100 Yataklı Geriatri ve Sağlıklı Yaş Alma Merkezi Yatırım ve Fizibilite Raporu

1. Yönetici Özeti ve Stratejik Yatırım Mimarisi

Demografik dönüşümün hızlandığı ve 65 yaş üzeri nüfus oranının %10 eşiğini aşarak Türkiye'nin "çok yaşlı toplumlar" sınıfına girdiği güncel sosyoekonomik konjonktürde, geriatrik bakım ve sağlıklı yaş alma merkezleri stratejik bir yatırım alanına dönüşmüştür. Yaşam süresinin uzaması, çekirdek aile yapısının yaygınlaşması ve Alzheimer, demans, inme gibi kronik nörolojik rahatsızlıkların artışı, profesyonel medikal bakım altyapısına sahip tesislere olan talebi zorunlu kılmaktadır. Bu rapor; 100 yatak kapasiteli, ileri geriatri ve palyatif bakım donanımına sahip çağdaş bir Sağlıklı Yaş Alma Merkezi'nin, yatırımcının özkaynak çıkışını asgari düzeyde tutacak finansal mühendislik araçları ve kamu teşvikleri optimizasyonuyla hayata geçirilmesi amacıyla hazırlanmıştır.   

Yatırım modeli; mülkiyet edinme maliyetini sıfırlayan 49 Yıllık Hazine Taşınmazı İrtifak Hakkı, bölgesel dezavantajları ortadan kaldıran 5. Bölge Öncelikli Yatırım Teşvikleri, faiz sübvansiyonlu KOBİ ve yatırım kredileri, Kredi Garanti Fonu (KGF) kefaleti ve hizmet ihracatı kapsamında sağlanan Ticaret Bakanlığı 5448 Sayılı Sağlık Turizmi Destekleri üzerine inşa edilmiştir. Finansal modellemeler, toplam yatırım bütçesinin yaklaşık %75-80'lik kısmının geri ödemesiz hibeler, vergi kalkanları, KDV istisnaları ve uzun vadeli sübvansiyonlu borçlanma araçlarıyla finanse edilebileceğini; yatırımcının başlangıç nakit sermaye ihtiyacının toplam bütçenin yalnızca %20-25'i seviyesinde tutulabileceğini göstermektedir.   

Stratejik Parametre	Proje Hedefi ve Yasal Dayanak	Yatırımcıya Sağlanan Mali ve Operasyonel Avantaj
Kapasite ve Ölçek	100 Yatak / ~4.000 m² Kapalı Alan	Öncelikli yatırım taban şartını sağlar ve ölçek ekonomisi oluşturur.
Arazi Temini	49 Yıllık Hazine İrtifak Hakkı (4706 Sayılı Kanun)	Arsa satın alma maliyetini sıfırlar, ilk 3 yıl %70 kira indirimi sağlar.
Teşvik Statüsü	Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı 5. Bölge Teşviki	%40 Yatırıma Katkı Oranı, %80 Vergi İndirimi, 7 Yıl SGK Prim Desteği.
Finansman Karması	%22 Özkaynak / %78 Teşvikli Kredi ve Hibe Karması	Asgari nakit çıkışıyla sermaye kârlılığını (ROE) maksimize eder.
Doluluk ve Amortisman	18. Ayda %85 Doluluk / 3,27 Yıl Proje Geri Dönüşü	Yüksek işletme kâr marjı (%39+ FAVÖK) ve hızlı sermaye geri dönüşü.

 2. Hukuki Yapılanma, Şirket Kuruluşu ve Ön İzin Süreçleri

Yaşlı bakım ve geriatri merkezleri, gerek mevzuatın getirdiği kurumsal sorumluluklar gerekse kamu teşviklerinin tahsis kuralları bakımından kurumsal bir tüzel kişilik bünyesinde projelendirilmelidir. Şahıs işletmeleri yüksek gelir vergisi dilimleri, sınırsız şahsi sorumluluk ve teşvik mekanizmalarındaki kısıtlamalar nedeniyle bu ölçekteki bir yatırım için uygun değildir.   

Şirket Türünün Belirlenmesi: Anonim Şirket (A.Ş.) Modeli

Yatırımın bir Anonim Şirket (A.Ş.) çatısı altında kurulması hem finansal hem de operasyonel açıdan belirgin avantajlar sunmaktadır:   

• Hisse Devri ve Vergilendirme Avantajı: İlerleyen operasyonel dönemlerde kuruma stratejik ortak alınması, fonlardan yatırım çekilmesi veya şirketin devredilmesi durumunda, en az iki tam yıl süreyle elde tutulan A.Ş. pay senetlerinin devrinden doğan kazançlar değer artışı kazancı vergisinden ve KDV'den istisnadır.

• Tahsis ve İhale Güvenilirliği: Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı (Milli Emlak) ile Aile ve Sosyal Hizmetler Bakanlığı nezdindeki irtifak hakkı ve ruhsatlandırma süreçlerinde A.Ş. yapısı daha yüksek kurumsal güvenilirlik ve mali yeterlilik puanı sağlamaktadır.   

• Bürokratik Karar Alma Hızı: Yönetim kurulu kararları vasıtasıyla temsil, ilzam, banka kredi teminatları ve hisse rehin süreçleri Limited Şirketlere kıyasla genel kurul tescil zorunluluğu olmaksızın hızlı biçimde tamamlanabilmektedir.   

NACE Kodu ve Ana Sözleşme Hazırlığı

Şirket ana sözleşmesi tescil edilirken Türkiye Ticaret Sicili nezdinde birincil faaliyet konusu olarak 87.30.02 (Huzurevleri ve Bakım Evleri Faaliyetleri - Yatılı ve Tıbbi Bakım İçeren/İçermeyen) kodu tanımlanmalıdır. Entegre fizik tedavi ve geriatrik rehabilitasyon süreçlerinin yürütülebilmesi adına 86.90.04 (Fizik Tedavi ve Rehabilitasyon Faaliyetleri) tamamlayıcı faaliyet kodu olarak sözleşmeye eklenmelidir.

Ana sözleşmenin amaç ve konu maddesi; yatılı geriatrik bakım, palyatif bakım, evde sağlık ve bakım hizmetleri, fizik tedavi üniteleri, medikal beslenme danışmanlığı, medikal cihaz işletmeciliği ve uluslararası sağlık turizmi faaliyetlerini kapsayacak genişlikte formüle edilmelidir. Bu tescil yapısı, ilerleyen aşamalarda Ticaret Bakanlığı ve Sağlık Bakanlığı teşviklerine başvurulurken ana sözleşme tadili ihtiyacını ve zaman kaybını ortadan kaldırır.   

