Tekirdağ’da Eko-Turizm Şartları Değişti: 25 Dönüm Şartı, 1.500 m² İnşaat Sınırı ve Tapuya Şerh Zorunluluğu Geldi

Tekirdağ’da doğayla iç içe turizm tesisi kurmak isteyen yatırımcılar ve arazi sahipleri için kurallar baştan aşağı yenilendi. T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından onaylanan yeni plan hükümlerine göre Tekirdağ’da eko-turizm yatırımı yapabilmek için en az 25.000 metrekare (25 dönüm) arazi gerekecek, toplam inşaat alanı ise 1.500 metrekareyi geçemeyecek.

Trakya Alt Bölgesi Ergene Havzası 1/100.000 Ölçekli Revizyon Çevre Düzeni Planı Değişikliği kapsamında yürürlüğe giren 2.11.13. Eko-Turizm Alanları maddesi, bölgedeki tarım arazilerini ve doğal dokuyu korumayı amaçlıyor. Özellikle son yıllarda "eko-turizm" adı altında yapılan konut ve villa projelerinin önüne geçmeyi hedefleyen düzenleme, Tekirdağ’daki mevcut ve yeni tüm başvurular için sıkı kurallar getiriyor.

Tekirdağ’da Eko-Turizm İçin En Az 25 Dönüm Arazi Şartı

Yeni düzenlemeye göre Tekirdağ sınırları içinde eko-turizm amaçlı bir imar planı veya plan değişikliği başvurusu yapabilmek için başvuru alanının büyüklüğü en az 25.000 m² (25 dönüm) olmak zorunda.

Birden fazla parsel birleştirilebilir: 25 dönümlük asgari büyüklüğü sağlamak için birbirine komşu olan birden fazla kadastral parsel bir arada değerlendirilebiliyor.

Parselin tamamı plana dahil edilecek: Eğer başvuru yapılan parsel veya bitişik parsellerin toplamı 25.000 m²’den büyükse, imar planı teklifinin parselin tamamını kapsayacak şekilde hazırlanması gerekiyor.

Arazi Ne Kadar Büyük Olursa Olsun İnşaat 1.500 m² ile Sınırlı

Vatandaşların ve yatırımcıların en çok merak ettiği konuların başında "Ne kadar inşaat yapılabilir?" sorusu geliyor. Plan Değişikliği Gerekçe Raporu ve Plan Hükümleri bu konuda net bir üst sınır çiziyor:

Maksimum inşaat alanı 1.500 m²: Eko-turizm tesisinde yer alacak tüm birimler dahil olmak üzere emsale esas toplam inşaat alanı, tesisin yatak kapasitesine göre hesaplanacak ancak hiçbir koşulda 1.500 m²’yi geçemeyecek.

En fazla 2 kat: Yapı yüksekliği (görünen kat adedi) maksimum 2 kat olarak sınırlandırıldı.

Geleneksel mimari zorunluluğu: Yapılacak tesislerin alanın doğal yapısını bozmaması ve yörenin geleneksel mimarisine uygun inşa edilmesi esas alınacak.

Eko-Turizm Adı Altında "Villa Sitesi" Dönemi Kapandı

Yeni kuralların en dikkat çeken maddesi, turizm tesislerinin konut gibi satılmasını engelleyen düzenlemeler oldu. Tekirdağ’da eko-turizm ruhsatıyla yapılıp daha sonra yazlık veya müstakil villa gibi satılan projelerin önü hukuki olarak kapatıldı:

Parseller bölünemeyecek: İmar uygulaması aşamasında konaklama amaçlı birden fazla imar parseli oluşturacak şekilde ifraz (ayırma/bölme) işlemi yapılamayacak.

Devre mülk ve kat mülkiyeti yasağı: Tesis içinde birden fazla yapı yapılabilse bile tüm tesis tek ruhsata bağlanacak. Konaklama birimleri üzerinde devre mülk, kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulamayacak.

Noter taahhüdü ve tapuya şerh: İmar planı aşamasında, yapıların turizm amacı dışında kullanılmayacağına dair noter onaylı taahhütname ilgili idareye verilecek ve bu yasak tapu kütüğüne şerh olarak işlenecek.

