KONUT PİYASASINDA ALARM: AĞUSTOS SATIŞ REKORUNA RAĞMEN GİZLİ TEHLİKE BÜYÜYOR
TÜİK verilerine göre Ağustos ayında konut satışları 2025'in zirvesini görse de, piyasada satılmayı bekleyen 620 bin konutluk devasa stok, sektörün geleceği için endişe verici bir tablo çiziyor.
İstanbul – Türkiye konut piyasası, çelişkilerle dolu bir döneme tanıklık ediyor. Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) açıkladığı ve EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı'nın analiz ettiği verilere göre, 2025 yılı Ağustos ayında 143.319 adet konut satılarak yılın en yüksek aylık satış rakamına ulaşıldı. Bu rakam, geçen yılın aynı dönemine göre %6,8'lik bir artışa işaret ederek piyasada bir canlılık olduğu izlenimi yarattı. Ancak madalyonun diğer yüzü, sektör temsilcilerini ve mülk sahiplerini kara kara düşündürüyor: Satışa çıkan ancak alıcı bulamayan konut sayısı, son sekiz ayda %25 artarak 620 bin adede ulaştı.
Satışlar Artıyor, Ama Neden "Eritilemeyen" Bir Stok Var?
EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, bu ikilemin altını çizen önemli açıklamalarda bulundu. Yazıcı, "2025 yılının ilk sekiz ayında, geçen yılın aynı dönemine kıyasla ayda ortalama %21 daha fazla konut satışı gerçekleşti. Bu, ilk bakışta olumlu bir gösterge. Ancak detaya indiğimizde, satışa konan gayrimenkul sayısındaki artışın, satış hızının çok üzerinde olduğunu görüyoruz," dedi.
Yıl başında 500 bin civarında olan satılık konut stoku, Ağustos sonu itibarıyla 620 bine fırlamış durumda. Bu, piyasaya her ay on binlerce yeni konutun eklenmesine rağmen, alıcıların talebinin bu arzı karşılamaya yetmediğini gösteriyor.
Peki, bu durumun arkasındaki nedenler ne? Yazıcı'ya göre iki ana faktör öne çıkıyor:
-
Fiyat Beklentisi: Konut fiyatlarında bekledikleri rakamlara ulaşamayan satıcılar, mülklerini piyasadan çekmek yerine "beklemeye" alıyor. Bu durum, satılık ilanlarının sayısını sürekli olarak yüksek tutuyor.
-
Ekonomik Zorluklar: Artan hayat pahalılığı ve finansal ihtiyaçlar nedeniyle mülkünü satmak zorunda kalanların sayısındaki artış, piyasadaki arzı körüklüyor.
Cansel Turgut Yazıcı, "Özetle, satışlar ne kadar yüksek seyrederse seyretsin, müşteri bekleyen konut sayısı her geçen gün bir çığ gibi büyüyor. Bu durum, önümüzdeki dönemde fiyat dengeleri üzerinde baskı oluşturabilir," diyerek uyarılarda bulundu.
KREDİLER PİYASAYI ATEŞLEDİ, ANCAK GELECEK BELİRSİZ
2024'te adeta durma noktasına gelen ipotekli satışlar, 2025'in ilk sekiz ayında %85'lik rekor bir artışla geri döndü. Krediye erişimin kolaylaşması stokları eritebilir mi, yoksa yeni bir fiyat balonuna mı yol açar?
Konut piyasasındaki mevcut hareketliliğin en önemli itici gücü, yeniden canlanan konut kredileri oldu. 2024 yılında yüksek faiz oranları ve sıkı para politikaları nedeniyle neredeyse imkansız hale gelen kredili alımlar, 2025'te ibreyi tersine çevirdi.
Rakamlarla Kredili Satış Patlaması
EVA Gayrimenkul Değerleme'nin analizine göre, 2025'in ilk sekiz ayında toplamda 141 bin adet ipotekli (kredili) konut satışı yapıldı. Bu rakam, 2024'ün aynı döneminde sadece 76 bin adetti. Bu da, bir önceki yıla göre konut kredisi kullananların oranının %85 gibi olağanüstü bir seviyede arttığını gösteriyor.