3. 49 Yıllık Hazine Taşınmazı Tahsis ve İrtifak Hakkı Mekanizması

Yatırım bütçesinde arsa edinim maliyeti toplam ilk yatırım harcamasının %30 ila %45'ine ulaşabilmektedir. Yatırımcının cebinden arsa bedeli çıkmasını engellemek amacıyla, 4706 Sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi ve Katma Değer Vergisi Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun ve Kamu Taşınmazlarının Yatırımlara Tahsisine İlişkin Usul ve Esaslar uyarınca Hazine taşınmazı tahsisi talep edilir.   

Arazinin Belirlenmesi ve Aranan Nitelikler

Tesis için asgari 3.500 - 5.000 m² yüzölçümüne sahip, imar planlarında Sağlık Tesis Alanı, Sosyal Tesis Alanı veya Bakımevi Alanı olarak tanımlanmış (veya plan tadilatına müsait) Hazine taşınmazları hedeflenir. Büyükşehirlerin çeper ilçelerinde yer alan, doğayla iç içe, gürültüden uzak ancak tam teşekküllü hastanelere ambulansla 15-20 dakikalık erişim mesafesinde bulunan parseller (örneğin İstanbul Silivri ve Şile, Ankara Gölbaşı, İzmir Urla ve Menderes çevreleri) tercih edilmelidir.   

İrtifak Hakkı Başvuru ve Tescil Süreci

1. Taşınmaz Tespiti ve Başvuru Dosyası: Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü Milli Emlak Dairesi Başkanlığı portföyünden belirlenen parsel için Kamu Taşınmazlarının Yatırımlara Tahsisine İlişkin Usul ve Esaslar ekindeki Ek-1 Talep Formu, Ek-2 Belgeler ve Ek-6 Yatırım Bilgi Formu ile resmi müracaat yapılır. Dosyaya Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı Öncelikli Yatırım Teşvik Belgesi eklenir.   

2. Değerlendirme ve İlan: Valilik komisyonu başvuruyu inceleyerek taşınmazı 4706 sayılı Kanun kapsamında yatırım tahsisi ilanına çıkarır.   

3. Ön İzin Dönemi (1 Yıl): Yatırımcı lehine fiili zemin etütleri, imar planı düzenlemeleri, mimari uygulama projelerinin çizimi, Aile ve Sosyal Hizmetler İl Müdürlüğü ön uygunluk onayı ve inşaat ruhsatının temini amacıyla 1 yıllık ön izin sözleşmesi imzalanır.   

4. Kesin İrtifak ve Üst Hakkı Tesisi (49 Yıl): İnşaat ruhsatının idareye ibraz edilmesiyle birlikte tapu kütüğüne 49 yıl süreli bağımsız ve sürekli nitelikli üst hakkı (irtifak hakkı) tescil edilir. Bu ayni hak, finansman kuruluşlarına teminat veya ipotek olarak gösterilebilme niteliğine sahiptir.   

İrtifak Bedeli ve Hasılat Payı Finansal Formülasyonu

Hazine taşınmazı irtifak hakkı maliyetleri mevzuatta tanımlı iki ana ödeme mekanizmasına dayanır:   

• İlk Yıl İrtifak Bedeli ve Yatırım Dönemi İndirimi: İlk yıl irtifak bedeli, taşınmazın emlak vergisine esas asgari metrekare birim değerinin %1'inden az olmamak üzere rayiç bedel üzerinden tespit edilir. İnşaatın sürdüğü ilk 3 yıllık yatırım dönemi boyunca belirlenen irtifak bedelleri yatırımcıya %70 indirimli olarak uygulanır:   

  Bindirimli​=Brayic¸​​×0,30

• İşletme Dönemi Hasılat Payı: Tesis işletmeye geçtikten sonra, yıllık faaliyetlerden elde edilen brüt satış hasılatı üzerinden her yıl %1 oranında Hazine payı ödenir.   

4. Yatırım Teşvik Belgesi (YTB) ve 5. Bölge Öncelikli Yatırım Destekleri

2012/3305 Sayılı Yatırımlarda Devlet Yardımları Hakkında Karar'ın 17. maddesi uyarınca, 100 yatak ve üzeri kapasiteli huzurevi, yaşlı bakım merkezi ve rehabilitasyon birimi yatırımları coğrafi konum sınırlaması olmaksızın "Öncelikli Yatırım Konuları" arasında sınıflandırılmıştır. Bu yasal düzenleme sayesinde, tesis İstanbul, Ankara, İzmir veya Bursa gibi 1. Bölge illerinde kurulsa dahi doğrudan en avantajlı destek basamaklarından olan 5. Bölge Teşvik Unsurlarından yararlandırılır.   

Başvuru süreci, Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı Teşvik Uygulama ve Yabancı Sermaye Genel Müdürlüğü'nün elektronik altyapısı olan E-TUYS sistemi üzerinden yürütülür. Proje dosyası; mimari vaziyet planı, makine-teçhizat listeleri, finansal fizibilite ve Aile ve Sosyal Hizmetler Bakanlığı ön izin yazısı ile sisteme yüklenir.   

Destek Kalemi	1. Bölge Standart Destek Oranı	5. Bölge Öncelikli Yatırım Destek Oranı	Yatırıma Sağladığı Finansal Etki
KDV İstisnası	Uygulanır	Uygulanır (%100)	İnşaat taahhüt ve tefrişat alımlarında net %20 nakit tasarrufu.
Gümrük Vergisi Muafiyeti	Uygulanır	Uygulanır (%100)	İthal medikal ve geriatrik ekipmanda sıfır gümrük maliyeti.
Kurumlar Vergisi İndirimi	Yok / Kısıtlı	%80 İndirim / %40 YKO	Sabit yatırım tutarının %40'ı kadar kurumlar vergisi kalkanı.
SGK İşveren Hissesi Desteği	Yok	7 Yıl Boyunca	İstihdam edilen personelin SGK işveren priminin Hazinece ödenmesi.
Faiz / Kâr Payı Desteği	Yok	TL: 5 Puan / Döviz: 2 Puan	Kredi faiz yükünde 30,1 Milyon TL'ye varan kamu sübvansiyonu.
Yatırım Yeri Tahsisi	Yok	Var (49 Yıl Süreli)	Mülkiyet edinim maliyetinin tamamen ortadan kalkması.

  

5. Vergi Muafiyetleri, İstisnalar ve KVK Mevzuatı Analizi

Geriatri ve yaşlı bakım yatırımlarında en kritik vergisel konu, 5520 Sayılı Kurumlar Vergisi Kanunu'nun (KVK) 5/1-ı maddesindeki doğrudan istisna ile KVK 32/A maddesindeki indirimli kurumlar vergisi arasındaki yasal ayrımın doğru yapılmasıdır.   

