Çanakkale Yenice Namazgah ekolojik köy projeleri yapabilirsiniz

Ekoturizmde Tüm Kurallar Değişti: 25 Dönüm Şartı, 1500 m² İnşaat Sınırı ve "Kat Mülkiyeti" Yasağı Geldi!

Türkiye'de ekoturizm, kırsal turizm ve tiny house köyü projelerine yönelik yatırım şartları köklü bir değişikliğe uğradı. Artan doğa bilinciyle popülerleşen bu sektöre yönelik spekülatif yatırımları engellemek ve gerçek turizm işletmelerini teşvik etmek amacıyla yeni ve katı kurallar getirildi. Artık minimum arazi büyüklüğü 25.000 m² (25 dönüm) olarak belirlenirken, arazi 100 dönüm bile olsa toplam inşaat alanı 1500 m²'yi geçemeyecek. En kritik değişiklik ise bu tesislerde "kat mülkiyeti" ve "kat irtifakı" kurulmasının kesin olarak yasaklanması oldu.

Yatırımcıların artık projelerini konut sitesi olarak değil, "Turizm Amaçlı Ticari İşletme" olarak kurması zorunlu. "Turizm İşletme Belgesi" alamayan tesisler ise kapatılma riskiyle karşı karşıya.

Altın Kural: Arazi Şartları Tamamen Değişti

Yeni düzenleme, ekoturizm imarı için arazi seçimini en kritik aşama haline getirdi. Eski esnek kuralların yerini net sınırlar aldı:

Minimum Arazi Büyüklüğü: Proje alanı en az 25.000 m² (25 Dönüm) olmak zorundadır. Parsellerin birleştirilmesiyle bu büyüklüğe ulaşılabilse de, 25 dönüm sınırı değişmez ilk şarttır.
Arazi Vasfı: Her tarlaya imar izni verilmeyecek. Arazinin "marjinal tarım arazisi" (tarımsal verimi düşük, taşlık, kayalık vb.) olması gerekmektedir. Büyük Ova Koruma Alanları veya zeytinlik gibi nitelikli tarım arazilerine izin verilmemektedir.
Yol Cephesi Zorunluluğu: Proje sahasının mutlaka bir anayola veya ulaşım ağ yoluna (kadastral yol, köy yolu) cephesinin bulunması şartı aranmaktadır. Yolu olmayan veya dar bir patikaya cephesi olan yerler onay alamayacaktır.

Devrim Gibi Karar: 1500 m² Sınırı ve Kat Mülkiyeti Yasağı

Yeni dönemin en çok konuşulacak iki kuralı, inşaat ve mülkiyet üzerine oldu. Eski "%10 emsal" hesabı fiilen ortadan kalktı.

Sabit İnşaat Limiti: Arazinin büyüklüğü 25.000 m²'yi geçse bile (örneğin 50 dönüm veya 100 dönüm olsa dahi) toplam inşaat alanı 1500 m²'yi kesinlikle geçemeyecektir. Bu kural, yoğun yapılaşmanın önüne geçmek için getirilmiştir.
Kat Mülkiyeti ve İrtifakı YASAK: Yeni düzenleme, bu tesislerin "tiny house sitesi" veya "bungalov köyü" adı altında konut gibi satılmasının önüne tamamen geçti. Yapılan tesisler üzerinde kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulamayacaktır.

Yasal Satış Modeli: Kooperatif veya Şirket Hissesi

Peki, yatırımcılar projelerini nasıl finanse edecek veya satacak? Düzenleme, iki yasal modeli işaret etmektedir:

Kooperatif Modeli: Tesis, bir turizm işletme kooperatifi (örneğin Gayrimenkul İşletme Kooperatifi) çatısı altında yönetilebilir ve ortaklara kooperatif hissesi olarak devir yapılabilir.
Şirket Hissesi: Proje, bir anonim veya limited şirket bünyesinde "ticari işletme" olarak kurulur ve yatırımcılara bu şirketten hisse satışı yapılabilir.

Zorunluluk: "Turizm İşletmesi Ol, Yoksa Kapatılırsın"

Yeni kurallar, hobi amaçlı veya konut amaçlı yatırımları net bir şekilde dışarıda bırakıyor.

