Büyükçekmece Celaliye ve Kamiloba’da İmar Düğümü Çözüldü: D-100 Aksında Kentsel Dönüşümün Önünü Açan Plan Değişikliği Onaylandı

İstanbul Büyükçekmece’ye bağlı Celaliye ve Kamiloba mahallelerinde D-100 Karayolu cepheli parsellerde yaşanan 25 metrelik çekme mesafesi mağduriyeti ve plan notu-lejand uyuşmazlığı, hazırlanan 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı değişikliği ile giderildi. Büyükçekmece Belediye Meclisi ve İBB Meclisi’nden geçen karar, riskli yapıların kentsel dönüşümünü hızlandıracak.

Öne Çıkan Bilgiler (Hızlı Özet)

• İl / İlçe / Bölge: İstanbul / Büyükçekmece / Celaliye ve Kamiloba Mahalleleri (D-100 Karayolu Aksı)

• Değişikliğe Konu Planlar: 1995, 1997, 2000 ve 2001 onay tarihli 4 etap 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planları

• Temel Sorun: Yalnızca “Ticaret” görünen lejand nedeniyle Karayolları Yönetmeliği gereği uygulanan 25 metrelik çekme mesafesinin parselleri inşaat yapılamaz hale getirmesi ve plan notları ile lejand arasındaki çelişki

• Getirilen Çözüm: Lejand paftasındaki "Ticaret Alanı" fonksiyonunun "Ticaret (+Konut) Alanı" olarak revize edilmesi

• İdari Kararlar: Büyükçekmece Belediye Meclisi (08.01.2026 / Karar No: 17) ve İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisi (16.07.2026 / Karar No: 704)

• Nihai Onay Tarihi: 24.07.2026 (İBB Başkanlığı)

Yıllardır Süren İmar Çıkmazı Nasıl Oluştu?

Büyükçekmece’nin batı koridorunda yer alan Celaliye ve Kamiloba mahallelerinde, D-100 Karayolu kuzey ve güney aksında yer alan taşınmaz sahipleri uzun süredir ciddi bir imar ve yapılaşma engeliyle karşı karşıyaydı.

Bölgede yürürlükte bulunan 1990'lı ve 2000'li yıllara ait 1/1000 ölçekli uygulama imar planlarında bu akslar plan notlarında karma fonksiyon olarak tarif edilmesine karşın, plan paftalarının lejand (gösterim) tablolarında sehven sadece "Ticaret Alanı" olarak işlenmişti. Bu teknik uyumsuzluk, sahada iki temel problemi beraberinde getiriyordu:

1. Karayolları Kenarındaki 25 Metrelik Yapı Yaklaşma Engeli:

   2918 sayılı Karayolları Trafik Kanunu ve Karayolları Kenarında Yapılacak ve Açılacak Tesisler Hakkındaki Yönetmelik’in 41. maddesi kapsamında; saf ticari yapılar, iş merkezleri, çarşı ve oto servisleri gibi tesisler için karayolu sınır çizgisinden itibaren en az 25 metre çekme mesafesi bırakılması zorunludur. D-100 aksındaki parsellerin derinlikleri sığ olduğundan, 25 metrelik çekme mesafesi uygulandığında parsellerin yapılaşma alanı tamamen tükenmekte ve parsel fiilen inşaat yapılamaz hale gelmekteydi.

2. Fiili Durum ile Plan Lejandı Arasındaki Çelişki:

   Bölgede yapılan fiziki tespitlerde, mevcut binaların tamamına yakınının zemin katlarının dükkân/ticaret, üst katlarının ise konut olarak kullanıldığı belirlenmişti. Ancak lejandda sadece ticaret ibaresinin bulunması, ruhsat yenileme, güçlendirme ve yeniden yapım süreçlerinde idari ve hukuki tıkanıklıklar oluşturuyordu.

Plan Notu ve Üst Ölçekli Planla Uyum Sağlandı

Büyükçekmece Belediyesi Harita ve Planlama Müdürlüğü tarafından hazırlanan teknik gerekçe raporunda, söz konusu çelişkinin hukuki ve teknik dayanakları ayrıntılı şekilde ortaya kondu:

• 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı Uyumu: 07.08.1996 onay tarihli Celaliye-Kamiloba 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı’nda bu alanlar zaten "Ticaret (+Konut) Alanı" olarak tanımlanmıştı.