Arazinin Yarısı (%50) Doğal Bırakılacak

Eko-turizm alanlarında betonlaşmayı önlemek için arazinin kullanım şekli de sınırlandırıldı. Yol ve otopark alanları ayrıldıktan sonra kalan arazinin en az %50’lik bölümü imar planlarında yapı yaklaşma mesafesi dışında tutulacak. Bu alanda hiçbir yapılaşmaya izin verilmeyecek; yalnızca eko-turizm faaliyetini destekleyen ve toprağın sürülmesine dayanan tarımsal faaliyetler yapılabilecek.

Tekirdağ’da Öne Çıkan İlçeler: Merkez, Saray ve Şarköy

Düzenlemenin (ı) bendinde, doğa ve spor turizminin bir arada değerlendirileceği öncelikli yerleşimler de açıklandı. Tekirdağ özelinde bu kapsamda belirlenen ilçeler şunlar oldu:

Tekirdağ Merkez (Süleymanpaşa)

Saray

Şarköy

Bu ilçelerde ekolojik yapıya uyumlu kırsal turizm tesislerinin yanı sıra bunlara hizmet veren spor tesisleri, satış üniteleri ve gerekli sosyal donatı alanları kurulabilecek.

Yatırımcı Hangi İzin ve Belgeleri Almak Zorunda?

Tekirdağ’da eko-turizm tesisi kurmak isteyenlerin izleyeceği resmi süreç ise şöyle işleyecek:

İdareye Başvuru ve Kurum Görüşleri: İlk olarak imar planını onaylamaya yetkili ilgili idareye başvurulacak. Başta Tarım ve Orman Bakanlığı olmak üzere ilgili kurum ve kuruluşlardan uygun görüş alınması zorunlu olacak.

Ulaşım Etüdü ve Yol Muvafakati: Tesisin ulaşım bağlantılarının nasıl sağlanacağına dair ulaşım etüdü hazırlanacak. Planlanan yol genişliği mevcut kadastral yoldan fazlaysa, yol güzergâhındaki diğer parsel sahiplerinin yazılı onayı (muvafakati) ve ilgili idarenin yol bağlantısı görüşü dosyaya eklenecek.

Bakanlık ve Belediye Belgeleri: Tesisin "Kırsal Turizm Tesisi" olarak belgelendirilmesi gerekecek. Bunun için Kültür ve Turizm Bakanlığı’ndan Turizm Yatırım Belgesi ve Turizm İşletme Belgesi, ilgili belediye veya il özel idaresinden ise İşyeri Açma Ruhsatı alınması şart koşulacak.

16 Haziran 2026 Öncesi Başvurular Ne Olacak?

Yeni kurallarda hak kayıplarını önlemek adına 16.06.2026 tarihi milat kabul edildi:

Onaylanmış planlar: 16.06.2026 tarihinden önce ilgili idarece onaylanmış eko-turizm amaçlı imar planları, onaylandığı tarihteki eski hükümlere göre yürütülecek. Ancak bu alanlarda da yükseklik veya yoğunluk artışı yapılamayacak ve eko-turizm fonksiyonu değiştirilemeyecek.

Önceden yapılmış başvurular: 16.06.2026 tarihinden önce resmi yazı veya dilekçe ile ilgili idaresine sunulmuş imar planı teklifleri, başvuru tarihindeki hükümlere göre değerlendirilip karara bağlanabilecek.

Tekirdağ Eko-Turizm Yeni Kuralları Özet Tablosu

Kriter Yeni Düzenleme Şartı Asgari Arazi Büyüklüğü En az 25.000 m² (25 dönüm) Maksimum İnşaat Alanı Tüm birimler dahil en fazla 1.500 m² Kat Sınırı (Yükseklik) En fazla 2 kat Doğal / Tarımsal Alan Oranı Yol ve otopark sonrası kalan alanın en az %50’si Mülkiyet ve Satış Kısıtı İfraz, kat mülkiyeti, kat irtifakı ve devre mülk yasak Güvence Şartı Noter onaylı taahhütname ve tapuya şerh Zorunlu Tesis Belgesi Kırsal Turizm Tesisi (Turizm Yatırım/İşletme Belgesi) Doğa ve Spor Turizmi İlçeleri Tekirdağ Merkez, Saray, Şarköy

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Tekirdağ’da 10 dönüm veya 15 dönüm tarlama eko-turizm tesisi yapabilir miyim? Hayır. Yeni plan hükümlerine göre başvuru alanının büyüklüğü imar planı öncesinde en az 25.000 m² (25 dönüm) olmak zorunda. Tek parseliniz yetmiyorsa, birbirine komşu parselleri birleştirerek 25.000 m² şartını sağlayabilirsiniz.