KVK Madde 5/1-ı Kapsamı ve Hukuki Durumu

5520 Sayılı KVK'nın 5/1-ı maddesi; okul öncesi, ilköğretim, özel eğitim okulları, kreşler ve Cumhurbaşkanınca vergi muafiyeti tanınan vakıflara veya kamu yararına çalışan derneklere bağlı rehabilitasyon merkezlerinin işletilmesinden elde edilen kazançları faaliyete geçilen dönemden itibaren 5 vergilendirme dönemi boyunca kurumlar vergisinden istisna tutmaktadır.   

• Kritik Hukuki Sınır: Ticari bir sermaye şirketi (A.Ş.) olarak kurulan ve işletilen özel yaşlı bakım merkezleri, kamu yararına çalışan bir dernek veya vergi muafiyetli bir vakıf statüsünde olmadıkları sürece 5/1-ı maddesindeki 5 yıllık doğrudan istisnadan yararlanamazlar. Bu ayrımın bilinmesi olası vergi cezası ve tarhiyat risklerini tamamen ortadan kaldırır.   

KVK Madde 32/A İndirimli Kurumlar Vergisi Mekanizması

Ticari statüdeki 100 yataklı geriatri merkezi için asıl büyük vergi kalkanı, Yatırım Teşvik Belgesi kapsamında düzenlenen KVK Madde 32/A İndirimli Kurumlar Vergisi uygulamasıdır.   

• Yatırıma Katkı Oranı (YKO): 5. Bölge destekleri uyarınca %40'tır. Örneğin 100 Milyon TL teşvik kapsamlı sabit yatırım gerçekleştiren bir işletme için:   

  Hak Edilen Toplam Vergi Kalkanı=100.000.000×0,40=40.000.000 TL

• Vergi İndirim Oranı: Mevzuat uyarınca %80'dir. Şirket, standart kurumlar vergisi oranı (%25) yerine indirimli oran öder:   

  Efektif Kurumlar Vergisi Oranı=25%×(1−0,80)=5%

• Şirket, elde edeceği operasyonel kârlar üzerinden devlete 40 Milyon TL vergi ödemek yerine sadece %5 kurumlar vergisi öder; bakiye %20'lik vergi tutarı şirketin nakit akışında kalır. Bu avantaj hak edilen 40 Milyon TL'lik katkı tutarı tükenene kadar yıllara sari olarak devam eder.   

Diğer Vergi, Harç ve Resim İstisnaları

• Emlak Vergisi İstisnası: 1319 Sayılı Emlak Vergisi Kanunu'nun 5. maddesi gereğince, yeni inşa edilen sağlık ve bakım binası inşaatın bittiği yılı takip eden bütçe yılından itibaren 5 yıl süreyle bina emlak vergisinden muaftır.

• Damga Vergisi ve Harç İstisnası: 488 Sayılı Damga Vergisi Kanunu ve 492 Sayılı Harçlar Kanunu Ek Hükümleri kapsamında, Yatırım Teşvik Belgesi sahibi şirketin inşaat taahhüt sözleşmeleri, arsa irtifak tescil işlemleri, makine tedarik sözleşmeleri ve finansman kredi protokolleri binde 9,48'e varan damga vergisi ve noter/tapu harçlarından tamamen istisnadır.   

6. Tamamlayıcı Finansman, Hibe ve Kredi Optimizasyonu

Yatırımcının özkaynak ihtiyacını toplam bütçenin %20-25'i bandına çekebilmek için faiz sübvansiyonlu krediler, KOSGEB hibe/kredi programları ve Hazine destekli kefalet mekanizmaları entegre bir biçimde devreye alınmalıdır.   

Finansman Yapısı ve Özkaynak Minimizasyon Modeli

Toplam yatırım bütçesinin finansman bileşenleri şu mekanizmalarla organize edilir:

• Yatırımcı Özkaynağı (%20 - %25): Şirket kuruluşu, proje etütleri, zemin hazırlığı ve ilk nakit avansları için kullanılan başlangıç sermayesidir.   

• KOSGEB Kapasite Geliştirme Destek Programı: KOBİ ölçeğindeki teknoloji, medikal donanım, yazılım ve kurumsal kapasite harcamaları için 20 Milyon TL ile 30 Milyon TL arasında kredi finansman hacmi sunulmaktadır. İşletmelerin kullandığı bu kredilerde 20 puan finansman desteği geri ödemesiz kamu katkısı olarak karşılanmakta, azami 36 ay vade uygulanmaktadır.   

• KOSGEB Girişimci Destek Programı (İş Geliştirme Çağrısı): Tesis bünyesinde medikal yazılım altyapısı, akıllı hasta çağrı sistemleri ve nitelikli sağlık personeli istihdamı için 1,5 Milyon TL geri ödemeli (%80 destek oranlı) ve 1 Milyon TL işletme sermayesi kredi faiz sübvansiyonu temin edilir.   

• Öncelikli Yatırım Teşvik Kredisi: Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı 5. Bölge faiz desteği kapsamında kamu veya özel bankalardan kullanılan yatırım kredilerinde TL cinsi borçlanmada 5 puan, döviz cinsi borçlanmada 2 puan faiz indirimi uygulanır. Faiz sübvansiyonu üst limiti 30,1 Milyon TL'ye kadar ulaşmaktadır.   

Kredi Garanti Fonu (KGF) Teminat Mekanizması

Özkaynağı sınırlı olan girişimcilerin karşılaştığı en temel engel bankaların talep ettiği yüksek gayrimenkul ipoteği ve nakit blokaj şartlarıdır. KOSGEB ve Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı protokolleri çerçevesinde, yatırım ve kapasite kredileri için Kredi Garanti Fonu (KGF) devreye sokulur. KGF, kullanılan kredi hacminin %80-%85'ine kadar Hazine kefaleti sağlayarak yatırımcının şahsi mal varlığını teminat gösterme zorunluluğunu ortadan kaldırır.   

Ticaret Bakanlığı 5448 Sayılı Sağlık Turizmi Destekleri

Tesisin geriatri, palyatif bakım ve rehabilitasyon ünitelerinin uluslararası hastalara (özellikle Avrupa, Körfez ve BDT ülkeleri) açılması amacıyla Sağlık Bakanlığı'ndan "Sağlık Turizmi Yetki Belgesi" alınır. Bu tescil ile Ticaret Bakanlığı'nın 5448 Sayılı Kararı kapsamında sağlanan hizmet ihracatı destekleri devreye girer:   

• Yurt Dışı Tanıtım ve Reklam Hilesi: Dijital pazarlama, Google reklamları, sosyal medya ve TV tanıtımlarında yıllık harcamaların %60-70'i oranında doğrudan geri ödemesiz hibe.   

