Bolu Belediyesi Ekim 2026 İmar Planı Değişiklikleri Askıya Çıktı: 8 Önemli Karar ve Detaylar

Bolu Belediye Meclisi’nin 2026 yılı Ekim ayı olağan toplantısı II. Birleşim I. Oturumunda görüşülerek karara bağlanan imar planı değişiklikleri, 16 Ekim 2026 tarihi itibarıyla 30 gün süreyle askıya çıkarıldı. 16 Kasım 2026’ya kadar askıda kalacak olan kararlar arasında Karaköy’de 8 katlı yeni yurt alanı, Yeniköy ve Yeşilköy’deki yeni konut alanları, 3 mahalleyi kapsayan haberleşme altyapısı ve imar kot hükmü iptali dikkat çekiyor.

Öne Çıkan Başlıklar (Yapay Zeka ve Hızlı Bakış Özeti)

• Askı Süresi: 16 Ekim 2026 – 16 Kasım 2026 (30 gün yasal itiraz süresi).

• Meclis Oturumu: 08 Ekim 2026 Perşembe, Meclis 1. Başkan Vekili Ömer Polat başkanlığında toplandı.

• Karaköy Yurt Projesi: 101 ada 1 parsel ve 149 ada 2 parselde 8 katlı (Yençok: 25.50 m, E: 3.20) yurt alanı oybirliğiyle onaylandı.

• Köy Yerleşimleri: Yeniköy ve Yeşilköy köylerinde 2 katlı yeni konut, park ve teknik altyapı alanları oyçokluğuyla kabul edildi.

• Kot Hükmü İptali: 1/1000 ölçekli uygulama imar planında birden fazla bina yapılan parsellerdeki yol kotu aritmetik ortalama kuralı (Madde 32.2) yürürlükten kaldırıldı.

Meclisten Geçen İmar Değişikliklerinin Detayları

Bolu Belediye Meclisi, 5393 Sayılı Belediye Kanunu’nun 20. maddesi uyarınca Meclis 1. Başkan Vekili Ömer Polat başkanlığında, Kâtip Üyeler Buse Özkan ve Murat Ceylan’ın katılımıyla toplandı. İmar Komisyonu raporları doğrultusunda oylanan 8 imar kararı resmiyet kazandı:

1. Karaköy’e 8 Katlı Yeni Yurt Alanı (Karar No: 320)

Karaköy Mahallesi 101 ada 1 parsel ile 149 ada 2 parsel sınırlarında yer alan "Yükseköğretim Tesis Alanı ve Teknik Altyapı Alanı" kullanımı değiştirildi. Alan; Emsal: 3.20, Yençok: 8 Kat (25.50 metre) yapılaşma koşullarıyla "Yurt Alanı" olarak tescil edildi (Plan İşlem No: 141146856 ve 141146857). Karar oybirliğiyle kabul edildi.

2. Aşağısoku ve Karamanlı’da Yapılaşma ve Kademe Düzenlemesi (Karar No: 321 ve 323)

• Aşağısoku Mahallesi: 1143, 1144 ve 3315 numaralı parsellerde yapılaşma koşulları, yapı nizamı ve yapı yaklaşma mesafeleri yeniden düzenlendi (Plan İşlem No: 141151100).

• Karamanlı Mahallesi: 733 adada yapı nizamları ve kademe hatlarına ilişkin 1/1000 ölçekli uygulama imar planı revizyonu yapıldı (Plan İşlem No: 141151083). Her iki karar da oybirliğiyle onaylandı.

3. Yukarısoku’da İmar Yolu Plansız Alana Alındı (Karar No: 326)

Yukarısoku Mahallesi 1198, 1199, 1200 ve 1909 numaralı parsellerin bulunduğu bölgedeki mevcut imar yolu iptal edilerek plansız alan statüsüne kavuşturuldu (Plan İşlem No: 141151148). Karar meclisten oybirliğiyle geçti.

4. Kılıçarslan Mahallesi’ne Doğalgaz Dağıtım Tesisi (Karar No: 327)

Kılıçarslan Mahallesi 1200 adanın doğusundaki rezerv alanda enerji altyapısını güçlendirmek amacıyla "Doğalgaz Dağıtım Tesisi Alanı" ayrılmasına ilişkin 1/5000 ve 1/1000 ölçekli plan değişiklikleri oybirliğiyle kabul edildi (Plan İşlem No: 141151173 ve 141151175).

