İzmir Dikili Termal Kültür ve Turizm Koruma ve Gelişim Bölgesi 1/25.000 Ölçekli Nazım İmar Planı Detayları Açıklandı: Bölgede Yeni Dönem

Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından hazırlanan İzmir Dikili Termal Kültür ve Turizm Koruma ve Gelişim Bölgesi 1/25.000 Ölçekli Nazım İmar Planı plan notları yürürlüğe girdi. Jeotermal kaynakların korunmasından turizm tesislerindeki yapılaşma koşullarına, tarımsal nitelikli alanlardan kıyı koruma dengesine kadar bölgenin geleceğini şekillendirecek tüm kurallar netleşti.

Öne Çıkan Başlıklar (Yönetici Özeti)

• Planlama Amacı: 4957/2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu çerçevesinde jeotermal kaynak potansiyeli ile doğal, kıyı ve tarihi değerleri koruma-kullanma dengesi içinde 12 aya yayılan turizme kazandırmak.

• Onama ve Uygulama Yetkisi: Bölge sınırları içinde her ölçekte imar planı yapma, yaptırma ve onaylama yetkisi Kültür ve Turizm Bakanlığı’na aittir.

• Turizm Yapılanma Şartları: Turizm alanları TA-1 (E:0,30, 2 kat), TA-2 (E:0,60, 3 kat, min. 2.000 m²) ve TA-3 (E:0,60, 5 kat, min. 2.000 m²) olarak kademelendirildi. Termal kür tesisi içeren asli konaklama tesislerine %10 ilave emsal hakkı tanındı; devremülk yapımı ise kesin olarak yasaklandı.

• Sıkı Çevre ve Arıtma Şartı: Turizm tesisleri ve toplu konut alanlarında atıksu %90 oranında arıtılmadan deşarj yapılamayacak; arıtma tesisi kurulmadan yapı kullanma izni (iskân) verilmeyecek.

• Doğal ve Ekolojik Korumalar: Bakırçay aksında toplam 200 metre, Madra Çayı aksında ise toplam 400 metrelik taşkın koruma bantlarında yapılaşmaya izin verilmeyecek. Zeytinlik alanlarda toplam yapılaşma %10 ile sınırlandırıldı.

1. Yasal Dayanak ve Planlama Alanının Sınırları

Resmî Gazete’de yayımlanan Bakanlar Kurulu kararlarıyla sınırları belirlenen ve revize edilen “İzmir Dikili Termal Kültür ve Turizm Koruma ve Gelişim Bölgesi”, 4957 ve 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu ile ilgili yönetmelik hükümleri doğrultusunda 1/25.000 ölçekli Nazım İmar Planı ile planlandı.

Plan notlarına göre alan genelinde her ölçekteki imar planını onaylama yetkisi münhasıran Kültür ve Turizm Bakanlığı’ndadır. Plan kararları şematik nitelikte olup parsel ölçeğinde doğrudan yer tespiti yapılamaz; kesin sınırlar ve yapılanma detayları 1/5.000 ölçekli Nazım İmar Planı ve 1/1.000 ölçekli Uygulama İmar Planı aşamalarında belirlenecektir. Bölgede plan bütünlüğünü bozacak noktasal sanayi, konut veya ikinci konut kararları üretilemeyecektir.

2. Turizm Alanlarında Yapılaşma ve Yatırım Standartları

Bölgedeki temel vizyon olan termal turizmin çeşitlendirilmesi ve sürdürülebilir kılınması amacıyla turizm alanları üç ana kategoriye ayrılmıştır:

• TA-1 Alanları: Emsal (E): 0,30 | Yençok: 6,50 m (2 kat).

• TA-2 Alanları: Emsal (E): 0,60 | Yençok: 10,50 m (3 kat) | Minimum İfraz: 2.000 m².

• TA-3 Alanları: Emsal (E): 0,60 | Yençok: 19,50 m (5 kat) | Minimum İfraz: 2.000 m².

Turizm Tesisleri İçin Özel Koşullar

1. Termal Kür Bonusu: Asli konaklama tesisleri ile birlikte termal kür tesisi yapılması durumunda, mevcut emsale yalnızca kür tesisi kullanımında geçerli olmak üzere %10 ilave emsal artışı verilir.

