Türkiye'de yeni imar affı çıkacak mı? Anayasa Mahkemesi'nin tarihi kararı, iptal edilen 30 binden fazla Yapı Kayıt Belgesi, TCK 184 imar kirliliği davaları, tarım arazilerindeki 'Tiny House' ve hobi bahçesi yaptırımları ile kentsel dönüşümdeki %50+1 salt çoğunluk devrimine dair 2026 yılı en güncel hukuki ve sektörel analiz.

Türkiye'de İmar Affı Politikalarının Hukuki ve Yapısal Dönüşümü: 2026 Yılı Perspektifinden Kapsamlı Analiz

İmar Affı Beklentilerinin Mevcut Yasal Boyutu ve Meclis Gündemi

Türkiye’de kamuoyunda dönem dönem "yeni bir imar affı çıkacak mı?" beklentisi oluşsa da, yürürlükte olan ya da yasama organı tarafından kabul edilerek yürürlüğe sokulmuş yeni bir imar affı veya imar barışı düzenlemesi bulunmamaktadır. Karar alıcılar, geniş seçmen kitlelerinin mülkiyet ve iskan talepleri ile bilimsel gerçeklerin dayattığı can güvenliği zorunluluğu arasında zorlu bir denge sınavı vermektedir. Türkiye Büyük Millet Meclisi (TBMM) gündeminde geçmiş dönemlerde sunulmuş çeşitli kanun teklifleri bulunmakla birlikte, bu teklifler komisyon aşamasında bekletilmekte ve yakın gelecekte yasalaşma ihtimali düşük bir görünüm sergilemektedir.

TBMM Başkanlığına sunulan ve komisyonlarda bekleyen teklifler incelendiğinde, iki yasa teklifi öne çıkmaktadır. Bunlardan ilki, 15 Nisan 2024 tarihinde sunulan İmar Kanununda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanun Teklifi (Esas Numarası: 2/2098) olup, kişinin kendi tapulu arsa veya tarlasına 31 Aralık 2023 tarihinden önce yaptırmış olduğu ruhsatsız yapılara "afet risklerine karşı dirençli olması şartıyla" Yapı Kayıt Belgesi verilmesini amaçlamaktadır. İkinci teklif ise 10 Ocak 2025 tarihinde sunulan benzer mahiyetteki İmar Kanununda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun Teklifi (Esas Numarası: 2/2871) olup, Bayındırlık, İmar, Ulaştırma ve Turizm Komisyonu ile Plan ve Bütçe Komisyonunda değerlendirilme aşamasındadır. Her iki teklif de 2018 yılında 3194 sayılı İmar Kanunu’na eklenen Geçici 16. maddedeki milat tarihini 31 Aralık 2017'den 31 Aralık 2023 tarihine uzatmayı hedeflemektedir. Ancak bu taslakların yasalaşmamasının en temel nedeni, teknik incelemesi yapılmayan yapıların yasallaştırılmasının olası bir afet durumunda devletin sorumluluğunu doğrudan tetikleyecek olmasıdır.

Günümüz imar rejiminde, geçmiş dönemlerde uygulanan ve yalnızca "harç ödeyerek yapıyı kurtarma" esasına dayanan koşulsuz af mekanizmaları tamamen geçerliliğini yitirmiştir. Masadaki taslaklar incelendiğinde, gelecekte yapılabilecek herhangi bir düzenlemenin ancak ve ancak yapının afet risklerine karşı dayanıklı olduğunun karot testleri, donatı taramaları ve zemin etütleri gibi teknik ve bilimsel analizlerle kanıtlanması durumunda geçerli olacağı görülmektedir.

Anayasa Mahkemesi Kararları ve Devletin Sorumluluk Rejimi

Türkiye’de imar hukukunun ve kamu idaresinin mali sorumluluk rejiminin kökten değişmesine yol açan en önemli hukuki dönemeç, Anayasa Mahkemesi’nin (AYM) 23 Temmuz 2024 tarihli (E.2023/74, K.2024/141 sayılı) iptal kararı olmuştur. Bu kararla birlikte, 2018 yılında yürürlüğe giren imar barışı düzenlemesindeki "Yapının depreme dayanıklılığı hususu malikin sorumluluğundadır" şeklindeki yasal kural Anayasa’ya aykırı bulunarak iptal edilmiştir. AYM, devletin Anayasa’nın 17. maddesinde güvence altına alınan "yaşam hakkını koruma pozitif yükümlülüğünü" hatırlatarak, yapı güvenliğinden ve denetiminden tamamen sıyrılmış bir af sisteminin anayasal sınırlar içinde korunamayacağına hükmetmiştir.

