Ekoturizm, Kırsal Turizm, Agro Konaklama Turizmi, Tinyhouse Köyleri, Sağlıklı Yaşam Köyleri, Sağlık Turizmi, Rehabilitasyon Merkezi Projeleri, Termal Turizm Tesis Alanı Projesi, Bungalov Evler Projesi teknik destek hattı için Beytullah Yılmaz 0 544 608 84 80 nolu telefonu arayabilir siniz.
Ekoturizm, kırsal turizm, agro konaklama turizmi, tinyhouse köyleri, sağlıklı yaşam köyleri, sağlık turizmi, rehabilitasyon merkezi projeleri, termal turizm tesis alanı projeleri ve bungalov evler gibi doğayla uyumlu turizm yatırımları için uygun görüş alabilmenin en temel şartlarından biri, proje sahası olarak seçilecek arazinin belirli niteliklere sahip olmasıdır. Bu tür projelerin başvuru sürecinde olumlu yanıt alabilmesi için arazinin öncelikle en az 25.000 metrekare (25 dönüm) büyüklüğünde olması gerekmektedir. Ayrıca arazinin cinsinin “tarla”, “taşlık”, “kayalık” gibi ekim ve dikim yapılması mümkün olmayan, nitelikli tarımsal üretime uygun olmayan nitelikte olması büyük avantaj sağlamaktadır. Bu tür araziler, turizm amaçlı yapılaşma için daha esnek değerlendirilmekte, tarımsal üretim açısından kritik sayılmadığı için çevre düzeni planlarında da yapılaşmaya daha açık hale gelebilmektedir.
Uygun görüş alabilmek için bir diğer kritik unsur ise ulaşım bağlantısıdır. Arazinin, anayol, köy yolu, stabilize yol gibi bir ulaşım ağına ya da kadastral yola en az 25 metre cepheye sahip olması gerekmektedir. Yol cephesi olmayan veya dar cepheli araziler, hem imar planı uygulamaları hem de yapı ruhsatı süreçlerinde ciddi sorunlar doğurabilmektedir. Bu bağlamda yatırımcıların yol cephesi olan arazileri tercih etmeleri son derece önemlidir. Ayrıca arazinin ekim biçime müsait olmayacak şekilde eğimli olması aranmaktadır.
Öte yandan, Büyük Ova Koruma Projesi kapsamına giren tarım arazileri, toprak koruma kurulunca kesinlikle olumsuz değerlendirilmekte, bu bölgelerde yapılaşmaya izin verilmemektedir. Ayrıca cinsi “meyve bahçesi”, “zeytinlik”, “şeftali bahçesi”, “narenciye bahçesi” gibi özel ürün alanı olarak sınıflandırılan araziler, özellikle 3573 Sayılı Zeytinciliğin Islahı ve Yabanilerinin Aşılattırılması Hakkında Kanun gibi koruma yasaları nedeniyle yapılaşmaya tamamen kapalıdır. Bu tür özel ürün arazilerinde yatırım yapmak isteyen girişimciler, başvuru sürecinde mutlak ret kararıyla karşılaşmaktadır.
Bu nedenle yatırım planlaması yaparken tarımsal üretim açısından niteliksiz, yapılaşma açısından ise mevzuata uygun nitelik taşıyan, yol cephesi bulunan ve koruma alanı dışında kalan arazilerin tercih edilmesi, projenin hayata geçirilebilirliği açısından son derece hayati bir önem taşımaktadır. Aksi halde hem zaman hem de maliyet açısından büyük kayıplar yaşanabilir.
Ekoturizm, kırsal turizm, agro konaklama turizmi, tinyhouse köyleri, sağlıklı yaşam köyleri, sağlık turizmi, rehabilitasyon merkezi projeleri, termal turizm tesis alanı projeleri ve bungalov evler gibi doğayla uyumlu turizm yatırımları için uygun görüş alabilmenin en temel şartlarından biri, proje sahası olarak seçilecek arazinin belirli niteliklere sahip olmasıdır. Bu tür projelerin başvuru sürecinde olumlu yanıt alabilmesi için arazinin öncelikle en az 25.000 metrekare (25 dönüm) büyüklüğünde olması gerekmektedir. Ayrıca arazinin cinsinin “tarla”, “taşlık”, “kayalık” gibi ekim ve dikim yapılması mümkün olmayan, nitelikli tarımsal üretime uygun olmayan nitelikte olması büyük avantaj sağlamaktadır. Bu tür araziler, turizm amaçlı yapılaşma için daha esnek değerlendirilmekte, tarımsal üretim açısından kritik sayılmadığı için çevre düzeni planlarında da yapılaşmaya daha açık hale gelebilmektedir.