Arazim 100 dönüm olursa daha büyük inşaat yapabilir miyim? Hayır. Araziniz 25 dönüm de olsa 100 dönüm de olsa, yapılacak tüm birimler dahil emsale esas toplam inşaat alanı hiçbir koşulda 1.500 m²’yi geçemez.

Eko-turizm tesisi içinde yaptığım bungalov veya villaları tek tek satabilir miyim? Hayır. Yeni düzenlemeye göre konaklama birimleri üzerinde kat irtifakı, kat mülkiyeti veya devre mülk kurulamaz. Ayrıca arazi konaklama amaçlı küçük parsellere bölünemez (ifraz edilemez) ve tüm tesis tek ruhsata bağlanır.

Tekirdağ’ın hangi ilçeleri doğa ve spor turizmi için öne çıkarıldı? Plan hükümlerinin (ı) bendine göre Tekirdağ’da doğa ve spor turizminin bir arada değerlendirileceği ilçeler Merkez (Süleymanpaşa), Saray ve Şarköy olarak belirlenmiştir.

16 Haziran 2026’dan önce belediyeye başvuru yapmıştım, yeni kurallara tabi miyim? 16.06.2026 tarihinden önce resmi yazı veya dilekçe ile ilgili idaresine başvuru yapılmış imar planı teklifleri, ilgili idarenin değerlendirmesiyle başvuru yaptığı tarihteki eski hükümlere göre karara bağlanabilmektedir.

Tekirdağ’da eko-turizm amaçlı 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ve 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı onaylanmadan önce, ilgili mevzuat ve uygulama rehberine göre 24 farklı kurum ve kuruluştan uygunluk görüşü alınması gerekir. Yatırımcı dosyasını ilgili belediyeye teslim eder; belediye bu kurumlara resmi yazıyla sorar. Tek bir kurumun bile olumsuz görüş vermesi süreci durdurabilir.

Tekirdağ’daki bir eko-turizm başvurusu için görüşü alınan 24 kurum ve kuruluşun listesi ile sahadan örnek senaryolar şöyledir:

Tarım, Orman ve Doğa Koruma Kurumları

Tekirdağ İl Tarım ve Orman Müdürlüğü: 5403 sayılı Kanun kapsamında toprak etüdü yaparak arazinin tarım dışı kullanıma uygun olup olmadığını inceler .

Örnek: Şarköy’de tapuda "bağ" veya "zeytinlik" görünen ya da verimli sulu buğday tarlası olan bir parsele izin verilmezken; eğimli, taşlık ve verimsiz bir "kuru marjinal tarım arazisi" için olumlu görüş çıkabilir.

Tekirdağ Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü: Projenin ÇED (Çevresel Etki Değerlendirmesi) kapsamını ve 1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planı kararlarına uygunluğunu denetler.

Örnek: Seçilen parselin 1/100.000 ölçekli planda koruma altında bir sanayi veya mutlak tarım lejantında kalıp kalmadığını kontrol eder.

Devlet Su İşleri (DSİ) Bölge Müdürlüğü: Taşkın risklerini, aktif veya kuru dere yataklarını, yer altı suyu koruma alanlarını ve baraj havzası mesafelerini inceler.

Örnek: Parselin içinden mevsimsel bir dere yatağı geçiyorsa, yatağın her iki yanından en az 10’ar metrelik taşkın koruma bandına kesinlikle bina yaptırmaz.

Orman Bölge / İşletme Müdürlüğü: 6831 sayılı Orman Kanunu çerçevesinde orman sınırlarını ve yangın emniyet mesafelerini kontrol eder.

Örnek: Saray ilçesinde ormana bitişik bir arazide tesis kuruyorsanız, orman sınırından içeriye genellikle 15–25 metre yapı yaklaşma (yangın emniyet) mesafesi bırakmanızı şart koşar.

Doğa Koruma ve Milli Parklar Şube Müdürlüğü (Tarım ve Orman Bakanlığı 1. Bölge Müdürlüğü): Yaban hayatı koruma sahaları, sulak alanlar ve biyolojik çeşitlilik üzerindeki etkiyi değerlendirir.

