BÖLÜM 1: ALAN, EMSAL (KAKS) VE TABAN ALANI (TAKS) HESAPLAMALARI
Soru 1: Açık çıkma niteliğindeki balkonlar emsal hesabına nasıl dahil edilir?
Cevap: Bağımsız bölüm net alanının %20’sini geçmeyen ve açık çıkma koşullarını taşıyan balkonlar, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 22. maddesi uyarınca parselin toplam emsale esas alanının %30’unu aşmayan emsal harici alanlar kapsamında değerlendirilir.
Soru 2: Kapalı mekan haline getirilen balkonlar emsale dahil midir?
Cevap: Evet. Cam balkon veya duvarla kalıcı şekilde kapatılarak kapalı mekan hüviyetine kavuşturulan balkonlar doğrudan katlar alanına (emsale) dahil edilir.
Soru 3: Her tarafı kolonlara oturan balkonlar açık çıkma sayılır mı?
Cevap: Hayır. Açık çıkma olabilmesi için en az bir ucunun (köşesinin) serbest ve konsol olması gerekir. Tüm köşeleri kolonlara oturan alanlar açık çıkma şartını sağlamadığından doğrudan emsale dahil edilir.
Soru 4: Zemin terasları emsal ve TAKS hesabına dahil edilir mi?
Cevap: Evet. Zemin terasları Yönetmeliğin 20. maddesinde TAKS dışı ve 22. maddesinde emsal dışı sayılan alanlar arasında yer almadığı için hem taban alanına (TAKS) hem de emsale (KAKS) dahil edilir.
Soru 5: Gezilemeyen çatı terasları emsale dahil edilir mi?
Cevap: Sadece çatı niteliğinde olup ortak alan olarak kullanılan, bağımsız bir kullanım oluşturmayan ve herhangi bir piyesten kapı/pencere ile doğrudan erişimi bulunmayan gezilemeyen teras çatılar %30 hesabına dahi sokulmaksızın emsal haricidir.
Soru 6: Çatı piyesi önündeki kullanıma açık teraslar emsale dahil midir?
Cevap: Evet. İnsan kullanımına veya dolaşımına açık, bir piyesle irtibatlandırılmış teraslar emsal hesabına konu edilir.
Soru 7: Uygulama imar planında TAKS ve çekme mesafesi verilmemişse TAKS nasıl belirlenir?
Cevap: Ayrık ve blok nizam parsellerde TAKS değeri %40’ı aşamaz. Yönetmelikteki TAKS ve çekme mesafelerine göre bulunan taban alanlarından küçük olanı tatbik edilir.
Soru 8: İmar planında KAKS (emsal) verilmeyen parsellerde katlar alanı nasıl hesaplanır?
Cevap: Yönetmeliğin 20/3 ve 21/4 maddelerine göre, taban alanı (%40’ı geçmemek üzere çekme mesafelerine göre bulunan alan) ile planlı kat adedinin çarpılmasıyla KAKS değeri bulunur.
Soru 9: Emsal verilip TAKS verilmeyen parsellerde taban alanı en fazla ne kadar olabilir?
Cevap: Bulunan KAKS sınırları içinde kalmak ve çekme mesafelerine uyulmak kaydıyla TAKS en fazla %60 olarak uygulanabilir.
Soru 10: Ana yapının dışındaki trafo, jeneratör ve ısı merkezleri TAKS’a dahil midir?
Cevap: Yönetmeliğin 20/8-(f) maddesi uyarınca ana yapının dışında (bahçede) kalan trafo, jeneratör, arıtma tesisi, yağmur suyu havuzu ve ısı merkezleri TAKS hesabına dahil edilmez.
Soru 11: Zemin katta bina kütlesi içinde çözülen ısı merkezi TAKS harici tutulabilir mi?
Cevap: Hayır. Muafiyet sadece "ana yapının dışında kalan" teknik tesisler için geçerlidir. Zemin katta veya bina kütlesinde yer alan ısı merkezleri TAKS'a dahildir.
Soru 12: TAKS harici tutulan bina dışı teknik hacimlerin büyüklük sınırı nedir?
Cevap: İlgili maddede m² sınırı yazmasa dahi, bu yapılar sınırsız yapılamaz. İlgili mühendislik disiplinlerince binanın gerçek ihtiyacına göre projelendirilen ve standartları aşmayan kapasite kadarı TAKS haricidir; ihtiyacı aşan kısımlar TAKS’a sayılır.
