Karasu İmar Planı Plan Notu Değişikliği 2026 | Kentsel Dönüşüm ve Emsal Rehberi

Karasu İmar Planı Plan Notu Değişikliği Nedir?

Sakarya Büyükşehir Belediye Meclisi’nin 12.10.2026 tarih ve 9/583 sayılı kararıyla onaylanan değişiklik; Karasu Kent Merkezi 1/1.000 Ölçekli Revizyon Uygulama İmar Planı kapsamındaki riskli binaların kentsel dönüşümünü kolaylaştırmaktadır. Değişiklikle, daha önce 2-3 yıllık kısıtlı süreye bağlı olan kentsel dönüşüm teşvikleri, emsal artışları ve mansard çatı haklarının son başvuru ve ruhsat tarihi 31 Aralık 2029 olarak güncellenmiştir. Plan, 03 Kasım 2026 – 02 Aralık 2026 tarihleri arasında Karasu Belediyesi ilan panosunda askıdadır.

2. İdari Süreç ve Resmi Askı Takvimi

Karasu kent merkezinde can ve mal güvenliğini tehdit eden deprem riski taşıyan yapıların yenilenmesi amacıyla hazırlanan plan notu değişikliği, yasal onay süreçlerini tamamlayarak askıya çıkmıştır:

• Onaylayan Kurum: Sakarya Büyükşehir Belediye Meclisi

• Karar Tarihi ve Sayısı: 12.10.2026 tarih ve 9/583 sayılı meclis kararı

• İlgili İlçe Belediyesi: Karasu Belediyesi (Plan ve Proje Müdürlüğü)

• İlgili Pafta: F25-d-20-b-2-c (F25D20B2C)

• Plan Türü: 1/1.000 Ölçekli Revizyon Uygulama İmar Planı Plan Notu Değişikliği

• Yasal Dayanak: 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 8/b maddesi ve Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği

• Askı İlan Tarihleri: 03 Kasım 2026 – 02 Aralık 2026 (30 gün süreyle ilan panosunda)

İdari Aşama	İlgili Tarih / Sayı	Durum
Büyükşehir Onayı	12.10.2026 - Karar No: 9/583	Kabul Edildi
Askıya Çıkış Tarihi	03.11.2026	Yürürlükte / İlanda
Askıdan İniş Tarihi	02.12.2026	Son İtiraz Günü
Dönüşüm Teşviki Bitiş Tarihi	31.12.2029	Nihai Ruhsat ve Yıkım Hedefi

3. Plan Notunda Ne Değişti? (Eski Durum vs. Yeni Durum)

Plan değişikliğinin kalbinde "C.4) Riskli Yapıların Dönüşümüne İlişkin Hükümler" bölümünün 12. Maddesi yer almaktadır.

Değişikliğin Gerekçesi

Önceki düzenlemede kentsel dönüşüm haklarından yararlanabilmek için meclis kararından itibaren 2 yıl içinde başvuru yapılması ve 3 yıl içinde binanın yıkılıp yeni ruhsatın alınması şartı bulunmaktaydı. Bu durum bürokratik süreçler, maliklerin uzlaşması ve proje hazırlıkları için ciddi bir zaman baskısı oluşturuyordu.

Resmi Değişiklik Metni

• İptal Edilen Kısım: "Plan notu olarak ilgili uygulama imar planında yapılacak plan değişikliği onayına dair alınacak meclis karar tarihinden itibaren 2 yıl süre ile..." ve "itibaren geçen süre 3 yıl..." kısıtlamaları kaldırılmıştır.

• Yeni Eklenen Kısım: Yerine doğrudan "31.12.2029 tarihine kadar" ibaresi getirilmiştir.

Yeni Madde 12 Metni

"Bu hükümler, 31.12.2029 tarihine kadar geçici olarak yürürlükte olacaktır. Plan notu değişikliğini onaylayan meclis kararının alınacağı tarihten 31.12.2029 tarihine kadar riskli yapının yıkılmış ve yeni yapı ruhsatı alınmış olması gereklidir."

