Pendik Ballıca, Emirli, Kurna ve Kurtdoğmuş 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Notları ve Yapılaşma Şartları

İstanbul’un Pendik ilçesine bağlı kırsal yerleşim alanları olan Ballıca, Emirli, Kurna ve Kurtdoğmuş mahallelerini kapsayan 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Plan Notları, bölgedeki arazi kullanımı, yapılaşma koşulları, Ömerli İçme Suyu Havzası koruma kuşakları ve tarımsal alan kriterlerini düzenlemektedir. Ömerli Baraj Havzası koruma-kullanma dengesini gözeten plan kararları; konut alanlarından sürdürülebilir koruma alanlarına, tarım ve hayvancılık tesislerinden çatı katı kullanımına kadar tüm imar parametrelerini kesin kurallara bağlamaktadır.

Bölge Yapılaşma ve İmar Parametreleri Özeti

Konut ve Kentsel Çalışma Alanlarında Yapılaşma Esasları

Plan bütününde kırsal mimari karakterin ve doğal dengenin korunması hedeflenmektedir:

• K1 Rumuzlu Yerleşik Konut Alanları: Geleneksel köy dokusunun korunması esastır. Binaların zemin katlarında günübirlik ticari birimler yer alabilir. Parsel içerisinde organik tarım, süs bitkisi ve sebze yetiştiriciliğine yönelik seracılık yapılabilir.

• K2 Rumuzlu Gelişme Konut Alanları: Tarımsal üretimi destekleyecek depolama ve barınma amaçlı yapılar yer alabilir. Çevreyi kirletici sanayi, küçük sanayi, akaryakıt istasyonu ve lojistik depo fonksiyonlarına kesinlikle izin verilmez. İfraz işlemlerinde 1.500 m² asgari parsel büyüklüğü şartı aranır.

• Tarım ve Hayvancılık Tesis Alanları: Kırsal kalkınmayı desteklemek amacıyla planlanan bu alanlarda parsel büyüklüğü minimum 5.000 m² olmak zorundadır. Her 5.000 m² parsel için birden fazla bağımsız bölüm iskan edilemez. Beton temel-çelik çatı seralar yapı yaklaşma mesafelerine uymak kaydıyla emsale dahil edilmez.

Sürdürülebilir Koruma ve Kontrollü Kullanım Alanları (SK-1, SK-2, SK-3)

Ömerli Baraj Havzası etki kuşağında kalan köyler için özel planlama kademeleri getirilmiştir:

• SK-1 Alanları: Ballıca, Kurna ve Kurtdoğmuş köylerinde İSKİ kuşaklama kolektörü yapılması şartıyla, 25.05.2006 tarihindeki mevcut yapılar dondurulmuştur. Kat adedi, inşaat alanı ve bağımsız birim sayısı artırılmamak kaydıyla 2 katı aşmayan yenileme ve güçlendirmelere izin verilir. Turizm, otel, fabrika ve akaryakıt istasyonu gibi fonksiyon değişikliklerine izin verilmez.

• SK-2 Alanları: Orta mesafeli koruma kuşağında emsal 0.05, kat adedi 2 kat olarak belirlenmiştir. Toplam inşaat alanı hiçbir koşulda 250 m²'yi aşamaz; 5.000 m² altında ifraz yapılamaz.

• SK-3 Ekolojik Odak Proje Alanı: İstanbul Büyükşehir Belediyesi (İBB) tarafından onaylanacak avan projeye göre şekillenecek bu alanın arazi kullanım dağılımı şu şekildedir:

  • %40 Ağaçlandırılarak Korunacak Alan

  • %25 Rekreasyon Alanı (Emsal: 0.03, Yençok: 1 Kat)

  • %23 Arboretum Alanı (Emsal: 0.03, Yençok: 1 Kat)

  • %5 Kamping Alanı (Emsal: 0.05, Yençok: 1 Kat)

  • %5 Hobi Bahçeleri (10 m² tabanlı sökülebilir yapılar, ortak alan Emsal: 0.03)

  • %2 Fuar Alanı (Emsal: 0.05, Yençok: 1 Kat)

Ömerli İçme Suyu Havzası Koruma Kuşağı Hükümleri

İSKİ İçmesuyu Havzaları Yönetmeliği uyarınca belirlenen koruma kuşaklarında geçerli olan sınırlamalar:

• Mutlak Koruma Alanı (0 - 300 m): İdare tarafından inşa edilecek arıtma tesisleri hariç hiçbir yapılaşmaya, ziraat veya hayvancılık faaliyetine, madencilik ya da hafriyat dökümüne izin verilmez. Sadece sızdırmaz fosseptikli 3 m²'lik bekçi/güvenlik kabini gibi geçici unsurlar yapılabilir.

