Harbiye Tarihi ve Kentsel Sit Alanı Koruma Amaçlı İmar Planları Analiz Raporu

Giriş ve Planlama Künyesi

İstanbul ili, Şişli ilçesi sınırları içerisinde yer alan Harbiye Tarihi ve Kentsel Sit Alanı’na ilişkin imar planlama süreçlerinde stratejik bir aşamaya gelinmiştir. İstanbul Büyükşehir Belediyesi Şehir Planlama Müdürlüğü bünyesinde yürütülen çalışmalar sonucunda hazırlanan "Harbiye Tarihi ve Kentsel Sit Alanı 1/5000 Ölçekli Koruma Amaçlı Nazım İmar Planı" (KNİP-341145170) 14 Ağustos 2026 tarihinde saat 00:00 itibarıyla; "Harbiye Tarihi ve Kentsel Sit Alanı 1. Etap 1/1000 Ölçekli Koruma Amaçlı Uygulama İmar Planı" (KUİP-341145178) ise aynı gün saat 10:51 itibarıyla resmi olarak askıya çıkarılmıştır. Toplam 57,7 hektarlık hassas bir sit alanını kapsayan bu planlar, alanın tarihi, kültürel ve mimari mirasını korurken kentsel yenileme taleplerini hukuki bir zemine oturtmayı hedeflemektedir.   

Planlama Geçmişi ve Yasal Mevzuat Gelişimi

Harbiye bölgesinin imar statüsü, son çeyrek asırda karmaşık idari ve hukuki süreçlerden geçmiştir. Bölge ilk olarak 29 Aralık 2003 onay tarihli 1/5000 ölçekli Şişli Merkez ve Çevresi Nazım İmar Planı ve 24 Haziran 2006 onay tarihli 1/1000 ölçekli Şişli Merkez ve Çevresi Uygulama İmar Planı sınırları içerisinde değerlendirilmiştir. Ancak İstanbul II Nolu Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu Müdürlüğü’nün 11 Nisan 2007 tarih ve 959 sayılı kararı ile alanın "Tarihi ve Kentsel Sit Alanı" ilan edilmesi, bölgedeki imar rejimini temelden değiştirmiştir.   

Sit alanı kararını müteakip meri imar planlarının koruma ilkeleriyle uyumsuz kalması nedeniyle, İstanbul II Nolu Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu 23 Kasım 2018 ve 17 Ekim 2019 tarihli (Karar No: 7885) kararlarıyla meri planlar kapsamındaki imar uygulamalarını durdurmuş ve alan için "Geçiş Dönemi Yapılaşma Koşulları" belirlemiştir. Bu kısıtlama kararı Harbiye’nin yanı sıra İnönü, Ergenekon, Halaskargazi, Meşrutiyet ve Teşvikiye mahallelerindeki yapılaşma ve kentsel dönüşüm faaliyetlerinin kilitlenmesine yol açmıştır. 26 Şubat 2020 tarihli Başkanlık Oluru ile Şişli genelinde başlatılan etaplı koruma amaçlı nazım imar planı çalışmaları kapsamında Harbiye Kentsel Sit Alanı için bütüncül plan üretimi hız kazanmıştır. Sevgi Nur Bulut (Yüksek Şehir Plancısı / Müdür Yardımcısı), Emre Muşlu (Şehir Plancısı / Şef) ve Funda Karatay Evren’den (Şehir Plancısı) oluşan uzman planlama ekibi tarafından yürütülen çalışmalar, 22 Şubat 2021 tarihli ve 9101 sayılı kurul kararıyla geçiş dönemi koşullarının 22 Şubat 2022’ye kadar uzatılmasının ardından 14 Ağustos 2026'da askı aşamasına ulaştırılmıştır.   

Mekânsal Yapılaşma Koşulları ve Kentsel Tasarım Esasları

Harbiye Koruma Amaçlı İmar Planları, bölgedeki yapı yoğunluğunu dizginlemeyi ve tarihi kentsel silueti muhafaza etmeyi temel ilkelerden biri olarak benimsemektedir. Plan hükümleri uyarınca geçici yapılanma koşulları sona ermiş, alanda korunması öngörülen kentsel silueti olumsuz etkileyecek konum ve yükseklikte yeni yapılaşmalara izin vermeyecek kesin kriterler getirilmiştir.   