• Acente Komisyon Desteği: Merkeze yurt dışından hasta ve yaşlı yönlendiren yetkili sağlık turizmi acentelerine ödenen komisyonların %50-60'ı oranında devlet desteği.

• İstihdam ve Belgelendirme Desteği: İstihdam edilen yabancı dil bilen tercüman ve sağlık personelinin maaş katkısı ile JCI ve uluslararası yaşlı bakım kalite akreditasyon maliyetlerinin %50'si oranında nakit destek.

7. Aile ve Sosyal Hizmetler Bakanlığı Mevzuatı, Mimari ve Operasyonel Standartlar

Özel yaşlı bakım merkezleri, Aile ve Sosyal Hizmetler Bakanlığı'nın yayımladığı Özel Huzurevleri ile Huzurevi Yaşlı Bakım Merkezleri Yönetmeliği hükümlerine tabidir. Tesisin ruhsatlandırılabilmesi için mimari projelerin 5378 Sayılı Engelliler Hakkında Kanun ve Türk Standardları Enstitüsü'nün TS 9111 erişilebilirlik standartlarına harfiyen uyması emredilmiştir.   

Mimari Standartlar ve Alan Dağılımı

Mimari ve Fonksiyonel Bölüm	Mevzuat ve Standart Hükmü	100 Yataklı Tesis Uygulama Planı
Açık Rekreasyon Alanı (Bahçe)	Kişi başı asgari 3 m² açık alan	Asgari 300 m², tekerlekli sandalye rampalı, güvenlik çitli parkur.
Tek Kişilik Odalar	Banyo/WC hariç net 9 - 12 m²	40 Oda x 12 m² net alan = 480 m² (Özel banyo/WC dahil brüt ~18 m²).
İki Kişilik Odalar	Banyo/WC hariç net 16 - 18 m²	20 Oda (40 Yatak) x 18 m² net alan = 360 m² (Brüt ~26 m²).
Özel Bakım / Palyatif Odaları	3 Kişilik: 20-24 m² / 4 Kişilik: 30-34 m²	5 Dört Kişilik Oda (20 Yatak) x 32 m² net alan = 160 m² (Brüt ~42 m²).
Tavan Yüksekliği	Net taban-tavan en az 2,60 m	Tüm katlarda net 2,80 m asma tavan yüksekliği.
Merkezi Yemek Salonu	Kişi başı 1,5 - 2,0 m²	180 - 200 m² manevra kabiliyeti yüksek merkezi yemekhane.
Kapı ve Geçiş Genişlikleri	Oda kapıları min 90 cm, özel bakım min 80 cm	Tüm kapılar 100 cm, koridorlar 200 cm çift sandalye geçişli.
Erişilebilirlik ve Eşikler	Sıfır eşik kuralı, rampa eğimi maks %8	Zeminler anti-statik, ıslak hacimler tutunma barlı ve çağrı ipli.

  

Zorunlu Fonksiyonel Bölümler

• Sağlık Ünitesi ve Gözlem Odası: Rutin muayene alanı, hasta başı monitörizasyon, acil müdahale seti, otomatik eksternal defibrilatör (AED), oksijen ve aspiratör altyapısı, kilitli ilaç dolapları ve tıbbi atık ayrıştırma alanı.   

• Fizik Tedavi ve Egzersiz Salonu: Paralel barlar, rehabilitasyon yatakları, aktif-pasif egzersiz bisikletleri, denge platformları ve elektroterapi cihazları.   

• Sosyal ve Yaşam Alanları: Dinlenme ve televizyon salonları, kitaplık ve okuma köşesi, el sanatları ve uğraş atölyeleri, kadın ve erkek için ayrı ibadethaneler ve bağımsız havalandırmalı sigara içme salonu.   

• Servis ve Operasyon Bölümleri: Sanayi tipi merkezi mutfak, soğuk hava et ve sebze depoları, çamaşırhane ve ütü odası, katlarda yaşlıların çay/kahve yapabileceği minibar mutfakları, tereke odası ve vefat durumları için morfolojik şartlara uygun vefat/morg odası.   

Zorunlu Asgari Personel Organizasyonu (3 Vardiya Düzeni)

• Kuruluş Müdürü: Sosyal hizmet uzmanı, psikolog, tabip, gerontolog veya çocuk gelişimci lisans mezunu.   

• Sorumlu Tabip (Pratisyen veya Dahiliye/Geriatri): Günde en az 2 saat, haftada en az 10 saat kurumda bulunma zorunluluğu.   

• Psikiyatri Uzmanı: Demans, Alzheimer ve depresyon klinik takip protokolleri için tam veya yarı zamanlı hekim.   

• Sosyal Servis: En az 1 tam zamanlı Sosyal Çalışmacı ve 1 Psikolog.   

• Fizyoterapist: Geriatrik mobilizasyon için en az 1 tam zamanlı fizyoterapist.   

• Hemşire ve Sağlık Memuru: İlk 30 sakin için 1, sonraki her 30 sakin için ilave 1 olmak üzere 3 vardiya düzeninde toplam 8-10 hemşire.   

• Yaşlı Bakım Elemanı / Teknikeri: Sağlık Meslek Lisesi, Geriatri Ön Lisans mezunu veya MEB 4. Seviye Sertifikalı 20-25 personel.   

• Destek Kadrosu: 2 aşçı, 3 mutfak görevlisi, 6 kat temizlik personeli, 2 teknik eleman, 3 güvenlik ve 1 şoför.   

8. Pazarlama, Müşteri Edinimi ve Yüksek Doluluk Stratejileri

100 yatak kapasitesine sahip bir merkezin finansal başabaş noktasına ulaşabilmesi ve yatırım kredisini sorunsuz geri ödeyebilmesi, açılışı takip eden ilk 12-18 ay içinde %85 ve üzeri doluluk oranını yakalamasına bağlıdır. Hizmet sektörünün güven odaklı yapısı nedeniyle çok kanallı bir müşteri kazanım stratejisi uygulanmalıdır.   

1. B2C Kanalı: Karar Verici Aile Bireylerine Yönelik Dijital İletişim

Yaşlı bakım hizmetinde satın alma kararını genellikle bakım ihtiyacı olan bireyin 35-55 yaş aralığındaki çocukları veya birinci derece yakınları verir.