Örnek:  Ganos Dağı özellik alanları içinde kalan bir arazide endemik bitki veya yaban hayatı koridoru varsa yapılaşma yerini kısıtlayabilir.

Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Komisyonu: Doğal sit alanları, anıt ağaçlar ve ekolojik koridorları denetler.

Örnek: Arazinin içinde tescilli asırlık bir meşe veya çınar ağacı varsa, o ağacın çevresini koruma alanına alıp yapılaşmaya kapatır.

Belediyeler, Tapu ve Kültürel Miras Kurumları

Tekirdağ Büyükşehir Belediyesi (İmar ve Şehircilik Dairesi vb. İlgili Daire Başkanlıkları): Üst ölçekli plan kararları, ulaşım, altyapı ve itfaiye gibi büyükşehir yetkisindeki alanları değerlendirir .

Örnek: Arazinin 1/25.000 ölçekli İl Çevre Düzeni Planı vizyonuna uyumunu ve itfaiye araçlarının tesise erişip erişemeyeceğini inceler.

İlgili İlçe Belediyesi (Süleymanpaşa, Saray, Şarköy vb.) İmar ve Şehircilik Müdürlüğü: Yerel altyapı, yol bağlantısı ve ilçe bazlı imar entegrasyonunu inceler.

Örnek: Şarköy’ün bir mahallesindeki arazinin kırsal yerleşim sınırıyla ilişkisini ve mevcut köy yoluna bağlantısını kontrol eder.

Kadastro Müdürlüğü: Parselin sınırlarını, koordinatlarını, yüzölçümünü ve mülkiyet geçmişini doğrular.

Örnek: Birleştirilecek iki komşu parsel arasında kadastral bir kayma veya sınır uyuşmazlığı olup olmadığını teyit eder.

Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu Müdürlüğü: 2863 sayılı Kanun kapsamında arkeolojik sit, höyük, tümülüs veya tarihi kalıntı incelemesi yapar.

Örnek: Süleymanpaşa kırsalındaki araziniz 1. veya 2. derece arkeolojik sit sınırında kalıyorsa projeye olumsuz görüş verir; 3. derece sit ise kazı öncesi müze denetimi şartı koyar.

Vakıflar Bölge Müdürlüğü: Taşınmaz üzerinde mazbut/mülhak vakıf şerhi veya vakıf yolu hakkı bulunup bulunmadığını kontrol eder.

Örnek: Eski dönemlerden kalma bir vakıf arazisi veya vakıf şerhi varsa, vakıf izni olmadan imar işlemi yürütülmesine izin vermez.

Altyapı, Su, Enerji ve Ulaşım Kurumları

Tekirdağ Su ve Kanalizasyon İdaresi Genel Müdürlüğü (TESKİ): İçme suyu havzası koruma kuşaklarını, atık su deşarjını ve kanalizasyon altyapısını inceler .

Örnek: Kırsalda merkezi kanalizasyon yoksa, parsel içine biyolojik paket arıtma tesisi kurulmasını ve arıtılan suyun bahçe sulamasında kullanılmasını şart koşar.

Karayolları Bölge Müdürlüğü: Devlet veya il karayoluna cepheli arazilerde çekme mesafesini ve yol geçiş iznini belirler.

Örnek: Tekirdağ–Şarköy veya Çerkezköy–Saray yolu kenarındaki bir parselde araç giriş-çıkışı için "Geçiş Yolu İzin Belgesi" ve yoldan belirli metre çekme şartı ister.

Elektrik Dağıtım Şirketi ve TEİAŞ: Yüksek gerilim hatlarını, direk (pilon) altı yasak bölgeleri ve trafo kapasitesini inceler.

Örnek: Parselin üzerinden yüksek gerilim hattı geçiyorsa, tel altındaki irtifak koridoruna bungalov veya taş ev yapılmasına izin vermez; bölgede güç yetersizse ek trafo isteyebilir.

BOTAŞ (Boru Hatları ile Petrol Taşıma A.Ş.): Doğal gaz ve petrol boru hatlarının güvenlik zonlarını kontrol eder.

Örnek: Trakya genelinde yaygın olan ana doğal gaz iletim hatlarından biri arazinin yakınından geçiyorsa, patlama emniyet mesafesi içinde yapılaşmayı yasaklar.

