bu durum, plan değişikliği teklifinin ardındaki temel, pragmatik nedenlerden biridir. Ayrıca, komşu Akçay Mahallesi'nde benzer kıyı şeridinin 1/100.000 planda "Kentsel Yerleşik Alan" olarak planlanmış olması, mevcut planın Zeytinli Mahallesi'ne yönelik yaklaşımında bir tutarsızlık olduğunu da göstermektedir.
5. Plan Değişikliği Gerekçesi ve Önerilen Dönüşümler
Plan değişikliği teklifi, yukarıda detaylandırılan mevcut durum ile yürürlükteki üst ölçekli plan kararları arasındaki uyumsuzlukları gidermek amacıyla hazırlanmıştır. Bu değişiklik, mevcut arazi kullanımlarını ve çevresel planlama kararlarını daha uyumlu hale getirmeyi hedeflemektedir.
5.1. Plan Değişikliğinin Temel Gerekçeleri
Plan değişikliğinin başlıca gerekçeleri şunlardır:
Mevcut Kullanım Uyumsuzluğunu Gidermek: Planlama alanındaki mevcut yoğun konut kullanımının, 1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planı'nda "Turizm Bölgesi" ve "Kentsel ve Bölgesel Yeşil ve Spor Alanı" olarak belirlenmiş olması nedeniyle ortaya çıkan uyumsuzluğun ortadan kaldırılması. Kamulaştırma Yükünü Hafifletmek: Mevcut şahıs parselleri ve ruhsatlı konut yapılarının bulunduğu alanların, yürürlükteki plan kararları doğrultusunda kamulaştırılması durumunda ilgili belediyeye yüklenecek olan "karşılanamayacak boyutta bir kamulaştırma yükünün" önüne geçmek. Bu, planlama kararlarının sadece ideal bir kentsel vizyonla değil, aynı zamanda yerel yönetimlerin mali kapasitesi ve mevcut mülkiyet hakları gibi pratik gerçekliklerle de uyumlu olması gerektiğini göstermektedir. Kazanılmış Hakları Korumak: İmar uygulaması görmüş ve konut kullanımına uygun olarak yapı ruhsatı ve yapı kullanma belgelerini almış alanların çevre düzeni planında korunmasını sağlamak. Bölgesel Tutarlılık Sağlamak: Planlama alanına benzer niteliklere sahip komşu Akçay Mahallesi'nin kıyı bandının "Kentsel Yerleşik Alan" olarak planlanmış olmasıyla ortaya çıkan tutarsızlığı gidermek.Bu gerekçeler, plan değişikliğinin daha çok mevcut durumu meşrulaştırma ve pratik sorunları çözme odaklı, reaktif bir yaklaşım sergilediğini ortaya koymaktadır.
5.2. Önerilen Fonksiyonel Dönüşümler
Plan değişikliği teklifi kapsamında, planlama alanının fonksiyonel dağılımında önemli dönüşümler önerilmiştir:
Turizm Bölgesi'nden Kentsel Yerleşik Alan'a Dönüşüm: Mevcut planda "Turizm Bölgesi" olarak işaretli alanlar, "Kentsel Yerleşik Alan" olarak yeniden planlanmıştır. Bu değişiklik, alandaki fiili konut yoğunluğunu yasal zemine oturtmaktadır. Kentsel ve Bölgesel Yeşil ve Spor Alanı'nda Düzenlemeler: Bu alanın, mevcut şahıs parselleri ve ruhsatlı binaların bulunduğu ve alt ölçekli planlarla imar hakkı kazanmış bölümleri, "Kentsel Yerleşik Alan" olarak düzenlenmiştir. Bu adım, belediyenin kamulaştırma maliyetini ortadan kaldırmayı amaçlamaktadır. Doğal Koruma Alanları ile Uyum: "Nitelikli Doğal Koruma Alanı" sınırları içinde kalan "Turizm Alanı" fonksiyonu, "Kentsel ve Bölgesel Yeşil ve Spor Alanı" olarak yeniden planlanmıştır. Bu, koruma hassasiyetine daha uygun bir kullanıma geçişi temsil etmektedir. Atıksu Tesisi Alanının Kaldırılması ve Yeni Konumlandırma: Mevcut "Atıksu Tesisi Alanı", planlama alanından kaldırılarak "Kentsel ve Bölgesel Yeşil ve Spor Alanı" olarak düzenlenmiştir. Yeni atıksu tesisi alanı, Edremit Belediyesi mülkiyetinde olan Çıkrıkçı Mahallesi'ndeki 11,19 hektarlık 199 ada 16 parselde önerilmiştir.5.3. Fonksiyonel Alan Büyüklüklerindeki Değişiklikler ve Sit Alanlarıyla Uyum
Önerilen plan değişiklikleri sonucunda, 170,8 hektarlık toplam planlama alanının fonksiyonel dağılımı önemli ölçüde değişmiştir:
