İzmir Dikili 1/25.000 Ölçekli İmar Planı Rehberi: Arsa, Turizm ve Yapılaşma Şartları

İzmir'in Dikili ilçesinde termal turizmi, teknolojik seracılığı ve sürdürülebilir kentleşmeyi hedefleyen 1/25.000 ölçekli Nazım İmar Planı Notları, bölgedeki arazi kullanımı ve yapılaşma şartlarını yeniden belirliyor. Kültür ve Turizm Bakanlığı yetkisinde yürütülen bu plan; konut alanlarından turizm tesislerine, zeytinliklerden jeotermal sahalara kadar tüm mülkiyet ve yatırım süreçlerini net kurallara bağlıyor.

Planın Amacı: 12 Ay Kesintisiz Termal Turizm ve Kalkınma

Dikili Termal Kültür ve Turizm Koruma ve Gelisen Bölgesi planı; jeotermal kaynak potansiyelini kıyı, doğa ve tarihsel değerlerle birleştiriyor. Planın temel hedefleri şunlardır:

• Sürdürülebilir Turizm: Turizm faaliyetlerini sadece yaz aylarına değil, 12 aya yayarak bölgede yüksek istihdam sağlamak.

• Alternatif Turizm: Doğa turizmi, su sporları, ekoturizm ve agroturizm (çiftlik turizmi) alanlarını bütünleştirmek.

• Jeotermal Kullanım: Bölgedeki jeotermal kaynakları hem termal tesislerde hem de teknolojik seracılık alanlarında verimli kullanmak.

Turizm Alanları ve İmar Şartları

Plan kapsamındaki turizm alanlarında öncelik termal tesislere verilmiştir. Turizm bölgesinde devremülk yapılması kesinlikle yasaktır. Asli konaklama tesisi ile birlikte termal kür tesisi yapılması durumunda yatırımcılara %10 ilave emsal (inşaat hakkı) imkanı tanınmaktadır.

Konut Alanlarında Yapılaşma ve İfraz Koşulları

Dikili genelindeki mevcut ve yeni gelişme konut alanlarında uygulanacak yoğunluk değerleri ve yapılaşma sınırları kategorilere göre ayrılmıştır:

Ekoturizm, Agroturizm ve Teknolojik Seracılık

Doğal ortamı bozmadan kırsal kalkınmayı desteklemek amacıyla özel alanlar tanımlanmıştır:

• Ekoturizm ve Agroturizm Alanları: Doğal ve organik tarım deneyimini konuklara sunan çiftlik evleri ve kırsal turizm tesisleri kurulabilir. Bu alanlarda yapılaşma koşulu Emsal: 0,10 ve Yençok: 7,50 m (2 Kat) olarak belirlenmiştir.

• Teknolojik Seracılık Bölgeleri: Jeotermal kaynaklarla ısıtılan modern seracılık faaliyetleri yürütülecektir. Bu alanlardaki idari ve kapalı depo gibi zorunlu yapılar için emsal E: 0,15, yükseklik ise 10,50 m olarak sınırlandırılmıştır. Topraksız ve nitelikli seralar inşaat alanı hesabına dahil edilmez.

Zeytinlikler, Tarım Alanları ve Doğal Sit Alanları

Dikili'nin doğal dokusunu ve tarım arazilerini korumak adına planda sıkı koruma tedbirleri uygulanmaktadır:

• Zeytinlik Alanlar: 3573 sayılı Zeytincilik Kanunu hükümleri geçerlidir. Zeytinlik sahalarda alt ölçekli planlarla turizm veya günübirlik tesis izni çıksa dahi altyapı ve sosyal tesisler dahil toplam yapılaşma zeytinlik alanın %10'unu geçemez.

• Mutlak Tarım Alanları: Maksimum Emsal: 0,05 ve yükseklik 7,50 m (2 Kat) olup parselin tamamında inşaat alanı 2.000 m²'yi geçemez. Çiftçinin barınacağı konut yapısı en fazla 100 m² olabilir. Minimum bölme (ifraz) büyüklüğü 5.000 m²'dir ve kadastral yola en az 25 metre cephe şartı aranır.

• Akarsu ve Taşkın Koruma Sınırları:

  • Bakırçay: Eksenden sağdan ve soldan 100'er metre olmak üzere toplam 200 metrelik şerit taşkın sahasıdır ve yapılaşmaya tamamen kapatılmıştır.

  • Madra Çayı: Çay aksından itibaren her iki yönde 200'er metre (toplam 400 metre) genişliğindeki şerit yapılaşmasız bırakılacaktır.

