İmar Planı Değişikliğine Dair Değer Artış Payı Uygulama Yönetmeliği: Kapsamlı Mevzuat Analizi ve Sektörel Etki Raporu
1. Giriş ve Yönetici Özeti
Türkiye gayrimenkul ve şehir planlama mevzuatında uzun süredir tartışılan "kentsel rantın vergilendirilmesi" ve "değer artışının kamuya kazandırılması" kavramları, 22 Kasım 2025 tarihli Resmi Gazete'de yayımlanan İmar Planı Değişikliğine Dair Değer Artış Payı Uygulama Yönetmeliği ile en somut ve bağlayıcı hukuki formuna kavuşmuştur.1 Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından 7534 sayılı Kanun dayanak alınarak hazırlanan bu düzenleme, parsel bazlı imar değişiklikleri sonucunda ortaya çıkan değer artışının %90 gibi radikal bir oranda kamuya aktarılmasını öngörerek, sektördeki oyun kurallarını temelden değiştirmeyi hedeflemektedir.2
Bu rapor, söz konusu yönetmeliğin hukuki dayanaklarını, teknik uygulama detaylarını, geniş kapsamlı muafiyetlerini ve Türk gayrimenkul piyasası üzerindeki olası etkilerini derinlemesine incelemektedir. Düzenlemenin temel amacı, şehirlerin plansız büyümesine neden olan ve bütüncül planlama ilkelerini zedeleyen "keyfi" imar değişikliklerinin önüne geçmektir.1 Ancak raporumuzun ilerleyen bölümlerinde detaylandırılacağı üzere, yönetmelik sadece bir caydırıcılık mekanizması değil, aynı zamanda kentsel dönüşüm süreçlerini finanse etmek ve yönlendirmek için kurgulanmış stratejik bir mali araç niteliği taşımaktadır.
Yönetmeliğin getirdiği %90'lık kamu payı zorunluluğu, taşınmaz sahiplerinin ve geliştiricilerin "fizibilite" hesaplarını doğrudan etkilemekte, spekülatif imar artışı taleplerini ekonomik açıdan anlamsız hale getirmektedir.3 Buna karşın, kentsel dönüşüm alanlarına, riskli yapılara ve kamu yatırımlarına sağlanan geniş istisnalar, devletin inşaat sektörünü "rant odaklı büyüme" modelinden "dönüşüm odaklı yenilenme" modeline zorladığını göstermektedir. Özellikle riskli yapı şerhi bulunan parsellerde belirli oranlardaki emsal artışlarının muaf tutulması, deprem riski altındaki yapı stoğunun yenilenmesi için kritik bir teşvik mekanizması olarak öne çıkmaktadır.4
Raporumuzda ayrıca, değer artış payının hesaplanmasında kullanılacak değerleme metodolojileri, çift rapor zorunluluğu, Kıymet Takdir Komisyonu'nun rolü ve ödeme koşulları (peşin ödeme indirimi, taksitlendirme) teknik bir dille analiz edilmiştir. Geçiş hükümleri bağlamında 20 Şubat 2020 ve 12 Aralık 2024 gibi kritik tarihlerin hukuki sonuçları irdelenmiş, geçmişe dönük hakların korunması ile yeni düzenlemenin uygulanması arasındaki denge tartışılmıştır.4 Son olarak, toplanan fonların Büyükşehir Belediyeleri, İlçe Belediyeleri ve Bakanlık arasında nasıl paylaştırılacağı, yerel yönetimlerin mali yapısına etkileri bağlamında ele alınmıştır.
2. Kentsel Rant ve Kamusal Paylaşım: Tarihsel ve Teorik Çerçeve
2.1. İmar Rantının Ekonomi Politiği
Şehir planlamasında "rant" veya "değer artışı", genellikle taşınmaz sahibinin kendi emeği veya yatırımı olmaksızın, kamusal kararlar (imar planı değişikliği, altyapı yatırımları vb.) neticesinde taşınmazın değerinde meydana gelen artışı ifade eder. Türkiye'nin hızlı şehirleşme sürecinde bu değer artışı, uzun yıllar boyunca vergilendirilmemiş veya çok düşük oranlarda harçlara tabi tutulmuş, bu durum "parsel bazlı" plan değişikliklerinin aşırı artmasına ve şehircilik ilkelerinin zedelenmesine yol açmıştır.