Kentsel Meskun Alan: Mevcut 36,7 hektardan 100,7 hektara çıkarılarak toplam alanın %59'unu oluşturmuştur. Bu artış, mevcut konut kullanımlarının planlara entegrasyonunu yansıtmaktadır. Kentsel ve Bölgesel Yeşil ve Spor Alanı: Mevcut 44,5 hektardan 52,8 hektara yükseltilerek toplam alanın %30,9'una ulaşmıştır. Bu artış, önceki "Turizm Alanı" ve atıksu tesisi alanının bir kısmının bu fonksiyona dönüştürülmesiyle sağlanmıştır. Bu durum, bir yandan konut alanlarının genişlemesine rağmen, diğer yandan doğal ve yeşil alanların toplam büyüklüğünün korunması veya artırılması yönünde bir çabayı göstermektedir. Bu, planlamanın çevresel kaliteyi sürdürme veya artırma yönündeki bir telafi mekanizması olarak da yorumlanabilir. Turizm Bölgesi ve Atıksu Tesisi Alanı: Mevcut 66,7 hektarlık "Turizm Bölgesi" ve 5,5 hektarlık "Atıksu Tesisi Alanı" planlama alanından tamamen kaldırılmıştır. Diğer Fonksiyonlar: "Mera Alanı" (10,8 hektar), "Askeri Alan" (1,1 hektar), "Su Yüzeyi" (1,1 hektar) ve "Yol" (4,3 hektar) büyüklüklerini korumuştur.Planlama alanı içerisindeki doğal sit alanları (toplam 93,7 hektar veya %54,86) ile önerilen fonksiyonlar arasındaki ilişki de detaylandırılmıştır:
Sürdürülebilir Koruma ve Kontrollü Kullanım Alanı: Bu alanın 48,9 hektarı "Kentsel Meskun Alan" ve 19,5 hektarı "Kentsel ve Bölgesel Yeşil ve Spor Alanı" olarak planlanmıştır. Nitelikli Doğal Koruma Alanı: Bu alanın 10,8 hektarı "Mera Alanı" ve 8,9 hektarı "Kentsel ve Bölgesel Yeşil ve Spor Alanı" olarak belirlenmiştir.Bu dağılım, koruma alanları içinde dahi mevcut yerleşik alanların meşrulaştırılması ve geliştirilmesi yönünde bir yaklaşımı yansıtmaktadır. Planlama alanı içerisindeki doğal sit alanlarının %50'den fazlasını oluşturması, herhangi bir gelişmenin son derece hassas ve koruma ilkeleriyle uyumlu olması gerektiğini vurgulamaktadır.
6. Sonuçlar
Balıkesir İli, Edremit İlçesi, Zeytinli Mahallesi'ne yönelik 1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planı değişikliği teklifi, mevcut arazi kullanımları ile yürürlükteki üst ölçekli plan kararları arasındaki derin uyumsuzlukları giderme ihtiyacından doğmuştur. Alanın stratejik konumu ve Edremit'in turizm ve zeytincilik odaklı ekonomik kimliğine rağmen, planlama alanının fiili kullanımının ağırlıklı olarak konut niteliğinde olması, bölgesel hedefler ile yerel dinamikler arasındaki temel kopukluğu ortaya koymaktadır.
Demografik veriler, Edremit'in düşük hanehalkı büyüklüğü ve yüksek bağımlılık oranı gibi özellikleriyle, çalışma çağındaki nüfus üzerindeki potansiyel ekonomik yükü işaret etmektedir. Bu durum, büyük ölçekli ve emek yoğun turizm yatırımlarının sürdürülebilirliğini etkileyebilecek bir faktör olarak değerlendirilmelidir. Alanın jeolojik yapısı, özellikle kıyı bölgelerinde sıvılaşma, şişme ve yüksek yeraltı suyu seviyesi gibi riskler barındırmakta olup, bu durum yapılaşma türü ve yoğunluğu üzerinde önemli mühendislik kısıtlamaları getirmektedir.
Planlama alanının yarısından fazlasının doğal sit alanı statüsünde olması, herhangi bir gelişmenin çevresel hassasiyetleri göz önünde bulundurarak çok dikkatli bir şekilde yapılması gerektiğini göstermektedir. Bu karmaşık düzenleyici çerçeve, daha önceki turizm bölgesi tanımlamasının neden etkili bir şekilde uygulanamadığını açıklamaktadır.
Önerilen plan değişikliği, mevcut durumu meşrulaştırma ve yerel yönetim üzerindeki kamulaştırma yükünü hafifletme gibi pratik ve maliyet odaklı gerekçelerle şekillenmiştir. "Turizm Bölgesi"nin "Kentsel Yerleşik Alan"a dönüştürülmesi ve "Kentsel ve Bölgesel Yeşil ve Spor Alanı"nın bir kısmının benzer şekilde yeniden sınıflandırılması, mevcut konut kullanımlarını yasal zemine oturtmakta ve belediyenin finansal yükünü azaltmaktadır. Bu yaklaşım, planlamada ideal vizyonlar ile mevcut mülkiyet hakları ve belediye bütçesi gibi somut gerçeklikler arasındaki gerilimi yansıtmaktadır.
Sonuç olarak, bu plan değişikliği, geçmişteki planlama hatalarını ve uygulama zorluklarını düzeltmeye yönelik pragmatik bir adımdır. Ancak, bu tür değişikliklerin uzun vadeli bölgesel kalkınma hedefleri ve çevresel sürdürülebilirlik üzerindeki etkileri, sürekli izleme ve entegre planlama yaklaşımlarıyla desteklenmelidir.
Kaynak: Yapay Zeka