• Arama Niyeti Odaklı Pazarlama (Google Ads & SEO): "Alzheimer bakım evi", "yatalak hasta yatılı bakım", "fizik tedavi yaşlı bakım ücretleri", "7/24 hemşireli geriatri merkezi" gibi yüksek dönüşümlü aramalarda coğrafi hedeflemeli arama motoru kampanyaları yürütülür.

• Güven İnşası ve Görsel İçerik: Merkezin hijyenik ortamını, medikal güvenlik sistemlerini, 24 saat hekim/hemşire varlığını ve fiziksel aktivite alanlarını gösteren profesyonel sanal turlar ve uzman hekim bilgilendirme videoları kullanılır.   

2. B2B Kanalı: Hastane Taburculuk ve Klinik Sevk Ağları

Özel hastaneler, şehir hastaneleri ve üniversite hastanelerinin nöroloji (inme, felç, demans), ortopedi (kalça protezi operasyonu sonrası) ve medikal onkoloji servislerinin taburculuk koordinatörleri ve hekimleri ile kurumsal sevk protokolleri oluşturulur. Yoğun bakım ünitesinden çıkan ancak evde medikal bakımı mümkün olmayan hastaların doğrudan merkezin palyatif ve özel bakım servislerine transferi sağlanır.   

3. Uluslararası Sağlık ve Geriatri Turizmi

Avrupa ülkelerinde (Almanya, Hollanda, Avusturya, İngiltere) aylık profesyonel yaşlı bakım maliyetlerinin 3.500 ila 6.000 Avro bandında olması, Türkiye'nin sunduğu modern hizmeti fiyat ve iklim avantajı bakımından cazip kılmaktadır.   

• Ticaret Bakanlığı 5448 sayılı destekleri ile Almanya ve Körfez ülkelerindeki sağlık turizmi fuarlarına katılım sağlanır, yerel hasta yönlendirme acenteleriyle sözleşmeler yapılır.   

• Özellikle Avrupa'daki gurbetçi Türk kökenli yaşlılar ve yabancı uyruklular için "Akdeniz'de Sağlıklı Yaş Alma ve Kış Bakım Paketleri" pazarlanır.

4. Yasal Kontenjan ve Depozito Prosedürü

• %5 Ücretsiz Bakım Kontenjanı: Mevzuat uyarınca kuruluş, toplam kapasitesinin %5'i oranında (5 yatak) Aile ve Sosyal Hizmetler İl Müdürlüğü koordinasyonundaki sosyal yardıma muhtaç yaşlılara ücretsiz bakmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük kamusal denetimlerde kurumun operasyonel devamlılığını garanti eder.   

• 1 Aylık Depozito Güvencesi: Kuruma kabul edilen her sakinden kabul sırasında bir aylık bakım ücreti tutarında nakit depozito tahsil edilmesi mevzuat gereğidir. Bu uygulama kuruma faizsiz sürekli bir nakit likidite rezervi sağlarken hizmet alacakları riskini sıfırlar.   

9. Kapsamlı Finansal Fizibilite, CAPEX/OPEX ve Nakit Akışı Modeli

Tüm hesaplamalar 4.000 m² toplam kapalı alana sahip, 100 yataklı standart ve özel bakım ünitelerini barındıran modern bir geriatri tesisi parametreleri üzerinden modellenmiştir.   

1. Başlangıç Sabit Yatırım Maliyetleri (CAPEX)

Yapı III. Sınıf C Grubu ve medikal üniteler IV. Sınıf B Grubu birim maliyetleri üzerinden tefrişat, ileri geriatrik cihazlar ve teşvik indirimleri dikkate alınarak netleştirilmiştir.   

Yatırım Kalemi	Açıklama ve Metraj Parametresi	Brüt Maliyet (TL)	Teşvik ve İstisna Kazancı (TL)	Net Finansman Yükü (TL)
Arsa Temini	49 Yıllık Hazine İrtifakı (4.500 m²)	0 TL (Satın alma yok)	-	0 TL (Yalnızca cüzi irtifak)
İnşaat ve İmar	4.000 m² x 24.500 TL/m²	98.000.000 TL	16.333.000 TL (KDV İstisnası)	81.667.000 TL
Medikal Cihaz & Tefrişat	Motorlu yataklar, FTR, mutfak	22.000.000 TL	3.666.000 TL (KDV/Gümrük Muaf.)	18.334.000 TL
Proje, Ruhsat, Peyzaj	Mimari, statik, yangın, bahçe	6.000.000 TL	-	6.000.000 TL
İşletme Sermayesi (İlk 6 Ay)	Açılış ve doluluk öncesi nakit rezerv	8.000.000 TL	1.000.000 TL (KOSGEB İşletme Krd.)	7.000.000 TL
TOPLAM BÜTÇE		134.000.000 TL	21.000.000 TL	113.000.000 TL

  

2. Fon Kaynakları Dağılımı ve Özkaynak Oranı

Net 113.000.000 TL yatırım ihtiyacının karşılanmasında kurgulanan finansman karması:

• Yatırımcı Özkaynağı (%22): 25.000.000 TL

• KOSGEB Kapasite Geliştirme Finansmanı: 20.000.000 TL (20 Puan sübvansiyonlu, KGF kefaletli)   

• 5. Bölge Teşvikli Uzun Vadeli Yatırım Kredisi: 68.000.000 TL (5 Puan faiz destekli, 2 yıl anapara ödemesiz, 7 yıl vadeli)   

3. Yıllık Gelir Projeksiyonu (%85 Ortalama Doluluk)

Aylık ortalama oda ve medikal bakım ücreti (oda tipi, demans ve palyatif bakım ağırlığına göre): 95.000 TL / Kişi / Ay.   

• Toplam 100 Yatak eksi %5 Ücretsiz Kontenjan = 95 Satılabilir Yatak   

• %85 Ortalama Doluluk Seviyesi: 95×0,85≈81 Sakin

• Aylık Brüt Ciro: 81×95.000 TL=7.695.000 TL

• Yıllık Brüt Hasılat: 7.695.000×12=92.340.000 TL

4. Yıllık İşletme Giderleri (OPEX)

• Personel Giderleri (45 Personel): 7 Yıllık SGK İşveren primi desteği sonrası net ~27.000.000 TL   

• Gıda, Mutfak ve İaşe Maliyetleri: Yıllık ~11.500.000 TL

• Enerji, Isınma, Su ve İklimlendirme: Yıllık ~6.200.000 TL

• Medikal Sarf Malzemeleri, İlaç, Hijyen: Yıllık ~4.800.000 TL

• Pazarlama, İdari ve Hazine Hasılat Payı (%1): Yıllık ~3.500.000 TL   

• Bakım, Onarım, Sigorta ve Genel Giderler: Yıllık ~3.000.000 TL

• Toplam Yıllık İşletme Gideri (OPEX): 56.000.000 TL

5. Finansal Getiri ve Amortisman Göstergeleri

• Faiz, Vergi ve Amortisman Öncesi Kâr (FAVÖK / EBITDA):

