Konya’da Kırsal Kalkınma ve Ekoturizmde Yeni Dönem: İmar Şartları, Arazi Kriterleri, Kurum Görüşleri ve Hibe Rehberi

KONYA — Doğal, kültürel ve tarımsal zenginliklerini koruyarak kırsal kalkınmaya dönüştürmek isteyen yatırımcılar için Konya’da tarihi bir adım atıldı. Çevreye duyarlı turizm anlayışını desteklemek amacıyla ekoturizm, kırsal turizm, agro-turizm, çiftlik turizmi ve sağlıklı yaşam köyleri projeleri tek bir çatı altında birleştirilerek imar ve yapılaşma esasları belirlendi.

Geleneksel tarım ve yayla kültürünü modern turizm olanaklarıyla harmanlayan bu model, Konya kırsalında sürdürülebilir ekonomik değer yaratmayı hedefliyor.

Ekoturizm Alanı Nedir?

Eko-turizm alanları; doğal ve kültürel değerleri koruyarak, bu alanlarda ve çevresinde yaşayan yerel nüfusun sosyo-ekonomik gelişimine katkı sunan, çevreye duyarlı, ziyaretçilerin doğayla doğrudan bağ kurmasını ve kırsal yaşama aktif katılımını sağlayan alternatif turizm alanlarıdır.

Konya ölçeğinde yapılan düzenlemeyle birlikte; çiftlik turizmi, bağ/bahçe turizmi (agro-turizm), sağlıklı yaşam köyleri ve doğa sporları merkezleri, doğayla barışık bütünleşik bir planlama disiplinine kavuşturulmuştur.

Konya Ekoturizm Alanlarında İmar ve Yapılaşma Şartları

Konya il sınırları içerisinde ekoturizm amaçlı imar planı hazırlayacak yatırımcıların aşağıdaki plan hükümlerini eksiksiz yerine getirmesi gerekmektedir:

1. Yönetmelik ve Tesis Standartları: Planlanan alanlarda Kültür ve Turizm Bakanlığı’nın Turizm Tesislerinin Niteliklerine İlişkin Yönetmelik hükümlerine uygun, ekolojik yapı ile bütünleşik kırsal turizm tesisleri, bunlara hizmet veren açık ve kapalı spor tesisleri, yöresel ürün satış üniteleri ve sosyal donatı alanları yer alabilir. Bu alanlardaki konaklama tesisleri “Kırsal Turizm Tesisleri” statüsünde belgelendirilir.

2. Yetkili İdareye Başvuru ve Kurum Görüşleri: Eko-turizm planlaması için öncelikle planı onaylamaya yetkili idareye (Konya Büyükşehir Belediyesi / ilgili ilçe belediyesi) müracaat edilir. Sürecin ilerlemesi için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü başta olmak üzere ilgili tüm kamu kurum ve kuruluşlarından uygun görüş alınması zorunludur.

3. Mimari Doku ve Doğal Koruma: Yapılacak tüm yapılarda doğal topoğrafyaya uyum sağlanması ve Konya’nın geleneksel kırsal mimari dokusunun korunması esastır.

4. Parsel Büyüklüğü, İnşaat Alanı ve Yoğunluk Kriterleri:

   • Minimum Uygulama Alanı: Eko-turizm alanı olarak planlanacak arazinin uygulama öncesi toplam büyüklüğü en az 15.000 m² olmak zorundadır.

   • Ada Bazında Uygulama ve Açık Alan: Uygulamalar ada bazında yürütülür. Alanın toplam yüzölçümünün en az %30’luk bölümü kesinlikle yapılaşmaya konu edilmeyip açık alan / yeşil alan olarak korunur.

   • İfraz Şartı: Minimum ifraz şartı 10.000 m²dir.

   • İnşaat Üst Sınırı: 20.000 m²’nin üzerindeki alanlarda toplam inşaat alanı 2.000 m²’yi geçemez.

   • Yapılaşma Emsali (KAKS): Emsal = 0,10’dur.

   • Bina Yüksekliği: Yençok = 2 kattır. Kat yükseklikleri yöresel coğrafi ve iklim koşulları dikkate alınarak tayin edilir.