22 Kasım 2025 yönetmeliği, bu tarihsel soruna "kamu yararı" ilkesi çerçevesinde müdahale etmektedir. Yönetmeliğin felsefesi, imar hakkının kamusal bir tasarruf olduğu ve bu tasarruf sonucunda oluşan zenginliğin yine kamuya dönmesi gerektiği tezine dayanmaktadır. Bakan Murat Kurum'un "şehirlerin plansız büyümesinin ve keyfi imar değişikliklerinin önüne geçilmesi" yönündeki açıklamaları, düzenlemenin mali olmaktan öte, mekansal planlama disiplinini sağlama amacını taşıdığını göstermektedir.2
2.2. Yasal Dayanak: 3194 Sayılı Kanun ve 7534 Sayılı Kanun
Bu yönetmelik, yasal boşlukta doğmamış, 3194 sayılı İmar Kanunu'na eklenen maddeler ve 7534 sayılı Kanun ile yapılan düzenlemelerin bir uzantısı olarak hayata geçirilmiştir. Önceki dönemlerde "Değer Artış Payı" kavramı mevzuata girmiş olsa da, uygulama esaslarının netleşmemesi ve yerel idarelerin inisiyatifindeki belirsizlikler, sistemin tam olarak oturmasını engellemişti. 2025 düzenlemesi ise merkezi, standart ve istisnaları net çizilmiş bir çerçeve sunarak bu belirsizliği ortadan kaldırmayı amaçlamaktadır.
Özellikle 7534 sayılı Kanun ile yapılan değişiklik, plan değişikliği sonucu değeri artan taşınmazdan değer artış payı alınmasını "zorunlu" hale getirmiş, idarelerin takdir yetkisini sınırlamıştır.2 Bu durum, yerel yönetimlerin yatırımcılarla pazarlık usulüyle belirlediği bağış veya katkı payı modelinden, formüle dayalı şeffaf bir vergilendirme modeline geçişi simgelemektedir.
3. 22 Kasım 2025 Yönetmeliği: Hukuki Çerçeve ve Temel Değişiklikler
3.1. Yönetmeliğin Kapsamı ve Konusu
Yönetmelik, uygulama imar planı değişiklikleri sonucunda taşınmazda meydana gelen değer artışlarının tespiti, hesaplanması ve tahsil edilmesine ilişkin usul ve esasları düzenler. Burada kritik nokta, her imar değişikliğinin değil, sadece taşınmazın değerini artıran, yani "rant yaratan" değişikliklerin kapsama alınmasıdır.
Uzmanlar ve sektör temsilcileri, yönetmeliğin özellikle şu üç temel değişikliğe odaklandığını belirtmektedir:
Emsal (Yoğunluk) Artışı: İnşaat alanının artırılması. Fonksiyon Değişikliği: Taşınmazın kullanım amacının (örneğin konuttan ticarete veya turizme) daha yüksek getiri sağlayacak şekilde değiştirilmesi. Hacimsel Artışlar: Yükseklik veya taban oturumu gibi yapı kitlesini büyüten değişiklikler.33.2. %90 Oranı ve Caydırıcılık Politikası
Yönetmeliğin en çarpıcı maddesi, hesaplanan değer artışının %90'ının kamuya ödenmesi zorunluluğudur.1 Bu oran, dünya örneklerine kıyasla oldukça yüksektir ve düzenlemenin "gelir elde etmekten" ziyade "plan değişikliğini engellemek" amacı taşıdığı yorumlarına neden olmaktadır.
Bloomberg HT'ye konuşan TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdür Yardımcısı Ozan Kolcuoğlu, bu oranın geliştiriciler için projelerin finansal fizibilitesini (yapılabilirliğini) zorlaştırdığını vurgulamıştır.3 Bir yatırımcının, elde edeceği ekstra değerin %90'ını devlete ödeyeceği bir senaryoda, imar değişikliği süreciyle, bürokrasiyle ve inşaat riskiyle uğraşması rasyonel bir tercih olmaktan çıkmaktadır. Bu durum, Bakanlığın "keyfi değişikliklerin önüne geçme" hedefine hizmet eden en güçlü araçtır.
