Yatırımcılar İçin Hukuki Riskler Azalıyor: Şeffaf ve Öngörülebilir Parselasyon Dönemi Başladı

Ankara – Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından yayımlanan yeni Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Yönetmeliği, gayrimenkul geliştirme ve yatırım süreçlerindeki en büyük engellerden olan hukuki belirsizlikleri ve bürokratik riskleri ortadan kaldırmayı hedefliyor. Sektör profesyonelleri için daha şeffaf, öngörülebilir ve güvenli bir yatırım ortamı sunan düzenleme, Parselasyon Planı İzleme ve Denetleme Sistemi (PARSİD) ve "İmar Hakkı Aktarımı" gibi mekanizmalarla oyunun kurallarını yeniden yazıyor.

Yatırımcılar için bir projenin en kritik aşamalarından biri olan parselasyon sürecindeki hukuki riskler, yeni PARSİD sistemi ile minimize ediliyor. Önceki sistemde, belediye panolarında fiziken takip edilmesi gereken ve gözden kaçırılabilen askı süreçleri, artık tüm hak sahiplerine e-Devlet üzerinden anında bildirimle duyurulacak.

Bu yenilik, bir yatırım veya proje sahasındaki paydaşların sürece tam katılımını sağlayarak, sonradan ortaya çıkabilecek "bilgilendirilmedim" temelli davaların ve proje durdurma risklerinin önüne geçiyor. Yatırımcılar, PARSİD üzerinden planları dijital olarak inceleyebilecek ve itiraz süreçlerini şeffaf bir şekilde yönetebilecek. Bu durum, proje geliştirme takvimlerinde öngörülebilirliği artırırken, beklenmedik yasal maliyetleri de önemli ölçüde azaltıyor.

Yeni yönetmelik, proje bütçelerini ve fizibilitesini doğrudan etkileyen teknik konulardaki belirsizlikleri de gideriyor:

Yönetmeliğin getirdiği en stratejik yeniliklerden biri olan "İmar Hakkı Aktarımı", gayrimenkul geliştiricileri için yeni bir fırsat kapısı aralıyor. Bu mekanizma sayesinde, bir projenin geliştirildiği "alıcı parsel", imar hakkını %30'a varan oranda artırma potansiyeline sahip oluyor.

Geliştiriciler, imar planında kamusal alanda kaldığı için değeri kilitlenmiş "verici parsellerin" imar haklarını, SPK lisanslı kuruluşların yapacağı profesyonel değerleme raporlarına dayanarak satın alabilecekler. Bu durum, hem arsa maliyetlerini optimize etme hem de proje verimliliğini ve karlılığını artırma konusunda yatırımcılara önemli bir esneklik ve rekabet avantajı sunuyor.

Sonuç olarak, yeni yönetmelik, Türkiye gayrimenkul piyasasını daha olgun, şeffaf ve uluslararası standartlara yakın bir yapıya kavuşturma yolunda atılmış önemli bir adımdır. Azalan hukuki riskler, artan şeffaflık ve yeni yatırım araçları sayesinde, sektördeki öngörülebilirlik güçlenmekte ve daha güvenli bir yatırım ikliminin temelleri atılmaktadır.

Soru 1: "İmar Hakkı Aktarımı" tam olarak ne anlama geliyor ve hangi sorunu çözmeyi hedefliyor? Cevap 1: İmar planında park, okul gibi kamusal alanda kaldığı için üzerinde yapılaşma hakkı kullanılamayan bir parselin (verici parsel), bu inşaat hakkını, yapılaşmaya uygun başka bir parsele (alıcı parsel) devretmesi işlemidir. Temel hedefi, arazisi kamusal alanda kaldığı için yıllarca mağdur olan mülk sahiplerine, mülklerinin değerini kamulaştırmayı beklemeden alabilmeleri için bir çözüm sunmaktır.

Soru 2: Arazim park alanında kalıyor. Bu yeni yönetmelik ile arazimin hakkını satmak zorunda mıyım, yoksa kamulaştırmayı bekleyebilir miyim? Cevap 2: Zorunda değilsiniz. İmar Hakkı Aktarımı, mülk sahipleri için sunulan yeni ve alternatif bir çözümdür. İsterseniz bu yolu kullanarak hakkınızı başka bir yatırımcıya devredebilir, isterseniz de mevcut mevzuat çerçevesinde idarenin kamulaştırma yapmasını beklemeye devam edebilirsiniz.

Soru 3: PARSİD sistemi, yurt dışında yaşayan bir mülk sahibi için ne gibi bir kolaylık sağlıyor? Cevap 3: En büyük kolaylığı, coğrafi bağımlılığı ortadan kaldırmasıdır. Yurt dışındaki mülk sahibi, arazisiyle ilgili parselasyon planı askıya çıktığında e-Devlet üzerinden anında bildirim alır, planları online olarak inceler ve itirazını yine sistem üzerinden dijital olarak yapabilir. Böylece belediyeye fiziken gelme zorunluluğu ortadan kalkar.