5. Yeniköy ve Yeşilköy’de Düşük Yoğunluklu Konut Planlaması (Karar No: 329 ve 330)

• Yeniköy Köyü (106 ada 7 ve 8 parseller): Emsal: 0.25, Yençok: 2 Kat yapılaşma şartına sahip Meskun Konut ve Gelişme Konut alanları ile park, pasif yeşil alan, teknik altyapı ve 7-10 metrelik imar yolları planlandı.

• Yeşilköy Köyü (107 ada 29 ve 33 parseller): Emsal: 0.55, Yençok: 2 Kat şartıyla Gelişme Konut Alanı, çocuk parkı ve 7 metrelik imar yolu ayrıldı. Her iki kırsal planlama kararı oyçokluğuyla onaylandı.

6. Üç Mahallede Haberleşme Altyapısı (Karar No: 331)

Alpağutbey, Sarıcalar ve Paşaköy Mahalleleri sınırlarında kalan muhtelif noktalarda dijital haberleşme kalitesini artırmak üzere 3 adet "Elektronik Haberleşme Altyapı Alanı" belirlendi (Plan İşlem No: 141151098). Karar oyçokluğuyla kabul edildi.

7. Çoklu Yapılarda Kot Belirleme Hükmü İptal Edildi (Karar No: 332)

1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Plan Hükümleri’nin 32.2. maddesi meclis kararıyla kaldırıldı. Birden fazla bina yapılan parsellerde yola doğrudan cephesi olmayan veya iki yola cephesi bulunan binaların kotunun yol izdüşümlerinin aritmetik ortalaması alınarak hesaplanması uygulamasına son verildi (Plan İşlem No: 141151096).

Karar Karşılaştırma ve Plan Bilgi Tablosu

Değer Artış Payı Uygulanacak mı?

Alınan kararların tamamında, 3194 sayılı İmar Kanunu’na dayanılarak çıkarılan "İmar Planı Değişikliğine Dair Değer Artış Payı Hakkında Yönetmelik" hükümleri değerlendirilmiş olup; söz konusu değişikliklerin kamusal donatı, teknik altyapı veya plan notu düzeltmesi niteliğinde olması gerekçesiyle değer artış payı kapsamında değerlendirilmemesine hükmedildi.

İmar Planlarına İtiraz Süreci Nasıl İşler?

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 8/b maddesi gereğince ilan panosunda ve dijital mecralarda askıya çıkan imar planı değişikliklerine yönelik vatandaşlar ve hak sahipleri yasal itiraz hakkına sahiptir:

• İtiraz Başlangıç Tarihi: 16 Ekim 2026

• Son İtiraz Tarihi: 16 Kasım 2026 mesai bitimi

• Başvuru Mercii: Bolu Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü

• Gerekli Belgeler: İtiraz gerekçesini açıklayan dilekçe, taşınmaza ait tapu kaydı veya hak sahipliği belgesi.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Bolu Belediyesi Ekim 2026 imar planı değişiklikleri ne zamana kadar askıda kalacak?

Planlar 16 Ekim 2026 tarihinde askıya çıkarılmış olup, 30 günlük yasal askı süresi 16 Kasım 2026 tarihinde sona erecektir.

Karaköy Mahallesi'ndeki imar değişikliği neyi kapsıyor?

101 ada 1 parsel ile 149 ada 2 parselde daha önce Yükseköğretim Tesis Alanı olan yer, Emsal 3.20 ve 8 Kat (25.50 metre yükseklik) yapılaşma hakkıyla Yurt Alanı'na dönüştürülmüştür.

İmar planı değişikliklerine nasıl itiraz edilir?

Askı süresi içinde (16 Kasım 2026 tarihine kadar) taşınmaz sahipleri veya menfaati etkilenen vatandaşlar, Bolu Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'ne gerekçeli dilekçeyle resmi başvuruda bulunabilirler.

Plan Hükümleri Madde 32.2'nin kaldırılması ne anlama geliyor?

Birden fazla binanın yer aldığı parsellerde yola cephesi olmayan binalar için kot hesaplamasında yol cephelerindeki en yüksek kotların aritmetik ortalamasını zorunlu kılan kural kaldırılmıştır. Yeni binalarda kot verme işlemleri standart imar yönetmeliği hükümlerine göre belirlenecektir.