BÖLÜM 2: YAPI YÜKSEKLİĞİ, ÇATI VE ASANSÖR DÜZENLEMELERİ
Soru 13: Saçak seviyesini aşan asansör makine dairesi yapı yüksekliğine dahil edilir mi?
Cevap: Evet. Binanın saçak seviyesini aşan asansör makine dairesi, merdiven evi ve teknik hacimler yapı yüksekliği hesabına dahil edilir.
Soru 14: Asansör kulesi ve merdiven evi ilave kat veya piyes sayılır mı?
Cevap: Hayır. Bu hacimler kat veya piyes niteliğinde kabul edilmez; ancak yapının en yüksek noktasını oluşturdukları için yapı yüksekliğini belirlerler.
Soru 15: Yapı yüksekliği belirlenirken mahya kotu mu dikkate alınır?
Cevap: Hayır. Yapı yüksekliği hesabında çatı mahya kotu değil; yapının inşa edilen en üst noktasındaki teknik hacim veya imalatın kotu esas alınır.
Soru 16: Yapı sınıfı ve grubunun belirlenmesinde asansör kulesi yüksekliği dikkate alınır mı?
Cevap: Evet. Yapı sınıfının belirlenmesinde yapı yüksekliğine bağlı baremler varsa, asansör makine dairesi ve merdiven evinin dahil olduğu nihai yapı yüksekliği esas alınır.
Soru 17: İçinde kullanım alanı bulunmayan çatı arası boşluğu yapı yüksekliğine katılır mı?
Cevap: Hayır. Çatı arasında fonksiyon veya piyes bulunmayan, sadece çatı konstrüksiyonu boşluğu olan yerler yapı yüksekliğine dahil edilmez; yükseklik son kat tavan döşemesi (saçak seviyesi) üzerinden hesaplanır.
Soru 18: Yangın Yönetmeliğindeki çatı arası muafiyeti imar planındaki yapı yüksekliğini etkiler mi?
Cevap: Hayır. Yangın Yönetmeliği m. 48/8’deki alternatif kaçışlı çatı piyeslerinin yüksekliğe dahil edilmemesi hükmü yalnızca yangın tedbirlerine özgüdür; İmar Kanunu ve Planlı Alanlar Yönetmeliğindeki imar yüksekliğini değiştirmez.
Soru 19: Konut yapılarında hangi kat adedinden itibaren asansör yeri bırakılması zorunludur?
Cevap: Tek bağımsız bölümlü müstakil konutlar hariç olmak üzere, imar planına göre kat adedi 3 olan binalarda asansör boşluğu (yeri) bırakılması mecburidir.
Soru 20: Hangi binalarda asansör tesisi (asansörün fiilen yapılması) zorunludur?
Cevap: Kat adedi 4 ve daha fazla olan tüm binalarda asansör tesisi zorunludur.
Soru 21: Bodrum katlar asansör zorunluluğunu belirleyen kat adedine dahil edilir mi?
Cevap: İskân edilen veya içinde bağımsız bölüm/eklenti bulunan bodrum katlar kat adedine dahil edilir. Örneğin zemin + 2 normal kat ve 1 iskânlı bodrum katı olan bina 4 katlı sayılır ve asansör yapılması zorunludur.
Soru 22: Umumi binalarda asansör zorunluluğu hangi şartlara bağlıdır?
Cevap: Kullanılabilir katlar alanı tek katlılar hariç 800 m²’den büyük veya kat adedi birden fazla olan umumi binalarda en az 1; kat alanı 800 m²’yi ve kat adedi 3’ü aşan umumi binalarda ise en az 2 adet asansör zorunludur.
BÖLÜM 3: BAHÇE, KOT VE PARSEL DÜZENLEMELERİ
Soru 23: Binanın arka bahçesi zemin kat (±0.00) kotundan daha aşağıda tesviye edilebilir mi?
Cevap: Evet. Tabi zemini ±0.00 kotunun altında kalan arka bahçelerde, binanın arka cephesine temas eden köşe noktalarından en düşük olanının seviyesine kadar kazı yapılabilir.
Soru 24: Arka bahçede kademelendirme hangi şartta yapılabilir?
Cevap: Parselin en düşük arka köşe noktası ile binanın en düşük arka köşesi arasındaki kot farkı 1.00 metreden fazla ise bina arka cephesinden 3.00 metre mesafe bırakılarak kademelendirme yapılabilir.
Soru 25: Üç yola cepheli köşe başı parsellerde arka bahçe mesafesi uygulanır mı?