   • Bodrum Kat Kuralı: Tesislerde en fazla bir (1) bodrum kat yapılabilir. Bodrum katlarda konaklama ünitesi kesinlikle yer alamaz. Yalnızca teknik servis, depo, çamaşırhane gibi bakım ve işletme ihtiyaçlarını karşılayacak mekanlar bulunabilir. Ayrı bloklar halinde düzenlenen konaklama birimlerinde bodrum kat yalnızca ana/merkezi yapıda yer alabilir.

5. Mülkiyet Bütünlüğü Güvencesi: Turizm belgeli konaklama tesisi tek bir bağımsız bölüm olarak tescil edilir. Bu alanlardaki yapılar üzerinde devre mülk, kat irtifakı ve kat mülkiyeti gibi mülkiyeti bölücü haklar tesis edilemez.

6. Ruhsat ve Belgelendirme Takvimi: Yetkili idareden İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatı alındıktan sonra, ruhsat tarihinden itibaren en geç 1 yıl içinde Kültür ve Turizm Bakanlığı’ndan alınacak Turizm İşletmesi Belgesi ilgili idareye sunulmalıdır. Denetim ve takip yetkili yerel idarece sağlanır.

Arazi Seçiminde Dikkat Edilmesi Gereken Kritik Kriterler

Konya’da ekoturizm imar planı hazırlığına başlamadan önce arazi etüdünün doğru yapılması zaman ve kaynak kaybını önler:

• Marjinal Tarım Arazisi Niteliği: 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu uyarınca arazinin mutlak tarım veya özel ürün arazisi olmaması; ekilip biçilemeyen, taşlık/kayalık nitelikte marjinal tarım arazisi sınıfında bulunması şarttır.

• Büyük Ova Koruma Alanı Dışında Olması: Cumhurbaşkanlığı Kararı ile ilan edilen Konya Kapalı Havzası Tarımsal Sit / Büyük Ova Koruma Alanı sınırları içinde kalan parseller ekoturizm imarına açılamaz; arazinin bu sınırların dışında kalması zorunludur.

• Yol ve Ulaşım Şartı: Taşınmazın resmi ulaşım ağına veya kadastral bir yola fiili cephesi bulunmalıdır. Kadastral yola cepheli parsellerde, yürürlükteki mevzuat ve plan hükümleri gereği orman sınırına da cepheli olma koşulu aranmaktadır.

• Belediye ile Ön Mutabakat: Konya Büyükşehir Belediyesi İmar ve Şehircilik Dairesi Başkanlığı’nın ilke kararları ve vizyonu doğrultusunda ön mutabakat sağlanarak planlama başlatılmalıdır.

Ekoturizm İmar Planı Sürecinde Görüş Alınan 24 Kurum ve Kuruluş

Bir parselin ekoturizm lejantı kazanabilmesi için 1/5000 ve 1/1000 ölçekli imar planı aşamalarında kurumlar arası koordinasyon yürütülür. Dosya kapsamında görüşü zorunlu olan 24 kurum ve kuruluş şunlardır:

1. Konya İl Tarım ve Orman Müdürlüğü (Tarımsal Altyapı ve Arazi Değerlendirme Şube Müdürlüğü – 5403 Sayılı Kanun Kapsamında Marjinal Raporu)

2. Konya Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü (İmar ve Planlama Şube Müdürlüğü)

3. Konya Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü (ÇED, İzin ve Denetim Şube Müdürlüğü – ÇED Kapsam Dışı / ÇED Belgesi)

4. Konya Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü (Tabiat Varlıklarını Koruma Şube Müdürlüğü – Doğal Sit Alanı Sorgusu)

5. Konya Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu Müdürlüğü (Arkeolojik, Tarihi ve Kentsel Sit Tespiti)

6. Konya Orman Bölge Müdürlüğü (Orman Tahdit Sınırları, Orman Yangını Koruma ve Yangın Emniyet Bandı Görüşü)

7. Doğa Koruma ve Milli Parklar 8. Bölge Müdürlüğü (Milli Park, Tabiat Parkı, Yaban Hayatı Koruma ve Ramsar Alanları Uygunluğu)

8. Devlet Su İşleri (DSİ) 4. Bölge Müdürlüğü (Dere Yatakları, Taşkın Risk Alanları ve Yüzeysel/Yeraltı Su Kaynakları Koruma Bandı)