4. Karasu Kentsel Dönüşüm Teşvikleri ve Emsal (İnşaat Hakkı) Artışları

Karasu Kent Merkezi plan notları, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında riskli yapı tespiti yapılan binalara çok önemli yapılaşma kolaylıkları ve ek haklar tanımaktadır:

A) Parsel Tevhidi (Birleştirme) Emsal Artış Tablosu

Bitişik parseller bir araya gelerek kentsel dönüşüm yaptığında, parsel büyüklüğüne göre ilave emsal (inşaat alanı) kazanır:

Parsel Büyüklüğü (Tevhit Sonrası)	Sağlanan İlave Emsal Artışı	Pratik Kazanım
500 m²'ye kadar olan parseller	+%5 Emsal Artışı	Küçük parseller birleştiğinde temel avantaj
500 m² – 1.000 m² arası parseller	+%10 Emsal Artışı	Orta ölçekli ada içi birleşmelerde standart artış
1.000 m² – 2.000 m² arası parseller	+%15 Emsal Artışı	Geniş kapsamlı parsel birleştirmelerinde yüksek kazanç
2.000 m²'den büyük parseller	+%20 Emsal Artışı	Büyük projelerde maksimum inşaat alanı
Tek bir imar adasını oluşturan parseller	+%20 Emsal Artışı	Parsel metrekaresine bakılmaksızın tam ada teşviki

Not: Münferit (tek başına) başvuran 4 kat ve üzeri riskli binalarda, riskli yapının mevcut hesaplanan emsal değeri yeni yapılaşmaya esas değer olarak doğrudan korunur.

B) Mansard Çatı Avantajı (Madde 17)

Kentsel dönüşüm kapsamında binasını yıkan vatandaşlar için Karasu planının sunduğu en dikkat çekici avantajlardan biri Mansard Çatı düzenlemesidir:

• Yıkılan binanın mevcut kat adedi kadar (en fazla 5 kat olmak üzere) yeni bina yapılabilir.

• Bu katların üzerine ilave olarak +1 Kat Mansard Çatı yapılmasına izin verilir.

• Ayrı Tapu Hakkı: Mansard çatı, bağımsız bir daire veya bölüm olarak değerlendirilebilir ve adına müstakil tapu çıkarılabilir.

• +%20 Ek Emsal (KAKS) Artışı: Mansard çatı uygulanan projelerde inşaat alanına fazladan %20 emsal artışı verilir.

C) 85 m² Asgari Alan Şartının Aranmaması (Madde 16)

Normal imar mevzuatında bazı daireler için öngörülen büyüklük kısıtlamaları, kentsel dönüşüm projelerinde esnetilmiştir. Dönüşüm kapsamındaki parsellerde bağımsız bölümler için 85 m² asgari brüt alan şartı aranmaz. Böylece 1+1 veya 2+1 gibi mevcut küçük daire sahipleri hak kaybına uğramaz.

D) Kat Sınırları ve Bodrum Kuralı

• Maksimum Kat Sayısı: Yeni binalar hiçbir koşulda Bodrum + Zemin + 4 Normal Katı (Toplam 5 katı) geçemez.

• Gömülü Bodrum Zorunluluğu: Deprem güvenliği ve zemin emniyeti gerekçesiyle yol kotu altında en az 1 gömülü bodrum kat yapılması şarttır.

