13 Ağustos 2025 tarihli ve 32985 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik ile getirilen başlıca yenilikler ve düzenlemeler aşağıda özetlenmiştir:
Yeni Sosyal Donatı Alanları ve Emsal Dışı Alanlar:
Gündüz Bakımevleri ve Aile Sağlığı Merkezleri: Konut parsellerinde inşa edilecek gündüz bakımevlerinin 150 m²'si ve belirli şartları taşıyan aile sağlığı merkezlerinin ilgili yönetmelikte belirtilen alanları emsal dışı sayılacaktır. Bu düzenleme, büyük konut projelerinde bu tür sosyal donatıların yapılmasını teşvik etmeyi amaçlamaktadır. Belirli Büyüklükteki Projelerde Zorunluluk:Yapı inşaat alanı 15.000 m²'den ve bağımsız bölüm sayısı 150'den fazla olan konut projelerinde, 200 m²'yi geçmeyen bir gündüz bakımevi alanı ayrılması zorunlu hale getirilmiştir.Konut ve ticaretin bir arada olduğu, yapı inşaat alanı 25.000 m²'den ve bağımsız bölüm sayısı 250'den fazla olan projelerde ise belirli hesaplama yöntemine göre aile sağlığı merkezi alanı ayrılması zorunluluğu getirilmiştir. Emsal Hesabında Muafiyetler: Ortak alan niteliğindeki gündüz çocuk bakımevlerinin 75 m²'si ile aile sağlığı merkezlerinin 60 m²'si ve belirli bir orandaki ilave alanları emsal hesabına dahil edilmeyecektir.Park Alanlarında Yeni Düzenlemeler:
Sağlık Tesisi ve Helikopter Pisti: Belirli büyüklükteki park alanlarına, kamuya ait sağlık tesisi (ambulans istasyonu entegreli) ve helikopter iniş yeri yapılabilmesine olanak tanınmıştır. Bu tesislerin yapımı, ilgili kurumların (İl Afet ve Acil Durum Müdürlüğü, İl Sağlık Müdürlüğü, Sivil Havacılık Genel Müdürlüğü) görüşü alınarak gerçekleştirilecektir.Yaşlı ve Engelli Bireylere Yönelik Düzenlemeler:
Yönetmeliğin çeşitli maddelerine "yaşlılarla" ibaresi eklenerek, engelli bireylerin yanı sıra yaşlıların da ihtiyaçlarının gözetilmesi sağlanmıştır. Yaşlı bakım kuruluşlarının koridorlarına yerden 80 cm yüksekliğinde küpeşte (tutunma bandı) yapılması zorunlu kılınmıştır. Yaşlılar için bina giriş kapılarının renk, malzeme veya desen gibi unsurlarla daha belirgin hale getirilmesi şartı getirilmiştir.Yapı ve Konutlara İlişkin Diğer Değişiklikler:
Yatak Nişleri: Bağımsız bölüm sayısının %20'sini aşmayacak şekilde, oturma odası içinde en az 2.50 metre dar kenara ve 9 m² alana sahip yatak nişi oluşturulması durumunda, ayrı bir yatak odası yapma zorunluluğu ortadan kaldırılmıştır. Bu, daha esnek ve küçük konut tasarımlarına imkan tanımaktadır. Kapı Ölçüleri: Binalardaki kapı yükseklikleri ve genişliklerine ilişkin standartlar netleştirilmiştir. Tadilat Kolaylığı: Yapı kullanma izni alınmış mevcut binalarda, binanın dış hatlarını, emsalini ve kullanım amacını değiştirmeyen, taşıyıcı sisteme ve yangın güvenliğine etki etmeyen küçük tadilatlar için imar planının yürürlükte olup olmadığına bakılmayacaktır.Yürürlük ve Muafiyet:
Yönetmelik, 13 Ağustos 2025 tarihinde yürürlüğe girmiştir. Yönetmeliğin yürürlüğe girdiği tarihten önce ruhsat başvurusu yapılmış, noter onaylı inşaat sözleşmesi düzenlenmiş veya kamu tarafından ihale kararı alınmış yapılar için gündüz bakımevi ve aile sağlığı merkezi yapma zorunluluğu aranmayacaktır.Harika bir fikir! İşte 13 Ağustos 2025 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği değişikliğini konu alan, sektör profesyonelleri ve kamuoyu için hazırlanmış 2 sayfalık bir haber metni:
İMARDA YENİ DÖNEM: KONUT PROJELERİNE KREŞ ZORUNLULUĞU, PARKLARA HELİKOPTER PİSTİ İMKANI
ANKARA – Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, şehir planlama ve inşaat sektörünü derinden etkileyecek devrim niteliğinde bir düzenlemeye imza attı. 13 Ağustos 2025 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği değişikliği ile büyük konut projelerine gündüz bakımevi ve aile sağlığı merkezi yapma zorunluluğu getirilirken, park alanları afet ve acil durumlara yönelik "yaşam destek merkezleri" olarak yeniden tanımlanıyor. Yeni düzenleme, konut tasarımında esneklik sağlayan "yatak nişi" gibi yenilikler de içeriyor.