9. KOSKİ Genel Müdürlüğü (Konya Su ve Kanalizasyon İdaresi – Su Havzaları Koruma Alanı ve Altyapı Bağlantı Görüşü)

10. Karayolları 3. Bölge Müdürlüğü (Devlet ve İl Yolları Karayolu Kamulaştırma Sınırı ve Geçiş Yolu İzin Belgesi)

11. Konya Büyükşehir Belediyesi İmar ve Şehircilik Dairesi Başkanlığı (Üst Ölçekli Çevre Düzeni Planı Uygunluk Değerlendirmesi)

12. Konya Büyükşehir Belediyesi Ulaşım Dairesi Başkanlığı (UKOME) (Trafik ve Ulaşım Ağı Entegrasyonu)

13. İlgili İlçe Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü (Yerel İmar ve Hizmet Donatı Görüşü)

14. Konya İl Kültür ve Turizm Müdürlüğü (Kırsal Turizm Tesisi ve Yatırım Uygunluk Görüşü)

15. Konya İl Afet ve Acil Durum Müdürlüğü (AFAD) (Afet Tehlike Haritaları ve Jeolojik Sakınım Görüşü)

16. Maden ve Petrol İşleri Genel Müdürlüğü (MAPEG) / MTA Bölge Müdürlüğü (Maden Ruhsat Sahaları ve Jeolojik Yapı)

17. MEDAŞ (Meram Elektrik Dağıtım A.Ş.) / TEDAŞ (Enerji Dağıtım Hatları, Trafo ve İrtifak Alanları)

18. TEİAŞ (Türkiye Elektrik İletim A.Ş.) Bölge Müdürlüğü (Yüksek Gerilim İletim Hatları Emniyet Mesafesi Görüşü)

19. BOTAŞ (Boru Hatları ile Petrol Taşıma A.Ş.) Genel Müdürlüğü (Doğalgaz ve Petrol Boru Hatları Güvenlik Kuşağı)

20. Milli Savunma Bakanlığı (Lojistik Genel Müdürlüğü / Askeri Bölgeler) (Askeri Yasak ve Güvenlik Bölgeleri Uygunluğu)

21. İçişleri Bakanlığı / Konya İl Emniyet Müdürlüğü - İl Jandarma Komutanlığı (Genel Güvenlik ve Asayiş Açısından Bölge Tahkikatı)

22. Sivil Havacılık Genel Müdürlüğü (SHGM) / Devlet Hava Meydanları İşletmesi (DHMİ) (Havaalanı Mania Planı ve Uçuş Emniyet Kriterleri)

23. Konya İl Sağlık Müdürlüğü (Halk Sağlığı Hizmetleri – İçme/Kullanma Suyu ve Gayrisıhhi Müessese Sağlık Koruma Bandı)

24. Konya Valiliği Yatırım İzleme ve Koordinasyon Başkanlığı (YİKOB) (Mülki ve Kırsal Altyapı Hizmetleri Koordinasyonu)

Kırsal Turizm Yatırımları İçin Hibe, Teşvik ve Fon Fırsatları

Konya’da kırsal ve ekoturizm yatırımları ulusal ve uluslararası fon mekanizmaları tarafından öncelikli olarak desteklenmektedir:

• TKDK / IPARD III Destekleri: Tarım ve Kırsal Kalkınmayı Destekleme Kurumu (TKDK) tarafından yürütülen IPARD Programı kapsamında, "Çiftlik Faaliyetlerinin Çeşitlendirilmesi ve İş Geliştirme" tedbiri altında kırsal turizm tesisleri, eko-konaklama birimleri, yeme-içme alanları ve açık hava aktivite tesisleri için %50 ile %70 arasında geri ödemesiz hibe sağlanabilmektedir.

• KOSGEB Girişimcilik ve KOBİ Destekleri: Konaklama, tanıtım, dijitalleşme ve yeşil dönüşüm odaklı makine/ekipman alımlarında sıfır faizli veya hibe tabanlı finansman imkanları mevcuttur.

• MEVKA (Mevlana Kalkınma Ajansı) Destek Programları: Bölgesel sürdürülebilir turizmi ve kırsal kalkınmayı hedefleyen doğrudan finansman desteği ve teknik destek çağrıları.

