Türkiye'de Ekoturizm ve Kırsal Turizm İmar Süreçleri: Arazi Seçimi, Kurumsal Görüşler, Jeoteknik Etütler ve İllere Göre Yapılaşma Rejimleri

Mevzuatın Evrimi ve Hukuki Temeller

Türkiye’de ekoturizm ve kırsal turizm yatırımlarına yönelik imar ve ruhsatlandırma süreçleri, kırsal kalkınmanın desteklenmesi ile doğal alanların korunması arasındaki hassas dengenin korunması amacıyla son yıllarda köklü bir mevzuat reformuna tabi tutulmuştur. Özellikle üst ölçekli plan notlarındaki esnekliklerin amacı dışında kullanılması, tarım arazilerinde kontrolsüz yapılaşmaya ve gizli ikinci konut (villa) projelerinin ortaya çıkmasına zemin hazırlamıştır. Bu olumsuz gidişatın engellenmesi amacıyla, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından 20 Haziran 2025 tarihinde yürürlüğe konulan yeni ilke kararları ve imar planı hükümleri, ekoturizm yatırımlarının yasal çerçevesini yeniden tanımlamıştır.    

Yeni hukuki düzenleme, 1 No’lu Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi’nin 102. maddesine dayandırılmakta olup Tarım ve Orman Bakanlığı ile Kültür ve Turizm Bakanlığı koordinasyonunda titizlikle yürütülmektedir. Getirilen en radikal yeniliklerin başında, ekoturizm imarlı alanlarda inşa edilecek konaklama birimleri üzerinde kat mülkiyeti, kat irtifakı veya devremülk gibi hakların tesis edilmesinin kesin surette yasaklanması gelmektedir. Bu yasaklama, tarım dışı kullanıma açılan hassas alanlarda spekülatif mülkiyet bölüşümünü ve gayrimenkul rantını engellemek amacıyla doğrudan tapu siciline şerh edilmektedir. Ayrıca, tesislerin tek bir ruhsat ve entegre bir işletme çatısı altında faaliyet göstermesi zorunluluğu getirilmiştir.    

Mevzuat, kazanılmış hakların korunması amacıyla geçiş hükümleri de barındırmaktadır. 20 Haziran 2025 tarihinden önce ilgili kurum ve kuruluşlardan görüş alma süreci başlatılarak idareye resmi dilekçe ile sunulmuş imar başvurularında asgari parsel büyüklüğü 15.000 m² olarak değerlendirilmeye devam edilebilmektedir. Benzer şekilde, bu tarihten önce onaylanmış planlar eski plan hükümleri kapsamında uygulanmaya devam etmekte, ancak bu planlarda emsal veya yoğunluk artışı ya da fonksiyon değişikliği yapılmasına hiçbir surette izin verilmemektedir. Tarım dışı kullanım izinlerinde ise yatırımcıları doğrudan etkileyen iki yıllık bir zamanaşımı sınırı bulunmaktadır. Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu kapsamında alınan tarım dışı kullanım izinleri, izin tarihinden itibaren iki yıl içerisinde alt ölçekli planların onaylanmaması durumunda yasal olarak geçersiz kabul edilmekte ve süreç başa dönmektedir.    

Arazi Seçimi, Kadastral Erişim ve Ulaşım Parametreleri

Ekoturizm projesinin planlama aşamasındaki en kritik eşik, doğru parselin seçilmesi ve kadastral erişim durumunun yasal olarak netleştirilmesidir. Yatırımcıların arazi satın alma veya geliştirme süreçlerinde dikkate almaları gereken teknik ve hukuki parametreler, mutlak red nedenleri ile zorunlu kabul kriterleri çerçevesinde şekillenmektedir.    

Arazinin öncelikli olarak tarımsal vasfı ve arazi sınıfı incelenmelidir. Tapu kaydında "Zeytinlik, Bağ, Bahçe, Mandalinlik, Şeftali Bahçesi" gibi dikili tarım ürünü yazan arazilerde, 3573 Sayılı Zeytinciliğin Islahı ve Yabanilerinin Aşılattırılması Hakkında Kanun ve diğer koruyucu yasal sınırlamalar nedeniyle ekoturizm imarı alınması imkansızdır. Arazinin cinsi "Tarla" olsa dahi, Tarım ve Orman İl Müdürlüğü tarafından yapılacak yerinde incelemelerde parselin "Marjinal Tarım Arazisi" olarak tescil edilmesi gerekmektedir. Parsel içerisinde hektar başına düşen meyve ağacı sayısının ve verimlilik oranının belirli bir tarımsal verim sınırını aşmaması esastır. Ayrıca, arazinin Toprak Koruma Kurulu tarafından ilan edilen "Büyükova Koruma Alanı" sınırları içerisinde yer olmaması, birinci ve ikinci derece arkeolojik, doğal veya tarihi sit alanları ile milli park ve içme suyu barajlarının mutlak ve yakın koruma havzası sınırları dışında kalması gerekmektedir.    