3.3. Sosyal ve Teknik Altyapı Zorunluluğu (500 Metre Kuralı)
Yönetmelik sadece mali hükümler içermemekte, aynı zamanda şehircilik ilkelerine dair teknik zorunluluklar da getirmektedir. Plan değişikliklerinde, artan nüfus veya yoğunluk gereği ihtiyaç duyulan kentsel, sosyal ve teknik altyapı alanlarının (park, okul, vb.), plan değişikliğine konu olan ada merkezine en fazla 500 metre yarıçap içinde karşılanması şartı aranmaktadır.4
Bu kural, TMMOB Şehir Plancıları Odası gibi meslek odalarının uzun süredir savunduğu, parsel bazlı yoğunluk artışlarının bölgedeki sosyal donatı dengesini bozmaması gerektiği ilkesiyle örtüşmektedir. Yatırımcı, sadece parayı ödeyerek değil, aynı zamanda mahallenin park veya okul ihtiyacını da fiziksel olarak çözerek plan değişikliği yapabilecektir. Bu da uygulama zorluğunu artıran bir diğer faktördür.
4. Değer Artış Payı Hesaplama Metodolojisi ve Teknik Süreçler
Değer artışının "ne kadar" olduğunun belirlenmesi, sürecin en teknik ve tartışmaya açık kısmıdır. Yönetmelik, bu sürecin sübjektif değerlendirmelerden arındırılması için katı kurallar koymuştur.
4.1. Çift Değerleme Raporu Şartı
Değer artışının tespiti için, Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) tarafından lisanslanmış en az iki farklı gayrimenkul değerleme kuruluşundan rapor alınması zorunlu tutulmuştur.3 Tek bir raporla yetinilmemesi, manipülasyon riskini azaltmayı ve piyasa gerçeklerine en yakın değeri bulmayı amaçlar.
Değerleme kuruluşları şu iki veriyi üretir:
Mevcut Durum Değeri: Taşınmazın plan değişikliği öncesindeki imar haklarına göre piyasa değeri. Öneri Plan Değeri: Taşınmazın talep edilen plan değişikliği onaylandıktan sonra ulaşacağı potansiyel piyasa değeri.4.2. Arsa Payı Esası ve Yapı Değerinin Dışlanması
Hesaplamada kritik bir detay, değerlemenin sadece arsa üzerinden yapılmasıdır. Taşınmazın üzerinde mevcut bir bina, tesis veya müştemilat bulunsa dahi, değerleme raporlarında bu yapıların değeri dikkate alınmaz.2 Amaç, imar planı değişikliğinin yarattığı "toprak rantını" ölçmektir; üzerindeki tuğlanın veya betonun değerini değil.
Örneğin, üzerinde eski bir fabrika binası olan sanayi parselinin konut alanına dönüştürülmesi durumunda, sadece sanayi arsası ile konut arsası arasındaki metrekare birim fiyat farkı dikkate alınır.
4.3. Kıymet Takdir Komisyonu ve Kesinleşme
Değerleme firmalarından gelen raporlar, ilgili idare (Belediye veya Bakanlık) bünyesinde kurulan Kıymet Takdir Komisyonu'na sunulur. Komisyon, bu raporlardaki verileri, piyasa koşullarını ve emsal satışları inceleyerek nihai değer artış bedelini belirler.5 Komisyonun belirlediği değer, ödenmesi gereken tutarın matrahını oluşturur.
4.4. Ödeme Süreçleri ve İptal Yaptırımı
Değer artış payının ödenmesi, inşaat sürecinin başlaması için bir ön şarttır.
Zamanlama: Ödeme, imar planı değişikliği kesinleştikten sonra, ancak inşaat ruhsatı verilmeden önce yapılmalıdır. Ödeme yapılmadan ruhsat düzenlenemez.6 Peşin Ödeme İndirimi: Toplam tutarın peşin olarak ödenmesi durumunda %10 indirim uygulanır.2 Bu, nakit akışı güçlü yatırımcılar için bir avantajdır. Taksitlendirme: Yönetmelik, mülk sahiplerine taksitli ödeme imkanı da sunmaktadır.2 Taksitlendirme koşullarının detayları idare ile yapılacak anlaşmalara göre şekillenir ancak genellikle kamu alacaklarının tahsil usulüne uygun vadeler (örneğin 1-2 yıl) öngörülür. Masrafların Karşılanması: Değerleme raporlarının ücretleri, plan değişikliğini talep eden mülk sahibi tarafından peşinen ödenir. Eğer süreç sonunda plan değişikliği iptal edilirse veya vazgeçilirse, bu masraflar mülk sahibinin üzerinde kalır.5 Ödenmeme Durumu: Belirlenen değer artış payının ödenmemesi halinde, yapılan plan değişikliği iptal edilir ve taşınmaz eski imar durumuna döner.5 Bu hüküm, "paran yoksa imar değişikliği de yok" prensibini netleştirir.5. Muafiyetler ve İstisnalar: Kapsamlı Analiz
Yönetmeliğin belki de en stratejik bölümü, hangi alanların ve işlemlerin bu ağır vergi yükünden muaf tutulduğudur. Muafiyetler incelendiğinde, devletin "stratejik alan" olarak belirlediği kentsel dönüşüm ve kamu hizmetlerinin koruma altına alındığı görülmektedir.
