RESMÎ GAZETE’DE YAYIMLANAN DEV JEOTERMAL DÜZENLEMESİ: RUHSATLANDIRMA KRİTERLERİ SİL BAŞTAN, VAKIF ARAZİLERİ ENERJİ YATIRIMINA AÇILDI

ANKARA – Türkiye’nin yenilenebilir enerji potansiyelini artırmaya yönelik kritik adımlar, 11 Aralık 2025 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan iki ayrı yönetmelik değişikliği ile yürürlüğe girdi. Yapılan düzenlemelerle bir yandan jeotermal tesislerin ruhsatlandırma sınıfları yeniden belirlenirken, diğer yandan Vakıflar Genel Müdürlüğü’ne ait arazilerin 49 yıla kadar enerji yatırımlarına tahsis edilmesinin önü açıldı.

RUHSATLANDIRMADA YENİ DÖNEM: TESİSLER RİSK GRUPLARINA GÖRE AYRIŞTIRILDI

Cumhurbaşkanı Recep Tayyip Erdoğan imzasıyla yayımlanan "İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatlarına İlişkin Yönetmelikte Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik", jeotermal tesislerin "Gayrisıhhî Müessese" (GSM) sınıflandırmasında köklü değişikliklere gitti. Yeni düzenleme, tesisleri büyüklüklerine ve kullandıkları teknolojiye göre "Birinci Sınıf" ve "İkinci Sınıf" olarak net çizgilerle ayırdı.

1. Sınıf Gayrisıhhî Müesseseler (Yüksek Risk Grubu): Yönetmeliğin en dikkat çekici maddelerinden biri, büyük ölçekli entegre tesisleri kapsıyor. Yapılan değişiklikle; jeotermal elektrik santrali, jeotermal işleme ve işletme tesisi ya da jeotermal enerjiye bağlı sair tesislerden birisini kapsayacak şekilde teşkil edilen seracılık tesisleri, Birinci Sınıf Gayrisıhhî Müessese listesine alındı .

Ayrıca, kimya ve petrokimya sanayiindeki teknolojik gelişmeler de mevzuata yansıdı. Petrokimya Sanayii başlığı altına eklenen yeni bir madde ile "Pentan kullanılan jeotermal enerji tesisleri" de artık birinci sınıf, yani en yüksek denetim ve güvenlik şartlarına tabi işletmeler statüsüne yükseltildi .

2. Sınıf Gayrisıhhî Müesseseler: Daha küçük ölçekli veya sadece ısıtma odaklı projeler ise ikinci sınıf kategorisinde değerlendirilecek. Yönetmelik ekindeki listeye eklenen maddeye göre, "Jeotermal kaynaktan elde edilen sıcak su vasıtasıyla ısıtılan seracılık tesisleri" İkinci Sınıf Gayrisıhhî Müessese olarak tanımlandı . Bu ayrım, yatırımcıların bürokratik süreçlerini tesisin niteliğine göre farklılaştıracak.

VAKIF ARAZİLERİNDE "ENERJİ" DÖNEMİ: 49 YILLIK İRTİFAK HAKKI

Yatırımcıları heyecanlandıran diğer büyük değişiklik ise "Vakıf Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik"te yapıldı. Vakıflar Genel Müdürlüğü ve mazbut vakıflara ait araziler, artık jeotermal enerji üretimi için uzun vadeli olarak kiralanabilecek.

Yatırımcıya 49 Yıla Varan Tahsis İmkanı Yönetmeliğin 68. maddesine göre; vakıf taşınmazları üzerinde yenilenebilir enerji kaynaklarına dayalı elektrik üretimi yapılması amacıyla irtifak hakkı tesis edilebilecek. Süreler lisans durumuna göre şu şekilde belirlendi:

• Lisanssız elektrik üretim tesisleri için: En fazla 25 yıl.

• Lisanslı elektrik üretim tesisleri için: 35 yıldan az olmamak kaydıyla en fazla 49 yıl .