5. Hangi Taşınmazlar Bu Teşviklerden Yararlanamaz?

Plan notunun 11. maddesi uyarınca, kamu güvenliği ve doğa koruma hassasiyeti bulunan şu alanlar kentsel dönüşüm imar artışlarından faydalanamaz:

1. Yapı yasaklı ve heyelan bölgeleri,

2. DSİ tarafından belirlenen taşkına maruz alanlar,

3. Kıyı kenar çizgisi (kıyı kanunu) kapsamında kalan alanlar,

4. Tarımsal nitelikli alanlar ve orman arazileri,

5. Sit alanları, tescilli tabiat ve kültür varlıkları koruma alanları,

6. Hassas bölgeler ve doğal karakteri korunacak alanlar.

6. Karasu Kent Merkezi Genel İmar ve Yapılaşma Kuralları

Bu plan notu revizyonu yalnızca dönüşüm maddesini değil, Karasu genelindeki ana fonksiyon alanlarının kurallarını da netleştirmektedir:

• Ticaret Alanları (T): İş merkezleri, çarşı, ofis, mağaza yapılabilir. Bölgede nüfus yoğunluğunu artıracak bağımsız konut yapılamaz. Minimum ifraz (parsel bölme) şartı 1.000 m²’dir.

• Ticaret + Konut Alanları (TİCK): Yola bakan zemin ve bodrum katlarda ticaret zorunludur. Üst katlar konut olabilir ancak konut ve işyerleri için ayrı bina girişleri ve merdivenleri bulunmalıdır. Minimum ifraz şartı 400 m²’dir.

• Turizm Alanları: Otel yapımında minimum parsel 2.500 m²; tatil köyünde minimum parsel 10.000 m²’dir. Turistik tesislerde emsal 1.00 ve Yençok 3 kattır. Günübirlik tesislerde emsal 0.60 ve Yençok 9.50 metredir.

• Çıkmalar ve Çatılar: Binalarda maksimum 1.00 metre kapalı, 1.50 metre açık çıkma yapılabilir. Çatı eğimi maksimum %45 olabilir; bitişik cephelere çatı eğimi verilemez.

7. Mülk Sahipleri İçin Adım Adım Yol Haritası: Ne Yapmalı?

Karasu Kent Merkezi’nde eski veya riskli bir binada oturan maliklerin izlemesi gereken yol haritası:

1. Riskli Yapı Tespiti Yaptırın: Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı lisanslı kuruluşlarına başvurarak 6306 sayılı Kanun kapsamında binanızın risk tespit raporunu alın.

2. Komşu Parsellerle Görüşün (Tevhit Fırsatı): Bitişik parsel sahipleriyle bir araya gelerek parsel birleştirme yaparsanız %5 ile %20 arasında fazladan daire/inşaat hakkı kazanırsınız.

3. Mansard Çatı Avantajını Değerlendirin: Mimari projenizi hazırlatırken +1 kat mansard çatı ve %20 ek emsal teşvikini projeye dahil edin.

4. Askı Sürecini Kontrol Edin (03.11.2026 - 02.12.2026): İmar planı Karasu Belediyesi panosunda askıdayken parselinizin imar durumunu inceleyin; varsa itirazınızı bu 30 gün içinde yazılı yapın.

5. Ruhsatınızı 31.12.2029’a Kadar Alın: Yıkım ve yeni inşaat ruhsatı işlemlerini en geç 31 Aralık 2029 tarihine kadar tamamlayarak bu tarihi teşvikten yararlanın.

8. Sıkça Sorulan Sorular (SSS / FAQ - AEO & Arama Motoru Uyumlu)

Soru 1: Karasu imar planı plan notu değişikliği ne zaman askıya çıktı ve ne zaman bitecek?

Cevap: Plan notu değişikliği 03 Kasım 2026 tarihinde Karasu Belediyesi ilan panosunda askıya çıkarılmıştır. 30 günlük yasal askı süresi 02 Aralık 2026 tarihinde mesai bitiminde sona erecektir.

Soru 2: 31.12.2029 tarihine kadar hangi işlemlerin bitmesi gerekiyor?

Cevap: Değiştirilen 12. madde gereğince; 6306 sayılı Kanun kapsamındaki riskli binanın yıkılmış olması ve yeni yapı ruhsatının belediyeden en geç 31 Aralık 2029 tarihine kadar alınmış olması zorunludur.

Soru 3: Karasu kentsel dönüşümde kaç kata kadar bina yapılabilir?