5.1. Kentsel Dönüşüm ve Afet Riski İstisnaları
6 Şubat depremleri sonrası Türkiye'nin en önemli gündem maddesi olan kentsel dönüşüm, bu yönetmelikte "pozitif ayrımcılık" ilkesiyle korunmuştur.
Riskli Alanlar ve Rezerv Yapı Alanları: 6306 sayılı Kanun kapsamında "Riskli Alan" veya "Rezerv Yapı Alanı" ilan edilen bölgelerde yapılan her türlü plan değişikliği, değer artış payından tamamen muaftır.4 Bu, büyük ölçekli dönüşüm projelerinin finansal yükünü artırmamak için hayati bir istisnadır. Riskli Yapı Parselleri (%20 Kuralı): Parsel bazında "Riskli Yapı" şerhi bulunan binalarda (örneğin tek bir apartmanın yenilenmesi), mevcut emsalin %20'sine kadar olan artışlar değer artış payına tabi değildir.3 Bu oran, yıkıp-yapma maliyetini karşılamak için geliştiriciye verilen "havuç" niteliğindedir. 1.5 Kat İstisnası (Geçici Madde): 12 Aralık 2024 tarihinden önce riskli yapı olduğu tespit edilen binalar için daha geniş bir muafiyet tanınmıştır. Bu binalarda, mevcut inşaat alanının 1.5 katına kadar olan emsal artışları değer artış payından muaftır.4 Bu madde, özellikle İstanbul gibi yoğun konut stokunun olduğu illerde devam eden dönüşüm projelerini kurtarmak için getirilmiştir.5.2. Kamu Mülkiyeti ve Kamu Yatırımları
Devletin kendi projelerine vergi ödemesi mantıksız olacağından, kamu yatırımları kapsam dışı bırakılmıştır.
Kamu Yatırımları: Okul, hastane, yol, köprü gibi kamu hizmetine yönelik plan değişiklikleri değer artış payına tabi değildir.4 Kamu Mülkiyeti: Mülkiyeti kamu kurumlarına ait olan taşınmazlarda yapılan değişikliklerden pay alınmaz.5.3. Vakıf Taşınmazları
Vakıflar Genel Müdürlüğü idaresindeki Mazbut ve Mülhak Vakıflara ait taşınmazlar, değer artış payından muaf tutulmuştur.4 Bu istisna, tarihi ve kültürel mirasın korunması ve vakıf gelirlerinin sürdürülebilirliği açısından önem taşır.
5.4. Teknik Düzenlemeler ve Küçük Ölçekli İşlemler
Rant yaratma amacı taşımayan, teknik zorunluluktan kaynaklanan düzenlemeler de vergilendirilmemiştir.