İlgili idarelerin denetim sorumluluğunu yasa yoluyla bertaraf etmeye çalışan söz konusu kuralın iptali, devletin denetimsiz olarak sisteme dahil ettiği her yapı nedeniyle ortaya çıkabilecek olası can ve mal kayıplarından "hizmet kusuru" kapsamında doğrudan sorumlu tutulabilmesinin önünü açmıştır. İnşaat Mühendisleri Odası (İMO) gibi meslek kuruluşları, Anayasa Mahkemesi'nin bu yöndeki gerekçesini desteklemekle birlikte, kararın yasanın çıkışından yaklaşık 6,5 yıl sonra (Mayıs 2018 - Aralık 2024) verilmesini gecikmiş bir hukuki refleks olarak eleştirmektedir. Bu gecikme süreci, riskli yapı stokunun yasal koruma altında kalmasına ve denetim süreçlerinin sekteye uğramasına yol açmıştır.

Anayasa yargısının afet hukuku ve mülkiyet haklarına yönelik getirdiği diğer önemli bir sınırlama ise 22 Nisan 2025 tarihli ve E.2024/93, K.2025/98 sayılı kararı ile şekillenmiştir. Bu kararda, afet durumlarında hak sahibi olabilme kriterleri anayasal eşitlik ve sosyal devlet ilkeleri çerçevesinde denetlenmiştir. Kararda, eşlerden birinin hasarsız başka bir konutunun bulunması durumunda diğer eşin devletin konut kredisi veya afet konutu edindirme imkanlarından yararlanamayacağına dair kısıtlama, mülkiyet hakkı ve aile birliğinin korunması ekseninde tartışılmıştır. Benzer şekilde, AYM’nin E.2024/135, K.2025/20 sayılı kararı da idari işlemlerden kaynaklanan mülkiyet uyuşmazlıklarının çözümünde adli ve idari yargının görev sınırlarını netleştirerek idarenin yargısal denetimden kaçırılmasını engellemiştir.

Yapı Kayıt Belgelerinin İptali, İdari Yaptırımlar ve Yargısal Korunma Yolları

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı bünyesinde geliştirilen ve coğrafi bilgi sistemleri altyapısını kullanan PARSİD (Coğrafi Bilgi Sistemleri Platformu), yüksek çözünürlüklü uydu görüntüleri ve yapay zeka algoritmaları aracılığıyla Türkiye genelinde her metrekareyi kesintisiz olarak izlemektedir. Bu teknolojik denetim modeli neticesinde, beyanında usulsüzlük yaptığı, yapının metrajını eksik gösterdiği veya yapım tarihini 31 Aralık 2017 öncesi gibi göstererek tahrif ettiği saptanan 30 binden fazla Yapı Kayıt Belgesi iptal edilmiştir.

Yapı Kayıt Belgesi iptal edilen mülk sahipleri için süreç oldukça sert işlemektedir. Belgenin iptaliyle birlikte yapı anında "kaçak" statüsüne düşmekte, elektrik, su ve doğalgaz gibi temel altyapı abonelikleri kesilmekte, işyeri açma ve çalışma ruhsatları geçerliliğini yitirmektedir. Ayrıca, belge almak için ödenen harçlar iade edilmeyerek Hazineye doğrudan irat kaydedilmektedir. Eğer yapı Hazine veya belediye arazisi üzerine kurulu ise ve bu belgeye istinaden 396 sayılı Milli Emlak Genel Tebliği kapsamında mülk sahibine satışı gerçekleştirilmişse, bu satış işlemi de re'sen iptal edilerek taşınmaz Hazine adına geri tescil edilmektedir.

İdari yargıda açılan iptal davalarında Danıştay ve yerel idare mahkemeleri, idari işlemlerin istikrarı ilkesi ile kamu yararı arasında hassas bir denge aramaktadır. Danıştay 14. ve 1. Dairelerinin yerleşik içtihatlarına göre, hukuka uygun olarak alınmış bir Yapı Kayıt Belgesi, o yapı hakkında daha önce tesis edilmiş olan yıkım ve idari para cezası kararlarının uygulanmasını durdurmakta ve konusu kalmayan davaların düşmesine yol açmaktadır. Ancak, belgenin idarece usulsüzlük nedeniyle iptal edilmesi durumunda, askıya alınmış olan yıkım kararları ve para cezaları derhal yürürlüğe girerek infaz aşamasına geçmektedir.