Cevap: Binalar gömülü bodrum hariç en fazla 5 kat (Bodrum + Zemin + 4 Normal Kat) olabilir. Ancak kentsel dönüşümde yıkılan kat adedi kadar hakka ilave olarak +1 kat Mansard Çatı yapılmasına izin verilir.

Soru 4: Parselleri birleştirmek (tevhit) neden avantajlıdır?

Cevap: Parsel birleştirildiğinde arsa büyüklüğüne bağlı olarak %5, %10, %15 veya %20 oranında bedelsiz ilave inşaat alanı (emsal artışı) elde edilir. Tek başına imar adasını oluşturan parsellerde bu artış doğrudan %20 olarak uygulanır.

Soru 5: Mansard çatı bağımsız bölüm olarak satılabilir mi?

Cevap: Evet. Plan notunun 17. maddesine göre mansard çatı ayrı bir bağımsız bölüm olarak projelendirilebilir, kat mülkiyeti kurulabilir ve tapu müdürlüğünden adına bağımsız tapu düzenlenebilir.

Soru 6: Askıdaki plana kimler itiraz edebilir?

Cevap: Karasu Kent Merkezi sınırları içinde taşınmazı bulunan mülk sahipleri, hak sahipleri veya menfaati etkilenen vatandaşlar 02 Aralık 2026 tarihine kadar Karasu Belediyesi İmar ve Şehircilik / Plan ve Proje Müdürlüğü’ne gerekçeli dilekçeyle itiraz edebilir.

Rapor Kaynağı: Sakarya Büyükşehir Belediye Meclisi 12.10.2026 / 9/583 Sayılı Karar Eki F25-d-20-b-2-c Paftalı Karasu Kent Merkezi 1/1.000 Revizyon Uygulama İmar Planı Plan Notu Değişikliği.

25 Adet Örnekli Sıkça Sorulan Soru (SSS)

Grup 1: İdari Süreç, Askı ve Yasal Haklar

Soru 1: Karasu imar planı notu değişikliği ne zaman askıya çıktı ve itiraz için son gün ne zaman?

• Doğrudan Yanıt: Plan notu değişikliği 03 Kasım 2026 tarihinde Karasu Belediyesi ilan panosunda askıya çıkarılmış olup, 30 günlük yasal askı süresi 02 Aralık 2026 mesai bitiminde sona erecektir.

• Örnek: Karasu Kent Merkezi F25D20B2C paftasında mülkü bulunan bir vatandaş, parseline ilişkin karara itiraz etmek istiyorsa en geç 02 Aralık 2026 Çarşamba günü mesai bitimine kadar Karasu Belediyesi Plan ve Proje Müdürlüğü’ne yazılı dilekçe vermelidir.

Soru 2: Sakarya Büyükşehir Belediye Meclisi’nin 9/583 sayılı kararı neyi onayladı?

• Doğrudan Yanıt: Sakarya Büyükşehir Belediye Meclisi'nin 12.10.2026 tarih ve 9/583 sayılı kararı, Karasu Kent Merkezi 1/1.000 Ölçekli Revizyon Uygulama İmar Planı'nın riskli yapı dönüşümünü düzenleyen C.4 bölümündeki geçici teşvik süresinin 31.12.2029'a kadar uzatılmasını onaylamıştır.

• Örnek: Karasu ilçe merkezinde 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli tespiti yapılan binalar, Büyükşehir Meclisi'nin bu onayı sayesinde 2029 yılı sonuna kadar emsal ve kat teşviklerinden kesintisiz faydalanabilecektir.

Soru 3: Askıdaki plana kimler itiraz edebilir ve itiraz nereye yapılır?

• Doğrudan Yanıt: Planlama alanı sınırları içinde taşınmazı bulunan mülk sahipleri, hissedarlar, yasal mirasçılar veya menfaati etkilenen ilgili kişi ve kurumlar Karasu Belediyesi’ne gerekçeli dilekçeyle itiraz edebilir.