Yükseklik (H) Düzenlemeleri: Daha önce yüksekliği "Serbest" olarak belirlenen ancak yeni yönetmelikler gereği yükseklik sınırı getirilmesi gereken (örneğin Hmax: 15 kat gibi) durumlarda, emsal artışı olmaksızın yapılan değişiklikler muaftır.4 Çekme Mesafesi ve Cephe Hattı: Yapı yoğunluğunu, kat adedini veya nüfusu artırmayan; sadece binanın arsa içindeki konumunu düzenleyen (çekme mesafesi, cephe hattı düzeltmeleri) değişiklikler kapsam dışıdır.4 Resen Plan Değişiklikleri: İdarenin (Belediye veya Bakanlık) kamu yararı gereği, vatandaşın talebi olmaksızın kendiliğinden (resen) yaptığı plan değişiklikleri değer artış payına tabi değildir.5 1000 m² Sınırı: Bazı kaynaklarda belirtilen ve yönetmelik detaylarında yer alan bir diğer husus, 1000 m²'den küçük alanlarda yapılacak bazı ada bazlı yoğunluk artışları veya parsel bazlı konut fonksiyonu değişikliklerinin farklı usullere tabi tutulabilmesi veya kapsam dışı kalabilmesidir.6 Bu, küçük parsellerdeki mülkiyet haklarını korumayı amaçlayan bir esneklik olarak yorumlanabilir.5.5. Kamulaştırılamayan Alanlar İçin Çözüm Mekanizması
Yönetmelik, mülkiyet hakkı kısıtlanan vatandaşlar için de bir çözüm üretmiştir. 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu Ek-1 maddesi kapsamındaki özel mülkiyetler (örneğin 20 yıldır okul alanı olarak planlanmış ama kamulaştırılmamış arsalar), eğer kamu kurumu "ihtiyacım yok" derse plan değişikliğine konu olabilir.2 Bu tür, mağduriyet giderme amaçlı değişikliklerin önü açılmış ve hukuki süreçlerin mahkemesiz çözümü hedeflenmiştir.
6. Geçiş Hükümler ve Kritik Tarihler
Hukuk güvenliği ilkesi gereği, yönetmelik geçmişte başlayan süreçleri ve kazanılmış hakları korumak adına detaylı geçiş hükümleri (geçici maddeler) içermektedir. Bu tarihler, hangi projenin vergi ödeyeceğini, hangisinin muaf olacağını belirleyen "kırmızı çizgilerdir".
Tablo 1: Kritik Tarihler ve Uygulama Esasları
Tarih
Olay / Dönüm Noktası
Hukuki Sonuç
20 Şubat 2020
Milat Tarihi
Bu tarihten önce resmi kayıt numarası alarak ilgili idareye sunulmuş plan değişikliği teklifleri, genel olarak değer artış payı uygulamasından muaftır veya eski mevzuata tabidir.4
4 Temmuz 2024
Ara Dönem Başlangıcı
Bu tarih ile 12 Aralık 2024 arasında tahakkuk eden paylar için %90 oranı geçerlidir ancak ödeme kolaylıkları sunulabilir.4
12 Aralık 2024
Riskli Yapı Sınırı
Bu tarihten önce "Riskli Yapı" şerhi düşülen parsellerde, mevcut alanın 1.5 katına kadar olan artışlar muaftır. Bu tarihten sonraki riskli yapılarda muafiyet daha sınırlıdır.4
22 Kasım 2025
Yönetmelik Yayımı
Yönetmeliğin Resmi Gazete'de yayımlanarak tam kapsamıyla yürürlüğe girdiği tarih.
6.1. Enflasyon Düzeltmesi ve Geçmiş Tahakkuklar
Yönetmelik, 2024 öncesi veya arası dönemde tahakkuk eden ancak henüz ödenmemiş borçların güncellenmesinde "Yeniden Değerleme Oranı" yerine "Aylık TÜFE" (Tüketici Fiyat Endeksi) oranlarının kullanılmasını öngörmektedir.4 Bu teknik detay, yüksek enflasyon ortamında borçlunun yükünün fahiş oranda artmasını engellemek ve reel değeri korumak adına adil bir düzenleme olarak değerlendirilmektedir.
7. Mali Yapı: Gelirlerin Dağılımı ve Bütçe Etkisi
Değer artış payından elde edilen gelirler, merkezi yönetim ile yerel yönetimler arasında paylaştırılmaktadır. Bu paylaşım modeli, imar yetkisini elinde bulunduran belediyeleri motive ederken, aynı zamanda merkezi hükümetin kentsel dönüşüm fonunu beslemeyi amaçlar.
7.1. Büyükşehir Belediyesi Olan İllerde Dağılım
İstanbul, Ankara, İzmir gibi büyükşehirlerde toplanan paranın dağılımı şöyledir:
%25 Büyükşehir Belediyesi: Üst ölçekli planlama yetkisine sahip olduğu için. %25 İlçe Belediyesi: Uygulama imar planını yapan ve ruhsatı veren birim olduğu için. %25 Bakanlık Dönüşüm Projeleri Özel Hesabı: Kentsel dönüşümün ulusal finansmanı için. %25 Hazine (Genel Bütçe): Merkezi yönetim geliri olarak.7(Not: Bu oranlar, plan değişikliğinin Bakanlık tarafından onaylanması durumunda değişebilir ve Hazine/Bakanlık payı artabilir.)