Akademik yazında Cenk Şahin tarafından vurgulandığı üzere, ruhsatın ve dayanağı olan imar planının yargı kararıyla iptal edilmesi durumunda, idari istikrar ilkesi gereğince iyiniyetli yapı sahibinin kazanılmış haklarının korunması ve oluşan gerçek zararlarının hizmet kusuru kapsamında idarece tazmin edilmesi gerekmektedir. Yapı Kayıt Belgesi iptal edilen kişilerin, iptal işleminin kendilerine tebliğ edildiği tarihten itibaren 60 gün içinde yetkili İdare Mahkemesinde yürütmenin durdurulması istemli iptal davası açmaları hayati önem taşımaktadır. 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun 11. maddesi kapsamında idareye yapılacak ihtiyari itirazlar dava açma süresini durdurmakla birlikte, dava açılmaksızın sadece idari itiraz yolunun tüketilmesi yıkım işlemlerinin fiziken başlamasını engellememektedir; bu nedenle yürütmenin durdurulması kararı alınması yasal bir zorunluluk olarak belirmektedir.

Türk Ceza Kanunu Kapsamında İmar Kirliliği Suçu ve Yargıtay İçtihatları

Yapı Kayıt Belgesi iptal edilen veya baştan itibaren ruhsatsız olarak yapı inşa eden kişiler, idari yaptırımların yanı sıra Türk Ceza Kanunu’nun (TCK) 184. maddesinde düzenlenen "imar kirliliğine neden olma" suçu kapsamında cezai takibatla karşı karşıya kalmaktadır. TCK’nın 184/1. maddesi uyarınca, yapı ruhsatiyesi alınmadan veya ruhsata aykırı olarak bina yapan veya yaptıran kişi, bir yıldan beş yıla kadar hapis cezası ile cezalandırılır. Bu suç tipi şikayete tabi olmayıp re'sen soruşturulur ve 8 yıllık olağan dava zamanaşımına tabidir.

TCK’nın 184. maddesinin zaman yönünden uygulanmasında kritik bir eşik bulunmaktadır. TCK 184/6. maddesi uyarınca, inşaat şantiyelerine elektrik, su, telefon bağlantısı yapılmasına müsaade edilmesi (m. 184/2) ile yapı kullanma izni olmayan binalarda sınai faaliyete müsaade edilmesi (m. 184/3) fiilleri, 12 Ekim 2004 tarihinden önce inşa edilmiş yapılar bakımından suç teşkil etmemektedir. Ancak, ruhsatsız veya ruhsata aykırı bina yapma veya yaptırma eylemi (m. 184/1) bu zamansal istisnanın dışındadır; yani bina vasfını haiz yapının yapılış tarihi ceza sorumluluğunun tespiti açısından her halükarda mahkemece bilirkişi eliyle saptanmak zorundadır. Yapının sit alanı veya özel koruma bölgesinde bulunması halinde, fail hakkında fikri içtima (TCK m. 44) hükümleri uyarınca hem imar kirliliği hem de özel kanunlardaki cezai hükümler uygulanarak daha ağır cezaya hükmedilmektedir.

Yargıtay Ceza Genel Kurulu ve ceza dairelerinin içtihatları incelendiğinde, her inşaat faaliyetinin TCK 184 kapsamında "bina" olarak nitelendirilmeyeceği kabul edilmiştir. Yargıtay’ın emsal kararlarında imar kirliliği suçunu oluşturmadığı saptanan yapı türleri şunlardır:

• Temelsiz ve zemin üzerine taşınabilir şekilde yerleştirilen büfe, konteyner veya prefabrik yapılar.

• Taşıyıcı unsurları etkilemeyen, hafif malzeme veya çelik konstrüksiyon kullanılarak yapılan kapama işlemleri.

• Balkonların hafif malzeme, PVC veya cam balkon sistemleri ile kapatılması eylemleri.

• Kapalı alan oluşturmaksızın yalnızca çevre duvarı örülmesi fiili.

Ayrıca, imar kirliliği suçundan yargılanan ve TCK 184/5. maddesindeki etkin pişmanlık hükmünden (yapıyı ruhsata ve imar planına uygun hale getirme) yararlanma imkanı bulunan sanıklar hakkında, Ceza Muhakemesi Kanunu’nun 231. maddesinde düzenlenen Hükmün Açıklanmasının Geri Bırakılması (HAGB) kararının doğrudan uygulanamayacağı, öncelikle sanığa imara uygun hale getirme imkanının tanınması gerektiği yargısal kararlarla sabittir.