• Kısa Mesafeli Koruma Alanı (300 - 1000 m): TIR parkı, açık otopark, beton santrali, kırma-eleme tesisi, asfalt üretim tesisi ve açık depolama kesinlikle yasaktır. Basit örtü niteliğindeki seralar ile toplamda 30 m²'yi geçmeyen portatif müştemilatlar yapılabilir.

• Orta Mesafeli Koruma Alanı (1000 - 2000 m): Sanayi tesisleri, hastaneler, laboratuvarlı eğitim binaları, akaryakıt istasyonları, entegre hayvancılık tesisleri ve döküm sahaları kurulamaz. Entegre olmayan mandıra, ağıl, kümes, un değirmeni ve çelik çatılı seralara izin verilir.

• Uzun Mesafeli Koruma Alanı (2000 m - Havza Sınırı): Kimyasal, endüstriyel ve tıbbi atık içeren kirletici sanayiler; deri işleme, tekstil boyama, akü/pil imalatı ve asit dolum tesisleri yer alamaz. Katı atık nihai depolama tesisleri orta koruma sınırından itibaren ilk 3 km içerisinde yapılamaz.

Çatı Katı ve Bağımsız Çatı Dairesi Uygulama Kuralları

Plan notlarına eklenen hüküm ile konut alanlarında saçak sınırları ve çatı eğimi dahilinde kalmak kaydıyla müstakil çatı dairesi yapılabilmesinin önü açılmıştır:

• Çift Meyilli Çatı: Son kat tavan döşemesinden itibaren 1.50 m içeri çekilip 2.20 m yükseklik verilerek birinci yüzey; ardından %20 eğimle mahya yüksekliği maksimum 4.50 m olacak şekilde ikinci çatı yüzeyi oluşturulur.

• Bağımsız Bölüm: Çatı dairesi olarak üretilen bağımsız bölümlerde asgari piyes ölçüleri en az 2.20 m tavan yüksekliğinin sağlandığı net alan üzerinden hesaplanır.

• Yükseklik Muafiyeti: Çatı daireleri imar planındaki bina yüksekliği (Yençok) sınırlamalarına dahil edilmez.

• Asansör ve Yangın Kriteri: Çatı dairelerine asansörün doğrudan hizmet etmesi zorunludur. Yangın yönetmeliği açısından yapı yüksekliği mahya kotundan hesaplanır.

1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planı Tarımsal Yapı Kriterleri

Tarımsal niteliği korunacak alanlarda tarımsal arazi kullanım planı bulunmayan parsellerde İl Tarım Müdürlüğü ve İSKİ görüşü doğrultusunda yapılaşma şartları:

• Emsal Oranları: Mutlak tarım alanlarında Emsal: 0.05, marjinal tarım alanlarında 50.000 m²'ye kadar Emsal: 0.20, aşan kısımlar için Emsal: 0.05 olarak uygulanır.

• Maksimum İnşaat Alanı: Hayvancılık dışı yapılarda en fazla 5.000 m², mutlak tarımdaki hayvancılık yapılarında 7.500 m², marjinal tarımdaki hayvancılık tesislerinde ise 15.000 m² inşaat alanı yapılabilir.

• Yapı Yaklaşma Mesafeleri: Karayollarından en az 25 m, kadastral yollardan en az 10 m, komşu parsel sınırlarından en az 5 m çekme mesafesi bırakılması zorunludur.

• Yükseklik Sınırları: Hayvancılık amaçlı tesislerde Yençok: 8.00 m, müştemilat ve depolama yapılarında Yençok: 3.50 m olarak sınırlandırılmıştır. Teknolojik seracılık sadece marjinal tarım arazilerinde, yola en az 25 m cephesi olan parsellerde Emsal: 0.50 ile uygulanabilir.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Pendik Ballıca, Emirli, Kurna ve Kurtdoğmuş K1 ve K2 konut alanlarında yapılaşma şartları nedir?