Ticari İşletme Mecburiyeti: Projenin en başından "Turizm Amaçlı Ticari İşletme" olarak planlanması ve kurulması mecburidir.
Turizm İşletme Belgesi Şartı: Tesis faaliyete geçtiğinde, Kültür ve Turizm Bakanlığı'ndan gerekli standartları sağlayarak "Turizm İşletme Belgesi" almak zorundadır.
Kapatma Riski: Gerekli denetimlerde bu belgeyi alamayan veya standartları karşılayamayan tesislerin faaliyetlerine son verilecek ve kapatılacaktır.

Fırsatlar ve Destekler Devam Ediyor

Bu katı kurallar, sektörü profesyonelleştirmeyi hedeflerken, doğru projeler için IPARD III gibi hibe fırsatları hala geçerliliğini koruyor. Yeni kurallara (25 dönüm, 1500 m² sınır, ticari işletme) harfiyen uyan projeler, IPARD üzerinden kırsal turizm başlığı altında ciddi hibe destekleri alabilmektedir.

Çanakkale Yenice'ye bağlı Namazgah Köyü gibi Kazdağları lokasyonunda, oksijeni bol, altyapısı hazır ve marjinal arazi potansiyeli yüksek bakir bölgeler, bu yeni ve profesyonel ekoturizm anlayışı için ideal lokasyonlar olarak öne çıkmaktadır.

Ekoturizm Projeleri Teknik Destek Hattı

Ekoturizm ve Kırsal Turizm Tesis Alanı projeleri, yeni yönetmelik şartları, arazi seçimi, kooperatif kurulumu ve hibe dosyalarının hazırlanması hakkında detaylı bilgi ve teknik destek almak için Beytullah Yılmaz'ı 0 544 608 84 80 numaralı telefondan arayabilirsiniz.

Ekoturizm İmarı Nasıl Alınır? 34 Kritik Adımda Proje Hazırlama Rehberi

Ekoturizm ve kırsal turizm, doğaya dönüş arzusunun artmasıyla yatırımcılar için en popüler alanlardan biri haline geldi. Ancak, tarlayı turizm tesisine dönüştürme süreci, 30'dan fazla ayrı kurumdan görüş alınmasını gerektiren, son derece karmaşık ve teknik bir "proje hazırlama" labirentini içeriyor. DSİ'den Milli Savunma Bakanlığı'na, Enerji Piyasası Düzenleme Kurulu'ndan Maden Tetkik Arama'ya kadar uzanan bu süreçte, atlanacak tek bir adım bile projeyi başlamadan bitirebilir.

Bir ekoturizm projesinin onaylanması, sadece iyi bir mimari tasarımdan değil, aynı zamanda kapsamlı bir jeolojik etüt, doğru bir üst ölçekli plan analizi ve eksiksiz bir "kurum görüşü" dosyasından geçiyor. İşte bir ekoturizm projesinin A'dan Z'ye nasıl hazırlanması gerektiğine dair 34 kritik adımlık tam kapsamlı rehber.

FAZ 1: TEMEL PLANLAMA VE ARAZİ ANALİZİ (1-6. Adımlar)

Projenin temeli, doğru arazi seçimi ve bu arazinin teknik analizidir. Bu aşamadaki bir hata, tüm süreci geçersiz kılabilir.

1. Konum ve Mülkiyet Tespiti (Adım 1-2)

Planlama sürecinin ilk adımı, arazinin coğrafi, bölgesel ve ulaşımsal konumunun net bir şekilde tanımlanmasıdır. Hemen ardından, ekoturizm imarına konu olacak parsel veya parsellerin tapu kaydı, mülkiyet durumu ve Lisanslı Harita Kadastro Büroları'ndan (LİHKAP) alınacak güncel kadastral durumunu içeren mülkiyet dosyası hazırlanmalıdır.