Tarımsal Alanlar, Hobi Bahçeleri ve Tiny House Regülasyonlarında 2026 Reformu

Özellikle pandemi dönemiyle birlikte tarım arazilerinde, orman alanlarında ve meralarda yoğunlaşan kaçak yapılaşma, Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu kapsamında yapılan 2026 yılı yasal reformu ile tamamen engellenmiştir. Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü verilerine göre, tarım arazilerinin "tarım alanı gecekonduları" haline getirilmesine izin verilmemekte, villa, bungalov, imalat işyeri veya lüks konut projeleri adı altında yapılan tüm yapılar kaçak statüsünde tasfiye edilmektedir. Yeni yönetmelikle sadece lisanslı tarımsal depolar, soğuk hava depoları, yem tesisleri, izinli bağ evleri ve küçük ölçekli tarımsal güneş enerjisi santrallerine (GES) valilik izniyle geçit verilmektedir.

Tarım arazilerini hobi bahçesi adı altında bölerek kooperatif hissesi şeklinde satan ve buralara konteyner, prefabrik ev koyan kişilere yönelik cezai ve idari takibatlar en üst seviyeye çıkarılmıştır. Bu kapsamda:

• Hobi bahçesi adı altındaki tarım dışı kullanımlara 7.5 milyon TL'ye varan idari para cezaları uygulanmakta ve bu cezalar doğrudan arazi sahiplerine rücu edilmektedir.

• Tarım arazilerine izinsiz Tiny House (tekerlekli ev) veya konteyner koyan mülk sahiplerine, yapılarını kaldırmaları için bir ay (30 gün) kesin süre tanınmaktadır; bu süre zarfında kaldırılmayan yapılar kolluk marifetiyle re'sen kaldırılmakta ve kaldırma masrafları maliklerden tahsil edilmektedir.

• Tekerlekli araç veya karavan vasfı öne sürülerek geliştirilen "wheeled house" muafiyet savunmaları, yapının fiilen barınma amacıyla tarım arazisinde sabit tutulması gerekçesiyle yargı organlarınca reddedilmektedir.

• Tarım arazisinde yasal olarak doğayla iç içe bir yaşam kurmak isteyen yatırımcılar için yegane alternatif, imar planında %10 eko-turizm imarı bulunan, ruhsatlandırılmış ve projelendirilmiş araziler ile kamping ruhsatı alınmış alanlardır.

Kentsel Dönüşüm Hukukunda "50%+1" Salt Çoğunluk ve Yeni Uygulama Süreçleri

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında yapılan son yasal düzenlemeler, kentsel dönüşüm süreçlerini tıkayan "azınlık engellerini" ortadan kaldırarak karar alma mekanizmasını radikal bir biçimde hızlandırmıştır. Eski mevzuatta aranan üçte iki (2/3) çoğunluk şartı, yerini hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğu olan %50+1 onay sistemine bırakmıştır. Bu dönüşüm süreci, riskli binaların hızlıca tahliye edilmesini ve yapı üretim süreçlerinin bürokratik engellere takılmadan tamamlanmasını hedeflemektedir.

Yeni kentsel dönüşüm modelinde, dar gelirli veya borçlanma bedelini ödeme gücü bulunmayan vatandaşlar için "paylı mülkiyet" esası getirilmiştir; bu kapsamda borcunu ödeyemeyen hak sahiplerinin bağımsız bölümleri üzerinde tapuda Kentsel Dönüşüm Başkanlığı ile paylı mülkiyet tesis edilerek vatandaşın konut hakkı güvence altına alınmaktadır. Ayrıca, İstanbul genelinde dönüşümü hızlandırmak amacıyla yürütülen "Yarısı Bizden" kampanyası kapsamında hak sahiplerine doğrudan hibe ve yapım yardımları sunulmaktadır. Gerçek veya tüzel kişilerin kendi özel mülklerinin rezerv yapı alanı olarak ilan edilmesini talep edebilmeleri için ise arsa metrekaresinin en az %30'unun devlete bedelsiz devredilmesine onay vermeleri yasal bir koşul haline getirilmiştir.

Türkiye Genelinde Bölgesel İmar Planları ve 2026 Yılı Uygulamaları

Türkiye'de 2026 yılı itibarıyla yerel yönetimler ve Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, kentsel alanlarda yapı yoğunluğunu kontrol altına almak ve kaçak yapılaşmayı bölgesel planlarla engellemek amacıyla büyük ölçekli imar planı askı süreçleri başlatmıştır. Özellikle turizm bölgeleri, tarım havzaları ve metropol çeperlerinde "kartlar yeniden dağıtılmakta", mekânsal planlar yapım yönetmelikleri baştan aşağı revize edilmektedir. Bölgesel ölçekte yürütülen bu imar hamleleri, her yörenin coğrafi ve ekolojik yapısına uygun özel imar rejimlerini beraberinde getirmektedir.

