Araştırma Raporu: 1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planı Eko-Turizm Alanları Hükümleri İncelemesi

Bu rapor; T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Mekânsal Planlama Genel Müdürlüğü tarafından yürürlüğe konulan Ordu-Trabzon-Rize-Giresun-Gümüşhane-Artvin Planlama Bölgesi 1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planı Plan Hükümleri (Madde 6.9.7) çerçevesinde eko-turizm alanlarına yönelik imar, yapılaşma, izin ve mülkiyet koşullarını incelemektedir.

1. Amaç, Fonksiyon ve Mimari Kriterler

• Kapsam ve Fonksiyon: Ekolojik yapı ile bütünleşik kırsal turizm tesisleri, bu tesislere hizmet veren açık/kapalı spor alanları, yöresel ürün satış üniteleri ve sosyal donatılar yer alabilir.

• Belgelendirme Niteliği: Konaklama tesislerinin Turizm Tesislerinin Niteliklerine İlişkin Yönetmelik uyarınca "kırsal turizm tesisi" olarak belgelendirilmesi zorunludur.

• Mimari Uyum: Doğal topografya, bitki örtüsü ve yörenin geleneksel mimari dokusunun korunması esastır.

2. İmar ve Yapılaşma Parametreleri

Madde 6.9.7.4 kapsamında belirlenen mekânsal ve teknik yapılaşma standartları aşağıdaki tabloda özetlenmiştir:

3. İdari Süreç ve İzin Prosedürleri

1. İdare Başvurusu: Eko-turizm amaçlı imar planı teklifleri için öncelikle yetkili idareye (İl Özel İdaresi veya ilgili Belediye) başvurulur.

2. Kurum Görüşleri: Yetkili idarece, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü başta olmak üzere ilgili tüm kamu kurum ve kuruluşlarından uygun görüş alınması zorunludur.

3. Ruhsat ve Belgelendirme Takvimi:

   • İşyeri açma ve çalışma ruhsatının alınmasını müteakip 1 yıl içinde Kültür ve Turizm Bakanlığından "Turizm İşletmesi Belgesi" alınması ve idareye sunulması mecburidir.

   • Yetkili idare bu sürecin takibini ve denetimini yapmakla yükümlüdür.

4. Hukuki ve Mülkiyet Kısıtlamaları (Konutlaşmayı Önleme Tedbirleri)

• Tek Bağımsız Bölüm Şartı: Tesiste yer alacak turizm belgeli konaklama yapısı tapuda tek bir bağımsız bölüm olarak tescil edilir.

• Ayni Hak ve Şerh Yasakları: Konaklama birimleri üzerinde kat irtifakı, kat mülkiyeti, devre mülk veya benzeri hisseli mülkiyete konu haklar tesis edilemez. Bu hüküm, eko-turizm kisvesi altında ikincil konut/villa siteleri oluşmasını engellemeye yöneliktir.

5. İntibak ve Geçiş Hükümleri

• Kazanılmış Hak Sınırı (06.05.2022): 06.05.2022 tarihinden önce kurum görüşü süreci başlatılmış imar planı başvuruları ile onaylı planlarda emsal/yoğunluk artışı ve sınır değişikliği içermeyen revizyonlar, yürürlükteki ilgili mevzuat hükümleri doğrultusunda sonuçlandırılır.

6. Sonuç ve Yatırımcı Değerlendirmesi

• Kritik Eşikler: 15.000 m² altındaki arazilerde eko-turizm planı yapılamamaktadır. Ayrıca 20.000 m² üzerindeki arazilerde emsal (0,10) hesabı teorik olarak daha yüksek çıksa bile 2.000 m² mutlak üst sınırına takılmaktadır (örneğin 40.000 m² arazide emsal 4.000 m² değil, en fazla 2.000 m² uygulanır).

• Finansal ve İşletme Modeli: Kat mülkiyeti ve devre mülk kurulamaması nedeniyle proje bireysel satışa konu edilemez; yalnızca tek elden işletilen ticari turizm yatırımı olarak kurgulanmalıdır.