2. Halihazır Haritalar ve Görsel Tespit (Adım 3-4)

Planlama yapılacak taşınmazın mevcut durum tespiti, uydu fotoğrafları veya (tercihen) İnsansız Hava Araçları (İHA) ile çekilmiş yüksek çözünürlüklü fotoğraflar üzerinden yapılır. Arazinin sınırları bu görsellerde net bir şekilde işaretlenir. Eş zamanlı olarak, ilgili idare (İl Özel İdaresi veya Belediye) tarafından onaylanmış 1/5000 ölçekli nazım ve 1/1000 ölçekli uygulama halihazır haritaları hazırlanmalıdır. Güncel onay tarihleri hayati önem taşır.

3. Jeolojik Etüt: Projenin "Zemin" Güvencesi (Adım 5 & 32)

Bu, projenin en kritik güvenlik adımıdır. Arazinin jeolojik durum değerlendirmesi yapılmalıdır.

Fay Hattı: Arazinin içinden diri fay hattı veya holosen fay hattı geçip geçmediği kontrol edilmelidir. Bu tür hatların varlığı, proje maliyetlerini aşırı artırabilir veya projeyi imkansız hale getirebilir.
Zemin Analizi: Toprak yapısı, yeraltı su kaynakları, sıvılaşma analizi ve bölgenin sismik verileri raporda yer almalıdır.
Jeoteknik Etüt: Yapısal çalışmalar başlamadan önce, "Deprem Bölgelerinde Yapılacak Yapılar Yönetmeliği"ne tam uyum için zemin etüdü ve jeoteknik etüt raporları eksiksiz olarak hazırlanmalıdır.

4. Üst Ölçek Plan Uyumu (Adım 6)

Projenin, bölgenin "anayasası" sayılan 1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planı (ÇDP) kararlarına uyması zorunludur. Proje raporunda, parselin ÇDP'de hangi lejantta (örneğin "Tarım Alanı") kaldığı belirtilmelidir. Eğer arazi "Marjinal (Kuru) Tarım Arazisi" ise, İl Tarım Müdürlüğü'nden "Tarım Dışı Kullanım İzni" alındığı ve "Toprak Koruma Projesi" yapıldığı mutlaka vurgulanmalıdır.

FAZ 2: "KURUM GÖRÜŞÜ" MARATONU (7-29. Adımlar)

Proje dosyasının %90'ını oluşturan bu aşama, projenin ilgili mevzuatlara ve diğer kamu yatırımlarına engel teşkil etmediğini kanıtlamak içindir. 30'a yakın kurumdan "uygunluk" veya "sakınca yoktur" yazısı alınması gerekir.

A. Kritik Eşik: Tarım, Su, Çevre ve Sit Görüşleri (Adım 7, 16, 17, 19)

Bu kurumlardan alınacak olumsuz bir görüş, projeyi genellikle durdurur.

Kültür Varlıkları Koruma Kurulu: Arazinin tarihi, arkeolojik veya doğal sit alanı olmadığına dair resmi araştırma raporu.
Tarım ve Orman (Toprak Koruma Kurulu): Arazinin tarım dışı kullanımına (otel, kamping, günübirlik tesis vb.) izin verildiğine dair "uygunluk yazısı". (Bu izinler alındıktan sonra 2 yıl içinde planların onaylanması şarttır.)
Devlet Su İşleri (DSİ): En önemli görüşlerden biridir. Arazide dere yatağı olup olmadığı, taşkın ve sel riski, dere şevine olan mesafeler (genellikle 6-13 metre arası), dere yatağının kapatılmayacağı ve kirletilmeyeceğine dair taahhütleri içeren uygunluk yazısı.
AFAD: Arazinin "afete maruz bölge" olmadığını belirten resmi yazı.
Doğa Koruma ve Milli Parklar: Alanın koruma statüsü hakkında görüş.

B. Altyapı ve Ulaşım Koridorları (Adım 8, 10, 11, 21, 26, 28)

Projenin mevcut veya planlanan altyapı hatlarına zarar vermemesi gerekir.