Dün itibarıyla yürürlüğe giren yönetmelik, modern şehir yaşamının getirdiği sosyal ihtiyaçları ve olası afet risklerini merkeze alan bir yaklaşımla hazırlandı. Değişiklik, özellikle çocuklu aileler, yaşlı nüfus ve afetlere karşı kentsel dayanıklılık konularında önemli adımlar atıyor. İnşaat ve emlak sektörünün temsilcileri, düzenlemenin yeni proje maliyetlerini ve planlama süreçlerini doğrudan etkileyeceğini, ancak uzun vadede şehirlerin sosyal donatı kalitesini artıracağını belirtiyor.
MADDE MADDE YENİ İMAR DÜZENİ
Yönetmelik değişikliği, mevcut ve gelecekteki yapılaşma pratiklerini birkaç ana başlık altında yeniden şekillendiriyor:
1. Büyük Konut Projelerine Sosyal Donatı Şartı
Yeni dönemin en çok konuşulacak maddelerinden biri, büyük ölçekli konut projelerine getirilen sosyal sorumluluklar oldu. Buna göre;Gündüz Bakımevi (Kreş) Zorunluluğu: Yapı inşaat alanı 15.000 m²'yi veya bağımsız bölüm sayısı 150'yi aşan konut projelerinde, en fazla 200 m² olacak şekilde bir gündüz bakımevi alanı ayrılması artık mecburi. Bu alanlar, bina girişlerinden bağımsız bir girişe sahip olacak ve parsel bahçesinde korunaklı bir oyun alanı içerecek.Aile Sağlığı Merkezi Zorunluluğu: Konut ve ticaretin bir arada olduğu karma projelerde ise sınır daha da geniş tutuldu. Yapı inşaat alanı 25.000 m²'yi ve bağımsız bölüm sayısı 250'yi geçen projelerde, belirli bir hesaplama formülüne göre (ilk 250 konut için 120 m², sonraki her 500 konut için 50 m² ilave) aile sağlığı merkezi alanı ayrılacak.
Bakanlık, bu zorunlulukları teşvik etmek amacıyla bu sosyal donatı alanlarının önemli bir kısmını emsal (KAKS) hesabından muaf tuttu. Gündüz bakımevlerinin 150 m²'si, aile sağlığı merkezlerinin ise yönetmelikte belirtilen alanları emsal dışı sayılacak. Bu sayede müteahhitlerin ek bir maliyet yükü altına girmeden bu alanları oluşturması hedefleniyor.
2. Parklar Artık Sadece Yeşil Alan Değil: Afet ve Sağlık Üssü Oluyor
Yönetmelik, şehir parklarını pasif rekreasyon alanları olmaktan çıkarıp, aktif birer kamu hizmet ve kriz yönetim merkezine dönüştürüyor.Sağlık Tesisi ve Ambulans İstasyonu: 5.000 m²'den büyük parklara, 500 m² inşaat alanını geçmeyecek şekilde kamuya ait bir sağlık tesisi (gerektiğinde entegre ambulans istasyonu ile birlikte) yapılabilecek.Helikopter İniş Yeri (Helipad): Aynı büyüklükteki parklara, afet ve acil durumlar için hayati önem taşıyan, ışıklandırmalı helikopter iniş yerleri inşa edilebilecek. Bu alanların altyapısı, kriz anında hızlıca aktif hale getirilebilecek şekilde önceden hazırlanacak.
