Ekoturizm Proje örneği, Kırsal kalkınmaya büyük destek sağlıyor

Covid-19 pandemisi, küresel çapta turizm alışkanlıklarını değiştirerek, doğa ile iç içe, sürdürülebilir ve alternatif turizm modellerine olan talebi patlatmıştır. Bu talebin odak noktası Ekoturizm (Eko, Agro, Tarımsal Turizm, Gastronomi Turizmi vb.) olmuştur. Ekoturizm, ekolojik dengeyi koruyarak, turizm sezonunu 12 aya yaymayı hedefleyen ve kırsal kalkınmayı destekleyen bir devlet politikasıdır.

Bu alanda yatırım yapmak isteyen özel girişimciler için 19 Aralık 2022 tarihinde imar planlama şartları güncellenmiştir. Yatırımcıların bilmesi gereken temel kurallar şunlardır:

• Minimum Parsel Büyüklüğü: Ekoturizm alanı olarak planlanacak arazinin ham toplam büyüklüğü en az 15.000 m² olmak zorundadır.

• Kamuya Terk (Zorunlu): Alanın toplam yüzölçümünün en az %30'luk bölümü, yapılaşma yasağı olan açık alan (sosyal donatılar, organik tarım alanları, park vb.) olarak kamuya terk edilmelidir.

• Yapılaşma Koşulları:

  • Maksimum Emsal (E): 0,10 (Parsel büyüklüğünün en fazla %10'u kadar inşaat alanı).

  • Maksimum Bina Yüksekliği: 2 Kat (Yençok: 6.50 metre).

• İnşaat Alanı Sınırı: Parsel büyüklüğü 20.000 m²'yi geçse dahi, toplam inşaat alanı 2.000 m²'yi aşamaz.

• Minimum İfraz Şartı: Bu alanlarda minimum parsel ayırma şartı 10.000 m²'dir.

• Bodrum Kat: En fazla bir bodrum kat yapılabilir. Bu katlar konaklama ünitesi içeremez, sadece mutfak, depo, teknik oda gibi servis alanı olarak kullanılabilir ve emsale dahil değildir.

Ayrıca, bu tesisler Kültür ve Turizm Bakanlığı’nın “Turizm Yatırım ve İşletmeleri Niteliklerine İlişkin Yönetmeliği”ne tam uyumlu olmalıdır.

Bilgi ve Danışmanlık: Ekoturizm projeleri, hibe süreçleri ve arazi seçimi hakkında ayrıntılı bilgi için Beytullah Yılmaz ile iletişime geçebilirsiniz: 0 544 608 84 80

Ekoturizm Tesis Türleri ve Detaylı Yapılaşma Notları

Ekoturizm alanlarında inşa edilecek yapılar, "Turizm Tesislerinin Niteliklerine İlişkin Yönetmelik" kapsamında "Kırsal Turizm Tesisleri" olarak tanımlanmıştır. Bu tesisler, doğal yapı ve geleneksel mimari (taş, ahşap, kerpiç vb.) ile bütünleşik olmalıdır.

Başlıca Kırsal Turizm Tesis Türleri:

• Çiftlik Evi / Köy Evi (Madde 39): Tarımsal faaliyetlerle entegre, müşterilerin de bu faaliyetlere katılabildiği, en az 5 odalı konaklama tesisleridir. Yöresel yiyecek ve içecekler sunulur.

• Yayla Evi (Madde 40): Mevcut yayla evlerinin iyileştirilmesi veya örnek tiplere göre inşa edilmesiyle oluşan, en az 5 odalı tesislerdir.

• Dağ Evi (Madde 41): Kış sporları veya doğa aktiviteleri (trekking, tırmanış) amacıyla kurulan, spor malzeme kiralama imkanı ve ilk yardım personeli bulunan, en az bir yıldızlı otel niteliğindeki tesislerdir.

Detaylı Plan ve Yapılaşma Hükümleri:

• Mülkiyet Kısıtlaması: Ekoturizm alanları tek bir imar parseli olarak tesis edilir, bu alanda ifraz yapılamaz. Ayrıca bu birimler üzerinde devremülk, kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulamaz.