2. Devremülk Yasağı: Turizm alanlarında devremülk nitelikli yapılaşmaya kesinlikle izin verilmeyecektir.

3. Orman İçi Tesisler: Orman mülkiyetinde kalan turizm parsellerinde emsal hiçbir koşulda 0,30 değerini aşamaz.

4. Tercihli Kullanım Alanları: Yürürlükteki alt ölçekli planlarda "Turizm + İkinci Konut" olarak tanımlanmış alanlarda yalnızca turizm tesisi inşa edilebilecek; ikinci konut hakkı kullandırılamayacaktır.

5. Belgelendirme Zorunluluğu: Kültür ve Turizm Bakanlığı'ndan "Turizm Yatırım Belgesi" alınmadan inşaat ruhsatı başvurusu yapılamaz.

3. Alternatif Turizm: Sağlık, Ekoturizm, Agroturizm ve Günübirlik Alanlar

Dikili’nin kırsal ve jeotermal zenginliğini desteklemek amacıyla geleneksel otelcilik dışındaki modeller de kurala bağlandı:

• Sağlık Turizmi Alanları: Kür merkezleri, sanatoryum, sağlıklı yaşam merkezleri ve rehabilitasyon birimleri kurulabilir. Yapılaşma koşulu: E: 0,30, Yençok: 10,50 m (3 kat).

• Ekoturizm ve Agroturizm: Organik tarımın ve çiftlik deneyiminin sunulacağı alanlarda en az 5 odalı kırsal turizm tesisleri (çiftlik/köy evi) yer alabilir. Yapılaşma koşulu: E: 0,10, Yençok: 7,50 m (2 kat).

• Günübirlik Turizm: Konaklama içermeyen; yeme-içme, eğlence, spor ve günübirlik termal kür olanakları sağlayan tesisler kurulabilir. Yapılaşma koşulu: E: 0,30, Yençok: 7,50 m (2 kat). Kıyı kenar çizgisinde Kıyı Kanunu hükümleri saklıdır.

• Deniz İçi Termal Kaynaklar: Deniz içindeki termal su çıkış noktalarında yatların yanaşabileceği sökülüp takılabilir yüzer iskeleler yapılabilecektir.

4. Konut ve Kentsel Çalışma Alanları

Bölgedeki yerleşik doku ile yeni gelişme aksları arasındaki denge yoğunluk kademelenmesiyle koruma altına alındı:

Alan Türü	Yoğunluk / Nitelik	Emsal / TAKS-KAKS	Yençok (Yükseklik)	Min. Parsel Büyüklüğü
Yüksek Yoğunluklu Mevcut Konut	301-600 kişi/ha (Dikili Merkez)	Mevcut onanlı imar planı kararları geçerlidir	Onanlı plan kararı	Onanlı plan kararı
Düşük Yoğunluklu Mevcut Konut	51-150 kişi/ha	TAKS: 0,30 / KAKS: 0,60	7,50 m (2 Kat)	300 m² (Maks. inşaat: 500 m²)
Yüksek Yoğunluklu Gelişme Konut	251-400 kişi/ha	TAKS: 0,30 / KAKS: 1,50	19,50 m (5 Kat)	Alt ölçekli planda belirlenir
Düşük Yoğunluklu Gelişme Konut	51-150 kişi/ha	TAKS: 0,30 / KAKS: 0,60	7,50 m (2 Kat)	300 m²
Seyrek Yoğunluklu Gelişme Konut	50 kişi/ha altı	Emsal: 0,05	7,50 m (2 Kat)	5.000 m² (Tarım İl Md. görüşü şart)
Ticaret Alanları	Ticari birimler, AVM, büro	Emsal: 0,50	7,50 m (2 Kat)	Alt ölçekli planda belirlenir
Tarım ve Hayvancılık Tesis Alanı	Ürün işleme, mamul üretimi	Emsal: 0,30	7,50 m (2 Kat)	Karayoluna cephede satış/kafe serbest

Not: Kamu hizmet binaları ve kamu yatırımlarında azami bina yüksekliği Yençok: 10,50 m (3 kat) olarak uygulanabilir.