Ulaşım altyapısı ve yol bağlantısı, yeni mevzuatın en çok dikkat ettiği teknik kriterler arasındadır. Arazinin anayol, köy yolu veya stabilize edilmiş kadastral bir yola en az 25 m cephesinin bulunması zorunludur. Eğer parsel kadastral bir yola cepheli olmasına rağmen, imar planında öngörülen yol genişliğinin kadastro yolundan daha geniş tasarlanması gerekiyorsa veya yol bağlantısı diğer özel mülkiyete konu parsellerin üzerinden geçecekse, yol güzergahı üzerindeki tüm parsel sahiplerinin noter onaylı muvafakatnamelerinin sunulması ve ilgili idareden yazılı yol bağlantı görüşü alınması gerekmektedir. Plan teklifleriyle birlikte detaylı bir "Ulaşım Etüd Raporu" hazırlanması ve kentsel servislere erişimin plan açıklama raporunda teknik verilerle sunulması zorunludur.    

Yapılaşma Koşulları, Mekânsal Tasarım Standartları ve Konaklama Tipleri

Ekoturizm alanlarında yapı yoğunluğunun düşük tutulması, çevre dostu mimari tasarımların ve sürdürülebilir malzemelerin kullanılması bir zorunluluktur. Yeni mevzuat çerçevesinde, imar parselinin toplam yüzölçümünün en az %50'lik kısmının hiçbir şekilde yapılaşmaya açılmaması, tarımsal faaliyetlerin devam ettirileceği veya doğal bitki dokusunun korunacağı açık alan olarak planlanması gerekmektedir. Yapılaşmaya izin verilen parsellerde ise yapıların yatay mimari prensiplerine uygun olarak en fazla iki kat (Yençok = 7.50 m) olarak tasarlanması esastır.    

Konaklama ünitelerinin mekânsal standartları ve oda kapasiteleri, suistimalleri önlemek adına net kurallara bağlanmıştır. Her bir bağımsız konaklama biriminin (oda/ünite) iç net alanı 20 m²'den küçük olamaz. Bir ekoturizm parselinde kurulacak toplam konaklama tesisi kapasitesi en az 5 oda, en fazla 30 oda ile sınırlandırılmıştır. Yapı tasarımlarında geleneksel ve ekolojik mimari üslubun korunması zorunlu olup, betonarme karkas yapılar yerine ahşap, doğal taş ve kerpiç gibi çevreyle uyumlu malzemelerin kullanılması teşvik edilmektedir.    

Tesis genelinde yapılacak bodrum kat uygulamaları da sıkı denetim altındadır. Ayrı yapılar şeklinde tasarlanan bungalov tipi ünitelerin altına bodrum kat inşa edilemez. Bodrum kat yalnızca servis alanının, mutfağın ve teknik odaların en yoğun olduğu ana yapıda (idari bina) tasarlanabilir ve bu kat hiçbir şekilde konaklama ünitesi barındıramaz. Ayrıca, inşaat ruhsatı aşamasında parsel genelinde profesyonel ekiplerce "ağaç rölöve analizleri" yapılmalı ve mevcut nitelikli ağaç dokusu azami ölçüde korunmalıdır.    

İllere Göre Çevre Düzeni Planı Hükümleri ve Bölgesel Farklılıklar

Ekoturizm imar uygulamalarında en büyük zorluklardan biri, Çevre Düzeni Planlarının (1/100.000 ölçekli ÇDP) illere göre ciddi yapısal ve oransal farklılıklar göstermesidir. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı her ne kadar ulusal düzeyde 25.000 m² sınırını getirse de, geçmişte onaylanmış plan kararları ve bölge özelindeki çevre düzeni planı notları yürürlükteki süreçleri doğrudan etkilemektedir.    