• Örnek: Karasu Kent Merkezinde tapulu dairesi olan bir hak sahibi, kendi parselinin çekme mesafesi veya kullanım fonksiyonuna dair taleplerini tapu fotokopisiyle birlikte Karasu Belediyesi İmar Komisyonu'na iletebilir.

Soru 4: Karasu Belediyesi ilan panosundaki 30 günlük askı süresi bitince ne olur?

• Doğrudan Yanıt: 02 Aralık 2026'da askı süresi tamamlandığında, yapılan itirazlar belediye meclisince karara bağlanır; itiraz olmaması veya reddedilmesi halinde plan notu kesinleşerek tescil edilir.

• Örnek: Askı süresince plan notuna herhangi bir itiraz yapılmazsa, 03 Aralık 2026 itibarıyla plan notu kesinleşir ve vatandaşlar doğrudan 31.12.2029 takvimine göre ruhsat başvurusu yapmaya başlayabilir.

Grup 2: 31.12.2029 Tarihi ve Süre Uzatımı

Soru 5: Plan notu değişikliğiyle kentsel dönüşüm süresinde tam olarak ne değişti?

• Doğrudan Yanıt: Önceki düzenlemede meclis kararından itibaren 2 yıl geçerlilik ve 3 yıl içinde yıkım/ruhsat şartı aranırken, yeni değişiklikle bu bağıl süreler iptal edilmiş ve son tarih kesin olarak 31.12.2029 olarak belirlenmiştir.

• Örnek: Eski kurala göre 2026 yılında başlayan bir sürecin 2028-2029 başlarında dolma riski varken, yeni not sayesinde hak sahipleri 31 Aralık 2029 gün sonuna kadar yaklaşık 3 yıldan fazla net bir süre kazanmıştır.

Soru 6: 31 Aralık 2029 tarihine kadar binanın sadece yıkılmış olması yeterli midir?

• Doğrudan Yanıt: Hayır, yeterli değildir. Değiştirilen 12. madde uyarınca riskli yapının fiilen yıkılmış olması ve aynı zamanda Karasu Belediyesi'nden yeni yapı ruhsatının resmi olarak alınmış olması zorunludur.

• Örnek: Binanızı 2028 yılında yıktırdınız ancak mimari projeler geciktiği için ruhsatınızı 05 Ocak 2030'da almaya kalkarsanız kentsel dönüşüm emsal artışı ve mansard çatı teşvik haklarından yararlanamazsınız; ruhsatın en geç 31.12.2029 tarihli olması şarttır.

Soru 7: 31.12.2029 tarihine kadar ruhsat alamayan maliklerin durumu ne olur?

• Doğrudan Yanıt: 31.12.2029 tarihine kadar ruhsat alamayan taşınmazlar, kentsel dönüşüme özel sağlanan kademeli %5-%20 emsal artışı ve ilave mansard çatı teşviklerini kaybeder ve yürürlükteki standart imar planı şartlarına döner.

• Örnek: 31.12.2029'a kadar ruhsatını almayan 1.500 m²'lik bir ada içi parsel, kentsel dönüşüme özel verilen %15 ilave inşaat alanı hakkını kaybederek yalnızca parselin çıplak imar hakkıyla inşaat yapabilir.

Soru 8: Karar tarihinden itibaren 2 ve 3 yıllık süreler neden kaldırıldı?

• Doğrudan Yanıt: Çok ortaklı binalarda kat maliklerinin anlaşması, risk raporu tanzimi, miras intikalleri ve müteahhit sözleşmelerinin zaman alması sebebiyle hak sahiplerinin mağduriyetini önlemek amacıyla süre net bir nihai tarihe bağlanmıştır.

• Örnek: 24 daireli eski bir sitede maliklerin 2/3 çoğunlukla anlaşması ve avan proje onaylatması 1,5 yıl sürebilmektedir; 31.12.2029 tarihi bürokratik gecikmeler karşısında maliklere güvenli bir zaman koridoru sağlamıştır.