Uygun görüş alabilmek için bir diğer kritik unsur ise ulaşım bağlantısıdır. Arazinin, anayol, köy yolu, stabilize yol gibi bir ulaşım ağına ya da kadastral yola en az 25 metre cepheye sahip olması gerekmektedir. Yol cephesi olmayan veya dar cepheli araziler, hem imar planı uygulamaları hem de yapı ruhsatı süreçlerinde ciddi sorunlar doğurabilmektedir. Bu bağlamda yatırımcıların yol cephesi olan arazileri tercih etmeleri son derece önemlidir. Ayrıca arazinin ekim biçime müsait olmayacak şekilde eğimli olması aranmaktadır.
Öte yandan, Büyük Ova Koruma Projesi kapsamına giren tarım arazileri, toprak koruma kurulunca kesinlikle olumsuz değerlendirilmekte, bu bölgelerde yapılaşmaya izin verilmemektedir. Ayrıca cinsi “meyve bahçesi”, “zeytinlik”, “şeftali bahçesi”, “narenciye bahçesi” gibi özel ürün alanı olarak sınıflandırılan araziler, özellikle 3573 Sayılı Zeytinciliğin Islahı ve Yabanilerinin Aşılattırılması Hakkında Kanun gibi koruma yasaları nedeniyle yapılaşmaya tamamen kapalıdır. Bu tür özel ürün arazilerinde yatırım yapmak isteyen girişimciler, başvuru sürecinde mutlak ret kararıyla karşılaşmaktadır.
20 Haziran 2025 tarihli değişiklikle ekoturizm alanlarında imar, ruhsat ve yapılaşma şartları yeniden düzenlendi. En az 25.000 m² büyüklük, tek ruhsat, noter taahhütnamesi ve doğayla uyumlu yapı zorunluluğu geliyor.
Ekoturizm Alanları İçin Yeni Dönem Başladı
1 No’lu Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi’nin 102. maddesi uyarınca onaylanan ve 20 Haziran 2025 tarihinde yürürlüğe giren yeni düzenleme, Türkiye’de ekoturizm yatırımları için önemli bir dönüm noktası oldu.
Tarım ve Orman Bakanlığı ile Kültür ve Turizm Bakanlığı koordinasyonunda hazırlanan bu plan hükümleri, hem kırsal kalkınma hedeflerini destekliyor hem de çevresel sürdürülebilirliği koruma altına alıyor.
En Az 25.000 m² Alan Şartı ile Parsel Birleştirme Zorunluluğu
Yeni plana göre, ekoturizm alanı olarak planlanacak sahaların toplam büyüklüğünün en az 25.000 m² olması gerekiyor. Bu alan, birden fazla komşu kadastro parselinin birleştirilmesiyle oluşturulabiliyor. Eğer bu büyüklük sağlanamıyorsa, imar planı teklifi değerlendirilmeye alınmıyor.
İstisna: 20 Haziran 2025’ten önce resmi yazı veya dilekçeyle yapılan başvurular için minimum 15.000 m² yeterli olacak.
Parsel İfrazı ve Mülkiyet Hakkı Sınırlamaları
Yeni planlama sistemine göre; imar uygulaması sürecinde birden fazla konaklama parseli oluşturulması yasak. Ayrıca, yapılan tesislerin konaklama birimleri üzerinde kat mülkiyeti, kat irtifakı veya devremülk gibi haklar tesis edilemeyecek. Bu düzenleme, turizm alanlarında rant ve ikinci konutlaşmayı engellemeye odaklanıyor.
Yapılaşma Sınırları ve Ekolojik Mimari Zorunluluğu
Toplam yapılaşma alanı (emsal): Maksimum 1500 m². Kat adedi: En fazla 2 kat. Yapı yaklaşma mesafesi: İmar planında gösterilecek. Alanın en az %50’si doğa ile bütünleşmiş şekilde tarımsal faaliyet veya doğal dokuya ayrılacak.Tesislerde kullanılacak mimari üslup ise geleneksel mimariye uygun olacak şekilde belirlenecek. Modern betonarme yerine doğal taş, ahşap gibi malzemelerin tercih edilmesi bekleniyor.