7.2. Büyükşehir Olmayan İllerde Dağılım
Diğer illerde, planı onaylayan idarenin (Belediye veya İl Özel İdaresi) payı daha yüksektir:
%40 Onaylayan İdare: Yerel yönetimin geliri. %30 Bakanlık Dönüşüm Projeleri Özel Hesabı. %30 Hazine (Genel Bütçe).77.3. Bakanlık Onaylı Planlarda Durum
Eğer imar planı değişikliği, Bakanlık veya diğer genel bütçeli idareler tarafından onaylanırsa, değer artış payının %75'i veya duruma göre %100'ü Hazine'ye ve Dönüşüm Hesabına aktarılır.9 Bu durum, yerel yönetimlerin "Bakanlık üzerinden plan yaparak geliri merkeze aktarma" endişelerini artırabilecek bir unsurdur. Ancak temel mantık, yetkiyi kim kullanıyorsa kaynağın önemli kısmını onun yönetmesidir.
8. Sektörel Etki Analizi: Gayrimenkul Piyasası Üzerine Yansımalar
Bu yönetmelik, Türk gayrimenkul sektöründe "fizibilite" kavramını yeniden tanımlamaktadır. Artık "imar rantı" üzerinden para kazanma dönemi kapanmış, "geliştirme karı" dönemi başlamıştır.
8.1. Yatırımcı ve Geliştirici Perspektifi
Kar Marjı Baskısı: TSKB yetkilisi Ozan Kolcuoğlu'nun belirttiği gibi, değer artışının %90'ının peşin veya ruhsat öncesi ödenmesi, projelerin nakit akışını (cash-flow) negatif etkileyecektir.3 Geliştiriciler, bu maliyeti karşılayabilmek için daha yüksek özkaynağa ihtiyaç duyacaktır. Arsa Maliyetlerinde Düşüş Beklentisi: Geliştiricinin devlete ödeyeceği pay arttığı için, arsa sahibine önerebileceği "kat karşılığı oranı" veya "hasılat payı" düşecektir. Bu durum, arsa sahipleri ile müteahhitler arasındaki pazarlıkları zorlaştırabilir ve kısa vadede arsa piyasasında durgunluğa yol açabilir. Projelerin Yön Değiştirmesi: Vergi yükünden kaçınmak isteyen yatırımcılar, zorunlu olarak kentsel dönüşüm bölgelerine ve riskli yapılara yönelecektir. Bu da devletin "dönüşüm odaklı sektör" hedefini destekler.8.2. Şehir Planlama Pratiğine Etkisi
Keyfiyetin Azalması: %90 vergi oranı, belediye meclislerine gelen "kişiye özel" plan tadilatı taleplerini bıçak gibi kesecektir. Çünkü talep sahibi için ekonomik bir getiri kalmamıştır. Bütüncül Planlama: Parsel bazlı değişikliklerin azalması, şehirlerin nazım imar planlarına daha sadık kalarak, bütüncül bir şekilde gelişmesine olanak sağlayacaktır.8.3. Hukuki Riskler ve İhtilaflar
Değerleme Davaları: Taşınmaz sahipleri ile idare arasında, "mevcut değer" ve "yeni değer" takdiri konusunda ciddi uyuşmazlıklar yaşanması muhtemeldir. İdareler yüksek, vatandaşlar düşük değerleme eğiliminde olacağından, Kıymet Takdir Komisyonu kararlarının sıkça yargıya taşınması beklenebilir.6 Geri Ödeme Sorunları: Planın mahkemece iptal edilmesi durumunda, ödenen paranın iadesi süreci bürokratik zorluklar içerebilir. Yönetmelik iadeyi öngörse de, paranın değer kaybı ve masrafların kesilmesi (ekspertiz ücretleri iade edilmez) mülkiyet hakkı tartışmalarını doğurabilir.9. Uzman Görüşleri ve Kurumsal Değerlendirmeler
TSKB Gayrimenkul Değerleme (Ozan Kolcuoğlu)
Kolcuoğlu, düzenlemenin özellikle "parsel veya ada bazında" değişiklikleri hedeflediğini ve %90 payın inşaat ruhsatı öncesi alınmasının geliştiriciler için önemli bir finansal yükümlülük olduğunu vurgulamaktadır. Ancak, kentsel dönüşüm projelerinde sağlanan %20'ye kadar (veya 1.5 kat) muafiyetin, idare tarafından dönüşüm süreçlerini kolaylaştırmak için bilinçli bir tercih olduğunu belirtmektedir.3
TMMOB Şehir Plancıları Odası ve Hukukçular
Şehir plancıları, yönetmeliğin "teknik ve sosyal altyapının 500 metre yarıçap içinde çözülmesi" şartını olumlu bulmakla birlikte, uygulamanın denetimi konusunda hassastır.4 Hukukçular ise özellikle geçiş hükümlerindeki tarihlerin (12 Aralık 2024 gibi) yatırımcılar için "yol haritası" niteliğinde olduğunu, bu tarihleri kaçıran projelerin maliyetlerinin dramatik şekilde artacağını öngörmektedir.4
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı
Bakanlık, yönetmeliği "şehirlerin geleceği için en anlamlı maraton" ve "adaletli kaynak paylaşımı" olarak nitelendirmektedir.2 Bakanlık yetkilileri, toplanan paranın yine şehirlerin altyapısına ve kentsel dönüşüme harcanacağını belirterek, sistemin kendi kendini finanse eden bir döngü yaratacağını savunmaktadır.