5. Tarım, Jeotermal Seracılık ve Ekolojik Eşikler

Plan notları, bölgenin tarımsal kimliğini jeotermal teknolojiyle buluşturan ve doğal varlıkları koruyan bağlayıcı maddeler içeriyor:

Teknolojik Seracılık Bölgeleri

Jeotermal kaynaklarla ısıtılan modern teknolojik seracılık alanlarında uygulama imar planları tamamlanıncaya kadar ifraz yapılamaz. Beton temel ve çelik çatılı seralar inşaat alanı (emsal) hesabına dâhil edilmez. Zorunlu idari ve depo binaları için yapılaşma E: 0,15 ve Yençok: 10,50 m ile sınırlandırılmıştır.

Genel Tarım Arazileri ve Zeytinlikler

• Klasik Tarım Alanları: Maksimum E: 0,05, Yençok: 7,50 m (2 kat). Minimum ifraz büyüklüğü 5.000 m² olup yola cephe en az 25 metre olmalıdır. Çiftçi barınma yapısı 100 m²'yi, parsel genelindeki toplam inşaat alanı ise 2.000 m²'yi geçemez.

• 3573 Sayılı Zeytincilik Kanunu Kapsamı: Zeytinlik sahalarda Tarım ve Orman İl Müdürlüğü’nün uygun görüşü şarttır. Zeytinlik alanların alt ölçekli planlarla turizm veya günübirlik tesise ayrılması durumunda, altyapı ve sosyal tesisler dâhil toplam yapılaşma parsel alanının %10'unu geçemez.

• Taşdede Pırnal Meşesi Tabiat Anıtı: 2873 sayılı Milli Parklar Kanunu'na tabi Taşdede mevkiindeki 1.500 m² tescilli tabiat anıtına zarar verecek fiziki müdahaleler yasaklanmıştır.

• Bademli Dalyan Sulak Alanı: Dikili Bademli Mahallesi Dalyan mevkiinde sulak alan ekolojisini zedeleyecek plan kararı üretilemez.

6. Akarsu Koruma Kuşakları ve Taşkın Güvenliği

Su havzalarının korunması amacıyla akarsu koruma bantları net çizgilerle ayrıldı:

• Bakırçay Taşkın Kuşağı: Bakanlar Kurulu kararı ve Taşkın Kanunu uyarınca Bakırçay yatak ekseninden itibaren sağlı sollu 100'er metre olmak üzere toplam 200 metrelik şerit tamamen imar dışı tutulacak ve yapılaşmaya kapatılacaktır.

• Madra Çayı Kuşağı: Islah çalışmaları gerekçesiyle çay aksından itibaren her iki yönde 200'er metre olmak üzere toplam 400 metrelik koruma bandında hiçbir yapı yapılamaz. Madra ve Bakırçay'a cepheli rekreasyon alanlarında dahi inşaat yasağı bulunmaktadır.

• Dere Yatakları: Ana dereler için en az 15 metre, yan dereler için en az 10 metre çekme mesafesi ile her iki sahilde 5'er metrelik servis yolları planlanacaktır.

• Kışla Barajı: Öneri içme ve kullanma suyu barajı havzasında İZSU ve DSİ yönergeleri doğrultusunda baraj havza planı hükümleri uygulanacaktır.

7. Altyapı, Ulaşım ve Çevre Standartları

Bölgedeki altyapı yetersizliklerinin önüne geçmek amacıyla katı çevre kriterleri getirildi:

• %90 Arıtma Zorunluluğu: Turizm tesisleri, sanayi/çalışma alanları ve toplu konut yerleşimlerinde atıksu arıtma tesisi zorunludur. Çıkan atıksu en az %90 oranında arıtılmadan doğaya verilemez; sistem kurulup işletilmeden iskân verilemez. Arıtılan suyun öncelikle sulamada değerlendirilmesi esastır.

• Toplu Taşıma ve Ulaşım: Turizm alanlarında karayolundan cephe alan parsellerde asgari 3 metre genişliğinde kesintisiz bisiklet ve yürüyüş yolu ayrılması zorunludur.