Cansel Turgut Yazıcı, bu durumu şu sözlerle değerlendiriyor: "2024 yılı, ipotekli satışlar için kayıp bir yıldı. Hatta 2024 Ağustos sonu itibarıyla, 2023'e göre %50'lik bir düşüş yaşanmıştı. 2025'te ise krediye erişimin bir miktar rahatlamasıyla birlikte, ertelenen talebin devreye girdiğini görüyoruz. Aylık ortalama 17 bin adet konut, kredi kullanılarak el değiştirdi."
Yapılan toplam satışların yaklaşık %15'i kredili satışlardan oluşuyor. Bu oran, geçmiş yıllardaki zirvelerin altında kalsa da, piyasaya önemli bir likidite sağladığı ve alıcıları harekete geçirdiği kesin.
Stok Sorununa Çare Olabilir mi?
Piyasada biriken 620 bin konutluk stokun eritilmesi için en büyük umut, krediye erişimin daha da kolaylaşması. Ancak uzmanlar bu konuda temkinli. Cansel Turgut Yazıcı, bu senaryonun potansiyel riskine dikkat çekiyor: "Krediye ulaşmanın biraz daha rahatlamasıyla stokların bir miktar eriyeceğini ümit edebiliriz. Ancak bu durumun da orta vadede konut fiyatlarını yeniden yukarı çekmesi gibi bir risk doğurabileceğini göz ardı etmemeliyiz."
Sıfır Konut Satışlarında Durum Ne?
Piyasanın bir diğer önemli göstergesi olan ilk el (sıfır) konut satışları da artış trendini sürdürüyor. Ağustos ayında 43.916 adet sıfır konut satıldı. Bu rakam, bir önceki yılın aynı ayına göre %4,78'lik bir artış anlamına geliyor.
Ancak dikkat çeken bir detay var: Toplam satışlar içinde ilk el satışların payı, geçen seneye göre geriledi. 2024'te bu oran %31,75 iken, 2025 Ağustos'unda %30,22 olarak gerçekleşti. Bu durum, piyasadaki hareketliliğin ikinci el konutlarda daha yoğun yaşandığına veya yeni proje arzında bir yavaşlama olabileceğine işaret ediyor olabilir.
BÜYÜKŞEHİRLER COŞTU, YABANCI ALICI FRENE BASTI
Konut satışlarındaki artış en çok İzmir, Ankara ve İstanbul'da hissedildi. Ancak bir zamanlar piyasanın gözdesi olan yabancı yatırımcı, alımlarını belirgin şekilde azaltarak sektörde yeni bir dönemin sinyallerini verdi.
Türkiye genelindeki konut satış artışı, üç büyükşehirde daha belirgin bir şekilde kendini gösterdi. 2025 yılının ilk sekiz aylık kümüle verileri, 2024'ün aynı dönemiyle kıyaslandığında, büyükşehirlerdeki talep patlamasını gözler önüne seriyor.
Liderlik İzmir'de
Satış artış oranında liderliği, %30,9 ile İzmir göğüsledi. Ege'nin incisi, hem yaşam kalitesi hem de yatırım potansiyeliyle alıcıların en çok tercih ettiği şehirlerden biri olmaya devam etti. Ankara'da artış oranı %23,8 olarak gerçekleşirken, Türkiye'nin en büyük pazarı olan İstanbul'da ise konut satışları geçen seneye göre %22,7 oranında arttı. Bu veriler, yerli alıcının ilgisinin hala büyük metropollerde yoğunlaştığını teyit ediyor.
Yabancı Yatırımcı Neden Gidiyor?
Piyasanın genelindeki olumlu havanın aksine, yabancılara yapılan konut satışlarında ciddi bir kan kaybı yaşanıyor. 2025 Ağustos ayında yabancılara sadece 1.810 adet konut satıldı. Bu rakam, geçen yılın aynı ayına göre %19,8'lik keskin bir düşüşe denk geliyor.
Bu düşüş sadece yıllık bazda değil, aylık bazda da devam ediyor. Bir önceki aya göre yabancı satışları %5,4 oranında geriledi. Daha da önemlisi, yabancıya satılan konutların toplam satışlar içindeki payı erimeye devam ediyor. 2024'ün ilk sekiz ayında bu oran %1,87 iken, 2025'in aynı döneminde %1,34'e kadar düştü.