• Bungalov Tipi (Bağımsız) Yapılar: Yapıların birbirinden bağımsız tek odalı (bungalov vb.) yapılması halinde:

  • Her birinin taban alanı 40 m²’yi geçemez.

  • Tek katlı (Yençok=3.5 metre) olmalıdır. (Asma kat yapılırsa Yençok=4.5 metre olabilir).

• Ana Bina Tipi Yapılar: En az 5 konaklama birimi içeren tek yapı (ana bina) yapılması halinde:

  • Yükseklik 2 kata kadar (Yençok=6.50m) olabilir.

  • İdari bina ve ana binanın toplam taban alanı, emsale esas toplam inşaat alanının %30’unu geçemez.

• Yapı Arası Mesafe: Ekoturizm alanındaki yapılar arası mesafe minimum 10 metre olacaktır.

• Ağaç Koruma: İnşaat ruhsatı aşamasında "ağaç röleveleri" alınması ve mevcut ağaçların azami ölçüde korunması zorunludur.

 Ekoturizm Projesi Hazırlık Süreci (Aşama 1: Planlama ve Raporlama)

Ekoturizm projesi geliştirmek, arazi seçiminden ruhsata kadar en az 3 ila 6 ay süren detaylı bir planlama ve onay süreci gerektirir. Sürecin profesyonel destekle yürütülmesi zaman kaybını önler.

Proje Hazırlık Adımları (Bölüm 1):

1. Alan Tespiti: Projenin coğrafi konumu, ulaşım bağlantıları ve bölgesel özellikleri belirlenir.

2. Mülkiyet Durumu: Parselin tapu kaydı ve Lihkap (Lisanslı Harita Kadastro Mühendisi) tarafından hazırlanan kadastral durumu netleştirilir.

3. Mevcut Durum Analizi: Arazinin sınırları, uydu fotoğrafları veya İHA (drone) görüntüleri ile tespit edilir.

4. Halihazır Haritalar: Onaylı 1/5000 ve 1/1000 ölçekli halihazır haritalar hazırlanır.

5. Jeolojik Durum Değerlendirmesi: Arazinin toprak yapısı, fay hattı incelemesi, sismik veriler ve zemin etüdü raporları hazırlanır.

6. Üst Ölçek Plan Durumu: Parselin 1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planı'ndaki lejantı (örn: Marjinal Tarım Arazisi) belirtilir.

7. Kurum Görüşleri (Başlangıç): İlgili idareye başvuru öncesi alınması gereken ilk grup görüşler:

   • Kültür Varlıkları Koruma Bölge Kurulu: Alanın tarihi, arkeolojik veya doğal sit alanı olmadığına dair rapor.

   • Tarım ve Orman Bakanlığı / Valilik Çevre ve Şehircilik: İlgili kurumların ön görüşleri.

   • Doğa Koruma ve Milli Parklar: Koruma alanlarına ilişkin görüş.

   • Turizm Bakanlığı: Alanın turizm lejantı sınırları içinde olup olmadığına dair yazı.

   • Türk Telekom: Telekomisyon tesisleri açısından uygunluk.

   • EPDK (Enerji Piyasası Düzenleme Kurulu): Enerji üretim tesisleri veya nakil hatları ile çakışma olup olmadığı.

   • Karayolları Genel Müdürlüğü: Karayolları açısından görüş ve onay.

   • Kırsal Hizmetler Dairesi Başkanlığı: Kırsal altyapı açısından sakınca olup olmadığı.

   • MAPEG (Maden Petrol İşleri): Alanın maden, RES, GES ruhsat alanları ile çakışıp çakışmadığı.

   • Kadastro Müdürlüğü: Bölgenin iş akış listesi durumu.

   • EÜAŞ (Elektrik Üretim A.Ş.): Planlama bölgesinde projesi olup olmadığı.

Ekoturizm Projesi Hazırlık Süreci (Aşama 2: Kritik Kurum Görüşleri)

Proje dosyasının tamamlanması için alınması zorunlu olan ve sürecin kaderini belirleyen diğer kritik kurum görüşleri aşağıdadır.