• Karayolu Güvenliği: İzmir-Çanakkale aksı üzerindeki devlet karayoluna bağlantılarda Karayolları Genel Müdürlüğü izni şarttır; kavşaklar haricinde doğrudan bağlantı yolu açılamaz.

• Kot ve Bodrum Kuralı: Tüm kullanım türlerinde tabii zeminden kot alınacak olup arazinin eğiminden dolayı birden fazla bodrum kat kazanılamaz.

Sıkça Sorulan Sorular (FAQ)

Dikili Kültür ve Turizm Koruma ve Gelişim Bölgesi'nde devremülk yapılabilir mi?

Hayır. 1/25.000 ölçekli Nazım İmar Planı notlarının 6.3.1 maddesi uyarınca planlama alanı içerisindeki turizm alanlarında devremülk yapılması kesin olarak yasaklanmıştır.

Termal kür tesisi yapan yatırımcılara sağlanan imar avantajı nedir?

Asli konaklama tesisi (otel, tatil köyü vb.) ile entegre termal kür tesisi inşa eden yatırımcılara, mevcut emsal oranının %10'u kadar ek emsal artışı tanınır. Bu ilave inşaat alanı yalnızca kür tesisi fonksiyonunda kullanılabilir.

Tarım arazilerine konut ve depo yapılabilir mi?

5.000 m² ve üzeri büyüklüğe sahip, kadastral yola en az 25 metre cephesi olan tarım arazilerinde çiftçi barınma amaçlı yapı 100 m²'yi geçmemek şartıyla yapılabilir. Müştemilat ve tarımsal yapılarla birlikte toplam inşaat alanı parselde 2.000 m²'yi, emsal ise 0,05'i aşamaz. Tarım ve Orman İl Müdürlüğü onayı zorunludur.

Bölgede plan onaylama yetkisi hangi kuruma aittir?

Bölge, 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu kapsamında ilan edilmiş bir "Kültür ve Turizm Koruma ve Gelişim Bölgesi" olduğundan, her ölçekteki imar planını (1/25.000, 1/5.000 ve 1/1.000) onaylama yetkisi Kültür ve Turizm Bakanlığı'na aittir. Yalnızca doğal sit alanlarında planlar Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından onaylanır.

İzmir Dikili Termal Kültür ve Turizm Koruma ve Gelişim Bölgesi 1/25.000 Ölçekli Nazım İmar Planı – Sıkça Sorulan Sorular (25 SSS)

1. Bu planlama bölgesinde imar planı onaylama yetkisi hangi kuruma aittir?

Bölge sınırları dâhilinde her ölçekte imar planı yapma, yaptırma ve onama yetkisi, 4957/2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu'nun 7. maddesi uyarınca Kültür ve Turizm Bakanlığı'na aittir. Yalnızca Doğal Sit Alanları'nda plan onama yetkisi Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'ndadır.

2. 1/25.000 ölçekli bu plan üzerinden doğrudan yer tespiti yapılıp inşaata başlanabilir mi?

Hayır. Plandaki kullanım sınırları şematiktir; plan üzerinden ölçü alınamaz ve yer tespiti yapılamaz. Uygulama yapılabilmesi için bu plana uygun olarak 1/5.000 ölçekli Nazım ve 1/1.000 ölçekli Uygulama İmar Planlarının hazırlanması ve onaylanması zorunludur.

3. Plan onanmadan önce alınmış mevcut yapı ruhsatları geçerli midir?

Evet. Bölge ilanından önce yetkili idarelerce onaylanmış alt ölçekli planlara uygun olarak daha önce yasal şekilde alınmış yapı ruhsatları geçerliliğini korur.

4. Yürürlükteki onaylı 1/1.000 ölçekli uygulama imar planları olan yerlerde 1/5.000 plan şartı aranır mı?

Bu plan kararlarına aykırı olmayan, mevzuatına uygun onaylanmış mevcut 1/1.000 ölçekli uygulama imar planlarının bulunduğu alanlarda uygulama yapılabilmesi için ayrıca 1/5.000 ölçekli nazım imar planı zorunluluğu aranmaz.