Soru 4: İmar hakkı aktarımında "verici" ve "alıcı" parsel sahipleri değerleme konusunda anlaşamazsa ne olur? Cevap 4: Süreç tamamen tarafların karşılıklı rızasına ("muvafakat") dayalıdır. Eğer SPK lisanslı uzmanların belirlediği değerler veya aktarım koşulları üzerinde anlaşma sağlanamazsa, o iki parsel arasında aktarım işlemi gerçekleşmez. Verici parsel sahibi, anlaşabileceği başka bir alıcı parsel bulmakta serbesttir.

Soru 5: Bir yatırımcı, "alıcı parsel" olarak belirlediği arsasının imar hakkını istediği kadar artırabilir mi? Cevap 5: Hayır, bunun bir sınırı vardır. Yönetmeliğe göre, imar hakkı aktarımı ile alıcı parselin mevcut emsale esas inşaat alanı en fazla %30 oranında artırılabilir.

Soru 6: Yeni yönetmelik, Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) kesintisinin %45'i aşması durumunda mülk sahibini nasıl koruyor? Cevap 6: Mülk sahibinden %45'ten fazla bedelsiz kesinti yapılmasını engelliyor. Yönetmelik, %45'i aşan kısmın öncelikle belediye veya hazine mülklerinden karşılanmasını, bu mümkün değilse kamulaştırma kanunu çerçevesinde bedeli ödenerek alınmasını zorunlu kılıyor. Böylece mülk sahibinin fazladan kaybı önleniyor.

Soru 7: İmar hakkı aktarımında değer tespiti kim tarafından ve hangi masrafla yapılacak? Cevap 7: Değer tespiti, Sermaye Piyasası Kanununa göre yetkili, en az iki lisanslı gayrimenkul değerleme kuruluşunca yapılır. Bu değerleme raporlarının masrafı, imar hakkı aktarımını talep eden tarafından karşılanır.

Soru 8: Hakkı aktarılan "verici parsel"in akıbeti ne oluyor, özel mülkiyete geri dönebilir mi? Cevap 8: Hayır. İmar hakkı aktarımı tamamlandığında, verici parselin mülkiyeti bedelsiz olarak ilgili kamu idaresine geçer. Tapu kütüğüne "kamu hizmeti dışında kullanılamayacağına ve özel mülkiyete konu edilemeyeceğine" dair şerh düşülür. Bu alanlar kalıcı olarak kamuya kazandırılmış olur.

Soru 9: Üzerinde ruhsatlı binam olan parselimden DOP kesintisi nasıl yapılacak, binam yıkılacak mı? Cevap 9: Yönetmelik, mevcut yasal yapıları korumayı amaçlar. Eğer yapı nedeniyle parselinizden yeterli DOP kesintisi yapılamıyorsa, kesilemeyen alanın parasal değeri hesaplanır ve bu bedeli belediyeye ödemeniz istenir ("bedele dönüştürme"). Böylece binanız yıkılmadan imar uygulaması tamamlanabilir.

Soru 10: Yönetmelik, kamulaştırılacağı söylenen ama bir türlü kamulaştırılmayan araziler için bir süre sınırı getiriyor mu? Cevap 10: Evet. Parselasyon planı tescil edildikten sonra kamulaştırılması gereken taşınmazların 5 yıl içerisinde kamu mülkiyetine geçirilmesi zorunludur. Bu süre, gerekçesi belirtilerek en fazla 1 yıl uzatılabilir.

Soru 11: PARSİD sadece bir duyuru sistemi midir, yoksa hukuki bir işlevi var mıdır? Cevap 11: Sadece bir duyuru sistemi değildir. Aynı zamanda hukuki bir işlevi vardır. Vatandaşların sistem üzerinden yaptığı itirazlar resmi başvuru niteliğindedir ve idarenin bu itirazları değerlendirip cevap vermesi yasal bir zorunluluktur.

Soru 12: İmar Hakkı Aktarımı belediyelere ne gibi bir avantaj sağlıyor? Cevap 12: En büyük avantajı, kamulaştırma için büyük bütçeler ayırmadan, şehrin ihtiyacı olan park, meydan, okul gibi sosyal donatı alanlarını kamuya kazandırabilmesidir. Süreç, özel sektör dinamikleriyle ilerlediği için kamuyu finansal yükten kurtarır.

Soru 13: Mahkeme kararıyla iptal edilen bir imar planı bölgesinde ev yapmıştım. Yeni yönetmelik beni nasıl koruyor? Cevap 13: Yönetmelik, bu tür hukuki ve fiili imkânsızlıklar için esnek çözümler sunar. Hak sahiplerinin rızasıyla, mevcut yapı ve parsel durumunu koruyacak şekilde tescilli parseller üzerinden yeni bir plan yapılabilir, idare mülküyle trampa (takas) yapılabilir veya rayiç bedel ödenebilir.