Türk Telekom ve Altyapı Operatörleri: Yer altı fiber iletişim hatlarını ve baz istasyonu koruma koridorlarını inceler.

Örnek: Parsel sınırından geçen ana bir fiber optik hat varsa kazı sırasında zarar görmemesi için koruma şeridi bırakılmasını ister.

Afet, Güvenlik, Sağlık, Maden ve Havacılık Kurumları

Tekirdağ İl Afet ve Acil Durum Müdürlüğü (AFAD): Diri fay hatları, heyelan, kaya düşmesi ve su baskını risklerini onaylar.

Örnek: Marmara Denizi’ne bakan eğimli yamaçlarda (örneğin Uçmakdere veya Gaziköy çevresi) heyelan riski varsa jeolojik etüde göre yapılaşma alanını daraltır.

Tekirdağ İl Sağlık Müdürlüğü (Halk Sağlığı Başkanlığı): İçme-kullanma suyunun hijyenini, sıhhi koruma bandını ve atık su bertarafını denetler.

Örnek: Tesiste açılacak su kuyusunun çevresinde foseptik veya gübrelik olmaması için sıhhi koruma bandı bırakılmasını şart koşar.

Maden ve Petrol İşleri Genel Müdürlüğü (MAPEG): Sahada aktif maden veya petrol arama/işletme ruhsatı bulunup bulunmadığını sorgular.

Örnek: Araziniz bir doğal gaz/petrol arama veya taş ocağı ruhsat sahasıyla çakışıyorsa yatırımcı lehine veya maden sahası sınırına göre kısıtlama getirebilir.

Yatırım İzleme ve Koordinasyon Başkanlığı (YİKOB): Bölgede jeotermal kaynak veya jeotermal koruma alanı bulunup bulunmadığını değerlendirir.

Örnek: Arazinin altında ruhsatlı bir sıcak su / jeotermal kuyu koruma alanı varsa sondaj veya derin temel kazılarına sınır koyar.

Milli Savunma Bakanlığı (İnşaat Emlak Bölge Başkanlığı): Askeri yasak bölgeler, güvenlik bölgeleri ve tatbikat sahalarına olan mesafeyi kontrol eder.

Örnek: Tekirdağ’daki askeri birliklere veya mühimmat/atış alanlarına yakın bir parselde güvenlik bölgesi sınırı içinde kalıyorsa olumsuz görüş verebilir.

Sivil Havacılık Genel Müdürlüğü / DHMİ: Havalimanı mania planları, uçuş koridorları ve radar görüş hattı açısından yükseklik (gabari) sınırı belirler.

Örnek: Çorlu Atatürk Havalimanı uçuş koridoru yaklaşımındaki bir arazide yapı yüksekliğini veya çatı ekipmanlarını denetler.

Tekirdağ İl Jandarma Komutanlığı / İl Emniyet Müdürlüğü: Kırsal bölge trafik akışı, güvenlik ve genel asayiş açısından değerlendirme yapar.

Örnek: Tesis girişinin dar ve kör noktalı bir köy yolunda trafik kazasına yol açmayacak şekilde düzenlenmesini isteyebilir.

Tekirdağ İl Kültür ve Turizm Müdürlüğü: Tesisin Turizm Tesislerinin Niteliklerine İlişkin Yönetmelik ve kırsal turizm kriterlerine uygunluğunu denetler.

Örnek: Yapılacak konaklama ünitelerinin oda büyüklüklerinin, sosyal donatıların ve proje konseptinin "Kırsal Turizm Tesisi" belgesi almaya uygun olup olmadığını kontrol eder.

Özetle Süreç Nasıl İşler?

Yatırımcının bu 24 kurumu tek tek gezmesine gerek yoktur; dosya ilgili belediyeye (Büyükşehir/İlçe) sunulduğunda resmi yazışmalar idare tarafından yürütülür . Ancak Tekirdağ’da arazi satın almadan önce özellikle İl Tarım (Kuru Marjinal Tarım Raporu), Orman, DSİ, Sit Alanı ve Resmi Yol kriterlerinin ön fizibilitesini yaptırmak, aylarca sürecek sürecin tek bir olumsuz görüşle iptal olmasını önler. 

Detaylı Bilgi ve İleteşim Beytullah YILMAZ - 0 544 608 84 80

#Ekoturizmimarıtekirdağ #Tekirdağekoturizmşartları2026