Zorunlu Belgeler ve İzin Süreci
Ekoturizm yatırımı yapmak isteyenlerin alması gereken belgeler:
İmar Planı Onayı – İlgili idareden alınmalı. Noter Onaylı Taahhütname – Turizm amacı dışında kullanılmayacağına dair. Turizm Yatırım Belgesi ve İşletme Belgesi – Kültür ve Turizm Bakanlığı’ndan. İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatı – Belediyeden veya İl Özel İdaresinden. Ulaşım Etüdü ve Yol Görüşü – Varsa özel yol bağlantılarına dair.Ulaşım Etüdü Şartı ve Yol Genişliği Düzenlemesi
Yol bağlantısının kadastro yolundan daha geniş planlanması durumunda, yol üzerindeki tüm parsel sahiplerinin muvafakati ve ilgili idarenin yazılı görüşü sunulmak zorunda. Bu, erişilebilirliği artırırken mülkiyet hakkı ihlallerini önlemeyi amaçlıyor.
Ekoturizm Alanlarında Neler Yapılabilecek?
Yeni düzenlemeye göre, yalnızca turizm tesislerinin niteliklerine uygun kırsal turizm tesisleri, bu tesislere hizmet veren sosyal donatılar, ekolojik spor alanları ve satış üniteleri yer alabilecek.
Amaç dışı kullanımlar, geçici dahi olsa kesinlikle yasaklandı. Tapuya şerh düşülecek.
Daha Önce Onaylanmış Planlar Ne Olacak?
Yeni hükümlerin yürürlüğe girdiği tarihten önce onaylanmış ekoturizm imar planları, eski plan hükümleriyle uygulanmaya devam edecek. Ancak yeni yapı yoğunluğu artırımı veya fonksiyon değişikliği yapılamayacak. Sadece teknik altyapıya yönelik küçük değişiklikler (yaklaşma mesafesi vb.) ilgili idare tarafından değerlendirilecek.
Yatırımcılar Ne Yapmalı?
Parsel büyüklüğünüzü kontrol edin. Noter onaylı taahhütnamenizi hazırlayın. Plan teklifinizi doğaya zarar vermeyecek şekilde tasarlayın. Kültür ve Turizm Bakanlığı ile ön görüşme yapın. Ulaşım etüdünüzü geciktirmeyin. Tüm izinlerinizi tek ruhsatta birleştirin. Yürürlük Tarihi: Yeni düzenleme 20.06.2025 tarihinde yürürlüğe girmiştir. Hukuki Dayanak: 1 No’lu Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi’nin 102. maddesi esas alınmıştır. Alan Tanımı: Ekoturizm alanları, ilgili kurum ve kuruluşların uygun görüşü alınarak belirlenir. Planlama Yetkisi: Tarım ve Orman Bakanlığı ile Kültür ve Turizm Bakanlığı koordinasyonundadır. Uygun Görüş Zorunluluğu: Alt ölçekli planlara geçilmeden önce ilgili kurumlardan onay alınmalıdır. İmar Planı Başvurusu: Öncelikle ilgili idareye başvuru yapılmalıdır. Taahhütname Şartı: Turizm amacı dışında kullanılmayacağına dair noter onaylı taahhütname sunulmalıdır. Tapuya Şerh: Taahhütname tapuya şerh edilir. Minimum Alan Büyüklüğü: Ekoturizm alanı en az 25.000 m² olmalıdır. Parsel Birleştirme: Birden fazla komşu kadastro parseli birleştirilerek bu büyüklük sağlanabilir. Tam Parsel Planlaması: Parsel toplamı 25.000 m²’den büyükse tamamı planlanmalıdır. İfraz Yasağı: İmar uygulaması aşamasında birden fazla konaklama amaçlı parsel oluşturulamaz. Tek Ruhsat Zorunluluğu: Tesisler tek ruhsatla yapılmalı, yapı birimleri tek işletme çatısı altında olmalıdır. Birden Fazla Yapı Olabilir: Aynı tesis içinde birden fazla yapı yapılabilir. Mülkiyet Hakları Sınırlaması: Devremülk, kat irtifakı, kat mülkiyeti kurulamaz. Doğa Koruma Şartı: Yapılaşma dışında kalan alan, doğal dokuya zarar vermeden bırakılmalıdır. Tarım Dışı Kullanım Yasağı: %50’lik alan sadece tarıma uygun kullanım için