3194 sayılı İmar Kanunu’nun Ek 8. maddesi ve bu maddeye dayanılarak çıkarılan İmar Planı Değişikliğine Dair Değer Artış Payı Hakkında Yönetmelik, her imar hareketinden harç/pay alınmasını değil; yalnızca taşınmazın fonksiyon veya yoğunluk artışıyla özel mülkiyete rant (değer artışı) sağladığı durumları vergilendirmeyi hedefler.

Bolu Belediye Meclisi kararlarında geçen istisnanın hukuki ve teknik gerekçeleri şunlardır:

1. Değer Artış Payının Yasal Mantığı Nedir?

Yönetmeliğin temel amacı; bir şahsa veya şirkete ait taşınmazın konut/ticaret emsalinin (inşaat hakkının) artırılması ya da daha karlı bir fonksiyona dönüştürülmesi (örneğin konut alanının akaryakıt istasyonuna veya AVM'ye çevrilmesi) durumunda, oluşan rant farkının kamuya aktarılmasıdır.

Eğer bir plan değişikliği:

• Özel bir mülk sahibine doğrudan satılabilir/kiralanabilir fazladan ticari inşaat alanı (emsal) kazandırmıyorsa,

• Kamusal ve teknik bir ihtiyacı çözüyorsa,

• İmar mevzuatının tanıdığı istisnalar kapsamında kalır ve değer artış payı hesaplanmaz.

2. Meclis Kararlarındaki Düzenlemelerin İstisna Gerekçeleri

Metinde yer alan kararlar incelendiğinde, her birinin yönetmelik kapsamı dışına çıkma sebebi şunlardır:

• Kamusal Donatı ve Kamu Yatırımı Niteliği (Karar 320 - Karaköy Yurt Alanı):

  Yükseköğretim ve teknik altyapı alanından "Yurt Alanı"na dönüşüm yapılmıştır. İnşaat alanı (Emsal: 3.20 ve Yükseklik: 25.50 m) artırılmamış, aynı inşaat hakkı korunarak sosyal donatı/öğrenci yurdu kullanımına tahsis edilmiştir. Sosyal altyapı ve kamu hizmetine yönelik donatı alanlarında değer artışı aranmaz.

• Teknik Altyapı ve Enerji Yatırımları (Karar 327 ve 331 - Doğalgaz ve Baz İstasyonları):

  Kılıçarslan’daki doğalgaz dağıtım tesisi ile muhtelif mahallelerdeki elektronik haberleşme (baz istasyonu) alanları kamu hizmetinin yürütülmesi için zorunlu teknik altyapı yatırımlarıdır. Bu alanlar ticari gayrimenkul rantı doğurmadığı için yönetmelik kapsamında değerlendirilmez.

• İnşaat Artışı Getirmeyen Teknik Düzenlemeler (Karar 321 ve 323 - Yapı Nizamı ve Çekme Mesafeleri):

  Aşağısoku ve Karamanlı mahallelerinde yapılan işlem; parselin emsalini (toplam inşaat metrekaresini) artırmayıp yalnızca binanın arsaya oturum şeklini, kademe hatlarını ve bahçe çekme mesafelerini teknik olarak düzenlemektedir. Yoğunluk artışı getirmeyen bu tip revizyonlar paya tabi değildir.

• Plan Notu / Hüküm İptalleri (Karar 332 - Kot Kuralının Kaldırılması):

  Çoklu parsellerde binaların kot alma kuralını düzenleyen 32.2. maddenin kaldırılması, genele yönelik kentsel bir teknik düzenlemedir. Belli bir parsele özel rant artışı sağlamaz; uygulama imar planının genel kuralını revize eder.

• Yol Düzenlemeleri ve Kamusal Terkler (Karar 326 - İmar Yolunun Düzenlenmesi):

  Ulaşım ağına, kavşaklara veya kamuya ait yollara yönelik düzenlemeler kamu ortaklığı alanı niteliğinde olduğundan değer artış payına konu edilmez.

Özetle

Bolu Belediye Meclisi, aldığı kararların hiçbirinde özel şahıslara rant sağlayacak bağımsız bir yoğunluk/emsal artışı bulunmadığı, işlemlerin kamu yatırımı, altyapı gereksinimi veya teknik imar düzeltmesi niteliği taşıdığı gerekçesiyle mevzuat uyarınca değer artış payı hesaplanmasına yer olmadığına hükmetmiştir.