Bolu'da Dev Kentsel Dönüşüm Adımı: Mudurnu’daki 22 Parsellik Alan “Kentsel Gelişme Alanı”na Dönüştürülüyor
TMSF kontrolündeki Burj Al Babas arazileri için önemli plan değişikliği onaylandı
Bolu’nun Mudurnu ilçesinde Dolayüz ve Musalla Mahalleleri sınırlarında yer alan ve yıllardır hukuki süreciyle gündemde olan Burj Al Babas arazileri, 1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planı’nda “Kentsel Gelişme Alanı” olarak yeniden planlandı.
Bolu’nun Mudurnu ilçesinde adeta kaderine terk edilmiş halde bekleyen Burj Al Babas projesi için önemli bir gelişme yaşandı. TMSF yönetimindeki Burj Al Babas Termal Turizm Pazarlama A.Ş.’nin talebi üzerine Bolu İli 1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planı'nda değişiklik yapıldı. Böylece Musalla ve Dolayüz mahallelerinde yer alan 40’tan fazla parseli kapsayan alan, “Kentsel Gelişme Alanı” statüsü kazandı.
Planlama alanı, Bolu şehir merkezine 54 km, Mudurnu ilçe merkezine ise yalnızca 3 km mesafede yer alıyor. Değişiklik kararı, projeye ait alt ölçekli imar planlarının daha önce onaylanmasına rağmen, üst ölçekli plana uyumsuzluk gerekçesiyle uygulamaya geçememesi nedeniyle alındı. Bu durum, yüzlerce yatırımcı ve malik için mağduriyet oluşturmuştu.
Orman ve Tarım Arazileri Plan Dışına Alındı
Değişiklik kapsamında, orman ve kuru özel ürün arazisi niteliğindeki bazı parseller ise plan dışı bırakıldı. Bolu İl Tarım ve Orman Müdürlüğü ile Orman Bölge Müdürlüğü’nün görüşleri doğrultusunda yapılan düzenlemede, toprak koruma kararları, kamu yararı şartı ve imar planı uygulamaları gibi tüm yasal süreçlere uygunluk sağlandı.
İnşaatlar Başlamıştı, Planlar Hükümsüz Kalmıştı
2017 yılında onaylanan 1/5000 ve 1/1000 ölçekli imar planlarına göre bazı yapılara ruhsat dahi verilmişti. Ancak, bu planların üst ölçekli planlarla çelişmesi nedeniyle İçişleri Bakanlığı müfettiş raporları doğrultusunda askıya alınması, bölgede başlayan inşaatların durmasına sebep olmuştu.
TMSF Müdahalesiyle Plan Süreci Yeniden Başladı
2024 yılında Gaziosmanpaşa Cumhuriyet Başsavcılığı tarafından yürütülen soruşturma kapsamında Burj Al Babas şirketine TMSF kayyum olarak atanmış, ardından TMSF şirketin yeniden yapılandırılması ve projelerin devam ettirilmesi yönünde adımlar atmıştı. Bu plan değişikliği de bu sürecin bir parçası olarak hayata geçirildi.
Turizm Tesisleri ve Kentsel Yaşam Alanı Bir Arada Planlanacak
Yeni planlama ile birlikte, bölgede yalnızca turizm değil, konut ve karma kullanımlı alanlara da olanak tanınacak. “Turizm-Pansiyon” alanı göstergesiyle çevre düzeni planına giren bu bölge, Bolu’nun kırsal turizm vizyonunu da destekleyecek şekilde yapılandırılacak.
- Planlama alanı Bolu İli, Mudurnu İlçesi, Musalla ve Dolayüz mahallelerinde yer almaktadır.
- Söz konusu alan Bolu kent merkezine 54 km, Mudurnu merkezine 3 km uzaklıktadır.
- Burj Al Babas Termal Turizm A.Ş. şirketine TMSF tarafından kayyım atanmıştır.
- Şirketin talebiyle 1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planı değişikliği başlatılmıştır.