10. Sonuç ve Gelecek Projeksiyonu
22 Kasım 2025 tarihli İmar Planı Değişikliğine Dair Değer Artış Payı Uygulama Yönetmeliği, Türkiye şehircilik tarihinde bir milattır. "İmar rantı" kavramı, artık spekülatif bir kazanç kapısı olmaktan çıkarılmış, kamu maliyesinin ve kentsel dönüşümün finansman kaynağına dönüştürülmüştür.
Kısa vadede, gayrimenkul geliştirme sektöründe bir bocalama ve adaptasyon süreci yaşanması kaçınılmazdır. Özellikle elinde ham arsa bulunduran ve imar artışı bekleyen yatırımcılar için planlar değişmiştir. Ancak orta ve uzun vadede, bu düzenlemenin kentsel dönüşümü hızlandırması, şehirlerin daha planlı büyümesini sağlaması ve yerel yönetimlerin "bağış" adı altındaki kayıt dışı veya gri alan gelirlerini şeffaf bir zemine oturtması beklenmektedir.
Sektör oyuncularının (yatırımcılar, değerleme uzmanları, şehir plancıları) önündeki en büyük ödev, bu yeni matematiksel gerçekliğe göre pozisyon almaktır. 12 Aralık 2024 ve 20 Şubat 2020 tarihli milatları doğru okuyan, projelerini "riskli alan" veya "kentsel dönüşüm" statüsünde geliştiren firmalar ayakta kalacak; eski usul "parsele özel emsal artışı" peşinde koşan iş modeli ise tarihe karışacaktır.
İmar Rantı Düzenlemesi: İnternette En Çok Merak Edilen 10 Soru ve CevapSORU 1: Devlet gerçekten arsamın imar değişikliğinden doğan değer artışının %90'ına el mi koyuyor? CEVAP: Evet, kural olarak bu doğru. 22 Kasım 2025 tarihli yönetmelik ile parsel bazında yapılan ve rant yaratan (emsal artışı, fonksiyon değişikliği gibi) imar planı değişikliklerinde, eski değer ile yeni değer arasındaki farkın %90'ı "Değer Artış Payı" olarak kamuya ödenmek zorundadır. Bu, keyfi imar değişikliklerini ekonomik olarak anlamsız hale getirmek için getirilmiş çok yüksek bir orandır.
SORU 2: Binam deprem riski taşıyor ("Riskli Yapı"). Kentsel dönüşüme sokup kat artışı alırsam yine de bu %90 vergiyi ödeyecek miyim? CEVAP: Hayır, büyük ölçüde korunuyorsunuz. Yönetmeliğin en önemli istisnası kentsel dönüşümdür. Eğer binanız "Riskli Alan" içindeyse tamamen muaftır. Parsel bazında "Riskli Yapı" ise, belirli oranlara kadar olan (tarihine göre mevcut emsalin %20'si veya 1.5 katına kadar) artışlar bu paydan muaftır. Devlet dönüşümü teşvik etmek için bu alanı vergi dışı bırakmıştır.