ayrılmalıdır. Yapı Yaklaşma Mesafesi: İmar planında açıkça gösterilmelidir. Maksimum Yapı Alanı: Emsale esas toplam inşaat alanı en fazla 1500 m² olabilir. Kat Sınırı: Tüm yapıların yüksekliği en fazla 2 kat olabilir. Geleneksel Mimari: Yöresel, doğal ve geleneksel mimari tarzlara uyum zorunludur. Ekolojik Uyumluluk: Betonarme yapı yerine ahşap, taş gibi doğal malzemeler tercih edilmelidir. Ulaşım Etüdü: Projeye özel ulaşım bağlantıları için yol etüdü hazırlanmalıdır. Yol Genişliği Durumu: Kadastral yoldan genişse, parsel maliklerinin muvafakati gerekir. Yazılı Yol Görüşü: İlgili idareden yazılı yol bağlantı görüşü alınmalıdır. Kültür ve Turizm Bakanlığı Onayı: Tesisin türü ve yapı nitelikleri Bakanlıkça belirlenir. Turizm Yatırım Belgesi: Kültür ve Turizm Bakanlığı'ndan alınmalıdır. Turizm İşletme Belgesi: Faaliyete geçmeden önce alınması zorunludur. İşyeri Açma Ruhsatı: Belediye veya İl Özel İdaresi’nden alınır. Önceden Onaylı Planlar: Değişiklikten önce onaylanan planlar eski hükümlerle uygulanabilir. Yoğunluk Artışı Yasağı: Daha önce onaylanmış planlarda yapı yoğunluğu artırılamaz. Fonksiyon Değişikliği Yasağı: Ekoturizm dışında başka bir kullanım fonksiyonuna geçilemez. Teknik Altyapı Değişikliği: Sadece yaklaşma mesafesi, sosyal ve teknik altyapıya dair değişiklik yapılabilir. İstisnai Başvurular: 20.06.2025 öncesi yapılan başvurular 15.000 m² şartını sağlayarak değerlendirilebilir. Yeniden Düzenleme Hakkı: Eski başvurular yeni plana uygun şekilde yeniden sunulabilir. Sosyal Donatılar Dahil: Tesis alanında sosyal donatı, satış ünitesi ve sportif alanlara izin verilir. Çevresel Sürdürülebilirlik Esası: Doğa tahribatı olmadan, sürdürülebilirlik ilkesi korunmalıdır. Kırsal Kalkınma Odaklıdır: Yerel halkın refahını artıracak kırsal turizm önceliklidir. Yatırımcılara Net Çerçeve Sunar: Süreçte hangi belge, izin ve koşullar gerektiği açıkça belirtilmiştir. Tüm Diğer Hususlar: Plan hükümlerinde yer almayan konular, ilgili bakanlıkların ilke kararları ve meri mevzuata göre yürütülür.Ekoturizm projeleri, IPARD III hibeleri sayesinde büyük finansal destek alıyor. 10.000 m2’lik ekoturizm arazileri için 500 bin Euro’ya kadar hibe almanın yollarını keşfedin.
Ekoturizm Kooperatifleri: Doğal Güzellikleri Ekonomik Değere Dönüştürmek Ekoturizm kooperatifleri, kırsal turizm tesislerinin işletilmesinde önemli bir rol oynuyor. Doğal yapıya uyumlu, çevre dostu tesislerin kurulması ve yönetimi için gayrimenkul işletme kooperatiflerinin nasıl kurulduğunu öğrenin.
Ekoturizm Projesi Hazırlama ve İmar Süreci 1. Ekoturizm İmarı Çıkartma Süreci Ekoturizm imarı, plansız alanlarda yapılmaktadır. Köy yerleşik alanı veya imar sınırı içinde ekoturizm tesisi yapmak mümkün değildir. Ekoturizm alanlarındaki yapılaşma Turizm Tesis Alanı olarak kabul edilir ve yapılan yapılar (taş ev, bungalov ev, apart villa, sağlıklı yaşam köyleri, ekolojik köyler ve evler) Turistik Tesis olarak algılanır. Bu yapılar kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurulamaz, konut adı altında satılamaz. Eğer birden fazla kişiye satış yapılacaksa, ekoturizm arsaları turizm işletme alanı gibi düşünülmeli ve kooperatif üzerinden veya turizm işletmesi üzerinden hisse satışı yapılabilir.