Karayolları Genel Müdürlüğü: Arazinin karayolları açısından durumunu ve bağlantı onayı.
Ulaşım Dairesi: Karayolları kenarında açılacak tesislere dair yönetmelik uygunluğu.
Türk Telekomünikasyon: Altyapı hattı olup olmadığı.
Elektrik Dağıtım A.Ş. & Doğalgaz İşletmeleri: Alt ve üst yapı hatlarının durumu.
Devlet Demiryolları (TCDD): Bölgede mevcut veya planlanan bir demiryolu projesi olup olmadığı.

C. Enerji Hatları ve Yeraltı Kaynakları (Adım 9, 13, 15, 20, 23, 29)

Türkiye'nin enerji ve maden hatları ağı çok geniştir; proje alanının bunlarla çakışmaması gerekir.

BOTAŞ & Milli Savunma Bakanlığı: Arazide boru hattı (doğalgaz veya Nato akaryakıt hattı) olup olmadığı. (Adım 18, 20)
TEİAŞ & EPDK: Yüksek gerilim Enerji Nakil Hattı (ENH) olup olmadığı. Varsa, tellerin salınım payına göre çekme mesafelerinin hesaplanması. (Adım 9, 29)
MAPEG & MTA: Arazinin maden ruhsat alanı, RES, GES veya diğer yeraltı kaynakları ile çakışıp çakışmadığı. (Adım 13, 23)
EÜAŞ (Elektrik Üretim): Bölgede bir planlaması olup olmadığı. (Adım 15)

D. Diğer Resmi Görüşler (Adım 12, 14, 22, 25, 27)

Kırsal Hizmetler Dairesi: Projenin kırsal kalkınma hedefleri açısından uygunluğu.
Kadastro Müdürlüğü: Bölgenin iş akış listesinde olup olmadığı.
İl Sağlık Müdürlüğü: Kullanılacak suyun "İnsani Tüketim Amaçlı Sular Hakkındaki Yönetmelik"e uygunluğu.
Sanayi ve Teknoloji Müd.: OSB veya KSS yatırım alanı içinde kalıp kalmadığı.
Devlet Hava Meydanları (DHMİ): Hava seyrüsefer usulleri açısından uygunluğu (özellikle yüksek yapılar veya yamaç paraşütü gibi etkinlikler planlanıyorsa).

FAZ 3: PROJE DOSYASININ OLUŞTURULMASI (30-34. Adımlar)

Tüm kurum görüşleri toplandıktan sonra, bu veriler mimari projeye ve plan notlarına işlenir.

1. Amaç, Gerekçe ve Plan Hükümleri (Adım 30)

Proje raporunun "Neden?" bölümüdür. Arazinin hangi amaçla kullanılacağı net bir şekilde belirtilmelidir (Otel, Kamping, Günübirlik Tesis, Agro-turizm çiftliği vb.). Ayrıca, doğa yürüyüşü (trekking), dağ bisikleti, yamaç paraşütü, kampçılık gibi faaliyetlerin çevreye zarar vermeden nasıl yapılacağı anlatılmalıdır.

2. Mimari ve Yapı Koşulları (Adım 31)

Plan notlarında, yapılaşma koşulları (Maks. Emsal, Maks. Bina Yüksekliği), geleneksel ve doğal mimariye (taş, ahşap vb.) uyulacağı taahhüt edilmeli ve yapıların turizm tesisi niteliklerine uygunluğu belirtilmelidir.

3. Nihai Çizimler (Adım 33-34)

Toplanan tüm veriler, kurum görüşleri ve jeolojik etüt raporları ışığında, projenin 1/5000 ölçekli Öneri Nazım İmar Planı ve 1/1000 ölçekli Öneri Uygulama İmar Planı taslakları çizilerek nihai proje dosyası ilgili idarenin (İl Özel İdaresi veya Belediye) onayına sunulur.