• T.C. Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı Yatırım Teşvik Belgesi: KDV istisnası, gümrük vergisi muafiyeti, vergi indirimi ve sigorta primi işveren hissesi desteği gibi geniş kapsamlı mali avantajlar sunulmaktadır.

Uzman Danışmanlık ve Proje Koordinasyonu

Ekoturizm imar planı hazırlama, arazi analizi, 24 kurumun izin süreçlerinin takibi ve hibe dosyalarının hazırlanması çok disiplinli bir planlama uzmanlığı gerektirir.

Konya ve çevre illerde ekoturizm yatırımı yapmayı planlayan girişimciler, sürecin mevzuata uygun ve hızlı sonuçlanması için doğrudan proje koordinatörlüğü ile iletişime geçebilir:

• Ekoturizm Proje Koordinatörü: Beytullah Yılmaz

• İletişim Telefonu: 0 544 608 84 80

Genel Tanım ve Kapsam

1. Konya’da ekoturizm alanı ne anlama gelmektedir?

Doğal ve kültürel değerleri koruyarak yerel halkın sosyo-ekonomik gelişimine katkı sağlayan, çevreye duyarlı, ziyaretçilerin doğayla doğrudan bağ kurmasını ve kırsal yaşama katılımını hedefleyen planlı alternatif turizm alanlarıdır.

2. Ekoturizm planlaması çatısı altında hangi turizm türleri ve projeler yer alabilir?

Çiftlik turizmi, bağ/bahçe turizmi (agro-turizm), kırsal turizm, sağlıklı yaşam köyleri ve doğa sporları merkezleri bu planlama disiplini altında hayata geçirilebilmektedir.

3. Tesisler hangi mevzuata göre belgelendirilir?

Tesisler, Kültür ve Turizm Bakanlığı’nın Turizm Tesislerinin Niteliklerine İlişkin Yönetmelik hükümlerine uygun olarak “Kırsal Turizm Tesisleri” statüsünde belgelendirilir.

İmar, Yapılaşma ve Mimari Şartlar

4. Bir arazinin ekoturizm alanı ilan edilebilmesi için minimum büyüklük şartı nedir?

Ekoturizm alanı olarak planlanacak arazinin uygulama öncesi toplam büyüklüğü en az 15.000 m² olmak zorundadır.

5. Ekoturizm parsellerinde minimum ifraz (bölünme) şartı ne kadardır?

Arazide yapılacak ifraz işlemlerinde minimum parsel büyüklüğü 10.000 m² olarak belirlenmiştir.

6. Yapılaşma emsali (KAKS) nedir?

Konya ekoturizm alanlarında yapılaşma emsali E = 0,10’dur.

7. Toplam inşaat alanında bir üst sınır var mıdır?

Evet. Arazi büyüklüğü 20.000 m²’nin üzerinde olsa dahi toplam inşaat alanı hiçbir koşulda 2.000 m²’yi geçemez.

8. Binalar en fazla kaç katlı inşa edilebilir?

Bina yüksekliği en fazla 2 kat (Yençok = 2 kat) olabilir. Kat yükseklikleri yöresel coğrafi ve iklim koşulları dikkate alınarak belirlenir.

9. Tesislerde bodrum kat yapılabilir mi ve bodrum katta konaklama ünitesi kurulabilir mi?

Tesislerde en fazla bir (1) bodrum kat yapılabilir. Bodrum katlarda konaklama ünitesi kesinlikle yer alamaz; yalnızca teknik servis, depo ve çamaşırhane gibi işletme alanları bulunabilir. Ayrı bloklu yapılarda ise bodrum kat sadece ana/merkezi yapıda yer alabilir.

10. Arazide açık ve yeşil alan bırakma zorunluluğu var mıdır?

Evet. Uygulamalar ada bazında yürütülür ve parsel toplam yüzölçümünün en az %30’u kesinlikle yapılaşmaya konu edilmeyerek açık ve yeşil alan olarak korunmak zorundadır.

11. Projelerde mimari tasarım nasıl olmalıdır?

Tüm yapıların doğal topoğrafyaya tam uyum sağlaması ve Konya’nın geleneksel kırsal mimari dokusunu yansıtacak nitelikte tasarlanması esastır.