  • Dere Yatakları: Ana derelerde en az 15 metre, yan derelerde 10 metre genişlik ayrılacak ve derelerin her iki sahilinde 5'er metrelik servis yolları planlanacaktır.

• Anıt Ağaç ve Sulak Alanlar: 1.500 m²'lik alanda tescilli bulunan Taşdede Pırnal Meşesi Tabiat Anıtı ve Dikili Bademli Mahallesi Dalyan mevkiindeki sulak alan ekolojik yapısıyla korunacaktır.

Yatırımcılar ve Mülk Sahipleri İçin Teknik Kurallar

• Bodrum Kat Sınırı: Eğimden dolayı birden fazla bodrum kat kazanılamaz. Binalara tabi zeminden kot verilir.

• Çevre ve Altyapı: Turizm tesisleri ve toplu konut alanlarında atıksu en az %90 oranında arıtılmadan deşarj edilemez. Arıtma sistemi kurulmadan yapı kullanma izni (iskan) verilemez.

• Karayolu Cephesi: Turizm alanlarında trafiğe cepheli parsellerde en az 3 metre genişliğinde aktivite, bisiklet ve yürüyüş yolu bırakılması zorunludur.

• Belgelendirme: Turizm yatırımlarında inşaat ruhsatı alınmadan önce Kültür ve Turizm Bakanlığı'ndan Turizm Yatırım Belgesi alınması mecburidir.

1. İzmir Dikili 1/25.000 Ölçekli Nazım İmar Planı’nın temel amacı nedir? Bölgedeki jeotermal kaynak potansiyeli ile doğal ve kültürel değerleri koruma-kullanma dengesi içerisinde değerlendirerek, termal turizmi 12 aya yaymak, alternatifi yüksek turizm türleri oluşturmak ve bölgesel kalkınmayı sağlamaktır.

2. Planlama alanında imar planı yapma, yaptırma ve onaylama yetkisi kime aittir? 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu'nun 7. maddesi uyarınca bu yetki Kültür ve Turizm Bakanlığı’na aittir.

3. Turizm alanlarında devremülk yapılmasına izin veriliyor mu? Hayır, plan notları gereğince turizm alanı kullanım kararı getirilen yerlerde devremülk yapılması kesinlikle yasaktır.

4. Termal kür tesisi inşa eden yatırımcılara sağlanan emsal avantajı nedir? Asli konaklama tesisleri ile birlikte termal kür tesisi yapılması halinde, yalnızca kür tesisi kullanımında geçerli olmak üzere mevcut emsalin %10’u kadar ilave emsal artışı uygulanır.

5. TA-1, TA-2 ve TA-3 simgeli turizm alanlarındaki yapılaşma koşulları nelerdir?

• TA-1: Emsal: 0,30 / Yençok: 6,50 m (2 Kat)

• TA-2: Emsal: 0,60 / Yençok: 10,50 m (3 Kat) / Min. İfraz: 2.000 m²

• TA-3: Emsal: 0,60 / Yençok: 19,50 m (5 Kat) / Min. İfraz: 2.000 m²

6. Sağlık Turizmi Alanlarında hangi yapılar kurulabilir ve yapılaşma şartı nedir? Asli konaklama tesisi, rehabilitasyon merkezi, sağlık tesisi, kür merkezi, termal kür tesisi, sanatoryum ve sağlıklı yaşam tesisleri yapılabilir. Yapılaşma şartı Emsal: 0,30 ve Yençok: 10,50 m (3 Kat)’dir.

7. Turizm yatırımlarında inşaat ruhsatı başvurusu öncesinde hangi belgenin alınması zorunludur? İnşaat ruhsatına başvurulmadan önce Kültür ve Turizm Bakanlığı’ndan Turizm Yatırım Belgesi alınması zorunludur.

8. Düşük Yoğunluklu Mevcut Konut Alanlarında yapılaşma sınırları nelerdir? TAKS: 0,30, KAKS: 0,60 ve Yençok: 7,50 m (2 Kat)’dir. Alt ölçekli planlar yapılıncaya kadar tek parseldeki maksimum yapı inşaat alanı 500 m²’yi geçemez. Minimum ifraz büyüklüğü 300 m²’dir.

9. Seyrek Yoğunluklu Gelişme Konut Alanlarında minimum parsel büyüklüğü ve şartlar nelerdir? Minimum parsel büyüklüğü 5.000 m²’dir. Emsal: 0,05, Yençok: 7,50 m (2 Kat) olarak uygulanır ve Gıda, Tarım ve Hayvancılık İl Müdürlüğü’nün uygun görüşü zorunludur.

10. Ticaret Alanlarında izin verilen emsal ve bina yüksekliği nedir? Ticaret alanlarında Emsal: 0,50 ve Yençok: 7,50 m (2 Kat) yapılaşma şartları geçerlidir.