  FAVO¨K=92.340.000−56.000.000=36.340.000 TL

• FAVÖK Marjı: %39,35

• Ödenecek Kurumlar Vergisi (KVK 32/A Kalkanı ile Efektif %5):

  Vergi Yu¨ku¨=36.340.000×0,05≈1.817.000 TL(40 Milyon TL vergi kalkanından du¨s¸​u¨lu¨r)

  [cite: 9]

• Vergi Sonrası Operasyonel Nakit Akışı: ≈34.523.000 TL

• Toplam Proje Geri Dönüş Süresi (Payback Period):

  Geri Do¨nu¨s¸​ Su¨resi=Yıllık Nakit Akıs¸​ı (34.523.000 TL)Net Yatırım Tutarı (113.000.000 TL)​≈3,27 Yıl

• Özkaynak Amortisman Süresi (ROE Bazlı):

  O¨zkaynak Geri Do¨nu¨s¸​u¨=Kredi Taksitleri Sonrası Kalan Serbest KaˆrYatırılan O¨zkaynak (25.000.000 TL)​≈1,2 Yıl

10. Risk Yönetimi, Kritik Başarı Faktörleri ve 24 Aylık Eylem Planı

Risk Analizi ve Azaltma Matrisi

Tanımlanan Risk Unsuru	Olasılık	Etki Derecesi	Uygulanacak Stratejik Önlem
Bürokratik İzin ve Ruhsat Gecikmeleri	Orta	Yüksek	Mimari projelerin çizim aşamasında İl Müdürlüğü ve İtfaiye ile eşzamanlı istişare edilmesi.
Nitelikli Sağlık Personeli Temin Güçlüğü	Yüksek	Orta	Sağlık Meslek Liseleri ve Geriatri MYO'lar ile staj ve doğrudan istihdam protokolleri kurulması.
İnşaat Aşaması Maliyet Artışları	Yüksek	Yüksek	Teşvik belgesi KDV muafiyeti ve tedarikçilerle sabit fiyatlı anahtar teslim sözleşmeler yapılması.
Açılış Dönemi Düşük Doluluk Oranı	Orta	Yüksek	Açılıştan 6 ay önce B2C dijital reklamların ve B2B hastane sevk protokollerinin başlatılması.

  

24 Aylık Stratejik Uygulama Yol Haritası

Proje Dönemi	Yürütülecek Temel Faaliyetler	Yasal ve Kurumsal Muhataplar
Ay 1 - 3	Anonim Şirket kuruluşu, NACE kodu tescili, Hazine taşınmazı tespiti ve irtifak başvurusu.	Ticaret Sicil Müdürlüğü, Çevre Şehircilik İl Müd. (Milli Emlak)
Ay 4 - 6	Ön izin sözleşmesinin imzalanması, E-TUYS üzerinden 5. Bölge Teşvik Belgesi alımı.	Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı, Defterdarlık / Valilik
Ay 7 - 9	TS 9111 uyumlu mimari proje onayı, inşaat ruhsatı alımı, KGF ve KOSGEB kredi onayı.	Aile ve Sosyal Hizmetler İl Müd., Belediye, Anlaşmalı Bankalar
Ay 10 - 18	Tesis inşaatının tamamlanması, medikal altyapı kurulumu, tefrişat ve itfaiye uygunluk onayı.	Yapı Denetim, İtfaiye Daire Bşk., İl Sağlık Müdürlüğü
Ay 19 - 21	Aile Bakanlığı kesin açılış ruhsatı alımı, hekim ve sağlık personeli kadrosunun istihdamı.	Aile ve Sosyal Hizmetler Bakanlığı, İŞKUR
Ay 22 - 24	Lansman kampanyaları, B2B hasta kabulleri ve 5448 Sağlık Turizmi teşvik dosyasının açılması.	Ticaret Bakanlığı, Sağlık Turizmi Acenteleri, Özel Hastaneler

  

11. Sonuç ve Stratejik Değerlendirme

100 yatak kapasiteli bir Geriatri ve Sağlıklı Yaş Alma Merkezi yatırımı; yükselen demografik talep, mülkiyet maliyetini sıfırlayan Hazine arazisi tahsisi ve coğrafi konumdan bağımsız sağlanan 5. Bölge Öncelikli Yatırım Teşvikleri bir araya getirildiğinde son derece kârlı ve sürdürülebilir bir iş modelidir.   

Yatırımcının özkaynak gereksinimi; arsa satın almak yerine 49 yıllık irtifak hakkı tesis edilerek, inşaat ve donanımda KDV ve gümrük vergisi muafiyeti kullanılarak, finansmanda KOSGEB 20 puan sübvansiyonu ile 5. Bölge faiz indirimi ve KGF kefaleti birleştirilerek, operasyonel dönemde ise 7 yıllık SGK işveren desteği ve %80 kurumlar vergisi kalkanı devreye alınarak bütçenin yalnızca %22'si seviyesinde tutulabilmektedir. Finansal simülasyonlar projenin 3,27 yılda tüm yatırımını amorti edeceğini ve yaklaşık %39 FAVÖK marjı ile güçlü bir serbest nakit akışı üreteceğini teyit etmektedir. Belirlenen yasal ve operasyonel yol haritasının titizlikle uygulanması, projenin minimum sermaye riskiyle hayata geçirilmesini sağlayacaktır.   

1. Neden Limited Şirket yerine Anonim Şirket (A.Ş.) modeli tercih edilmelidir? A.Ş. yapısı; hisse devirlerinde vergi istisnası, kurumsal itibar ve hızlı karar alma imkânı sağlar.

• Örnek: Kurulumdan 2 yıl sonra tesise yabancı bir fon veya ortak dahil edildiğinde, A.Ş. hisse devrinden doğan kazanç Gelir/Kurumlar Vergisi ve KDV’den tamamen muaf olur. Limited Şirkette ise devir kazancı yüksek gelir vergisi dilimlerine tabidir.

2. Şirket ana sözleşmesinde hangi NACE kodları yer almalıdır? Birincil kod olarak 87.30.02 (Huzurevleri ve Bakım Evleri Faaliyetleri), tamamlayıcı kod olarak ise 86.90.04 (Fizik Tedavi ve Rehabilitasyon Faaliyetleri) tescil edilmelidir.

• Örnek: Ana sözleşmede fizik tedavi ve evde bakım kodları başlangıçta eklenmezse, ileride SGK ve Sağlık Bakanlığı onaylı entegre FTR birimi açarken ana sözleşme tadili ve tescil masrafı gerekir.