SORU 3: Değer artışı kafaya göre mi belirlenecek? Arsamın yeni değerine kim, nasıl karar veriyor? CEVAP: Hayır, süreç standartlaştırıldı. Değer tespiti için SPK lisanslı en az iki farklı gayrimenkul değerleme firmasından rapor alınması zorunludur. Bu raporlar, belediye veya bakanlık bünyesindeki Kıymet Takdir Komisyonu'na sunulur ve nihai değeri bu komisyon belirler. Sübjektif değerlendirmelerin önüne geçilmeye çalışılmıştır.
SORU 4: Bu devasa parayı ne zaman ödemem gerekiyor? İnşaatı yapıp daireleri sattıktan sonra ödesem olmaz mı? CEVAP: Maalesef hayır, bu durum geliştiriciler için en büyük zorluklardan biridir. Değer artış payı, imar planı değişikliği kesinleştikten sonra, ancak inşaat ruhsatı alınmadan önce ödenmelidir. Ödeme yapılmadan (peşin veya taksitlendirme anlaşması ile) belediye inşaat ruhsatı veremez.
SORU 5: Arsamın üzerinde şu an bir fabrika binası var. Değer artışı hesaplanırken bu binanın değeri de hesaba katılıyor mu? CEVAP: Hayır. Hesaplama sadece "arsa payı" üzerinden yapılır. Arsanın üzerindeki mevcut bina, tesis veya müştemilatın değeri hesaplamaya dahil edilmez. Sadece toprağın imar değişikliği öncesi ve sonrası değeri kıyaslanır.
SORU 6: Sürekli "20 Şubat 2020" ve "12 Aralık 2024" gibi tarihler konuşuluyor. Bunlar benim için neden önemli? CEVAP: Bunlar "milat" tarihlerdir. Hangi kurala tabi olduğunuzu belirler. Örneğin, plan değişikliği teklifiniz 20 Şubat 2020'den önce resmi kayıt aldıysa bu düzenlemeden muaf olabilirsiniz. Riskli yapınızın tespiti 12 Aralık 2024'ten önce yapıldıysa, daha yüksek bir emsal artışı (1.5 kat) muafiyetinden yararlanabilirsiniz. Bu tarihleri kaçıranlar yeni ve daha katı kurallara tabidir.
SORU 7: Her türlü imar değişikliği bu %90'lık paya tabi mi? Mesela sadece binanın bahçedeki konumunu (çekme mesafesini) değiştirirsek ne olur? CEVAP: Hayır, her değişiklik tabi değildir. Sadece yapı yoğunluğunu (emsali), kat adedini veya nüfusu artıran, ya da fonksiyonu değiştirerek (örneğin konuttan ticarete) rant yaratan değişiklikler kapsamdadır. Çekme mesafesi gibi yoğunluğu artırmayan teknik düzenlemelerden bu pay alınmaz.
SORU 8: Hesaplanan %90'lık payı ödeyecek gücüm yoksa veya ödemezsem ne olur? CEVAP: Kural net: Paran yoksa imar değişikliği de yok. Belirlenen pay ödenmezse, yapılan imar planı değişikliği iptal edilir ve taşınmaz eski imar durumuna geri döner. Ayrıca değerleme raporları için peşin ödediğiniz masraflar da yanar.
SORU 9: Sadece parayı ödemek yetmiyor mu? Bir de "500 metre kuralı" diye bir şeyden bahsediliyor, bu nedir? CEVAP: Evet, sadece para yetmiyor. Yönetmelik, plan değişikliği ile artan nüfusun ihtiyacı olan park, okul gibi sosyal ve teknik altyapı alanlarının, parselin bulunduğu ada merkezine en fazla 500 metre yarıçap içinde fiziksel olarak karşılanmasını da şart koşuyor. Yani müteahhit sadece parayı verip kurtulamıyor, mahallenin park ihtiyacını da çözmek zorunda kalabiliyor.
SORU 10: Bu düzenleme inşaat sektörünü bitirir mi? Müteahhitler artık iş yapamaz hale mi gelecek? CEVAP: Sektörü bitirmez ama iş yapış şeklini kökten değiştirir. Artık "ham arsa alıp, belediyeden özel imar çıkarıp zengin olma" (imar rantı) modeli sona ermiştir. Bu düzenleme, yatırımcıları ve müteahhitleri, devletin teşvik verdiği ve vergiden muaf tuttuğu "kentsel dönüşüm" projelerine yönelmeye zorlamaktadır. Rant odaklı değil, dönüşüm odaklı firmalar ayakta kalacaktır.