Cevap: Hayır. Yola cepheli tüm bahçeler ön bahçe statüsündedir. Arka bahçe ise tanımı gereği ön bahçeye komşu olamayacağından, üç yola cepheli parselde arka bahçe oluşmaz; 4. cephe yan komşu sınırdır.
Soru 26: Köşe başı parsellerde bina sıfır (±0.00) kotu nereden verilir?
Cevap: Kural olarak parselin cephe aldığı yollardan yüksek olanına göre verilir.
Soru 27: Yüksek yoldan kot verilerek fazladan açığa çıkan kat kazanılabilir mi?
Cevap: Hayır. Yönetmeliğin 5/26 maddesi gereği açığa çıkan kat kazanmak ve kat sayısını artırmak amacıyla kot noktası tespit edilemez; sokak siluetinin korunması esastır.
Soru 28: Eğimli yollarda binalarda kademelendirme zorunluluğu ne zaman doğar?
Cevap: Yol eğimi nedeniyle zemin kat taban kotunun, kot alınan noktaya göre 3.50 metreden fazla yükseldiği durumlarda bina cephesi boyunca kademe yapılması mecburidir.
Soru 29: Kademelendirmede her bir kademenin asgari cephe boyutu ne kadardır?
Cevap: Kademelendirmede her kademenin cephe boyunca uzunluğu 4.50 metreden aşağı olamaz.
Soru 30: Bitişik nizam yapı adalarında yan bahçe mesafesi bırakılabilir mi?
Cevap: Hayır. Bitişik nizam parsellerde kural olarak yan bahçe bulunmaz; binalar komşu parsel sınırına bitişik yapılır.
Soru 31: Bitişik nizam ile ayrık nizamın komşu olduğu parselde çekme mesafesi nasıl uygulanır?
Cevap: Bitişik nizam adanın sınırındaki köşe parsel, ayrık nizam parsele komşu ise o komşu cephe yan bahçe statüsünde değerlendirilir ve yönetmelikteki yan bahçe mesafesi bırakılır.
Soru 32: Ön bahçe mesafesi mevcut teşekküle göre değiştirilebilir mi?
Cevap: Yönetmeliğin yürürlüğe girdiği tarihten önce mevzuata uygun yapılaşmış imar adalarında, Geçici 2. madde kapsamında idare ön bahçe mesafesini mevcut binaların hizasına (teşekküle) göre belirleyebilir.
Soru 33: Asgari parsel büyüklüğünü sağlamayan parsellere ruhsat verilebilir mi?
Cevap: Komşu parselle tevhit edilmedikçe ruhsat verilemez. Ancak komşu parsellerin tamamı ruhsatlı yapılaşmış ve tevhit fiilen imkansız hale gelmişse idarece yapı yapılmasına izin verilebilir.
Soru 34: Tevhit şartı olan bir parselde komşu malik onay vermezse ne yapılır?
Cevap: İmar Kanunu m. 15/5 uyarınca, maliklere 3 ay içinde anlaşmaları tebliğ edilir; anlaşma sağlanamazsa ilgili idare resen tevhit ve ifraz yoluyla işlemi sonuçlandırmaya yetkilidir.
BÖLÜM 4: YAPI RUHSATI, YAPI KULLANMA İZNİ (İSKÂN) VE PROJE SÜREÇLERİ
Soru 35: Ruhsat süresi içinde tamamlanmış fakat iskanı alınmamış binalara yeniden ruhsat gerekir mi?
Cevap: Hayır. 5 yıllık ruhsat süresi içinde projelerine ve mevzuata uygun bitirildiği fenni mesul raporu ve idare tespitiyle belgelenen yapılara, süre sınırı olmaksızın yeniden ruhsat alınmadan iskan verilir (m. 54/7).
Soru 36: Ruhsatı hükümsüz kalan ancak fiziki olarak biten yapıda hangi mevzuat uygulanır?
Cevap: Deprem, yangın, enerji verimliliği ve ısı-su yalıtımında güncel yürürlükteki mevzuat; diğer tüm hususlarda ise yapının ilk ruhsat tarihindeki mevzuat şartları aranır.
Soru 37: Müteahhit alacağını tahsil edemediği gerekçesiyle iskan belgesini imzalamazsa ne olur?
Cevap: Bu durum haklı bir gerekçe sayılmaz. Borç-alacak ilişkisi özel hukuk konusudur. İdare, müteahhidin bilgileri yazılarak imzası olmaksızın yapı kullanma izin belgesini düzenler ve müteahhidi meslek odasına bildirir (m. 64/12).