Balıkesir ve Çanakkale Uygulama Rejimi

Balıkesir-Çanakkale Planlama Bölgesi 1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planı kapsamında, ekoturizm faaliyetlerinin mekânsal bütünlüğünün sağlanması amacıyla 8.16 numaralı plan hükmünde detaylı düzenlemeler yapılmıştır. Bu bölgedeki en özgün kısıtlamalardan biri, planlama aşamasında parsel büyüklüğü 20.000 m²'nin üzerinde olan taşınmazlarda, normal emsal hesabı olan E = 0.10 formülü daha yüksek bir değere işaret etse dahi, toplam inşaat alanının hiçbir surette 2.000 m² (yeni ulusal yönetmelikle 1500 m²) sınırını aşamamasıdır.    

Ayrıca geçmiş plan hükümlerinde yer alan, imar öncesi toplam alanın %45'lik kısmının Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik uyarınca umumi ve kamu hizmet alanlarına (yol, yeşil alan, otopark vb.) ayrılması zorunluluğu, bölgedeki arazi terk oranlarını doğrudan yükseltmektedir. Bölgede zeytinlik vasfı taşıyan parseller ile "Büyükova" sınırındaki sulu tarım arazilerinde ekoturizm dosyaları doğrudan reddedilmektedir.    

Muğla Uygulama Rejimi

Muğla Çevre Düzeni Planı hükümleri, kıyı şeritlerindeki turizm baskısının iç kesimlerdeki kırsal dokuyu tahrip etmesini önlemek amacıyla son derece katı sınırlamalara sahiptir. Muğla genelinde yapılacak ekoturizm projelerinde "Mimari Estetik Kurulu" onayı zorunludur. Geleneksel Muğla evi mimarisine aykırı, modern görünümlü betonarme yapıların tasarlanmasına izin verilmemekte; dış cephelerde taş işçiliği, ahşap detaylar ve kerpiç dokular aranmaktadır.    

Muğla'nın karstik jeolojik yapısı nedeniyle sızdırmazlık kriterleri çok yüksektir. Kanalizasyon şebekesi bulunmayan alanlarda sızdırmaz fosseptiklerin kurulması veya paket arıtma ünitelerinin entegre edilmesi zorunludur. Muğla'da eski plan hükümlerine göre min parsel şartı 5.000 m² veya 15.000 m² olarak uygulanmakla birlikte, inşaat emsali bazı özel tarım dışı alanlarda 0.03 düzeyine kadar çekilebilmektedir.    

İzmir Uygulama Rejimi

İzmir-Manisa Planlama Bölgesi 1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planı hükümleri uyarınca, İzmir genelindeki ekoturizm projelerinde arazinin doğal morfolojisinin korunması önceliklidir. Arazinin doğal yapısını bozacak derecede derin kazı, hafriyat yapılması veya istinat duvarları ile yapay setler oluşturulması kesinlikle yasaklanmış olup binaların tabii zeminden kotlandırılması şart koşulmuştur.    

İzmir Büyükşehir Belediyesi sınırları içerisindeki en dikkat çekici kural ise "ağaçlandırma taahhüdü"dür. Yapı kullanma izin belgesi (iskan) düzenlenmeden önce, imar parselinin yapılaşmaya kapatılan %50'lik kısmında, her 10 m² alana en az bir adet nitelikli ağaç düşecek şekilde ağaçlandırma yapılması zorunludur. Ayrıca, jeolojik sakıncalı alan sınırlarında veya ağaçlandırılacak alan lejantında kalan kısımlarda hiçbir şekilde yapılaşmaya izin verilmemektedir.    

Doğu Karadeniz ve Diğer Anadolu İlleri

Doğu Karadeniz Bölgesi (Ordu, Trabzon, Rize, Giresun, Gümüşhane, Artvin) Çevre Düzeni Planı notlarında, bölgenin dik eğimli topoğrafyası ve heyelan riskleri göz önünde bulundurularak ekoturizm alanlarında asgari parsel büyüklüğü 15.000 m² olarak belirlenmiştir. Doğu Karadeniz planlarında, imar uygulaması öncesinde parselin %45'lik kısmının umumi ve kamu hizmet alanlarına terk edilmesi zorunlu tutulmuştur.    

Antalya, Samsun ve Şanlıurfa gibi illerin çevre düzeni planlarında ise geleneksel mimari dokunun korunması ve bodrum kat sınırlamaları benzerlik göstermekle birlikte, 20.000 m² üzerindeki parsellerde toplam inşaat alanının 2.000 m²'yi aşamayacağına dair bölgeye özel sınırlayıcı plan notları halen geçerliliğini korumaktadır.    