3. Ticari bir A.Ş., Kurumlar Vergisi Kanunu Madde 5/1-ı kapsamındaki 5 yıllık kazanç istisnasından faydalanabilir mi? Hayır. KVK 5/1-ı istisnası yalnızca kamu yararına çalışan dernekler ile Cumhurbaşkanınca vergi muafiyeti tanınan vakıflara bağlı rehabilitasyon merkezleri için geçerlidir.

• Örnek: Özel bir A.Ş. olarak kurulan 100 yataklı geriatri merkezi doğrudan bu istisnadan faydalanmaya kalkarsa geriye dönük vergi ziyaı cezası ve gecikme faiziyle karşılaşır; bunun yerine KVK Madde 32/A indirimli vergi kalkanını kullanmalıdır.

4. KVK Madde 32/A İndirimli Kurumlar Vergisi mekanizması nasıl çalışır? 5. Bölge teşviki kapsamında hak edilen %40 Yatırıma Katkı Oranı (YKO) ve %80 Vergi İndirim Oranı ile kurumlar vergisi fiilen %25 yerine %5 olarak ödenir.

• Örnek: 100 Milyon TL teşvikli sabit yatırımda şirket 40 Milyon TL vergi kalkanı kazanır. Yıllık 36,34 Milyon TL kâr elde edildiğinde standart 9,08 Milyon TL yerine yalnızca 1,81 Milyon TL vergi ödenir; kalan 7,27 Milyon TL nakit şirketin kasasında kalır.

5. 49 yıllık Hazine taşınmazı irtifak hakkı nasıl alınır? Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü (Milli Emlak) portföyündeki imarlı/uygun Hazine arazisi tespit edilerek Yatırım Teşvik Belgesi ile resmi başvuru yapılır.

• Örnek: İstanbul Silivri veya İzmir Urla'da belirlenen 4.500 m² büyüklüğündeki Hazine arazisi için Valilik ilanına çıkılır, 1 yıllık ön izin sözleşmesi ve inşaat ruhsatının ardından tapuya 49 yıllık bağımsız üst hakkı tescil edilir.

6. İlk 3 yıllık yatırım döneminde irtifak hakkı kira indirimi nasıl hesaplanır? İnşaat süresince ilk 3 yıl boyunca Hazine taşınmazı irtifak bedellerine yasal olarak %70 indirim uygulanır.

• Örnek: Rayiç bedel üzerinden yıllık irtifak kirası 1.000.000 TL olarak belirlenmişse, yatırımcı inşaat bitene kadar ilk 3 yıl boyunca yıllık sadece 300.000 TL ödeme yapar.

7. İşletme döneminde devlete ödenecek %1 Hasılat Payı nasıl işletilir? Tesis faaliyete geçtikten sonra her mali yıl sonunda elde edilen brüt satış hasılatının %1'i Hazineye aktarılır.

• Örnek: 100 yataklı tesis yıllık 92.340.000 TL brüt ciro ürettiğinde, ilgili yıl için devlete ödenecek hasılat payı tutarı 923.400 TL olur.

8. Hazine taşınmazı üzerine kurulan irtifak hakkı banka kredilerinde ipotek olarak gösterilebilir mi? Evet. Tapu kütüğüne tescil edilen 49 yıllık bağımsız ve sürekli nitelikli üst hakkı, Türk Medeni Kanunu uyarınca ayni bir haktır ve finansman kuruluşlarına teminat/ipotek olarak verilebilir.

• Örnek: Arsa mülkiyeti devlette kalsa dahi, tapudaki 49 yıllık irtifak şerhi bankaya rehin verilerek 68 Milyon TL'lik yatırım kredisi teminatlandırılabilir.

9. Tesis İstanbul, Ankara veya İzmir gibi 1. Bölge illerinde kurulursa neden 5. Bölge teşviki alır? 2012/3305 Sayılı Kararın 17. maddesi uyarınca 100 yatak ve üzeri yaşlı bakım/geriatri merkezleri "Öncelikli Yatırım" sınıfındadır ve kurulu olduğu ile bakılmaksızın doğrudan 5. Bölge desteklerinden yararlanır.

• Örnek: Tesis İstanbul Çatalca'da kurulsa bile 1. Bölge değil, Niğde veya Çankırı'daki (5. Bölge) gibi 7 yıl SGK desteği, %40 YKO ve 5 puan faiz indiriminden faydalanır.

10. Yatırım Teşvik Belgesi inşaat ve tefrişat maliyetlerinde KDV avantajı sağlar mı? Evet. Teşvik belgesi kapsamında onaylanan makine, teçhizat ve inşaat taahhüt harcamalarında %20 KDV istisnası uygulanır.

• Örnek: 98 Milyon TL brüt inşaat ve mekanik taahhüt harcamasında KDV muafiyeti sayesinde doğrudan 16,33 Milyon TL nakit çıkışı engellenir.

11. SGK İşveren Hissesi Prim Desteği işletmeye nasıl bir tasarruf sağlar? 5. Bölge teşviki kapsamında istihdam edilen personelin asgari ücrete tekabül eden SGK işveren prim payı 7 yıl boyunca Hazine tarafından karşılanır.

• Örnek: Tesiste çalışan 45 personel için yıllık yaklaşık 4-5 Milyon TL prim yükü devlet tarafından karşılanarak işletme kârlılığına doğrudan eklenir.

12. KOSGEB Kapasite Geliştirme Destek Programı şartları nelerdir? Medikal teknoloji, yazılım ve donanım alımları için KOBİ ölçeğindeki işletmelere 20 ila 30 Milyon TL limitli finansmanda 20 puan faiz sübvansiyonu sağlanır.

• Örnek: Bankadan %35 faizle çekilen 20 Milyon TL medikal donanım kredisinin 20 puanlık kısmını KOSGEB öder; işletme yalnızca %15 net maliyetle 36 ay vadeli borçlanır.

13. Kredi Garanti Fonu (KGF) teminat sorununu nasıl çözer? Özkaynağı veya gayrimenkul ipoteği yetersiz olan girişimcilerin kullandığı yatırım kredilerine %80-%85 oranında Hazine destekli kefalet sağlar.

• Örnek: 68 Milyon TL yatırım kredisi için bankanın talep ettiği 80 Milyon TL'lik gayrimenkul ipoteği yerine KGF portföy kefaleti devreye sokularak şahsi mal varlığı riski sıfırlanır.