Yabancıların Gözdesi Halen Aynı Şehirler ve Ülkeler
Düşüşe rağmen yabancıların en çok tercih ettiği şehirler değişmedi. Ağustos ayında:
-
İstanbul: 671 konut
-
Antalya: 576 konut
-
Mersin: 123 konut
Alım yapan ülke vatandaşları sıralamasında ise Rusya Federasyonu açık ara liderliğini koruyor:
-
Rusya: 283 konut
-
İran: 155 konut
-
Almanya: 118 konut
Rusya'nın liderliğine rağmen genel düşüş, yabancı yatırımcının Türkiye piyasasına olan ilgisini etkileyen yeni faktörlerin (kur dalgalanmaları, jeopolitik gelişmeler, vatandaşlık için gereken yatırım limitlerindeki değişiklikler vb.) devrede olabileceğini düşündürüyor.
PİYASA BIÇAK SIRTI BİR DENGEDE
Rekor satışlar ve büyüyen stok ikilemi, konut piyasasının hassas bir denge üzerinde durduğunu gösteriyor. Kredi musluklarının durumu, satıcıların fiyat beklentileri ve yabancı ilgisinin geleceği, sektörün önümüzdeki altı aylık kaderini belirleyecek.
2025 Ağustos ayı konut satış verileri, Türkiye gayrimenkul sektörü için karmaşık ve çok katmanlı bir tablo sunuyor. Bir yanda, geçen yıla göre artan satış adetleri ve canlanan kredili alımlar, piyasaya umut aşılıyor. Diğer yanda ise, rekor seviyelere ulaşan "satılmayı bekleyen konut stoku", potansiyel bir krizin habercisi gibi duruyor.
EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, mevcut durumu bir özetle sonlandırıyor: "Piyasada bir hareketlilik olduğu kesin. Ancak bu hareketlilik, arz fazlasını eritmeye yetmiyor. Satıcılar fiyatlarından taviz vermek istemiyor, alıcılar ise bütçelerine uygun konut bulmakta zorlanıyor. Bu makas açıldıkça, stok sorunu da büyümeye devam edecektir."
Önümüzdeki Dönemde Piyasayı Neler Bekliyor?
-
Kredi Faiz Oranları: Hükümetin ve Merkez Bankası'nın atacağı adımlar, kredi faizlerinin seyrini belirleyecek. Faizlerdeki olası bir düşüş, stokların erimesini hızlandırabilir ancak fiyatları da yukarı çekebilir.
-
Satıcı Psikolojisi: Stokların büyümesi, satıcılar üzerinde bir baskı yaratarak fiyat beklentilerini daha gerçekçi seviyelere çekmelerine neden olabilir. Bu durum, piyasada bir fiyat düzeltmesini beraberinde getirebilir.
-
Yabancı Faktörü: Yabancı alıcıya yönelik yeni teşvikler veya politikalar geliştirilmezse, bu segmentteki daralma devam edebilir. Bu da özellikle Antalya, İstanbul ve Mersin gibi popüler lokasyonlardaki lüks konut piyasasını etkileyebilir.
Sonuç olarak, Türkiye konut piyasası, rekor satışların gölgesinde büyüyen bir stok sorunuyla karşı karşıya. Sektörün tüm paydaşları, bu bıçak sırtı dengeyi dikkatle izlerken, atılacak adımlar milyonlarca vatandaşın barınma ve yatırım kararını doğrudan etkileyecek.
KUTU BİLGİ: Raporu Hazırlayan Kurum Hakkında
EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık AŞ: 2008 yılında kurulan şirket, SPK ve BDDK tarafından yetkilendirilmiş bir değerleme kuruluşudur. Türkiye’de uluslararası RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) tarafından “Regulated by RICS” unvanı verilen ilk firmadır. Euromoney, International Property Awards ve Global Brands Magazine gibi prestijli kurumlardan alınmış 26 adet uluslararası ödüle sahiptir. Şirket, değerleme hizmetlerinin yanı sıra proje fizibilitesi, pazar analizi ve en iyi ve en verimli kullanım etütleri gibi alanlarda da danışmanlık hizmetleri sunmaktadır.