Soru 38: Yapı müteahhidinin vergi veya SGK borcu olması arsa sahibinin iskan almasına engel midir?
Cevap: Hayır. 3194 sayılı Kanunun 28/10 maddesi gereğince, fenni mesul denetim raporuyla tamamlandığı belirlenen binalarda, müteahhit olmayan yapı sahibinin talebiyle iskan belgesi düzenlenir.
Soru 39: SGK borcu olan müteahhidin binada kendi hissesi/dairesi varsa iskan nasıl verilir?
Cevap: Müteahhide ait bağımsız bölümler hariç tutularak, yapı sahibine ve diğer maliklere ait bağımsız bölümler için kısmi yapı kullanma izin belgesi verilir.
Soru 40: Aynı parseldeki birden çok blok için tek ruhsat alınmışsa inşaata başlama süresi nasıl işler?
Cevap: Bloklardan birinin inşaatına 2 yıl içinde başlanması halinde, vaziyet planındaki tüm bloklar için inşaata başlanmış sayılır ve 5 yıllık tamamlama süresi geçerli olur.
Soru 41: Parseldeki mevcut binalar iskan aldıktan sonra kalan haklar için yeni blok ruhsatı istenirse başlama süresi geçerli midir?
Cevap: Hayır. İskanı alınmış yapılardan sonra parselde kalan imar hakları için talep edilen yeni binalar inşaata başlanmış sayılmaz; güncel plan ve mevzuata göre yeni ruhsat düzenlenir.
Soru 42: Mimari projede tadilat yapılırken ilk mimari proje müellifinin izni her zaman şart mıdır?
Cevap: Hayır. Yapının özgün fikir ifade edip etmediği Mimari Estetik Komisyonunca değerlendirilir. Özgün fikir taşımayan veya teknik zorunluluktan kaynaklanıp yapının estetik bütünlüğünü bozmayan değişikliklerde ilk müellifin izni aranmaz.
Soru 43: İlk proje müellifinin izni olmadan tadilat yapılırsa telif ücreti ödenir mi?
Cevap: Evet. Zorunlu tadilatlarda ilk müellife, mimari proje asgari hizmet bedelinin tamamlanmış yapılarda en çok %20'si, inşaatı sürenlerde %15'i oranında telif ücreti ödenir.
Soru 44: Geçmişte mimari projeyi inşaat mühendisi imzalamışsa tadilatında mühendisten muvafakat alınır mı?
Cevap: Hayır. İmar Kanunu m. 28 ve 38 gereği mimari proje müellifliği sadece mimarlara aittir. İnşaat mühendisinin mimari müelliflik hakkı hukuken doğmayacağından muvafakati de aranmaz.
Soru 45: Eksik katlı bina yapılması için hangi koşulların sağlanması gerekir?
Cevap: İmar planındaki azami yüksekliğe göre bahçe mesafeleri bırakılmalı, statik, sığınak, yangın ve asansör hesapları nihai kat adedine göre projelendirilmeli ve idarenin onayı alınmalıdır.
Soru 46: Eksik katlı yapılan binaya sonradan ilave kat ruhsatı verilmesinin şartı nedir?
Cevap: Mevcut binanın güncel deprem, yangın ve enerji mevzuatına uygunluğunun teknik raporla belgelenmesi gerekir. Bu uygunluk sağlanamazsa bina yıkılmadan kat ilavesi yapılamaz.
Soru 47: Projesi 5 kat hazırlanıp 2 kat yapılan binaya kısmi iskan verilebilir mi?
Cevap: Tamamlanan bağımsız bölümler ve bunlara hizmet eden ortak alanlar bitmişse kısmi yapı kullanma izin belgesi verilebilir; ancak binanın tamamı için iskan verilemez.
Soru 48: Binaya bodrum kattan ana giriş verilmesi mümkün müdür?
Cevap: Mevzuatta bodrum kattan giriş verilmesini yasaklayan hüküm yoktur. Engelli erişimi standartları (TS 9111) ve yol eğimi şartları sağlandığı takdirde mimari projede bodrumdan giriş verilebilir.
Soru 49: Bir bağımsız bölümde birden fazla banyo varsa her birinin asgari ölçüleri sağlaması gerekir mi?
Cevap: Yönetmeliğin 29. maddesindeki ölçüler her bir bağımsız bölüm için asgari standartlardır. Ana banyo bu ölçüyü sağlıyorsa, ebeveyn banyosu gibi ikinci ıslak hacimler projede ihtiyaca göre belirlenebilir (plan notlarında aksine hüküm yoksa).