14. 5. Bölge Faiz/Kâr Payı Desteği limiti ve uygulama şekli nedir? Yatırım Teşvik Belgesi kapsamındaki kredilerde Türk Lirası cinsi borçlanmada 5 puan, dövizde 2 puan faiz indirimi uygulanır (azami destek üst limiti 30,1 Milyon TL'dir).

• Örnek: 68 Milyon TL tutarındaki 7 yıl vadeli TL kredisinde her yıl ödenecek faizin 5 puanlık dilimi Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı bütçesinden doğrudan bankaya ödenir.

15. Ticaret Bakanlığı 5448 Sayılı Sağlık Turizmi Desteğinden nasıl yararlanılır? Sağlık Bakanlığı'ndan "Sağlık Turizmi Yetki Belgesi" alınarak yabancı hasta kabulü, dijital reklam ve yurt dışı acente komisyon giderleri hibe kapsamına alınır.

• Örnek: Almanya'daki hasta getiren acenteye ödenen komisyonların %60'ı ve Google Ads reklamlarına harcanan aylık bütçenin %70'i doğrudan geri ödemesiz nakit hibe olarak geri alınır.

16. Tesisin mimari projesinde TS 9111 erişilebilirlik standardı neleri kapsar? Tüm binada tekerlekli sandalye hareket alanı, sıfır eşik kuralı, fotoselli geniş kapılar, çift kollu korkuluklar ve ıslak hacim güvenlik donanımları zorunludur.

• Örnek: Koridor genişlikleri net 200 cm (çift sandalye geçişi), oda kapıları net 100 cm, banyo/tuvalet zeminleri kaydırmaz anti-statik malzeme ve acil çağrı ipli olmalıdır.

17. 100 yataklı bir merkez için yatak ve oda dağılımı nasıl planlanmalıdır? Mahremiyet ve yüksek gelir grubu için tek kişilik, sosyal etkileşim için çift kişilik ve medikal bakım için çok kişilik palyatif odalar dengelenmelidir.

• Örnek: 40 adet tek kişilik oda (40 yatak), 20 adet çift kişilik oda (40 yatak) ve 5 adet 4 kişilik özel palyatif bakım odası (20 yatak) ile toplam 100 yatak kapasitesi kurulur.

18. Odaların ve tavanların yasal asgari metrekare sınırları nelerdir? Aile Bakanlığı mevzuatına göre tek kişilik odalar net 9-12 m², çift kişilik odalar net 16-18 m², tavan yüksekliği ise net en az 2,60 m olmalıdır.

• Örnek: Projede tek kişilik odalar banyo hariç net 12 m² (banyo dahil brüt ~18 m²), tavan yüksekliği ise ferahlık ve mekanik havalandırma payı için net 2,80 m olarak uygulanır.

19. 100 yataklı bir tesis için zorunlu personel kadrosu kaç kişidir? 3 vardiya esasına göre sağlık, bakım, sosyal servis, yönetim ve destek personeli dahil toplam 40-45 kişilik bir ekip istihdam edilir.

• Örnek: 1 Kuruluş Müdürü, 1 Sorumlu Tabip, 1 Yarı Zamanlı Psikiyatrist, 2 Sosyal Servis/Psikolog, 1 Fizyoterapist, 8 Hemşire, 22 Bakım Elemanı ve 10 Destek Personeli (aşçı, temizlik, teknik, güvenlik).

20. %5 Ücretsiz Bakım Kontenjanı nedir ve nasıl yürütülür? Kuruluş, toplam kapasitesinin %5'i kadar (100 yatakta 5 yatak) Aile ve Sosyal Hizmetler İl Müdürlüğü koordinasyonundaki yardıma muhtaç yaşlıya ücretsiz bakmak zorundadır.

• Örnek: Ticari olarak satılabilir kapasite 95 yatak olarak hesaplanır; 5 yatak ise sosyal hizmet kontenjanı olarak ayrılır ve kamu denetimlerinde yasal uyumluluk sağlanır.

21. 1 Aylık Zorunlu Depozito Uygulamasının finansal işlevi nedir? Yönetmelik uyarınca kuruma kabul edilen her sakinden bir aylık bakım ücreti tutarında nakit güvence bedeli (depozito) alınır.

• Örnek: 81 aktif sakinden tahsil edilen 95.000 TL'lik depozitolarla işletme kasasında yaklaşık 7,7 Milyon TL tutarında faizsiz, sürekli bir acil nakit tamponu oluşturulur.

22. B2B Hastane Sevk Protokolleri ile hasta akışı nasıl sağlanır? Büyük cerrahi operasyon, inme, felç veya yoğun bakım sonrası evde bakımı zor olan hastalar için hastanelerin taburculuk birimleriyle sevk ağı kurulur.

• Örnek: Şehir hastanesinin nöroloji ve ortopedi servisleriyle yapılan protokol sayesinde, taburcu edilen palyatif/inme hastaları doğrudan merkezin yataklı rehabilitasyon servisine sevk edilir.

23. Tesisin finansal Başabaş (Break-Even) Doluluk Oranı kaçtır? Yıllık 56 Milyon TL'lik sabit ve yarı-değişken operasyonel gideri (OPEX) karşılamak için gereken asgari doluluk oranı yaklaşık %55'tir.

• Örnek: Ortalama 50-52 yatak doluluğuna ulaşıldığında tesis tüm personel, iaşe, enerji ve genel giderlerini başabaş karşılar; %55'in üzerindeki doluluklar doğrudan net nakit kârına dönüşür.

24. Projenin genel geri dönüş (Payback) ve özkaynak amortisman (ROE) süresi nedir? Net 113 Milyon TL yatırım ve yıllık %85 dolulukta üretilen ~34,5 Milyon TL serbest nakit akışı ile proje amortismanı 3,27 yıl, özkaynak amortismanı ise 1,2 yıldır.

• Örnek: Yatırımcının cebinden çıkan 25 Milyon TL özkaynak, ilk 15 ayda elde edilen serbest faaliyet kârı ile tamamen geri kazanılır.

25. Enflasyonist dönemlerde bakım ücretleri ve operasyonel kâr marjı nasıl korunur? Hizmet sözleşmeleri yıllık TÜFE/ÜFE sepetine endekslenir; demans ve palyatif gibi ileri bakım gerektiren hizmetler için kademeli ek paket fiyatlandırması uygulanır.

• Örnek: Standart oda ücreti 85.000 TL olarak belirlenirken, 7/24 medikal monitörizasyon ve FTR içeren özel demans/palyatif bakım paketi 120.000 TL olarak faturalandırılarak kâr marjı %39 seviyesinde sabit tutulur.

Detaylı Bilgi ve İletişim: Beytullah Yılmaz: 0 544 608 84 80 Kaynak: Haritahaber 2026