Başvuru ve İhale Süreci Nasıl İşleyecek? İhaleye katılmak isteyen yatırımcıların, ihale öncesinde kurulması planlanan elektrik üretim tesisinin türünü (bu kapsamda jeotermal) ve kurulu gücünü belirten bir dilekçeyi idareye sunmaları zorunlu kılındı .

Maliyetler ve Teminat Şartları Yatırımcıların mali yükümlülükleri de netleştirildi. Buna göre:

• Kira Bedeli: Tesis kurulacak taşınmazın aylık kira değeri ile kurulacak tesisin yatırım maliyeti idarece tespit ettirilecek. Belirlenen bu tutar, tesis inşa edilip üretime geçene kadar "aylık kira bedeli" olarak tahsil edilecek .

• Teminat: İrtifak hakkı talep eden istekliler, tahmin edilen yatırım bedelinin yüzde altısından (%6) az olmamak üzere teminat mektubu vermek zorunda olacak .

İzin ve İnşaat İçin Sıkı Takvim Devlet, arazilerin atıl kalmaması için yatırımcıya sıkı bir takvim dayatıyor. İhale sonrası süreç şöyle isleyecek:

1. İzin Süreci: Sözleşme imzasından itibaren yatırımcıya gerekli izinleri alması için 18 ay süre verilecek. İdarenin uygun görmesi halinde bu süre en fazla 6 ay uzatılabilecek; ancak uzatılan sürede kira bedeli iki katı olarak ödenecek .

2. İnşaat Süreci: İzinler alındıktan sonra tesisin büyüklüğüne göre inşaat süreleri belirlendi. Örneğin; 0-5 MW arası tesisler için 6 ay, 50 MW üzeri tesisler için ise her 10 MW başına 6 ay ek süre tanınacak .

Hasılat Payı Alınacak Tesis işletmeye alındıktan sonra kira bedeline ek olarak, tesisin elde ettiği aylık toplam gelir üzerinden pay alınacak. Bu oranlar; lisanssız tesislerde gelirin yüzde 3'ünden, lisanslı tesislerde ise gelirin yüzde 2'sinden az olamayacak şekilde belirlenecek .

Sözleşme Sonunda Tesis Devlete Geçecek Sözleşme süresinin bitimi veya feshi halinde, arazi üzerindeki tüm yapı ve tesisler sağlam ve işler durumda bedelsiz olarak Vakıflar Genel Müdürlüğü'ne devredilecek. Yatırımcı bu devir için herhangi bir hak veya tazminat talep edemeyecek .

Bu düzenlemelerle birlikte, Türkiye'nin jeotermal enerji kapasitesinin artırılması ve kamu arazilerinin ekonomiye kazandırılması hedefleniyor.

BÖLÜM 1: RUHSATLANDIRMA VE SINIFLANDIRMA

1. Jeotermal enerjiye dayalı seracılık tesisleri hangi "Gayrisıhhî Müessese" (GSM) sınıfına alınmıştır? Jeotermal elektrik santrali veya jeotermal işleme tesisi ile entegre şekilde teşkil edilen seracılık tesisleri, "Birinci Sınıf Gayrisıhhî Müessese" kapsamına alınmıştır .

2. Sadece sıcak su ile ısıtılan jeotermal seralar hangi sınıftadır? Jeotermal kaynaktan elde edilen sıcak su vasıtasıyla ısıtılan (entegre tesis olmayan) seracılık tesisleri, "İkinci Sınıf Gayrisıhhî Müessese" listesine eklenmiştir .

3. Pentan kullanan jeotermal tesislerin ruhsat sınıfı nedir? Petrokimya sanayii başlığı altında, "Pentan kullanılan jeotermal enerji tesisleri" Birinci Sınıf Gayrisıhhî Müessese kategorisine eklenmiştir .

BÖLÜM 2: VAKIF ARAZİLERİNİN TAHSİSİ VE SÜRELER

4. Vakıf arazileri üzerinde jeotermal enerji yatırımı yapılabilir mi? Evet, Vakıflar Genel Müdürlüğü ve mazbut vakıflara ait taşınmazlar üzerinde yenilenebilir enerji kaynaklarına (jeotermal dahil) dayalı elektrik üretimi için irtifak hakkı tesis edilebilir .