• K1 Yerleşik Konut: TAKS: 0.20, Emsal (KAKS): 0.20 ve Yençok: 2 kat (6.50 m)’dir. Zemin katlarda günübirlik ticaret ve seracılık yapılabilir.

• K2 Gelişme Konut: TAKS: 0.10, Emsal: 0.10 ve Yençok: 2 kat (6.50 m)’dir. Minimum ifraz parsel büyüklüğü 1.500 m² olup sanayi, lojistik ve kirletici depolama yapılamaz.

Tarım ve hayvancılık tesis alanlarında ifraz ve emsal kriterleri nelerdir?

Bu alanlarda asgari parsel ve ifraz büyüklüğü 5.000 m²’dir. Emsal: 0.20 ve Yençok: 9.50 m’yi aşmamak kaydıyla hayvancılık tesisleri yapılabilir. Mesken inşaatı için Emsal: 0.05 ve 2 kat sınırı bulunup, her 5.000 m² için en fazla 1 adet bağımsız bölüm ve en fazla 100 m² bekçi evi yapılabilir.

SK-1 ve SK-2 Sürdürülebilir Koruma Alanlarında yapılaşma izni var mıdır?

• SK-1: İSKİ kuşaklama kolektörü şartıyla 25.05.2006 tarihindeki mevcut yapılar dondurulmuştur. Bağımsız birim sayısı, inşaat alanı ve kat adedi artırılmamak kaydıyla en fazla 2 kat olarak yeniden yapım, tadilat ve onarıma izin verilir; fonksiyon değişikliği yapılamaz.

• SK-2: Emsal: 0.05, Yençok: 2 kat ve toplam inşaat alanı maksimum 250 m²’dir. 5.000 m²’den küçük parsellerde ifraz ve birden fazla bağımsız birim yapılamaz.

Ömerli Baraj Havzası koruma kuşaklarındaki yapı kısıtlamaları nelerdir?

• Mutlak Koruma (0-300 m): İSKİ arıtma tesisleri hariç yapılaşma, tarım, hayvancılık ve madencilik kesinlikle yasaktır (yalnızca 3 m² sızdırmaz fosseptikli geçici güvenlik/tuvalet kabinine izin verilir).

• Kısa Mesafeli Koruma (300-1000 m): Otopark, TIR parkı, beton tesisi, açık depolama yasaktır. Basit örtülü sera ve en fazla 30 m² taşınabilir müştemilat yapılabilir.

• Orta Mesafeli Koruma (1000-2000 m): Sanayi, hastane, akaryakıt istasyonu, döküm sahası ve entegre hayvancılık tesisleri kurulamaz; entegre olmayan mandıra, ağıl ve çelik çatılı seralara izin verilir.

• Uzun Mesafeli Koruma (2000 m - Havza Sınırı): Ağır sanayi, kimyasal madde üretimi ve kirletici tesisler yapılamaz.

Planlama alanında bağımsız çatı dairesi yapılmasına izin veriliyor mu?

Evet. Konut parsellerinde son kat tavan döşemesinden 1.50 m içeriden başlayıp 2.20 m yükseklik ve %20 çatı eğimiyle (mahya yüksekliği en fazla 4.50 m) bağımsız çatı dairesi yapılabilir. Çatı daireleri bina yükseklik (Yençok) sınırına dahil edilmez; bağımsız bölüme asansör ulaşımı zorunludur.

Tarımsal niteliği korunacak alanlarda yapılaşma ve çekme mesafeleri nasıldır?

Arazi kullanım planı bulunmayan alanlarda mutlak tarım için Emsal: 0.05, marjinal tarım alanlarında ilk 50.000 m² için Emsal: 0.20 uygulanır. Çekme mesafeleri karayolundan en az 25 m, kadastral yollardan en az 10 m, komşu parsellerden ise en az 5 m olmak zorundadır.

Kurna Mahallesi 11490 ada 1 parselin imar durumu nedir?

Özel plan değişikliği ile Resmi Kurum Alanı (Türkiye Maarif Vakfı) olarak belirlenen parselde TAKS: 0.40, EMSAL: 0.40, Yençok: 12.50 m ve karayolu kamulaştırma sınırından çekme mesafesi 25 m olarak onaylanmıştır.