Soru 50: Yapı ruhsatı gerektirmeyen basit tamir ve tadiller nelerdir?
Cevap: Taşıyıcı sistemi etkilemeyen bölme duvar, bahçe duvarı, korkuluk, pergola, çardak, balkon camlama sistemleri, boya, sıva, çatı tamiri ve pencere değişimleri ruhsata tabi değildir.
BÖLÜM 5: ÖZEL YAPI TİPLERİ, İMALATLAR VE GÜNEŞ ENERJİ SİSTEMLERİ (GES)
Soru 51: Tekerlekli tiny house'lar hangi durumda yapı ruhsatına tabidir?
Cevap: Konut/ticari amaçla sürekli kullanılan, elektrik, su, kanalizasyon gibi altyapı şebekelerine bağlanan veya zemine sabitlenen tüm hareketli evler "yapı" sayılır ve imar ruhsatına tabidir.
Soru 52: Hangi karavanlar yapı ruhsatından muaftır?
Cevap: Karayolları Trafik Kanunu kapsamında tescilli, plakalı, ruhsatlı olan ve hiçbir altyapı bağlantısı ile inşai faaliyete konu edilmeyen araç niteliğindeki çekme/motorlu karavanlar ruhsata tabi değildir.
Soru 53: Pergola ile sundurma arasındaki temel ruhsat farkı nedir?
Cevap: Pergola; terasta veya bahçede hafif malzemeden, etrafı açık ve üstü sarmaşık vb. için aralıklı yapılan ruhsatsız imalattır. Sundurma ise binaya bitişik, üzeri kapalı koruyucu örtüdür ve yapı ruhsatına tabidir.
Soru 54: İşletmelerin bahçelerine yaptığı açılır-kapanır tavanlı cam mekanlar pergola sayılır mı?
Cevap: Hayır. Sabit zemin, alüminyum karkas, cam kapama ve ısıtma tesisatı ile kapalı mekan oluşturan alanlar pergola değildir; ruhsat gerektiren yapı niteliğindedir.
Soru 55: Çekme mesafelerinde ruhsatsız kış bahçesi veya cam kapama yapılırsa ne işlem uygulanır?
Cevap: 3194 sayılı Kanunun 32. maddesi uyarınca yapı tatil zaptı tutularak mühürlenir ve 42. madde uyarınca imar para cezası ile yıkım kararı uygulanır.
Soru 56: Binaların çatısına kendi ihtiyacı için kurulacak GES ruhsata tabi midir?
Cevap: Taşıyıcı sistemi etkilememek, kat malikleri muvafakati almak ve mimari silueti bozmamak kaydıyla binanın kendi ihtiyacını karşılayacak çatı tipi GES'ler yapı ruhsatına tabi değildir (idare izni gerekir).
Soru 57: Yapı Kayıt Belgeli binalara güneş enerjisi sistemi (GES) kurulabilir mi?
Cevap: Planlı alanlarda yalnızca binanın kendi elektrik ihtiyacını karşılamak amacıyla ve ticari amaç taşımamak kaydıyla çatı tipi GES kurulabilir.
Soru 58: Plansız alanlarda yapı kayıt belgeli binalara GES kurulabilir mi?
Cevap: Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği m. 10 gereği, yapı mevzuata uygun hale getirilmeden üzerine GES kurulmasına izin verilmez.
Soru 59: Tarımsal sulama amaçlı arazi tipi GES'lerde ruhsat muafiyeti sınırı nedir?
Cevap: Betonarme temel içermeyen metal konstrüksiyonlu, panel alanı 125 m²’yi ve yüksekliği 150 cm’yi geçmeyen tarımsal amaçlı GES’ler ruhsattan muaftır.
Soru 60: 6360 sayılı Kanunla mahalleye dönüşen köylerdeki eski yapılar ruhsatlı sayılır mı?
Cevap: 2012 yılı öncesinde fen ve sanat kurallarına uygun yapıldığı tespit edilen köy yapıları, 2013/5 sayılı Genelge kapsamında Bina Tespit Formu düzenlenerek ruhsatlı kabul edilir.
BÖLÜM 6: OTOPARKLAR, OTOPARK BEDELİ VE ELEKTRİKLİ ARAÇLAR
Soru 61: Apartman ve sitelerin ortak otoparkına elektrikli araç şarj ünitesi nasıl kurulur?
Cevap: Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karar alınması gerekir.
Soru 62: Şarj ünitesi için elektrik tesisatı çekilmesi ruhsata tabi midir?