Proje Hazırlık Adımları (Bölüm 2: Kurum Görüşleri):

16. Tarım ve Orman Müdürlüğü (İl Toprak Koruma Kurulu): Tesisin (otel, kamping vb.) yapılabilmesi için "tarım dışı kullanım" olur yazısı alınması şarttır.

17. DSİ (Devlet Su İşleri): Dere yatakları, sel taşkın riskleri, su kaynaklarının korunması ve geçiş hakları (köprü vb.) için izin alınmalıdır.

18. Milli Savunma Bakanlığı: Alanın NATO akaryakıt boru hatları veya askeri güvenlik bölgeleri açısından sakınca taşımadığına dair yazı.

19. AFAD (Valilik Afet ve Acil Durum Müdürlüğü): Arazinin "afete maruz bölge" olmadığına dair yazı.

20. BOTAŞ: Boru hatları ile ilgili görüş.

21. Elektrik Dağıtım A.Ş.: Mevcut alt/üst yapı (enerji hattı) olup olmadığına dair yazı.

22. İl Sağlık Müdürlüğü: İçme ve kullanma suyunun "İnsani Tüketim Amaçlı Sular Hakkındaki Yönetmelik"e uygunluk yazısı.

23. MTA (Maden Tetkik Arama): Jeolojik açıdan sakınca olup olmadığı.

24. BASKİ / İlgili Su ve Kanalizasyon İdaresi: Su arıtma ve atık su konularında uygunluk.

25. İl Sanayi ve Teknoloji Müdürlüğü: OSB (Organize Sanayi Bölgesi) alanları ile çakışma olup olmadığı.

26. Doğal Gaz İşletmeleri: Doğal gaz hatları açısından uygunluk.

27. DHMİ (Devlet Hava Meydanları): Hava seyrüsefer usulleri ve mania planları açısından uygunluk.

28. TCDD (Devlet Demir Yolları): Demiryolu hatları ile ilgili proje olup olmadığı.

29. TEİAŞ: Yüksek gerilim enerji nakil hatları açısından sakınca olup olmadığı.

Planlama Aşaması:

30. Amaç ve Gerekçe Raporu: Tüm bu izinler ışığında, planlamanın amacı (otel, kamping, agro-turizm, trekking vb.) ve gerekçesi detaylıca anlatılır.

31. Mimari Uyum: Geleneksel ve doğal mimariye (taş, ahşap) uyulacağı taahhüt edilir.

32. Zemin Etüdü: Deprem yönetmeliğine uygun zemin etüt raporu dosyaya eklenir.

33. 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı: Çizimi yapılır ve rapor dosyasına eklenir.

34. 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı: Taslağı çizilerek dosyaya eklenir.

 Başarılı Ekoturizm Örneği ve Potansiyel Yatırım Bölgeleri

Ekoturizm, doğru planlandığında kırsal bölgeler için ciddi bir kalkınma modeline dönüşmektedir. Denizli Çameli'deki proje, bunun en somut örneklerinden biridir.

Kırsal Kalkınma Örneği: Çameli Ekoturizm Tesisleri (Denizli)

Denizli Çameli Belediyesi tarafından yürütülen ve T.C. Güney Ege Kalkınma Ajansı (GEKA) tarafından desteklenen "Çameli Ekoturizm Altyapı Geliştirme Projesi" başarılı bir modeldir.

• Bütçe: Toplam 1.157.175,51 TL (GEKA Desteği: 600.000 TL).

• Tesisler: 10 adet Taş Konak, Restoran, Hamam, Sauna, SPA ve Yüzme Havuzu.

• Amaç: Bölgedeki macera ve doğa turizmi (yamaç paraşütü, bisiklet, trekking) için gelen turistlere konaklama imkanı sağlamak, istihdam yaratmak ve bölgeyi bir cazibe merkezi haline getirmek.

• Sonuç: Çameli, uluslararası yamaç paraşütü yarışmalarına ev sahipliği yapan (2150 mt Yaylacık Dağı pisti), 650 km'lik trekking ve 1380 km'lik dağ bisikleti rotaları sunan bir ekoturizm merkezi haline gelmiştir.