Bölgesel imar planı değişiklikleri ve uygulamaya konulan özel projeler incelendiğinde, yerel düzeyde yürütülen şu somut çalışmalar öne çıkmaktadır:

• Bodrum: Turizm merkezlerindeki yapılaşma baskısını azaltmak amacıyla 8 mahalleyi kapsayan dev imar planı revizyonu askıya çıkarılmış, Bodrum Kızılağaç Yalıçiftliği Turizm Merkezi'nin yeni imar planı sınırları ve turizm yapılaşma koşulları netleştirilmiştir.

• Arnavutköy Dursunköy: İstanbul'un genişleme aksında yer alan bölgede, kat sınırları ve yol ağ detaylarını netleştiren 1/1000 ölçekli yeni uygulama imar planı yayımlanarak yürürlüğe konulmuştur.

• Ayder Yaylası: Ekolojik tahribatın önüne geçilmesi amacıyla Bakanlık tarafından belirli parseller özelinde oldukça sıkı imar kuralları ve katı yapılaşma yasakları getirilmiştir.

• Bolu Paşaköy ve Karaköy: Tarım dışı kullanım sınırlarının çizilmesi ve imar yollarının açılması amacıyla 3194 sayılı Kanun'un 18. madde uygulaması (arazi ve arsa düzenlemesi) resmen başlatılmıştır.

• Buca: İzmir'in kentsel dönüşüm aksında yer alan ilçede, 63 farklı bölgede ada bazlı kentsel dönüşüm hamlesi başlatılarak riskli yapıların toplu tasfiyesi hedeflenmektedir.

• Eskişehir: İmar estetiği ve güvenliğini sağlamak amacıyla binaların balkon tasarımlarından çatı eğimlerine kadar tüm yapı standartlarını değiştiren yeni imar yönetmeliği yürürlüğe girmiştir.

• Mersin Tarsus OSB: Sanayi gelişimini desteklemek amacıyla mahkeme engelleri aşılarak devasa sanayi alanlarının imar genişleme planları kesinleştirilmiştir.

Genel Değerlendirme ve Sonuç

Türkiye'de 2026 yılı imar rejimi parametreleri analiz edildiğinde, "harç ödeyerek imara aykırı yapıyı yasallaştırma" felsefesiyle çalışan geleneksel imar affı döneminin tamamen kapandığı açıkça görülmektedir. Anayasa Mahkemesi'nin devletin yaşam hakkını koruma yükümlülüğünü esas alan kararları, teknik denetimden yoksun toptancı af yasalarının çıkarılmasını hukuken imkansız hale getirmiştir. Gelecekte yasama organının gündemine gelebilecek herhangi bir imar düzenlemesi, ancak bilimsel karot testleri, donatı taramaları ve zemin etütlerine dayalı bir "kentsel lisanslama" ve dayanıklılık tescili kapsamında vücut bulabilecektir.

PARSİD gibi yapay zeka destekli uydu takip sistemleri, kaçak yapılaşmayı daha inşaat aşamasındayken bloke etmekte ve usulsüz Yapı Kayıt Belgelerinin geriye dönük iptal süreçlerini hızlandırmaktadır. İptal edilen belgelerin ardından uygulanan idari para cezaları, anında infaz edilen yıkım kararları, elektrik/su aboneliklerinin kesilmesi ve TCK 184 kapsamında açılan kamu davaları, kaçak yapılaşmanın maliyetini mülk sahipleri açısından katlanılamaz kılmaktadır.

Bu doğrultuda, mülk sahiplerinin imar affı beklentisiyle yasa dışı yapılaşmaya yönelmek veya mevcut kaçak yapıları korumaya çalışmak yerine, kentsel dönüşüm hukukunun sunduğu "%50+1 salt çoğunluk", "Yarısı Bizden hibe programları" ve "kira yardımları" gibi yasal teşviklerden yararlanarak yapı stoklarını depreme dirençli hale getirmeleri tek rasyonel ve hukuki yol olarak belirmektedir. Tarım arazileri, koruma havzaları ve kıyı şeritlerindeki Tiny House ve hobi bahçesi işgallerine karşı uygulanan sıfır tolerans politikası ise tarımsal bütünlüğün korunması yönündeki devlet kararlılığının bir diğer yapısal sütunudur.