5. Jeotermal enerji üretimi için vakıf arazilerinde irtifak hakkı süresi en fazla ne kadardır? Bu tesisler için irtifak hakkı süresi en fazla 49 yıl olarak belirlenmiştir .

6. Lisanssız elektrik üretim tesisleri için irtifak hakkı süresi ne kadardır? Lisanssız üretim tesisleri için bu süre en fazla 25 yıldır .

7. Lisanslı elektrik üretim tesisleri için irtifak hakkı süresi nasıl belirlenir? Lisanslı tesisler için süre 35 yıldan az olmamak kaydıyla en fazla 49 yıldır .

BÖLÜM 3: BAŞVURU VE MALİ ŞARTLAR

8. İhaleye katılacak yatırımcıların hangi belgeyi sunması zorunludur? Yatırımcılar, kurulması planlanan elektrik üretim tesisinin türünü (jeotermal vb.) ve kurulu gücünü belirten bir dilekçeyi idareye sunmak zorundadır .

9. İhale öncesi aylık kira bedeli nasıl tespit edilir? İrtifak hakkı tesis edilecek taşınmazın aylık kira değeri ve kurulacak tesisin yatırım maliyeti idarece tespit ettirilir; bu bedel tesis üretime geçene kadarki aylık kira bedeli olur .

10. Yatırımcı ne kadar teminat mektubu vermelidir? İstekliler, tahmin edilen yatırım bedelinin yüzde altısından (%6) az olmamak üzere teminat mektubu vermek zorundadır .

11. İzin süreçleri için yatırımcıya ne kadar süre tanınır? Sözleşme imza tarihinden itibaren ilgili kurumlardan gerekli izinleri almak için 18 ay süre verilir .

12. İzin alma süresi uzatılabilir mi? Müşterinin isteği ve idarenin uygun görmesi durumunda bu süre en fazla 6 ay uzatılabilir .

13. Süre uzatımı durumunda kira bedeli değişir mi? Evet, uzatılan süre boyunca müşteri, belirlenen kira bedelinin iki katını öder .

14. Belirlenen sürede izinler alınamazsa ne olur? İzinler alınıp idareye bildirilmezse sözleşme feshedilir ve alınan teminatlar Genel Müdürlük hesabına gelir kaydedilir .

BÖLÜM 4: İNŞAAT VE İŞLETME SÜRECİ

15. 0-5 MW kurulu güce sahip bir tesisin inşaat süresi ne kadardır? İzinler alındıktan sonra 0-5 MW arası tesisler için 6 ay inşaat süresi verilir .

16. 50 MW üzeri tesisler için inşaat süresi nasıl hesaplanır? 50 MW üzeri tesisler için her 10 MW başına 6 ay süre verilir .

17. İnşaat süreleri uzatılabilir mi? Evet, idarenin onayı ile inşaat süreleri en fazla 12 ay uzatılabilir .

18. İnşaat süresi uzatılırsa cezai şart var mıdır? Evet, uzatılan süre içinde kira bedeline ek olarak yatırım maliyetinin binde birinden az olmamak üzere ceza ödenir .

19. Tesisin üretiminin izlenmesi için gerekli imalatları kim yapar? Üretimin idare tarafından izlenebilmesi için gereken imalatlar müşteri tarafından yapılır .

20. Tesisin bakım ve onarımı kime aittir? İşletmeye alındıktan sonra her türlü bakım, onarım ve tadilat müşteriye aittir; müşteri bunlar için idareden bedel talep edemez .

BÖLÜM 5: HASILAT PAYI VE DEVİR

21. Lisanssız tesislerden alınacak hasılat payı oranı nedir? Kira bedeline ek olarak, tesisin elde ettiği aylık toplam gelirin en az yüzde 3'ü oranında pay alınır .

22. Lisanslı tesislerden alınacak hasılat payı oranı nedir? Kira bedeline ek olarak, tesisin elde ettiği aylık toplam gelirin en az yüzde 2'si oranında pay alınır .