Potansiyel Yatırım Bölgeleri: Balıkesir - Çanakkale

1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planı (ÇDP) paftaları incelendiğinde, Balıkesir ve Çanakkale illerinde ekoturizm, kırsal turizm ve sağlık (termal) turizmi için yüksek potansiyele sahip bölgeler öne çıkmaktadır:

• Çanakkale (Kalkım, Yenice): Jeotermal kaynaklarla (sağlık turizmi) ekoturizmin birleştirilebileceği alanlar mevcuttur (Pafta I-18).

• Havran (Kocadağ, Büyükdere, Kocaseyit, Sarnıç vb.): Eko turizm ve kırsal turizm yatırımları için bölgenin en önemli ve gelişime açık alanlarını barındırır.

• İvrindi (Büyükılıca, Küçükılıca, Kılcılar, Kışladere vb.): Zengin pınarları ve sıcak su kaynakları (sağlık turizmi) ile ekoturizm potansiyeli yüksektir (Pafta J-18).

• Sındırgı ve Bigadiç: Termal kaynakları sayesinde Türkiye'nin önde gelen sağlık turizmi destinasyonları arasına girmiştir.

• Gönen (Ekşidere, Balcı, Güneşli vb.): Sağlık turizmi (termal) ve ekoturizm lejantları ile dikkat çeker (Pafta H-19).

• Ayvalık (Dağlık Bölgeler: Üçkabaağaç, Kırcalar, Akçapınar vb.): Deniz turizmine alternatif olarak kırsal turizm gelişimi için uygundur (Pafta J-17).

• Edremit Körfezi ve Ayvacık: Ekoturizm, agro-turizm, trekking ve yamaç paraşütü için elverişli alanlar sunar (Pafta I-16).

Finansman (Hibe), Profesyonel Hizmetler ve İletişim

Ekoturizm projeleri, yüksek başlangıç maliyetlerine sahip olsa da, kalkınma ajansları ve çeşitli fonlar aracılığıyla ciddi finansman destekleri alabilmektedir.

Ekoturizm Hibe Desteği

Ekoturizm projeleri için 500.000 Euro'ya kadar hibe (geri ödemesiz destek) almak mümkündür. Ancak bu hibelerden yararlanabilmenin öncelikli ve zorunlu şartı, tüm kurum görüşleri alınmış, imar planları onaylanmış "Ekoturizm Projesi"nin hazırlanması ve "Ruhsat"ın alınmış olmasıdır. Hibe başvuruları ancak bu resmi belgelerle yapılabilmektedir.

Ekoturizm Projeleriniz İçin Hangi Hizmetleri Veriyoruz?

Yatırımcıların 3-6 aylık bu karmaşık süreci hızlı ve hatasız tamamlayabilmeleri için aşağıdaki profesyonel hizmetler sunulmaktadır:

1. İnsanlı ve İnsansız Hava Araçları (İHA/Drone) ile her ölçekte halihazır harita yapımı.

2. Meşcere (Orman) Haritaları Yapımı.

3. True Ortofoto Harita Üretimi.

4. Ekoturizm İmar Planlarının Hazırlanması (1/5000 Nazım ve 1/1000 Uygulama İmar Planları).

5. Üst Ölçek (1/100.000 ÇDP) Plan Değişikliklerinin Yapılması.

6. Tarım Arazileri İçin Amaç Dışı Kullanım (Toprak Koruma Kurulu) Onaylarının Alınması.

7. Koruma Amaçlı İmar Planlarının Hazırlanması ve Onaylanması.

İletişim ve Destek

Ekoturizm yatırımı düşünüyorsanız, arazi seçiminden başlayarak projelendirme, 30'a yakın kurumdan alınacak izinler, imar planlarının çizimi ve hibe süreçleri hakkında detaylı bilgi ve profesyonel destek almak için iletişime geçebilirsiniz.

EKOTURİZM DESTEK İÇİN: Beytullah Yılmaz 0 544 608 84 80