İmar Planına Esas Jeolojik-Jeoteknik Etütler ve Onay Adımları

Ekoturizm imar planlarının (gerek 1/5000 ölçekli Nazım gerekse 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planlarının) onaylanabilmesi için yasal olarak en kritik teknik adımlardan biri, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı onaylı "İmar Planına Esas Jeolojik-Jeoteknik Etüt Raporu"nun hazırlanmasıdır. Bu raporlar, arazinin zemin yapısını, afet risklerini ve yerleşime uygunluk derecesini belirleyerek plan sınırlarını ve yapılaşma alanlarını doğrudan çizmektedir.    

Yasal Genelgeler ve Format Sistemi

Jeolojik-jeoteknik etüt çalışmaları, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Mekansal Planlama Genel Müdürlüğü'nün 28.09.2011 tarih ve 102732 sayılı Genelgesi ile 19.08.2008 tarih ve 10337 sayılı Genelgesi doğrultusunda yürütülmektedir. Bakanlığın belirlediği standart etüt formatları şu şekildedir:   

• Format-1: 1/25.000 ile 1/250.000 arası ölçekli üst ölçekli planlar için hazırlanan "Arazi Kullanımına Esas Jeolojik Etüt Raporu".    

• Format-2: 1/1000 ve 1/5000 ölçekli imar planları için hazırlanan, sondaj gerektirmeyen ancak genel jeolojik gözlemlere dayanan "Jeolojik Etüt Raporu".    

• Format-3: Ekoturizm projelerinde zorunlu olan, 1/1000 ve 1/5000 ölçekli imar planları için hazırlanan sondajlı, jeofizik ölçümlü ve laboratuvar analizli "Jeolojik-Jeoteknik Etüt Raporu".    

Komisyon Kurulumu ve Arazi Çalışmaları

Süreç, imar planı yaptırmak isteyen özel veya tüzel kişilerin ilgili idareye başvurusu ile başlar. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü bünyesinde; en az bir jeoloji mühendisi, bir jeofizik mühendisi ve gerekli durumlarda bir inşaat mühendisi olmak üzere asgari 3 kişiden oluşan teknik bir kontrol komisyonu kurulur ve bu komisyon için Valilik Oluru alınır.    

Yüklenici lisanslı mühendislik firması, arazi çalışmalarına başlamadan önce idare ve Bakanlık temsilcileriyle yazılı mutabakat sağlayarak sondaj lokasyonlarını ve jeofizik ölçüm noktalarını sahada tespit eder. Belirlenen noktalarda rotari sistemli karotlu zemin sondajları açılır, yerinde standart penetrasyon testleri (SPT) yapılır ve her katmandan laboratuvar analizleri için numuneler alınır.    

Jeofizik çalışmalar kapsamında sismik kırılma ve sismik mikrozonlama ölçümlerinin yanı sıra, arazinin derin jeoelektrik yapısını çözmek amacıyla Çok Kanallı Elektriksel Özdirenç Tomografisi (ERT) çalışması gerçekleştirilir. ERT ölçümlerinin en az 3 profilde yapılması, en az 48 kanallı modern cihazların kullanılması ve elektrot aralıklarının en fazla 3 m olacak şekilde topoğrafya çözümlenmesiyle rapora işlenmesi zorunludur. Laboratuvarda zemin numuneleri üzerinde yapılan indeks özellikleri, şişme, oturma, kayma dayanımı ve taşıma gücü analizleri raporun teknik gövdesini oluşturur.    

Yerleşime Uygunluk Sınıfları

Jeolojik-jeoteknik etüt raporunun nihai hedefi, imar talep edilen parseli afet riskleri yönünden yerleşime uygunluk haritalarına bölmektir. Arazi, analiz sonuçlarına göre şu dört temel yerleşime uygunluk kategorisinde değerlendirilir :   

1. Yerleşime Uygun Alanlar (UA): İnşaat faaliyetleri için herhangi bir jeolojik risk barındırmayan, basit temel tasarımları ile yapılaşmaya izin verilen stabil sahalardır.    