2. Kooperatif Kurma ve Amaç Belirleme Ekoturizm veya kırsal turizm tesis alanları için Gayrimenkul İşletme Kooperatifi kurulabilir. Kooperatifin amacı ortaklarının ekonomilerini iyileştirmek üzere menkul ve gayrimenkulleri edinmek, işletmek ve değerlendirmektir. Bu kooperatif türü, ekoturizm ve kırsal turizm tesis alanları için uygun olup, kooperatifin amacında "turistik tesis" ibaresinin bulunması gerekmektedir.
3. Alan Büyüklüğü ve Yapılaşma Koşulları Ekoturizm alanları için gerekli olan asgari toplam alan büyüklüğü 15.000 m²’dir. Bu alanlarda uygulamalar 20.000 m²’yi geçerse ada bazında yapılacaktır. Alanın %30'luk kısmı açık alan olarak bırakılmalı ve yapılaşma yasaklanmalıdır. Sosyal donatılar, organik tarım alanları ve park alanlarına yer verilmelidir. Yapılaşma koşulları:
Minimum ifraz: 10.000 m² Maksimum inşaat alanı: 2.000 m² (20.000 m² üzerinde) Yençok: 7,5 m Maksimum Emsal: 0,10 Maksimum Bina Yüksekliği: 2 kat 4. Hibeler ve Proje Finansmanı IPARD III üzerinden ekoturizm projeleri için 500.000 euro'ya kadar hibe alınabilir. Her 10.000 m² için 500.000 euro hibe çıkartılabilir. Örneğin, 30.000 m² ekoturizm arsasına 1,5 milyon euro hibe alınabilir. Hibe alabilmek için ekoturizm projesi hazırlanmalı ve inşaat ruhsatı alınmalıdır.
5. Proje Hazırlama Aşamaları Coğrafi Konum ve Bölgenin Temel Özellikleri:
Planlama alanının ülke ve bölge konumundaki yeri, ulaşım bağlantıları. Parsel Durumu:
Ekoturizm planlamaya girecek parsellerin mülkiyet durumu, tapu kaydı. Mevcut Durum Tespiti:
1/5000’lik Nazım İmar Planına konu olan arazinin mevcut durumu. Halihazır Harita:
1/5000 ölçekli ve 1/1000 ölçekli onaylı halihazır haritalar. Jeolojik Durum Değerlendirilmesi:
Yeryüzü şekilleri, toprak yapısı, fay hattı incelemesi. Üst Ölçek Plan Durumu:
1/100.000 ölçekli çevre düzeni planı ve ilgili izinler. Kurum Görüşleri:
Kültür Varlıkları Koruma, Tarım ve Orman Bakanlığı, Çevre ve Şehircilik Müdürlüğü, vb. kurumların görüşleri. 6. Kurum Görüşlerinin Alınması Projeye başlarken çeşitli kurumlardan gerekli izinlerin alınması gerekmektedir. Bu kurumlar arasında Kültür Varlıkları Koruma, Tarım ve Orman Bakanlığı, Valilik Çevre ve Şehircilik Müdürlüğü, Doğa Koruma ve Milli Parklar Genel Müdürlüğü, Telekomünikasyon Tesisi ve Karayolları Genel Müdürlüğü bulunmaktadır. Ayrıca, enerji nakil hatları, ulaşım sistemleri, maden ruhsatları gibi çeşitli altyapı ve düzenleme konularında ilgili kurumlardan görüş alınmalıdır.
7. Detaylı Planlama ve Uygulama Ekoturizm planlamasında bölgenin doğal yapısı ve geleneksel mimari dokusu korunmalıdır. Yapılacak yapılar ayrık nizamda, Emsal=0.10 ve Yençok=7.50 metre (2 Kat) olmalıdır. Planlamada, taşınmazın jeoteknik etüdü yapılmalı, fay hatları ve yeraltı su kaynakları gibi jeolojik faktörler dikkate alınmalıdır.
8. İletişim ve Danışmanlık Projeniz hakkında daha fazla bilgi almak ve danışmanlık hizmeti için Beytullah Yılmaz ile iletişime geçebilirsiniz. Telefon numarası: 0 544 608 84 80. Profesyonel kadro ile Türkiye genelinde planlama hizmetleri sunulmaktadır. Balıkesir, Çanakkale, İzmir, Bursa, Muğla, Antalya gibi birçok ilde ekoturizm projeleri üzerine hizmet verilmektedir.