Grup 3: Parsel Birleştirme (Tevhit) ve Emsal Artışları

Soru 9: Parselleri birleştirmek (tevhit) inşaat hakkını nasıl artırır?

• Doğrudan Yanıt: Bitişik parseller bir araya gelerek tek bir inşaat parseli oluşturduğunda, parselin yeni büyüklüğüne göre yürürlükteki imar hakkına %5 ile %20 arasında bedelsiz ek inşaat alanı (emsal artışı) eklenir.

• Örnek: Bitişik iki parseldeki mülk sahipleri anlaşıp arsalarını tevhit ettiğinde, tek başlarına yapacakları toplam inşaat alanından çok daha fazla metrekareye ve ilave daire üretme hakkına sahip olurlar.

Soru 10: 500 m²’ye kadar olan iki komşu parsel birleşirse emsal kazancı ne olur?

• Doğrudan Yanıt: Tevhit sonucu oluşan yeni parselin toplam alanı 500 m²'ye kadar ise, oransal hesaplanan inşaat hakkına ek olarak %5 emsal artışı uygulanır.

• Örnek: Biri 200 m², diğeri 250 m² olan iki riskli yapılı parsel birleşerek 450 m² büyüklüğünde tek parsel olduğunda; normalde 675 m² inşaat hakkı varken %5 artışla (675 x 1.05) 708,75 m² inşaat alanı kazanır.

Soru 11: 500 – 1.000 m² arasındaki birleşmelerde %10 emsal artışı nasıl hesaplanır?

• Doğrudan Yanıt: Tevhit sonucu oluşan parsel 500 m² ile 1.000 m² arasında kaldığında, plana göre belirlenen inşaat hakkı doğrudan %10 oranında artırılır.

• Örnek: Karasu merkezinde 400 m² ve 350 m²'lik iki parsel birleşerek 750 m² parsel oluşturursa; 1.000 m² normal inşaat hakkına sahip bir projede %10 artış ile 100 m² ekstra inşaat alanı (yaklaşık 1 adet ilave lüks daire) kazanılır.

Soru 12: 1.000 – 2.000 m² ve 2.000 m² üzeri parsellerde emsal artış oranı nedir?

• Doğrudan Yanıt: Tevhit edilen parsel 1.000 – 2.000 m² arasında ise %15; 2.000 m²'den büyük ise %20 emsal artışı verilir.

• Örnek: 4 adet riskli bina maliki birleşip 2.200 m² büyüklüğünde bir parsel oluşturursa; taban emsali 2.200 m² olan projeye %20 teşvik verilerek toplam inşaat hakkı 2.640 m²'ye çıkar (440 m² ilave inşaat alanı, yani yaklaşık 4-5 daire ekstra kazanç).

Soru 13: Bir imar adasının tamamı birleşirse metrekare büyüklüğü şartı aranır mı?

• Doğrudan Yanıt: Hayır, aranmaz. Plan notunun 6.5 maddesine göre, tek başına veya tevhit sonucu bir imar adasının tamamını oluşturan parsellerde büyüklüğe bakılmaksızın doğrudan en üst oran olan %20 emsal artışı uygulanır.

• Örnek: Çevresi yollarla çevrili küçük bir imar adasındaki toplam alan 800 m² olsa dahi, adanın tamamı tek projede dönüştüğü için normalde geçerli olan %10 yerine doğrudan %20 emsal artışı verilir.

Grup 4: Kat Sayısı, Mansard Çatı ve Mimari Haklar

Soru 14: Karasu kent merkezinde kentsel dönüşümle bina kaç kata kadar yapılabilir?

• Doğrudan Yanıt: Yeni yapılacak binaların kat yüksekliği hiçbir surette gömülü bodrum hariç 5 katı (Bodrum + Zemin + 4 Normal Kat) geçemez.

• Örnek: 4 katlı riskli bir binası olan parsel sahibi, dönüşüm yaptığında zemin kat altında 1 gömülü bodrum ve zemin üzeri en fazla 4 normal kat inşa edebilir; toplam zemin üstü 5 kat olur.