Cevap: Müstakil şarj tesisatı için yapı ruhsatı gerekmez; ancak elektrik projesi hazırlanması, fenni mesuliyet üstlenilmesi ve idareden izin alınması şarttır. Trafo veya ana pano değişirse tadilat ruhsatı gerekir.
Soru 63: Elektrikli araçların kapalı otoparklara girmesini yasaklayan bir mevzuat var mıdır?
Cevap: Hayır. Yangın ve havalandırma standartlarına uygun kapalı otoparklarda elektrikli araçların bulunmasını engelleyen bir mevzuat hükmü yoktur.
Soru 64: Yeni AVM ve genel otoparklarda zorunlu elektrikli araç otopark oranı nedir?
Cevap: Otopark alanlarının en az %10’unun şarj üniteli elektrikli araçlara ayrılması zorunludur. 30 bin m²’den büyük AVM’lerde en az 1, 70 bin m²’den büyüklerde en az 2 hızlı şarj ünitesi bulunmalıdır.
Soru 65: Yeni konut binalarında zorunlu şarj ünitesi oranı nedir?
Cevap: Zorunlu otopark sayısı 20 ve üzeri olan yeni yapılarda, otoparkların en az %5’inin şarj üniteli olarak düzenlenmesi şarttır.
Soru 66: Parsel otoparkı nerelerde teşkil edilebilir?
Cevap: Bodrum katlarda, tabii veya tesviye edilmiş zemin altında ve binaların yan ve arka bahçelerinde düzenlenebilir.
Soru 67: Ön bahçede açık otopark yapılabilmesinin şartı nedir?
Cevap: Bodrumda veya yan/arka bahçede yer bulunamaması ve ön bahçe mesafesinin 5 metreden fazla olması şartıyla, bina cephesinden 2 metre mesafe bırakılarak su geçirimli malzemeyle yapılabilir.
Soru 68: Müstakil villalarda bahçelerin otopark olarak kullanımında ölçü sınırı var mıdır?
Cevap: Tek bağımsız bölümlü konutlarda, yaya kaldırımı sürekliliğini bozmamak kaydıyla bahçeler ölçü kısıtlaması olmaksızın açık otopark olarak düzenlenebilir.
Soru 69: Hangi parsellerde asgari konut otoparkı ihtiyacı %50 indirimli uygulanır?
Cevap: Cephesi 9 metreden veya alanı 250 m²’den küçük olan parsellerde, gereken otoparkın en az yarısı parselinde karşılanabiliyorsa otopark adedi %50 azaltılabilir.
Soru 70: Parsel içinde zemin üstü mekanik otopark yapılabilir mi?
Cevap: Evet. Kat maliklerinin muvafakati alınarak, arka bahçede binaya 2 metreden fazla yaklaşmamak ve zemin kat yüksekliğini aşmamak kaydıyla zemin üstü mekanik otopark yapılabilir.
Soru 71: Müstakil parselin arka bahçesinde zemin altı mekanik araç asansörü yapılabilir mi?
Cevap: Hayır. Otopark Yönetmeliğine göre mekanik sistemler ve taşıt asansörleri zemin altında yalnızca bölge, genel veya ticari otoparklarda yapılabilir.
Soru 72: Meskenlerde zorunlu otopark sayısı hangi alan büyüklüğü üzerinden hesaplanır?
Cevap: Meskenlerde otopark sayısı "bağımsız bölüm brüt alanı" üzerinden hesaplanır. Diğer yapılarda ise emsale konu alan esas alınır.
Soru 73: Yıkılıp yeniden inşa edilecek binalarda önceden ödenen otopark bedeli mahsup edilir mi?
Cevap: Hayır. Önceki bina için ödenen otopark bedeli yeni bina için müktesep hak oluşturmaz ve mahsup edilmez; yeni projeye göre yeniden bedel tahakkuk ettirilir.
Soru 74: Otopark bedeli ne zaman ve kaç taksitte tahsil edilir?
Cevap: Otopark bedelinin %25’i yapı ruhsatı düzenlenirken peşin alınır; kalan %75’i ise iskan öncesi en fazla 36 ayda 6 eşit taksitle ödenir.
Soru 75: Yayalaştırılan veya trafiğe kapatılan yollarda parsel otoparkına giriş verilebilir mi?
Cevap: İmar planında yaya yolu olan yerlerde giriş verilemez. Sonradan UKOME kararıyla yayalaştırılan yollarda ise can ve mal güvenliği tedbirleri alınmak kaydıyla UKOME kararıyla izin verilebilir.