2. Önlemli Alanlar (ÖA): Belirli mühendislik önlemleri (zemin iyileştirme, fore kazık, drenaj, istinat sistemleri) alınarak yapılaşmaya açılabilecek alanlardır. Bu alanlar kendi içinde alt sınıflara ayrılır:   

   • ÖA-1 (Deprem ve Sıvılaşma Önlemli): Deprem tehlikesi (ÖA-1) ve gevşek zeminlerde sıvılaşma riski (ÖA-1.1) taşıyan, zemin iyileştirmesi zorunlu alanlar.    

   • ÖA-2 (Kütle Hareketi ve Heyelan Önlemli): Stabilite sorunlu (ÖA-2.1), kaya düşmesi tehlikeli (ÖA-2.2) veya kompleks heyelan hareketlerine açık (ÖA-2.3) dik eğimli yamaçlar.    

   • ÖA-5 (Mühendislik Problemleri Önlemli): Aşırı şişme-oturma gösteren zeminler (ÖA-5.1), kontrolsüz dolgu alanlar (ÖA-5.2) ve yüksek yer altı su seviyesine sahip gevşek dolgular (ÖA-5.3).    

3. Uygun Olmayan Alanlar (UOA): Yapılaşmanın can ve mal güvenliği açısından yüksek risk taşıdığı, imar planında kesinlikle yapılaşma dışı bırakılması gereken alanlardır. Aktif diri fay hatlarının (özellikle Holosen fayları) tampon bölgeleri, aktif heyelan sahaları ve çığ patikaları bu kategoriye girer. Parselin içinden diri fay geçmesi durumunda proje onaylanamaz; geçiş kuşağında kalması halinde ise sismik tasarım ve temel maliyetleri ciddi oranda artmaktadır.    

4. Ayrıntılı Jeoteknik Etüt Gerektiren Alanlar (AJE): İmar planı kararı verilmeden önce parsel bazında çok daha detaylı ve yoğun sondajlı zemin araştırması yapılması zorunlu tutulan karmaşık geçiş bölgeleridir.    

Rapor tamamlandıktan sonra Valilik onaylı teknik komisyon sahada yerinde inceleme yaparak rapordaki verilerin doğruluğunu denetler ve onaylanan raporu ıslak imzalı paftaları ve CD ortamındaki sayısal verileri ile birlikte ilgili idaresine ve AFAD il müdürlüğüne gönderir.    

Kurumsal Görüşler, Ruhsatlandırma ve Yatırım İşlemleri

Ekoturizm amaçlı imar planı başvurularının değerlendirilebilmesi için ilgili idare (Belediye veya İl Özel İdaresi) alt ölçekli plan yapım sürecine geçmeden önce geniş bir kurumlar koordinasyon zincirinden uygun görüş almak zorundadır. Alınacak tek bir olumsuz veya "şartlı olumsuz" görüş, imar planı teklifinin doğrudan reddedilmesine veya plan sınırlarının daraltılmasına yol açabilmektedir.    

Kurum Görüşleri Koordinasyon Tablosu

İmar planı askı sürecine çıkmadan önce görüşü alınması zorunlu olan kurumlar ve bu kurumların değerlendirme kriterleri aşağıda detaylandırılmıştır:

Kurum görüşlerinin tamamlanmasının ardından hazırlanan imar planı teklifi Belediye Meclisi veya İl Özel İdaresi İl Genel Meclisi onayına sunulur. İmar planı onaylandıktan sonra ruhsatlandırma ve faaliyete geçiş aşamaları yasal bir takvime bağlanmıştır.    

Ruhsatlandırma ve Faaliyete Geçiş Adımları

Plan onayının ardından yatırımcının izlemesi gereken resmi adımlar ve süre sınırları şu şekildedir:

1. Noter Taahhüdü ve Tapu Şerhi: Taşınmazın turizm amacı dışında (villa, konut vb.) kesinlikle kullanılmayacağına dair noter onaylı taahhütname ilgili idareye sunulur ve bu taahhütname tapu kütüğünün beyanlar hanesine tescil ettirilir.    

2. Turizm Yatırım Belgesi Başvurusu: İnşaat ruhsatı müracaatından önce Kültür ve Turizm Bakanlığı'ndan "Turizm Yatırım Belgesi" alınması yasal bir ön koşuldur.    

3. Tek Ruhsatlı İnşaat Süreci: Belediye veya İl Özel İdaresinden tüm projeyi kapsayan tek bir inşaat ruhsatı alınır. Ruhsat müracaatına yerel idareler tarafından 60 gün içerisinde cevap verilmek zorundadır; bu süre zarfında cevap verilmemesi halinde Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ruhsatı resen düzenleme yetkisine sahiptir.    

4. İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatı: İnşaatın tamamlanmasını müteakip yerel idareden işyeri açma ve çalışma ruhsatı temin edilir.    

5. Turizm İşletme Belgesi Tescili: İşyeri açma ruhsatının alınmasının ardından, en geç 6 ay içerisinde Kültür ve Turizm Bakanlığı'ndan "Turizm İşletme Belgesi" alınması ve ilgili idareye ibraz edilmesi zorunludur. Bölgesel bazı plan notlarında bu süre 1 yıl olarak esnetilmiş olsa da, ulusal düzeydeki yeni genelgeler ve ilke kararları doğrultusunda 6 ay içerisinde işletme belgesini sunamayan tesislerin işyeri açma ruhsatları iptal edilerek faaliyetlerine son verilmektedir.    

Sürdürülebilir Yatırım Stratejileri, Mali Teşvikler ve Risk Analizi

Ekoturizm ve kırsal turizm yatırımları, yüksek ilk yatırım maliyetlerine sahip olmakla birlikte, özellikle kırsal alanlarda istihdamı artırmak amacıyla uluslararası fonlar ve devlet hibeleriyle desteklenmektedir. Bu desteklerin başında Avrupa Birliği tarafından finanse edilen IPARD III hibe programları gelmektedir.    

IPARD III kapsamında, nüfusu 20.000'i aşmayan kırsal yerleşim alanlarında gerçekleştirilecek ekoturizm ve kırsal konaklama projelerine %60 ile %70 arasında değişen oranlarda geri ödemesiz hibe desteği sunulmaktadır. Hibe kapsamında desteklenen uygun harcama tutarları projenin niteliğine göre minimum 5.000 Euro ile maksimum 500.000 Euro arasında sınırlandırılmıştır. Eski imar planı onayına sahip ve ifraz imkanı bulunan geniş arazilerde, her 10.000 m² alan için bağımsız projeler geliştirilerek toplam hibe tutarı 1.5 Milyon Euro seviyelerine kadar çıkartılabilmektedir. Ancak hibe programlarına başvurabilmek için ekoturizm imar planının kesinleşmiş olması, inşaat ruhsatının alınmış olması ve projelerin uluslararası formatta eksiksiz hazırlanması temel şarttır.    

Yatırımcılar İçin Stratejik Risk Yönetimi

Ekoturizm yatırımlarında sermaye kaybı yaşamamak adına profesyonel bir risk yönetimi uygulanmalıdır :   

• Arazi Alım Riski: Tapuda cins değişikliği yapılmamış, içerisinde yoğun dikili tarım ürünü veya zeytinlik bulunan araziler kesinlikle satın alınmamalıdır. Arazi "Tarla" vasfında olsa dahi, resmi satın alma öncesinde Tarım İl Müdürlüğü'nden gayriresmi "marjinal tarım" ön görüşü alınmalıdır.  

• Zamanaşımı Riski: Tarım İl Müdürlüğü'nden alınan tarım dışı kullanım izninin iki yıllık geçerlilik süresi dolmadan imar planlarının meclis onayından geçirilmesi için planlama takvimi çok sıkı takip edilmelidir.    

• Muvafakatname ve Yol Riski: Kadastral yolun genişletilmesi süreçlerinde komşu parsel sahiplerinin muvafakat vermemesi ihtimaline karşı, satın alınacak arazinin doğrudan geniş bir ana yola veya tescilli köy yoluna cepheli olmasına özen gösterilmelidir.    

• Zemin ve Jeoteknik Maliyet Riski: Parsel sınırları içerisinden aktif diri fay geçip geçmediği, MTA diri fay haritaları üzerinden kontrol edilmeli; heyelan riski yüksek yamaç arazilerden kaçınılarak geoteknik önlem ve derin temel imalat maliyetleri asgari düzeyde tutulmalıdır.    

• Süreç Yönetimi ve İşletme Belgesi Riski: İnşaat tamamlandıktan sonra 6 ay içinde Turizm İşletme Belgesi'nin alınamaması durumunda ruhsatın iptal edileceği gerçeği göz önünde bulundurularak, projeler henüz tasarım aşamasındayken Kültür ve Turizm Bakanlığı'nın tesis standartları mevzuatına tam uyumlu şekilde çizilmelidir.