Keçiören Karakaya İmarında 20 Yıllık Düğüm Çözüldü: Ovacık Tapu Teslimi, Orman Şerhi ve 160 Hektarlık Yeni Şehircilik Modeli

Ankara’nın Keçiören ilçesine bağlı Ovacık Mahallesi Karakaya mevkisinde, 20 yılı aşkın süredir mahkeme iptalleri ve orman kadastrosu uyuşmazlıkları nedeniyle kilitlenen mülkiyet ve imar sorunu nihayet çözüldü. Keçiören Belediye Başkanı Dr. Mesut Özarslan’ın duyurduğu yeni parselasyon süreciyle birlikte hak sahiplerine yeni tapuları teslim edilirken, bölge resmen yapı ruhsatına açıldı.

Keçiören Karakaya imar, Ovacık tapu teslimi, Ovacık parselasyon son durum, 3194 sayılı İmar Kanunu 18. Madde, orman sınırı tahdidi, tapu şerhi terkini, düşük yoğunluklu planlama.

20 Yıllık Hukuki ve İdari Kördüğümün Perde Arkası

Ankara’nın kentsel gelişim koridorlarından biri olan Ovacık ile Bağlum aksı arasında yer alan Karakaya bölgesi, yaklaşık yirmi yıldır çözümsüz kalan mülkiyet ve imar ihtilaflarıyla anılıyordu. Geçmiş dönemlerde hazırlanan 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planları ve 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planları ile bunlara dayalı parselasyon planları, mülk sahiplerinin açtığı davalar ve orman idaresinin itirazları sonucunda İdare Mahkemeleri ve Danıştay kararlarıyla peş peşe iptal edilmişti.

Planların yargı kararlarıyla hükümsüz kalması, bölgede şu üç temel yapısal tıkanıklığı doğurmuştu:

1. Orman Sınırı ve Mülkiyet Çakışması: 6831 sayılı Orman Kanunu kapsamında yürütülen orman kadastrosu ve sınır tespiti çalışmaları ile özel mülkiyete konu kadastral parseller arasındaki sınır uyuşmazlıkları, planlama yapılmasını uzun yıllar engelledi.

2. Tapu Sicilindeki Kısıtlayıcı Şerhler: Mahkeme süreçleri, orman tahdidi iddiaları ve kamu yararı kısıtlamaları nedeniyle taşınmazların tapu kütüklerine işlenen davalıdır şerhleri ve idari takyidatlar, hak sahiplerinin gayrimenkulleri üzerinde tasarrufta bulunmasını imkânsız hale getirdi.

3. Yapı Ruhsatı ve İnşaat Yasağı: Parselasyon planlarının iptal edilmesiyle birlikte kadastral duruma geri dönüldüğünden, bölgede imar parseli vasfı ortadan kalkmış ve tüm inşaat ruhsatı başvuruları hukuken durdurulmuştu.

Keçiören Belediyesi’nin Orman Genel Müdürlüğü, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ile Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü nezdinde yürüttüğü teknik koordinasyon neticesinde, sınır mutabakatları sağlanarak orman sınırları kesinleştirildi ve tapu kütüklerindeki ihtilaflı şerhlerin terkin (silinme) süreci tamamlandı.

Ovacık Parselasyonunda Son Durum: Yeni İmar Planının Teknik Parametreleri

Bölgedeki hak sahiplerinin uzun süredir sorguladığı Ovacık parselasyon son durum tablosu, yeni parselasyon planının tescili ve Ovacık tapu teslimi sürecinin başlamasıyla netlik kazandı. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesi uyarınca yürütülen arsa ve arazi düzenlemesi ile kadastral mülkiyetler imar parsellerine dönüştürüldü.

Planlama çalışmasının teknik omurgasını şu kriterler oluşturuyor:

Düşük Yoğunluklu Planlama ve Ekolojik Şehircilik

Birçok bölgede uygulanan yüksek emsalli ve dikey yapılaşma baskısının aksine, Karakaya bölgesi için hazırlanan yeni vizyonda yatay ve çevre odaklı bir model tercih edildi. Ovacık ile Bağlum arasında ekolojik geçiş zonu niteliği taşıyan 160 hektarlık alanda:

• Dere yatakları ve taşkın sahaları doğal yeşil koridorlar olarak korundu,

• Orman sınırlarıyla bitişik alanlarda tampon yeşil bantlar oluşturuldu,

• Parseller düşük yoğunluklu konut dokusu (villa veya az katlı yapılar) için optimize edilerek sosyal donatı alanlarıyla desteklendi.

Hak Sahiplerini Bekleyen Hukuki ve İdari Süreçler

Yeni tapularını teslim alan vatandaşlar ve gayrimenkul yatırımcıları açısından yeni bir dönem başlıyor. Taşınmazların şerhlerden arındırılarak imar parseline dönüşmesi sonrasında izlenecek adımlar:

1. İmar Durumu Belgesi (İmar Çapı) Başvurusu

Yeni tapusunu alan mülk sahipleri, Keçiören Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’ne başvurarak parselin taban alanı katsayısı (TAKS), kat alanı kat sayısı (KAKS/Emsal), bina yüksekliği (Yençok) ve çekme mesafelerini gösteren güncel imar çapını temin edebilecek.

2. Aplikasyon Krokisi ve Sınır Tespiti

Kadastro Müdürlüğü veya Lisanslı Harita Kadastro Mühendislik Büroları (LİHKAB) aracılığıyla parselin arazideki köşe koordinatlarının çakılması ve sınır tespitinin yapılması gerekiyor.

3. Mimari ve Mühendislik Projeleri

Düşük yoğunluklu yapılaşma koşullarına uygun olarak mimari, statik, mekanik ve elektrik projeleri hazırlanarak zemin etüt raporuyla birlikte ruhsat onayına sunulabilecek.

4. Yapı Ruhsatı ve İnşaat Başlangıcı

Mahkeme iptalleri nedeniyle uygulanan yapı yasağı resmen kalktığı için, projeleri onaylanan hak sahipleri ve müteahhitler ruhsat harçlarını yatırarak doğrudan inşaat aşamasına geçebilecek.

Ovacık–Bağlum Aksında Gayrimenkul ve Yatırım Dinamikleri

Keçiören Karakaya imar planlarının netleşmesi, Ankara gayrimenkul piyasasında Ovacık ve Bağlum çevresindeki arsa hareketliliğini doğrudan etkileyecektir. Yıllardır mülkiyet uyuşmazlığı nedeniyle fiyat baskısı altında kalan araziler, "ruhsata açık müstakil/hisseli imar parseli" niteliği kazanmasıyla birlikte hem değer artışı potansiyeli taşımakta hem de nitelikli konut projeleri geliştirmek isteyen inşaat firmalarının radarına girmektedir.

Ormanla bütünleşen rekreasyon aksları, dere koridorları ve düşük katlı yaşam vizyonu, bölgenin Ankara’da kentin gürültüsünden uzak ama merkeze yakın müstakil yaşam arayışındaki kitle için alternatif bir cazibe merkezi haline gelmesini sağlayacaktır.