- Değişiklik ile birlikte bölge “Kentsel Gelişme Alanı” lejantına alınmıştır.
- Plan değişikliği 40’tan fazla parseli kapsamaktadır.
- Söz konusu parsellerde 2017 yılında 1/5000 ve 1/1000 ölçekli planlar yapılmıştır.
- Alt ölçekli planlar yapılmasına rağmen üst ölçekli planlara uyumsuzluk vardı.
- Bu uyumsuzluk nedeniyle yapı ruhsatları askıya alınmış ve projeler durmuştu.
- İnşai faaliyetlerin büyük kısmı tamamlanmış olmasına rağmen projeler uygulanamamıştı.
- İçişleri Bakanlığı müfettiş raporlarıyla bu durum tespit edilmiştir.
- Yeni plan değişikliği ile bu mağduriyetin giderilmesi amaçlanmıştır.
- Planlama alanı, kısmen orman, kısmen marjinal tarım ve kısmen sektörel bilgi olmayan alanlardaydı.
- Bu alanların imara açılabilmesi için ilgili kurum görüşleri alındı.
- Bolu İl Tarım ve Orman Müdürlüğü’nün daha önceki toprak koruma kararları dikkate alındı.
- 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanım Kanunu hükümleri uygulandı.
- Tarım dışı kullanım için kamu yararı kararı alınması gerektiği belirtildi.
- Marjinal tarım alanlarında turizm tesisi yapılmasına uygunluk verilmiştir.
- Kuru özel ürün arazileri için Bakanlık onayı ile planlama yapılabileceği belirtilmiştir.
- Orman alanı niteliğindeki bazı parseller planlama dışı bırakılmıştır.
- Bolu Orman Bölge Müdürlüğü bazı parsellerin orman olmadığını belirterek itiraz etmemiştir.
- 101 ada 1 parsel orman olarak kaldığı için plan dışı tutulmuştur.
- Parselasyon planı yapılmış, tapuda arsa vasfına dönüşmüş alanlar bulunmaktadır.
- Bu alanlarda yapılaşmalar başlamış, ancak hukuki sorunlar nedeniyle durmuştu.
- Plan değişikliği ile yapılaşmaların hukuki zemine kavuşması sağlandı.
- Değişiklik sonrası alt ölçekli imar planlarının yeniden işlerlik kazanması beklenmektedir.
- Bölgenin “Turizm-Pansiyon” alanı olarak değerlendirilmesi plan paftasında gösterilmiştir.
- Turizm Tesis Alanı ve Kentsel Gelişme Alanı birlikte kullanılabilecek.
- Planlama kararı 1/100.000 ölçekli plandaki şematik gösterim dikkate alınarak hazırlandı.
- İmar Kanunu’nun 3194 sayılı hükümleri çerçevesinde işlem yapılacaktır.
- Bölge, Bolu’nun güneybatısında yeni bir turizm ve yaşam alanı olarak öne çıkmaktadır.
- Plan hükümlerinde yapılaşma koşullarının alt ölçekli planlarla belirleneceği belirtilmiştir.
- Plan değişikliğinin onama sınırları içerisinde yalnızca belirli hükümler geçerlidir.
- Bölgedeki yeni yapılaşmalar alt planlarla detaylandırılacaktır.
- Plan değişikliğinde belirtilmeyen durumlarda mevcut çevre düzeni plan hükümleri geçerli olacaktır.
- TMSF yönetiminde yeniden yapılandırılan Burj Al Babas projesine yasal dayanak sağlanmıştır.
- Planlama kararı bölgedeki yatırımların yeniden başlamasının önünü açacaktır.
- Turizm yatırımları için stratejik konumda olan Mudurnu’nun önü açılmıştır.
- Bu gelişme ile Bolu kırsal turizm ve termal turizm açısından cazibe kazanacaktır.
- Haber, hem yatırımcıları hem de kamuoyunu bilgilendirmek amacıyla hazırlanmıştır.