Bu tesislerin yapımı, projelendirme öncesinde İl Afet ve Acil Durum Müdürlüğü (AFAD) ve İl Sağlık Müdürlüğü'nün ihtiyaca yönelik olumlu görüşüne, helikopter pistleri için ise Sivil Havacılık Genel Müdürlüğü'nün onayına tabi olacak.
MİKRO DAİRELERE YEŞİL IŞIK, YAŞLI DOSTU BİNALAR GELİYOR
Yeni imar yönetmeliği, sadece büyük ölçekli planlamayı değil, aynı zamanda konutların iç tasarımını ve binaların erişilebilirlik standartlarını da yeniden düzenliyor. Özellikle stüdyo ve küçük daire üretimini kolaylaştıracak "yatak nişi" uygulaması ve yaşlı nüfusa yönelik detaylar dikkat çekiyor.
3. Konut Tasarımında "Yatak Nişi" Esnekliği
Şehir merkezlerindeki konut fiyatlarının artması ve tek kişilik hanelerin çoğalmasıyla ortaya çıkan mikro konut ihtiyacına yönetmelikten yanıt geldi. Yeni düzenlemeye göre;Bir parseldeki bağımsız bölümlerin %20'sini aşmamak kaydıyla, oturma odası içerisinde dar kenarı 2.50 metreden ve alanı 9 m²'den az olmayan bir "yatak nişi" (sleeping nook) oluşturulması halinde, ayrıca bir yatak odası yapma zorunluluğu olmayacak.
Bu madde, özellikle 1+0 veya stüdyo daire olarak bilinen konut tiplerinin yasal altyapısını güçlendiriyor ve mimarlara daha esnek ve verimli alanlar tasarlama imkanı sunuyor. Sektör uzmanları, bu değişikliğin özellikle öğrenciler, bekarlar ve genç profesyoneller için daha erişilebilir konut seçenekleri yaratacağını öngörüyor.
4. Yaşlı ve Engelli Bireyler İçin Erişilebilirlik Artırılıyor
Yönetmelik, sadece engelli bireyleri değil, "yaşlıları" da açıkça kapsama alarak toplumsal duyarlılığı artırıyor.
Güvenlik ve Konfor: Yaşlı bakım kuruluşlarının hol ve koridorlarına, yerden 80 cm yükseklikte küpeşte (tutunma bandı) yapılması zorunlu hale getirildi.
Belirgin Girişler: Binaların giriş kapıları, yaşlıların daha kolay algılayabilmesi için cepheden renk, malzeme veya desen farklılıkları ile belirginleştirilecek. Standart Kapı Ölçüleri: Tüm binalarda kapı yükseklikleri ve genişlikleri, tekerlekli sandalye ve sedye geçişini kolaylaştıracak şekilde net standartlara bağlandı.GEÇİŞ SÜRECİ VE MEVCUT YAPILAR
Yönetmelik, yayım tarihi olan 13 Ağustos 2025'te yürürlüğe girdi. Ancak, kazanılmış hakların korunması amacıyla bir geçiş hükmü de eklendi. Bu tarihten önce;
Yapı ruhsatı başvurusunda bulunulmuş, 6306 sayılı Kanun kapsamında noter onaylı inşaat sözleşmesi yapılmış, Kamu kurumlarınca ihale kararı alınmış projeler,yeni getirilen gündüz bakımevi ve aile sağlığı merkezi yapma zorunluluğundan muaf olacak.
Ayrıca, yapı kullanma izni almış mevcut binalardaki küçük tadilatlar için de bir kolaylık sağlandı. Binanın dış konturunu, emsalini ve kullanım amacını değiştirmeyen tadilatlar için artık imar planının yürürlük durumu bir engel teşkil etmeyecek.
SONUÇ: DAHA SOSYAL, DAHA DAYANIKLI ŞEHİRLERE DOĞRU
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'nde yapılan bu kapsamlı değişiklik, Türkiye'de kentsel gelişimin yönünü "insan odaklı" ve "krize hazırlıklı" bir modele doğru çevirme iradesini ortaya koyuyor. Yeni zorunluluklar ilk etapta proje maliyetlerini artırabilecek olsa da, uzun vadede sosyal donatı eksikliklerini gidererek yaşam kalitesini yükseltmesi ve şehirleri olası afetlere karşı daha dirençli kılması bekleniyor. Sektörün yeni kurallara adaptasyon süreci, önümüzdeki aylarda yakından takip edilecek.