5. Bölge sınırları içinde noktasal imar planı değişiklikleri yapılabilir mi?

Hayır. Plan sınırları içerisinde plan bütünlüğünü bozucu nitelikte münferit/noktasal sanayi, konut, ikinci konut veya turizm alanı gibi kullanım kararları üretilemez.

6. Turizm Alanları (TA) hangi alt kategorilere ayrılmıştır ve yapılaşma koşulları nelerdir?

Turizm alanları üç tipe ayrılmıştır:

• TA-1: Emsal (E): 0,30, Yençok: 6,50 m (2 kat).

• TA-2: Emsal (E): 0,60, Yençok: 10,50 m (3 kat), minimum ifraz şartı: 2.000 m².

• TA-3: Emsal (E): 0,60, Yençok: 19,50 m (5 kat), minimum ifraz şartı: 2.000 m².

7. Termal kür tesisi inşa eden turizm yatırımlarına ilave emsal hakkı tanınır mı?

Evet. Asli konaklama tesisleri ile birlikte termal kür tesisi yapılması durumunda mevcut emsalin %10'u kadar ilave emsal artışı uygulanır. Bu %10 ilave emsal hakkı yalnızca termal kür tesisleri kullanımı için geçerlidir.

8. Turizm alanlarında devremülk veya ikinci konut yapılabilir mi?

Hayır. Plan notlarının 6.3.1 maddesi gereğince turizm alanlarında devremülk yapılması kesinlikle yasaktır. Ayrıca onanlı alt planlarında “Tercihli Kullanım (Turizm / İkinci Konut)” kararı bulunan alanlarda da yalnızca turizm tesisi yapılabilir; ikinci konuta izin verilmez.

9. Orman mülkiyetinde kalan turizm alanlarında azami emsal nedir?

Orman alanları içerisinde yer alan turizm tesislerinde emsal (E) hiçbir şekilde 0,30 değerini geçemez.

10. Turizm tesisleri için inşaat ruhsatı başvurusu öncesinde hangi belge zorunludur?

Kültür ve Turizm Bakanlığı’ndan Turizm Yatırım Belgesi alınması zorunludur. Bu belge olmadan belediye veya ilgili idarelerce yapı ruhsatı düzenlenemez.

11. Sağlık Turizmi Alanlarında hangi tesisler yapılabilir ve imar koşulları nelerdir?

Bu alanlarda asli konaklama tesisleri, kür merkezleri, termal kür tesisleri, rehabilitasyon merkezleri, sanatoryum ve sağlıklı yaşam tesisleri yer alabilir. Yapılanma koşulları: E: 0,30 ve Yençok: 10,50 m (3 kat) olarak belirlenmiştir.

12. Ticaret-Turizm-Konut karma alanlarında konut inşa edilmek istenirse kurallar nelerdir?

Bu alanlarda konut yapılmak istenmesi durumunda Emsal: 0,30, Yençok: 7,50 m (2 kat) ve minimum parsel büyüklüğü 300 m² uygulanır. Ancak ruhsatsız veya plansız parsellerde yalnızca ticaret ve/veya turizm tesisi yapılmasına izin verilir.

13. Günübirlik turizm alanlarında geceleme veya konaklama yapılabilir mi?

Hayır. Günübirlik turizm alanlarında konaklama üniteleri kesinlikle yer alamaz. Sadece yeme-içme, dinlenme, eğlence, spor ve termal kür imkânı sunan tesisler kurulabilir (E: 0,30, Yençok: 7,50 m).

14. Ekoturizm ve Agroturizm alanlarında yapılaşma şartları nasıldır?

Organik tarım faaliyetleri ile çiftçi ve arazi deneyimini buluşturan bu alanlarda kırsal turizm tesisleri (en az 5 odalı çiftlik veya köy evi) yapılabilir. İmar koşulları E: 0,10 ve Yençok: 7,50 m (2 kat) şeklindedir.

15. Düşük yoğunluklu gelişme konut alanlarında parsel ve kat sınırı nedir?

Düşük yoğunluklu gelişme konut alanlarında (51-150 kişi/ha) TAKS: 0,30, KAKS: 0,60, Yençok: 7,50 m (2 kat) olup ifraz sonucu elde edilecek minimum parsel büyüklüğü 300 m²’dir.