Türkiye Geneli Ekoturizm, Kırsal Turizm, Termal Turizm, Sağlık Turizm, Yaşlı Bakım Rehabilatasyon Merkezi Projelerimiz

1. İzmir İli Tire İlçesi Yenioba mahallesi Ekoturizm Kırsal Turizm Tesis Alanı Projesi 1 milyon 73 bin m2

2. Çanakkale ili Gökçeada ilçesi'ne 90 bin m2 Ekoturizm Projesi
3. Çanakkale ili Bozcaada ilçesinde 150 bin m2 Sağlık Turizm Tesis Alanı Projesi
4. Çanakkale İli Ezine İlçesi'nde 120 bin m2 Ekoturizm Projesi
5. Çanakkale ili Bayramiç ilçesinde 60 bin m2 alanda Ekoturizm , Kırsal Turizm Tesis Alanı Projesi
6. Çanakkale ili Çan ilçesinde 60 bin m2 alanda Eko Turizm Projesi
7. Çanakkale ili Yenice İlçesinde 25 bin m2 alanda Sağlık Odaklı Tatil Köyü Projesi
8. Çanakkale ili Biga İlçesinde 25 bin m2 alanda Ekoturizm Projesi
9. Mersin ili Toroslar ve Erdemli ilçelerinde 150 bin m2 alanda Eko Turizm, Ekolojik Yaşam Köyü projesi
10.Ankara İli Polatlı ilçesinde 200 bin m2 alanda Eko Turizm , Kırsal Turizm Tesis Alanı Projesi
11. Çanakkale ili Yenice ilçesi 150 bin m2 alanda Ekoturizm, Kırsal Turizm Tesis Alanı Projesi

12. Muğla ili Ula ilçesi Ayazkıyı ve Köprübaşı Ekoturizm Kırsal Turizm Tesis alanı projesi 50 bin m2

13. Antalya ile Alanya ilçesi Kayabaşı Mahallesi Ekoturizm Kırsal Turizm Tesis Alanı Projesi 16 bin m2

14. Balıkesir ili Havran İlçesi Karaoğlanlar Mahallesi Ekoturizm Kırsal Turizm Tesis Alanı Projesi 120 bin m2

15. Çanakkale ile Biga İlçesi Çömlekçi Köyü 30 bin m2 Ekoturizm Projesi

16. Çanakkale İli Yenice İlçesi Sofular, Yukarıinova, Çal köyleri 90 bin m2 Ekoturizm Projesi

17. Tekirdağ İli Süleymanpaşa Mah. 30 bin m2 Ekoturizm Projesi

18. Çanakkale Merkez Bodurlar Kırsal Turizm Tesis Alanı Projesi 30 bin m2

19. Çanakkale Merkez Salihler Eko Köy Projesi İnşaat Yapım İşi 24 adet Kapsül Ev

20. Çanakkale ili Karabiga Beldesi 50 bin m2 Ekolojik Yaşam Köyü Projesi

21. Çanakkale İli Yenice İlçesi Çukuroba Köyü, Eko Turizm Amaçlı İmar Planı ve Eko Köy Projesi, 20 bin m2

22. Bursa ili Gemlik ilçesi Adliye Köyü 67 bin m2 alanda Ekolojik Turizm Projesi

23. Antalya ili Akseki İlçesi Dutluca Mahallesi 68 bin m2 alanda Eko Turizm Kırsal Turizm Tesis Alanı, Turizm Amaçlı Proje

24. Aydın İli Germencik İlçesi Gümüş Mahallesi 50 bin m2 Alanda Ekolojik Turizm Tesis Alanı Projesi

25. Konya ili Selçuklu ilçesi Tatköy 30 bin m2 alanda Eko Turizm, Kırsal Turizm Rekreasyon Projesi

26. Çanakkale İli Yenice İlçesi Akçakoyun Köyü'nde 1 milyon 687 bin m2 alanda Sivil Havacılık Okulu ve Havaalanı Projesi Resmi süreçlerin yönetimi

27. Antalya İli Kaş ilçesi Ortabağ Mahallesi 39 bin m2 alanda Ekoturizm, Kırsal Turizm Tesis Alanı Projesi

28. Bartın ili Amasra İlçesi Kazpınarı Köyü'nde 30 bin m2 alanda Kırsal Turizm Rekreasyon Projesi

29. Çanakkale ile Ezine ilçesi Uluköy'de 40 bin m2 alanda Ekoturizm Kırsal Turizm Tesis Alanı Projesi

Türkiye Geneli Projelerimiz hakkında bilgi almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

Beytullah Yılmaz 0 544 608 84 80