23. Lisanslı tesislerde 25 yılın sonunda verimlilik şartı nedir? Müşteri, 25 yılın sonunda sistemin verimliliğini yüzde doksanın üzerine çıkarmak için gerekli imalatları yapmak zorundadır .

24. Sözleşme sona erdiğinde tesisin akıbeti ne olur? Taşınmaz üzerindeki tüm yapı ve tesisler sağlam ve işler durumda bedelsiz olarak idareye (Vakıflar Genel Müdürlüğü'ne) intikal eder .

25. Sözleşme hangi durumlarda feshedilir? Sözleşme hükümlerine aykırı davranılması, taşınmazın amaç dışı kullanılması, lisanssız tesisler için bağlantı anlaşmasının süresinde teslim edilmemesi veya gelir bilgilerinin yanlış beyan edilmesi hallerinde sözleşme feshedilir .

PROJE RAPORU: YENİ MEVZUAT KAPSAMINDA JEOTERMAL ENERJİ VE SERACILIK YATIRIM FIRSATLARI

Tarih: 12 Aralık 2025

Konu: 11 Aralık 2025 Tarihli Resmî Gazete Düzenlemelerinin Jeotermal Yatırımlarına Etkisi

Hazırlayan: [Adınız/Departmanınız]

1. YÖNETİCİ ÖZETİ

11 Aralık 2025 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan iki kritik yönetmelik değişikliği, Türkiye'de jeotermal enerji ve bağlantılı sektörler (özellikle seracılık) için yeni bir yatırım ortamı oluşturmuştur. Yapılan düzenlemelerle:

1. Ruhsatlandırma Netleşti: Jeotermal tesislerin risk sınıfları (Gayrisıhhî Müessese - GSM) tesisin ölçeğine ve teknolojisine göre yeniden tanımlanmıştır.

2. Arazi Erişimi Sağlandı: Vakıflar Genel Müdürlüğü’ne ait atıl arazilerin, jeotermal enerji üretimi amacıyla 49 yıla kadar yatırımcılara tahsisinin (irtifak hakkı) önü açılmıştır.

Bu rapor, söz konusu yasal değişikliklerin oluşturduğu yatırım fırsatlarını, operasyonel gereklilikleri ve finansal yükümlülükleri proje bazlı olarak analiz etmektedir.

2. PROJENİN AMACI VE KAPSAMI

Amaç: Yeni yasal çerçeveden yararlanarak, Vakıf arazileri üzerinde jeotermal enerjiye dayalı elektrik üretim tesisi ve/veya entegre seracılık yatırımı gerçekleştirmenin fizibilitesini değerlendirmek.

Kapsam:

• Yatırım türüne göre ruhsatlandırma (GSM) süreçlerinin belirlenmesi.

• Vakıf arazileri için başvuru, ihale ve kiralama süreçlerinin analizi.

• Yatırım takvimi, mali yükümlülükler (kira + hasılat payı) ve operasyonel risklerin tespiti.

3. MEVZUAT ANALİZİ VE RUHSATLANDIRMA (GSM SINIFLARI)

Yatırımın niteliği, tabi olunacak ruhsat sınıfını ve dolayısıyla bürokratik yükü belirleyecektir. "İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatlarına İlişkin Yönetmelik" değişikliklerine göre sınıflandırma şöyledir:

A. Yüksek Yatırım/Risk Grubu (1. Sınıf GSM)

Aşağıdaki niteliklere sahip projeler en üst düzey denetim ve izin süreçlerine tabidir:

• Entegre Tesisler: Jeotermal elektrik santrali veya işletme tesisi ile birleşik şekilde kurulan büyük ölçekli seracılık tesisleri [Kaynak: 415].

• İleri Teknoloji Santraller: Pentan (binary cycle) teknolojisi kullanılan jeotermal enerji tesisleri [Kaynak: 435].