11. Ekoturizm ve Agroturizm alanlarındaki yapılaşma koşulları nelerdir? Her iki kullanım alanında da yapılaşma koşulları Emsal: 0,10 ve Yençok: 7,50 m (2 Kat) olarak belirlenmiştir.

12. Tarım alanlarında yapılaşma kısıtlamaları ve inşaat sınırları nelerdir? Maksimum Emsal: 0,05 ve Yençok: 7,50 m’dir. Parselin tamamında maksimum inşaat alanı 2.000 m²’yi, barınma amaçlı yapı alanı ise 100 m²’yi geçemez. Minimum ifraz büyüklüğü 5.000 m²’dir.

13. Tarım arazilerinde ifraz sonrası kadastral yola cephe şartı nedir? Tarım alanlarında yapılacak ifrazlarda yeni oluşacak parsellerin kadastral yola en az 25 metre cephesinin bulunması zorunludur.

14. Sera yapıları emsal hesabına dahil edilir mi? Beton temel ve çelik çatılı nitelikli seralar ile örtü altı tarım amacıyla yapılan seralar inşaat alanı emsal hesabına dahil edilmez.

15. Zeytinlik alanlarda alt ölçekli planla yapılaşma izni verilirse üst sınır nedir? 3573 sayılı Kanun uyarınca alt ölçekli imar planlarında turizm veya günübirlik tesis kararı getirilse dahi, altyapı ve sosyal tesisler dahil toplam yapılaşma zeytinlik alanın %10’unu geçemez.

16. Teknolojik Seracılık Bölgelerinde idari ve sosyal yapılar için şartlar nelerdir? Jeotermal ısıtmalı teknolojik seracılık bölgelerindeki zorunlu idari, sosyal ve kapalı depo binaları için Emsal: 0,15 ve Yençok: 10,50 m sınırları uygulanır.

17. Bakırçay Yatağı çevresinde ne kadarlık alan taşkın sahası olarak korunmalıdır? Bakırçay yatak ekseninden sağ ve sol tarafta 100’er metre olmak üzere toplam 200 metrelik şerit alan taşkın sahasıdır ve yapılaşmaya izin verilmez.

18. Madra Çayı için uygulanacak koruma mesafesi ne kadardır? Madra Çayı yatak aksından itibaren her iki yönde en az 200’er metre olmak üzere toplam 400 metrelik alanın boş bırakılması ve yapılaşmaya kapatılması gerekmektedir.

19. Dere yatakları çevresinde bırakılması gereken servis yolu ve koruma mesafesi nedir? Ana dere yataklarında en az 15 metre, yan derelerde en az 10 metre genişlik ayrılmalı ve derelerin her iki sahilinde devamlılığı olan en az 5’er metre genişliğinde servis yolu bırakılmalıdır.

20. Deniz içi termal su kaynaklarının bulunduğu alanlarda ne tür yapılar inşa edilebilir? Deniz içi termal kaynak alanlarında termal suyun günübirlik rekreatif kullanımına ve yatların yanaşabilmesine imkan sağlayan takılıp sökülebilir türde yüzer iskeleler yapılabilir.

21. Eğimli parsellerde fazla bodrum kat kazanılabilir mi? Hayır, plan Notlarına göre eğimden dolayı birden fazla bodrum kat kazanılamaz. Yapılara tabi zeminden kot verilmesi esastır.

22. Turizm ve konut alanlarında atıksu ve arıtma zorunluluğu nedir? Atıksular en az %90 oranında arıtılmadan deşarj edilemez. Tesislerin atıksu arıtma sistemleri gerçekleştirilip işletmeye alınmadan yapı kullanma izni (iskan) verilemez.

23. Yola cephesi bulunan turizm alanlarında bisiklet ve yürüyüş yolu zorunluluğu var mıdır? Evet, trafik yolundan cephe alan parsellerde en az 3 metre genişliğinde aktivite, bisiklet ve yürüyüş yolu bırakılması zorunludur.

24. 1. Derece Jeotermal Kaynak Koruma Alanlarında izin süreci nasıl işler? Bu alanlarda yapılacak her türlü yapı ve alt ölçekli imar planı öncesinde MTA Genel Müdürlüğü’nün uygun görüşünün alınması zorunludur.

25. Orman vasfını yitirmiş 2B alanlarında hangi yapılaşma koşulları uygulanır? Doğal karakteri korunacak alan olarak planlanan 2B alanlarında tarım alanları için belirlenmiş yapılaşma koşulları ve ilgili mevzuat hükümleri uygulanır.