Soru 14: DOP'tan oluşturulan bir belediye hizmet alanı, ileride imar planı değişikliği ile satılabilir mi? Cevap 14: Hayır. Yönetmelik bu konuda çok nettir. DOP'tan elde edilerek belediye adına tescil edilen pazar yeri, otopark, rekreasyon alanı gibi yerlere, özel mülkiyete konu fonksiyon getirecek imar planı değişikliği yapılamaz.

Soru 15: "Verici parsel" ile "Alıcı parsel" aynı belediye sınırları içinde mi olmalı? Cevap 15: Evet. Yönetmelik, aktarımın ilgili idare veya kurumun "il bazında yetki alanı içerisinde" yapılabileceğini belirtir. Bu, genellikle uygulamanın aynı ilçe veya büyükşehir yetki alanı içinde kalacağı anlamına gelir.

Soru 16: PARSİD üzerinden plana itiraz ettim ve itirazım kabul edildi. Süreç nasıl işleyecek? Cevap 16: İtirazınızın kabul edilmesi durumunda gerekli düzenlemeler yapılarak yeni bir parselasyon planı hazırlanır. Normalde bu yeni planın tekrar 30 gün askıya çıkması gerekir. Ancak, değişiklikten sadece siz ve birkaç parsel sahibi etkileniyorsa, bu kişilere 10 gün itiraz süresi verilerek tebligat yapılması halinde yeniden askıya çıkılmasına gerek kalmaz.

Soru 17: İmar hakkı aktarımı sadece tam parseller için mi geçerli, hisseli bir arazideki payım için de bu hakkı kullanabilir miyim? Cevap 17: Evet, kullanabilirsiniz. Yönetmelik, "verici parsel malikinin/hissedarının muvafakatı" ifadesini kullanarak hisseli mülkiyet durumlarında da hissedarların kendi payları oranında bu sürece dahil olabileceğini belirtir.

Soru 18: DOP kesintileri hangi kamusal hizmetler için öncelikli olarak kullanılır? Cevap 18: Yönetmelikte bir öncelik sırası belirtilmiştir. Buna göre DOP'a konu alanlar öncelikle bölgenin ihtiyacı olan yol, meydan, park gibi temel hizmetler; ardından ibadet yeri, karakol, okul gibi kamusal tesisler için kullanılır.

Soru 19: Belediyenin mülkiyetindeki bir arazi "alıcı parsel" olabilir mi? Cevap 19: Evet, olabilir. Yönetmeliğe göre, belediye ya da kamu mülkiyetindeki bir parsel, malik kurumun onayı olması halinde "alıcı parsel" olarak kullanılabilir. Bu, belediyelerin kendi mülklerini değerlendirerek kamusal alan kazanmasını sağlayabilir.

Soru 20: Bu yönetmeliğin temel felsefesi nedir? Tek cümleyle özetlenebilir mi? Cevap 20: Yönetmeliğin temel felsefesi; mülkiyet hakkına saygı göstererek imar uygulamalarındaki mağduriyetleri gidermek, dijitalleşme ile şeffaflığı ve hızı artırmak ve kamu yararını özel sektör dinamikleriyle dengeleyerek daha adil ve etkin bir şehir planlama süreci oluşturmaktır.

BELEDİYEDE ASKI PANOSU TARİH OLUYOR: PARSELASYON PLANLARI ARTIK E-DEVLET'TEN BİLDİRİLECEK

Yönetmeliğin getirdiği bir diğer büyük yenilik ise "Parselasyon Planı İzleme ve Denetleme Sistemi", yani kısaca PARSİD. Bu sistem, imar uygulamalarının duyuru ve itiraz süreçlerini tamamen dijital ortama taşıyarak vatandaş odaklı bir hizmet anlayışı getiriyor.

Eski Sistem Nasıldı? Şu anki uygulamada, bir belediye parselasyon planı hazırladığında bunu 30 gün süreyle belediye binasındaki bir ilan panosunda "askıya" çıkarır. Vatandaşların bu süreci tesadüfen görmesi veya sürekli takip etmesi gerekir. Özellikle şehir dışında yaşayan veya süreci takip edemeyen mülk sahipleri için bu durum ciddi hak kayıplarına yol açabiliyordu. Askı süresi kaçırıldığında itiraz hakkı kayboluyor ve plan kesinleşiyordu.

PARSİD ile Neler Değişiyor?

Yönetmeliğin 1. ve 13. maddeleri ile tanımlanan PARSİD, bu süreci kökten değiştiriyor:

Sistemin Avantajları: PARSİD, mülk sahipleri için hukuki güvenceyi en üst seviyeye çıkarıyor. Artık kimse, arazisi üzerindeki bir imar değişikliğini kaçırma riskiyle karşı karşıya kalmayacak. Süreçlerin dijitalleşmesi, hem zamandan tasarruf sağlayacak hem de kağıt israfını önleyerek bürokrasiyi azaltacak. Bu sistem, yerel yönetimlerin şeffaflık ve hesap verebilirlik ilkelerini de güçlendirecek önemli bir adım olarak görülüyor.