Diğer yandan 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu’na eklenen “(Ek fıkra:18/7/2021-7334/4 md.) … Bakanlığın belirlediği kriterlere uygun yapılmayan ve Bakanlıktan turizm işletmesi belgesi almayan tesisler işletmeye açılamaz. Bakanlıktan turizm işletmesi belgesi alınmasını müteakip, başka bir işleme gerek kalmaksızın onbeş gün içinde bu tesisler için işyeri açma ve çalışma ruhsatı verilir. Bu fıkra kapsamında sözleşmelerine aykırı olarak Bakanlığın belirlediği kriterlere uygun yapılmayan tesislerin kira sözleşmeleri feshedilir ve taşınmazın tahliyesi sağlanır.” ibaresi ile turizm işletmeleri için Kültür ve Turizm Bakanlığı dışında hiçbir idare tarafından belge düzenlenemeyeceği hüküm altına alınmıştır. 

Bu kapsamda ÇDP’nin “6.9.7 Eko-Turizm Alanları” hükmünün turizm amacı dışında uygulamalara izin vermeyecek şekilde ve uygulamalarda, yetkili Bakanlık olan Kültür ve Turizm Bakanlığı ile eşgüdümü sağlayacak şekilde; 

“6.9.7 Eko-Turizm Alanları” hükmünün “6.9.7.1 Bu plan ile belirlenen veya alt ölçekli planlarda belirlenebilecek olan bu alanlarda; turizm tesislerinin niteliklerine ilişkin yönetmelik hükümlerine uygun olan, ekolojik yapı ile bütünleşik butik oteller, özel konaklama tesisleri ve kırsal turizm tesisleri ile bunlara bütünleşik spor tesisleri, satış üniteleri ve gerekli sosyal donatı alanları yer alabilir.

6.9.7.2. Eko-turizm alanları için öncelikle yetkili idareye başvurulur. Yetkili idarenin uygun görüşü doğrultusunda bakanlığa başvuru öncesinde ilgili kurum ve kuruluşlardan görüş alınması zorunludur.
6.9.7.3. Yapılacak yapılarda doğal yapı ve geleneksel mimari dokunun korunması sağlanacaktır.
6.9.7.4. Eko-turizm alanı olarak belirlenebilecek alanlarda min. parsel büyüklüğü=15.000 m²’dir. Bu alanların % 45’lik kısmının arazi ve arsa düzenlemeleri hakkında yönetmelik uyarınca umumi ve kamu hizmet alanlarına ayrılması zorunludur. Bu alanlarda yapılaşma koşulları: maks. Emsal=0,10; maks. bina yüksekliği 2 kattır. Kat yükseklikleri yöresel, coğrafi koşullar ve iklim koşulları dikkate alınarak belirlenir. Bu tesislerde en fazla bir bodrum katı yapılabilir. Bodrum katlarda konaklama üniteleri yer alamaz, yalnızca servis alanı olarak kullanılabilen bu alanlar, emsale dahil değildir. Ayrı yapılar olarak düzenlenen konaklama birimlerinde bodrum kat sadece ana yapıda yer alabilir.

6.9.7.5. Bu alanlarda yer alacak turizm belgeli konaklama tesisi tek bir bağımsız bölüm olacaktır. Bu alanlardaki konaklama birimleri üzerinde devre mülk, kat irtifakı ve kat mülkiyeti gibi şerhe konu haklar tesis edilemez.” olarak düzenlendiği Ordu-Trabzon-Rize-Giresun-Gümüşhane-Artvin Planlama Bölgesi 1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planı Değişikliği hazırlanmıştır. 

EKOTURİZM PROJELERİNİZ İÇİN BİZİMLE İLEŞİME GEÇİP BİLGİ ALABİLİRSİNİZ.

EKOTURİZM DESTEK İÇİN; Beytullah Yılmaz 0 544 608 84 80

Tüm Ekoturizm Haberlerini okumak ve Tüm Türkiye nerelerde ekoturizm projesi yapılabilir öğrenmek için bu linke tıklayarak bilgi alabilirsiniz. Link; ekoturizm imarı nasıl alınır?

HANGİ HİZMETLERİ VERMEKTEYİZ.

1. İnsanlı ve İnsansız Hava araçları ile her ölçekte halihazır harita yapımı

2. Meşcere Haritaları Yapımı

3. True Ortofoto Harita Yapımı

4. Ekoturizm İmar Planları Hazırlama

5. Üst Ölçek Plan Değişikliklerinin Yapılması

6. Tarım Arazileri Amaç Dışı Kullanım Onaylarının Alınması

7. Koruma Amaçlı İmar Planlarının Hazırlanması ve Onaylanması