BÖLÜM 7: HUKUKİ SORUMLULUKLAR, MÜTEAHHİT ŞİKAYETLERİ VE GÜÇLENDİRME
Soru 76: Müteahhidin projeye aykırı imalatları kime şikayet edilmelidir?
Cevap: Ruhsat ve eklerine aykırılıklar 3194 sayılı İmar Kanununun 32 ve 42. maddeleri gereğince işlem yapılmak üzere ilgili belediyesine (yapı kontrol birimine) bildirilir.
Soru 77: Müteahhidin sözleşmeye aykırı eksik veya ayıplı malzeme kullanması imar suçu mudur?
Cevap: Hayır. Projeye aykırılık teşkil etmeyen eksik iş ve malzeme kusurları özel hukuk sözleşmesine dayalı uyuşmazlıktır ve Tüketici Mahkemelerinde dava konusudur.
Soru 78: Apartman ve sitelerde ortak alanların kullanımına dair uyuşmazlıklar hangi mahkemede çözülür?
Cevap: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki tüm uyuşmazlıklar Sulh Hukuk Mahkemelerinde görülür.
Soru 79: Yapı Kayıt Belgeli bir binaya güçlendirme izni nasıl alınır?
Cevap: İmar Kanunu Geçici 21. madde uyarınca, ilave inşaat alanı ihdas etmemek ve kat maliklerinin kararı bulunmak şartıyla belediyeden "güçlendirme izni" alınarak yapılır.
Soru 80: Ruhsatlı bir yapıda sadece taşıyıcı sistem güçlendirmesi için maliklerin hangi çoğunluğu gerekir?
Cevap: Kat Mülkiyeti Kanunu m. 19 uyarınca kat maliklerinin beşte dört (4/5) çoğunluğu ile güçlendirme ruhsatı başvurusu yapılabilir.
Soru 81: İmar mevzuatına aykırılığı olan bir binaya güçlendirme ruhsatı verilebilir mi?
Cevap: Hayır. Binadaki mevcut aykırılıklar giderilip bina yasal hale getirilmedikçe güçlendirme ruhsatı düzenlenemez.
Soru 82: İmar durumu belgesi gerçeğe aykırı düzenlenmişse yapıya iskan verilebilir mi?
Cevap: Hayır. İmar durum belgesi yürürlükteki mevzuata aykırıysa veya yerinde çekme mesafesi ihlali yapılmışsa yapı kullanma izin belgesi verilemez; işlem iptal edilir.
Soru 83: Belediyenin 2 ay içinde ruhsat vermemesi durumunda Bakanlık resen ruhsat verebilir mi?
Cevap: Evet. İmar Kanunu Ek 11. madde ve Planlı Alanlar Yönetmeliği m. 56/9 uyarınca, kamu veya özel yatırımlarda başvuru 2 ay içinde sonuçlandırılmazsa Valilik/Çevre Şehircilik İl Müdürlüğü resen ruhsat düzenleyebilir.
BÖLÜM 8: SIĞINAK MEVZUATI VE HESAPLAMALARI
Soru 84: Sığınak hesabında kişi sayısı nasıl tespit edilir?
Cevap: Serpinti sığınaklarında kişi başına en az net 1 m² alan ayrılır. Konutlarda kişi sayısı dairedeki toplam oda sayısı üzerinden belirlenir.
Soru 85: Sığınak kişi sayısında salon bir oda kabul edilir mi?
Cevap: Evet. Salon oturma odası niteliğinde sayıldığından, toplam oda hesabına (salon + yatak odaları) dahil edilir.
Soru 86: Açık mutfaklı (Amerikan mutfak) salon sığınak hesabını değiştirir mi?
Cevap: Hayır. Mutfağın salonla birlikte veya ayrı çözümlenmiş olması sığınak kişi hesabı formülünü değiştirmez; salon yine oda sayılır.
Soru 87: 1+1, 2+1 ve 3+1 dairelerde sığınak için kaçar kişi kabul edilir?
Cevap: Sığınak Yönetmeliği m. 8 uyarınca:
-
1 odalı konutlarda (1+0): 2 kişi
-
2 odalı konutlarda (1+1): 3 kişi
-
3 ve daha fazla odalı konutlarda (2+1, 3+1 vb.): 4 kişi esas alınır.
Soru 88: Sığınak alanına tuvalet, duş ve mutfak nişi dahil midir?
Cevap: Hayır. Kişi başına düşen asgari 1 m²’lik net sığınak alanına tuvalet, duş, mutfak nişi ve mekanik havalandırma odaları dahil edilmez; bunlar ilave alandır.