B. Orta Yatırım/Risk Grubu (2. Sınıf GSM)

• Sadece Isıtma Amaçlı Tesisler: Elektrik üretimi olmayan, sadece jeotermal kaynaktan elde edilen sıcak su ile ısıtılan seracılık tesisleri [Kaynak: 463].

Proje Stratejisi: Yatırım hedefi sadece seracılık ise 2. Sınıf GSM yolu izlenmeli; ancak elektrik üretimi hedefleniyorsa 1. Sınıf GSM prosedürlerine hazırlıklı olunmalıdır.

4. ARAZİ TAHSİSİ VE YATIRIM SÜRECİ (VAKIF ARAZİLERİ)

"Vakıf Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik" kapsamında yatırım süreci aşağıdaki adımlardan oluşmaktadır:

Adım 1: Başvuru ve İhale Öncesi

• Yer Seçimi: Jeotermal potansiyeli olan Vakıf arazilerinin tespiti.

• Niyet Beyanı: İdareye, kurulacak tesisin türünü (jeotermal) ve planlanan kurulu gücünü belirten dilekçe sunulması zorunludur [Kaynak: 871].

• Maliyet Tespiti: İdare tarafından, arazinin aylık kira değeri ve tahmini yatırım maliyeti tespit ettirilir [Kaynak: 872].

Adım 2: İhale ve Mali Yükümlülükler

• İrtifak Hakkı Süresi: Lisanslı tesisler için 49 yıla kadar, lisanssız tesisler için 25 yıla kadar tahsis mümkündür [Kaynak: 868].

• Teminat: Tahmin edilen toplam yatırım bedelinin %6'sı oranında teminat mektubu sunulmalıdır [Kaynak: 873].

• Başlangıç Kirası: Tesis üretime geçene kadar, idarenin belirlediği aylık kira bedeli ödenir [Kaynak: 872].

Adım 3: İzin ve İnşaat Takvimi (Kritik Süreç)

Yatırımcı için en kritik aşama, yönetmelikte tanımlanan sıkı takvimdir:

1. İzin Alma Süresi (18 Ay): Sözleşme imzalandıktan sonra gerekli tüm resmi izinler (ÇED, GSM vb.) için 18 ay süre verilir. İdare onayıyla en fazla 6 ay uzatılabilir (uzatma süresince kira 2 katı ödenir). Bu sürede izinler alınamazsa sözleşme feshedilir [Kaynak: 873].

2. İnşaat Süresi: İzinler tamamlandıktan sonra tesis büyüklüğüne göre süre başlar.

   • Örnek: 0-5 MW arası tesisler için inşaat süresi 6 aydır [Kaynak: 875].

   • (Daha büyük kapasiteler için kademeli artış vardır).

5. İŞLETME DÖNEMİ FİNANSAL MODELİ

Tesis devreye alındıktan sonra finansal model "Sabit Kira + Hasılat Payı" esasına dayanır.

• Sabit Giderler: Tüm bakım, onarım ve işletme giderleri yatırımcıya aittir [Kaynak: 878].

• Hasılat Payı (Devlet Hakkı): Aylık toplam brüt gelir üzerinden Vakıflar Genel Müdürlüğü'ne pay ödenir.

  • Lisanssız Tesisler: Gelirin en az %3'ü [Kaynak: 879].

  • Lisanslı Tesisler: Gelirin en az %2'si [Kaynak: 880].

6. RİSK ANALİZİ VE DEĞERLENDİRME

Bu proje modelindeki temel riskler ve yönetmelikteki karşılıkları:

7. SONUÇ VE ÖNERİ

Yeni düzenleme, özellikle arazi maliyetlerini düşürerek jeotermal enerji ve entegre seracılık yatırımları için cazip bir "Yap-İşlet-Devret" benzeri model sunmaktadır.

Öneri: Yatırım kararı öncesinde; hedeflenen Vakıf arazisinin jeotermal rezerv durumu netleştirilmeli ve özellikle 18 aylık izin alma sürecinin başarıyla tamamlanabileceğine dair güçlü bir ön fizibilite çalışması yapılmalıdır. Süreçlerin sıkılığı nedeniyle profesyonel proje yönetimi şarttır.