16. Seyrek yoğunluklu gelişme konut alanlarında inşaat şartları nelerdir?

Yoğunluğu 50 kişi/ha altında olan seyrek konut alanlarında Emsal: 0,05, Yençok: 7,50 m (2 kat) ve minimum parsel büyüklüğü 5.000 m²’dir. Bu alanlarda Tarım ve Orman İl Müdürlüğü uygun görüşü zorunludur.

17. Tarımsal alanlarda minimum ifraz büyüklüğü ve yola cephe kuralı nedir?

Tarımsal alanlarda yapılacak ifraz işlemlerinde elde edilecek yeni parsellerin büyüklüğü en az 5.000 m², kadastral yola cephesi ise en az 25 metre olmak zorundadır. 25 metreden dar cepheli parsel oluşturulamaz.

18. Tarım arazisine çiftçi evi ve tarımsal amaçlı yapı yapılabilir mi?

Evet. 5403 sayılı Kanun şartlarını sağlayan arazilerde çiftçinin barınabileceği konut yapısı en fazla 100 m² olabilir. Tarımsal amaçlı yapılar için emsal 0,05 olup, tüm parseldeki toplam inşaat alanı 2.000 m²'yi ve bina yüksekliği 7,50 m (2 kat) değerini aşamaz.

19. Zeytinlik sahalarda turizm tesisi inşa edilebilir mi?

3573 sayılı Zeytincilik Kanunu uyarınca Tarım ve Orman İl Müdürlüğü'nün uygun görüşü şarttır. Alt ölçekli imar planlarıyla turizm veya günübirlik tesis kararı getirilse dahi; altyapı ve sosyal tesisler dâhil toplam yapılaşma, zeytinlik parsel alanının %10'unu geçemez.

20. Teknolojik seracılık alanlarında seralar inşaat alanına (emsale) dâhil edilir mi?

Hayır. Beton temel, çelik çatılı vb. nitelikli teknolojik seralar emsal hesabına dâhil edilmez. Yalnızca zorunlu idari bina, sosyal tesis ve kapalı depolar için E: 0,15 ve Yençok: 10,50 m sınırı uygulanır.

21. Bakırçay Yatağı çevresinde taşkın koruma bandı ne kadardır?

Taşkın Kanunu ve Bakanlar Kurulu Kararı gereğince Bakırçay yatak ekseninden sağdan 100 m, soldan 100 m olmak üzere toplam 200 metrelik şeritvari alan taşkın sahası olarak ilan edilmiştir ve bu kuşakta kesinlikle yapılaşmaya izin verilmez.

22. Madra Çayı kenarında inşaat yasağı mesafesi nedir?

Madra Çayı ıslah çalışmaları doğrultusunda çay yatağı ekseninden itibaren her iki yönde 200'er metre olmak üzere toplam 400 metrelik koruma koridorunda yapılaşma yasaklanmıştır. Rekreasyon alanlarında dahi hiçbir yapı yapılamaz.

23. Tesislerin atıksu arıtımı ile ilgili hangi katı kural getirilmiştir?

Bölgedeki turizm tesisleri, büyük alan gerektiren yapılar ve toplu konut yerleşimlerinde atıksu arıtma sistemi zorunludur. Atıksu en az %90 oranında arıtılmadan deşarj edilemez. Arıtma tesisi kurulup işletmeye alınmadan Yapı Kullanma İzni (iskân) verilemez.

24. Arazinin eğiminden dolayı ilave bodrum katlar iskân edilebilir mi?

Hayır. Plan kapsamındaki tüm kullanım türlerinde binalara tabii zeminden kot verilmesi esastır ve arazinin meyilli olmasından dolayı birden fazla bodrum kat kazanılamaz.

25. Karayoluna cepheli parsellerde bisiklet ve yaya yolu zorunluluğu var mıdır?

Evet. Turizm alanlarında hazırlanacak alt ölçekli imar planlarında, trafik yolundan cephe alan parseller boyunca en az 3 metre genişliğinde kesintisiz bisiklet, aktivite ve yürüyüş yolu bırakılması zorunludur.