Soru 15: Mansard çatı hakkı nedir ve kentsel dönüşümde kime verilir?

• Doğrudan Yanıt: Kentsel dönüşüm kapsamında yıkılan yapılarda, yıkılan kat adedi kadar (en çok 5 kata kadar) yeni kat inşa edildikten sonra en üst kata ilave +1 kat Mansard Çatı yapılmasına izin verilir.

• Örnek: Karasu merkezinde 4 katlı eski bir apartman yıkıldığında, yerine zemin + 3 normal kat yapıldıktan sonra üzerine +1 kat eğimli mansard çatı katı yapılabilir.

Soru 16: Mansard çatıya bağımsız bölüm olarak ayrı tapu çıkarılabilir mi?

• Doğrudan Yanıt: Evet. Plan notunun 17. maddesi uyarınca mansard çatı ayrı bir bağımsız bölüm olarak tescil edilebilir, kat irtifakı/mülkiyeti kurulabilir ve müstakil tapusu düzenlenerek satılabilir.

• Örnek: Müteahhit ve arsa sahipleri binayı dönüştürürken en üstteki mansard çatı katını ayrı bir 3+1 çatı dairesi olarak tapulandırabilir ve bu daireyi dönüşüm maliyetini karşılamak için bağımsız olarak satabilir.

Soru 17: Mansard çatı yapıldığında projeye verilen %20 emsal artışı nasıl işler?

• Doğrudan Yanıt: Projede mansard çatı uygulaması yapılması halinde toplam inşaat hakkına (KAKS) %20 oranında ilave emsal hakkı tanınır; bu alan mansard katının inşasında kullanılır.

• Örnek: Toplam inşaat hakkı 1.000 m² olan bir binada mansard çatı yapılması durumunda proje emsali 1.200 m²'ye yükselir; aradaki 200 m²'lik hak mansard katındaki bağımsız bölümlere tahsis edilir.

Grup 5: Daire Büyüklükleri, Bodrum ve Zemin Güvenliği

Soru 18: Kentsel dönüşüm kapsamındaki binalarda 85 m² asgari daire şartı var mıdır?

• Doğrudan Yanıt: Hayır, yoktur. Plan notunun 16. maddesi gereğince, kentsel dönüşüm kapsamındaki parsellerde bağımsız bölümlerin brüt alanında 85 m² asgari büyüklük şartı aranmaz.

• Örnek: Eski binasında 55 m² 1+1 dairesi bulunan bir hak sahibi, yeni binada da yine 55 m² veya 60 m² büyüklüğünde küçük bir daire alabilir; zorunlu 85 m² kuralı nedeniyle borçlandırılmak zorunda kalmaz.

Soru 19: Yeni yapılacak binalarda gömülü bodrum kat yapmak zorunlu mudur?

• Doğrudan Yanıt: Evet. Plan notunun 7. ve 8. maddelerine göre gerekli zemin iyileştirmesiyle birlikte yol kotu altında en az 1 adet gömülü bodrum kat yapılması prensip olarak zorunludur.

• Örnek: Karasu'da yeni bir dönüşüm projesinde zemin katın altına sığınak, otopark veya ortak depo olarak kullanılmak üzere yol seviyesinin altında kalan gömülü bodrum kat inşa edilmelidir.

Soru 20: Bitişik binanın devrilme riski gibi teknik engeller varsa bodrum kattan muaf olunabilir mi?

• Doğrudan Yanıt: Evet. Proje müellifince hazırlanacak ve bitişik yapının risk altında olduğunu belgeleyen teknik raporun Karasu Belediyesi teknik personelince onaylanması halinde bodrum kat yapılmayabilir.

• Örnek: Yan parseldeki eski 5 katlı binanın temeli zayıfsa ve kazı anında çökme riski taşıyorsa, inşaat mühendisinin hazırlayacağı geoteknik raporla bodrum kat yapma zorunluluğu belediyece kaldırılabilir.