12. Ekoturizm tesislerinde devre mülk veya kat mülkiyeti kurulabilir mi?

Hayır. Turizm belgeli konaklama tesisi tek bir bağımsız bölüm olarak tescil edilir. Bu tesisler üzerinde devre mülk, kat irtifakı veya kat mülkiyeti gibi mülkiyeti bölücü haklar tesis edilemez.

Arazi Kriterleri ve Seçimi

13. Ekoturizm için her türlü tarım arazisi kullanılabilir mi?

Hayır. 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu gereğince mutlak tarım veya özel ürün arazileri kullanılamaz. Arazinin ekilip biçilemeyen, taşlık/kayalık vasıfta "marjinal tarım arazisi" olması şarttır.

14. Büyük Ova Koruma Alanı içinde kalan araziler ekoturizme açılabilir mi?

Hayır. Cumhurbaşkanlığı Kararı ile ilan edilen Konya Kapalı Havzası Tarımsal Sit / Büyük Ova Koruma Alanı sınırları içindeki taşınmazlar ekoturizm imarına konu edilemez.

15. Arazinin ulaşım ve yol cephesi kriteri nedir?

Taşınmazın resmi ulaşım ağına veya kadastral bir yola fiili cephesinin bulunması gerekir. Kadastral yola cepheli parsellerde yürürlükteki mevzuat uyarınca orman sınırına da cepheli olma koşulu aranmaktadır.

16. Arazi seçimi sonrası ilk idari adım ne olmalıdır?

Konya Büyükşehir Belediyesi İmar ve Şehircilik Dairesi Başkanlığı’nın ilke kararları doğrultusunda ön mutabakat sağlanarak planlama süreci başlatılmalıdır.

Kurum İzinleri ve Ruhsat Takvimi

17. Ekoturizm imar planı sürecinde kaç kurumdan görüş alınmaktadır?

Parselin ekoturizm lejantı kazanabilmesi için 1/5000 ve 1/1000 ölçekli planlama aşamalarında toplam 24 kamu kurum ve kuruluşundan uygun görüş alınması gerekmektedir.

18. Görüş alınan başlıca kritik kurumlar hangileridir?

Konya İl Tarım ve Orman Müdürlüğü (Marjinal Raporu), Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü (Planlama, ÇED ve Tabiat Varlıkları), Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu, Orman Bölge Müdürlüğü, DKMP, DSİ ve KOSKİ başta gelen kurumlardır.

19. ÇED (Çevresel Etki Değerlendirmesi) kararı zorunlu mudur?

Evet. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü ÇED Şube Müdürlüğü’nden ÇED Kapsam Dışı Belgesi veya ÇED kararı alınması zorunludur.

20. İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatı alındıktan sonra Turizm İşletmesi Belgesi için süre sınırı nedir?

Yetkili idareden İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatı alındıktan sonra en geç 1 yıl içinde Kültür ve Turizm Bakanlığı’ndan Turizm İşletmesi Belgesi alınarak ilgili belediyeye sunulmalıdır.

Hibe, Teşvik ve Destekler

21. TKDK / IPARD III kapsamında ekoturizm yatırımlarına ne kadar hibe verilir?

IPARD III programı "Çiftlik Faaliyetlerinin Çeşitlendirilmesi ve İş Geliştirme" tedbiri altında kırsal turizm, eko-konaklama, yeme-içme ve açık hava aktivite tesislerine %50 ile %70 arasında geri ödemesiz hibe desteği sağlanabilmektedir.

22. KOSGEB üzerinden hangi desteklerden yararlanılabilir?

Konaklama, tanıtım, dijitalleşme ve yeşil dönüşüm odaklı makine/ekipman alımlarında girişimcilere yönelik hibe ve sıfır faizli finansman imkanları mevcuttur.

23. MEVKA hangi alanlarda destek sağlamaktadır?

Mevlana Kalkınma Ajansı (MEVKA), bölgesel sürdürülebilir turizmi ve kırsal kalkınmayı hedefleyen doğrudan mali destek ve teknik destek programları yürütmektedir.

24. Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı Yatırım Teşvik Belgesi hangi mali avantajları sunar?

KDV istisnası, gümrük vergisi muafiyeti, vergi indirimi ve sigorta primi işveren hissesi desteği gibi geniş kapsamlı muafiyet ve indirimler sağlar.