• 1/1000 Plan Notları Analizi: 1/1000 ölçekli meri plan notlarının 7. maddesinde yer alan "Ticaret+Konut Alanlarında Zemin Katlar Ticaret, Üst Katlar Konut Olabilir" ve 13. maddesinde yer alan "Ticaret+Konut Alanlarında... ifraz yapılamaz" hükümleri, plan yapıcı iradenin karma kullanım yönünde olduğunu açıkça gösteriyordu.

Yapılan plan değişikliği ile 4 ayrı etaptaki 1/1000 ölçekli plan paftalarında yer alan "Ticaret Alanı" simgesi, üst ölçekli plana ve plan notlarına uygun olarak "TİCARET (+KONUT) ALANI" şeklinde düzeltildi.

Kapsanan Plan Bölgeleri ve Mahalleler

Düzenleme, Celaliye ve Kamiloba sınırlarında yer alan 4 ana plan bölgesini kapsamaktadır:

1. Kamiloba Mahallesi 1.-2.-3.-4. Bölge: 29.08.1995 onay tarihli 1/1000 ölçekli Uygulama ve Revizyon İmar Planı

2. Celaliye Mahallesi 1.-3. Bölge: 16.07.1997 onay tarihli 1/1000 ölçekli Uygulama ve Revizyon İmar Planı

3. Celaliye Mahallesi 2.-4. Bölge: 10.11.2000 onay tarihli 1/1000 ölçekli Uygulama ve Revizyon İmar Planı

4. Celaliye Mahallesi 5.-6. Bölge: 08.08.2001 onay tarihli 1/1000 ölçekli Uygulama ve Revizyon İmar Planı

Yapılan düzenleme sonrasında plan paftalarına;

"16.07.2026 tarih, 704 sayılı İBB Meclis Kararı doğrultusunda D-100 Karayoluna cepheli alanlarda uygulama yapılacaktır."

şerhi eklenerek uygulama sınırları netleştirildi.

Kentsel Dönüşüm ve Deprem Güvenliği İçin Kritik Adım

Olası Marmara Depremi karşısında risk taşıyan yapı stokunun yenilenmesi adına karar kritik bir eşik olarak değerlendiriliyor.

Daha önce Karayolları çekme mesafesi engeline takıldığı için yıkılıp yeniden inşa edilemeyen binalar, fonksiyonun "Ticaret (+Konut)" olarak tescillenmesiyle birlikte zemin ticaret, üst katlar konut tipolojisinde yasal çekme mesafeleri doğrultusunda projelendirilebilecek. Bu sayede hak sahipleri hem ticari fonksiyonlarını koruyacak hem de modern, depreme dayanıklı konutlarına kavuşabilecek.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Bu plan değişikliği neyi kapsıyor?

Büyükçekmece Celaliye ve Kamiloba mahallelerinde D-100 Karayolu cephesinde bulunan ve eski 1/1000 planlarda yalnızca "Ticaret" olarak görünen parsellerin lejandının "Ticaret (+Konut)" olarak değiştirilmesini kapsar.

25 metrelik Karayolları çekme mesafesi sorunu nasıl çözüldü?

Karayolları mevzuatında müstakil ticari işletmeler için zorunlu tutulan 25 metrelik çekme mesafesi kısıtı, alanın "Ticaret (+Konut)" karma kullanımına kavuşturulması ve zemin kat ticaret üst kat konut modeline uyarlanmasıyla aşılmış ve parsel içi inşaat alanı kazanılmıştır.

Değişiklik hangi belediyelerden onay aldı?

Plan değişikliği, Büyükçekmece Belediye Meclisi'nin 08.01.2026 tarih ve 17 sayılı kararıyla kabul edilmiş; ardından İBB Meclisi'nin 16.07.2026 tarih ve 704 sayılı kararıyla uygun görülerek 24.07.2026 tarihinde onaylanmıştır.

Bölgedeki mevcut binalar bu karardan nasıl etkilenecek?

D-100 aksındaki hak sahipleri, mevcut binalarının kentsel dönüşüm süreçlerini başlatabilecek, ruhsat yenileme ve projelendirme aşamalarında mevzuat engeline takılmadan yeni yapılarını inşa edebilecektir.