Soru 89: 7 Kasım 2025 sığınak yönetmeliği değişikliğinden önceki lehe hükümlerden kimler yararlanabilir?
Cevap: 07/11/2025 tarihinden önce imar mevzuatına göre ruhsat başvuru evraklarını eksiksiz idareye teslim edip kayıt altına aldıranlar eski yönetmelik hükümlerinden faydalanabilir.
BÖLÜM 9: PLANSIZ ALANLAR İMAR YÖNETMELİĞİ VE KÖY GELİŞME ALANLARI
Soru 90: Köy yerleşik alanlarında hangi yapılar yapı ruhsatından muaftır?
Cevap: Köy nüfusuna kayıtlı kişilerin yapacağı konutlar, entegre olmayan tarım/hayvancılık yapıları ile bakkal, berber, fırın, kahvehane gibi köy binaları projeleri valilikçe onaylanıp muhtarlığa bildirilmek kaydıyla ruhsattan muaftır.
Soru 91: Köy yerleşik alanı dışındaki tarımsal yapılara ruhsat gerekir mi?
Cevap: Evet. Köy yerleşik alanı ve civarı sınırları dışında kalan tarım ve hayvancılık amaçlı tesisler yapı ruhsatı alınarak inşa edilmek zorundadır.
Soru 92: Üst ölçek planı olmayan iskân dışı alanlarda bağ evi yapılaşma şartları nelerdir?
Cevap: Emsal %5’i, toplam yapı inşaat alanı 250 m²’yi, saçak yüksekliği 7.50 m’yi (2 kat) aşamaz; yola en az 5 m, parsel sınırlarına en az 3 m çekme mesafesi uygulanır.
Soru 93: İskân dışı alanda ruhsatsız yapılabilecek bağ evinin azami ölçüleri nedir?
Cevap: Taban alanı en fazla 75 m², toplam inşaat alanı en fazla 150 m², kat adedi bodrum dahil en fazla 2 olan ve parselde tek yapılan bağ evleri İl Tarım Müdürlüğü ve idare onayıyla ruhsatsız yapılabilir (m. 64).
Soru 94: Köy yerleşik alanlarında ifraz için asgari parsel boyutları nedir?
Cevap: İfraz sonucu oluşacak parsellerin genişliği en az 15.00 metre, derinliği ise en az 20.00 metre olmak zorundadır.
Soru 95: Köy içinde ifrazla en fazla kaç parsel üretilebilir?
Cevap: Bir parselden ifraz suretiyle en fazla 5 adet parsel elde edilebilir.
Soru 96: Köy yerleşik alanında ifraz görmüş bir parsel yeniden ifraz edilebilir mi?
Cevap: Hayır. Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği m. 45 uyarınca, 02/09/1999 tarihinden sonra ifrazla elde edilmiş parsellerde ikinci kez ifraz yapılması yasaktır.
Soru 97: Köy yerleşik alan sınırı bir parseli bölüyorsa ifraz sınırı ne kabul edilir?
Cevap: 3194 sayılı Kanun m. 27 uyarınca, parseli bölen köy yerleşik alanı ve civarı sınırı doğrudan resmi ifraz hattı kabul edilir.
Soru 98: Köy yerleşik alanında 1500 m²’den büyük hisseli parsellerde kaç bina yapılabilir?
Cevap: Maliklerin muvafakati, binalar arası en az 6 m mesafe şartıyla en fazla 3 adet bina yapılabilir (her bina en çok 250 m², toplamda en çok 750 m²).
BÖLÜM 10: BİNALARIN YANGINDAN KORUNMASI HAKKINDA YÖNETMELİK
Soru 99: Hastanelerde ve bakım evlerinde hasta yatak odalarında çift kapı zorunluluğu neye göre belirlenir?
Cevap: Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik m. 49 uyarınca, kullanıcı yükü 15 kişiyi aşan hasta yatak odalarında ve süit odalarda birbirinden uzakta konumlandırılmış en az 2 çıkış kapısı bulunması zorunludur.
Soru 100: Bodrum katlar hangi şartla yangın kaçış merdiveni ve bina yüksekliği hesabına katılmaz?
Cevap: Giriş, çıkış ve şaftları üst katlardan en az 120 dakika yangına dayanıklı döşeme veya yangın kompartımanı duvarı ile tamamen ayrılmış olan bodrum katlar yapı yüksekliğine dahil edilmez; yangın tedbirleri bağımsız olarak değerlendirilir (m. 48/7).