Grup 6: Hak Sahipleri, Münferit Başvurular ve İfraz Kuralları

Soru 21: Parselini komşuyla birleştirmeyen tek parseldeki riskli bina teşvikten nasıl yararlanır?

• Doğrudan Yanıt: Üzerinde 4 ve üzeri katlı riskli yapı bulunan tek parsel münferiden başvurduğunda, riskli binanın mevcut hesaplanan emsal değeri yeni yapı için de yapılaşmaya esas emsal değeri olarak kabul edilir.

• Örnek: 300 m² arsada 4 katlı eski binası olan ve komşusuyla birleşemeyen bir malik, mevcut binasının yasal inşaat metrekaresini kaybetmeden aynı hakla yeni binasını inşa edebilir.

Soru 22: Dönüşüm teşviklerinden yararlanan parseller sonradan bölünebilir (ifraz edilebilir) mi?

• Doğrudan Yanıt: Hayır. Plan notunun C.4 maddesi 3. fıkrasına göre bu hükümlerden ve emsal artışlarından yararlanan parsellerin sonradan ifraz edilmesi (küçük parçalara bölünmesi) kesinlikle yasaktır.

• Örnek: 1.500 m² parselde birleşerek %15 emsal artışı alan hak sahipleri, inşaat bittikten sonra arsayı ikiye bölüp ikinci bir yapılaşma talep edemez.

Soru 23: Yüzölçümü 200 m²’den küçük veya cephesi 8 metreden dar olan parseller inşaat yapabilir mi?

• Doğrudan Yanıt: Bu parsellerin bitişiğinde boş parsel veya ekonomik ömrünü doldurmuş bina bulunması halinde, yan parselle tevhit edilmeden (birleştirilmeden) tek başlarına yapı ruhsatı verilemez.

• Örnek: Karasu merkezinde 160 m² büyüklüğünde ve 6 metre cepheli dar bir arsası olan vatandaş, yanındaki boş arsayla veya eski binayla birleşmeden yeni inşaat ruhsatı alamaz.

Grup 7: Kapsam Dışı Alanlar ve Genel İmar Fonksiyonları

Soru 24: Karasu’da hangi alanlar kentsel dönüşüm ve emsal artışı kapsamı dışındadır?

• Doğrudan Yanıt: Heyelan alanları, yapı yasaklı alanlar, DSİ taşkın alanları, kıyı şeritleri, orman ve tarım arazileri ile tescilli sit alanları dönüşüm emsal artışlarından faydalanamaz.

• Örnek: Karasu sahilinde kıyı kenar çizgisi içinde kalan veya DSİ taşkın seddesi koruma kuşağındaki bir taşınmaz, riskli yapı olsa dahi bu plan notundaki %20 emsal artışı veya mansard çatı teşvikinden yararlanamaz.

Soru 25: Ticaret (T) ve Ticaret+Konut (TİCK) alanlarında dönüşüm kuralları nasıldır?

• Doğrudan Yanıt: Ticaret alanlarında minimum parsel 1.000 m² olup konut yapılamaz; Ticaret+Konut (TİCK) alanlarında minimum parsel 400 m² olup yola bakan zemin ve bodrum katlarda ticaret, üst katlarda konut yapılabilir ve girişleri ayrı olmalıdır.

• Örnek: Ana cadde üzerindeki TİCK alanında kentsel dönüşüm yapan bir müteahhit, zemin katta caddeye bakan dükkânlar yaparken üstteki dairelerin giriş ve merdivenini dükkânlardan tamamen bağımsız tasarlamak zorundadır.

Rapor Kaynağı: Sakarya Büyükşehir Belediye Meclisi 12.10.2026 / 9/583 Sayılı Karar Eki F25-d-20-b-2-c Paftalı Karasu Kent Merkezi 1/1.000 Revizyon Uygulama İmar Planı Plan Notu Değişikliği.