Yapılaşma şartları parsellerin alan büyüklüğüne göre kademelendirilmiştir. Hakkı Yeten Caddesi ve çevresindeki 3000 metrekareden küçük parsellerde azami 8 kat (Yençok: 8 kat) blok nizam düzeni öngörülürken; 3000 ile 10.000 metrekare arasındaki parsellerde Taban Alanı Kat Sayısı (TAKS) 0,40, Emsal (E) 2,00 ve azami bina yüksekliği 80 metre olarak belirlenmiştir. 10.000 metrekareden büyük parsellerde ise TAKS 0,40 korunurken Emsal 2,50 ve Yençok 80 metre olarak sınırlandırılmıştır. Zemin altı yapılanmayı düzenleyen subasman kotu altı TAKS değeri ise zemin altı otopark ve teknik donatı ihtiyacını karşılamak amacıyla 0,60 olarak belirlenebilmektedir.   

Plan revizyonunda sosyal ve idari altyapı dengesinin korunması da ön planda tutulmuştur. Teşvikiye Mahallesi 840 ada 1 numaralı parsel meri plandaki "İdari Tesis", 407 ada 50 numaralı parsel ise "Sosyal Tesis Alanı" niteliği muhafaza edilerek kamu kullanımına ayrılmıştır.   

İdari İtiraz Süreçleri ve Yasal Çerçeve

Koruma amaçlı imar planlarının askı ve kesinleşme süreçleri, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 8/b maddesi ile 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu hükümleri uyarınca yürütülmektedir. 14 Ağustos 2026 tarihinde askıya çıkan planlar, 30 gün boyunca ilan panolarında ve idarenin resmi portalında kamuoyunun incelemesine açık tutulmaktadır.   

Hak sahipleri ve ilgililer itirazlarını bu 30 günlük askı süresi içinde planı onaylayan belediye idaresine sunmakla yükümlüdür. İdare, sunulan itirazları en geç 30 gün içerisinde değerlendirerek karara bağlar. Yapılan değerlendirme neticesinde plan notlarında veya paftalarında değişiklik yapılması gerektiği kanaatine varılırsa, dosya nihai karar için ilgili Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu’nun onayına sunulur. 2863 sayılı Kanun’un 9. maddesi gereğince, askı süresi içinde koruma amaçlı imar planlarına yapılan idari itirazlar veya bu planlara karşı açılan iptal davaları yürütmeyi ve plan uygulamalarını kendiliğinden durdurmamaktadır.   

Kentsel Dönüşüm, Gayrimenkul Piyasası ve Sosyo-Mekânsal Etki Analizi

Harbiye Kentsel Sit Alanı Koruma Amaçlı İmar Planı'nın askıya çıkarılması, bölgenin sosyo-ekonomik dokusu ve kentsel yenileme dinamiği üzerinde zincirleme etkilere sahiptir.

2018 yılından itibaren kentsel dönüşüm süreçlerinin durduğu Harbiye, Teşvikiye ve çevresinde, eski binaların yenilenememesi ve riskli yapı tescili almış binaların idari belirsizliği ciddi bir güvenlik sorunu yaratmaktaydı. Planların askıya çıkmasıyla birlikte netleşen emsal ve kat sınırlamaları, mülk sahipleri ile yükleniciler arasındaki hukuki belirsizliği ortadan kaldırmaktadır. Ancak emsal artışlarının sıkı şekilde denetlenmesi ve TAKS değerlerinin 0,40 ile sınırlandırılması, eski imar planlarındaki yüksek yoğunluk beklentilerini boşa çıkararak kentsel dönüşümün finansman yapısını değiştirecektir. Yükleniciler açısından kat karşılığı inşaat oranları düşerken, dönüşüm süreçleri mülk sahiplerinin özkaynak katılımını gerektiren bir modele yönelecektir.   

Kentsel siluet ve mimari mirasın korunması amacıyla kat yüksekliğinin 8 kat veya 80 metre ile sınırlandırılması, bölgedeki gayrimenkul değerlerinin niteliksel olarak biçim değiştirmesine yol açacaktır. Bu kısıtlama, aşırı yoğunluk oluşturan yüksek katlı yapılaşma baskısını engellerken, Harbiye’nin mevcut tarihi dokusunu koruma altına almaktadır. Yeni inşaat imkanlarının sınırlandırılması, bölgedeki mevcut nitelikli yapı stoğunun birim metrekare değerini yükseltecek ve gayrimenkul piyasasını yıkıp yeniden yapma modelinden restorasyon ve nitelikli yenileme modeline kaydıracaktır.   

Kamu yararı ile mülkiyet hakları arasındaki denge açısından değerlendirildiğinde, sosyal ve idari tesis alanlarının ticari fonksiyona dönüştürülmeyerek muhafaza edilmesi, Harbiye’nin yüksek yoğunluklu kentsel dokusunda kamusal altyapının çökmesini engelleyecektir. Subasman kotu altındaki yapılaşmanın %60'a kadar esnetilmesi ise otopark ve teknik hacim gereksinimlerinin yer altında karşılanmasını sağlayarak zemin kotunda yaya odaklı kamusal alanların ve yeşil dokunun korunmasına imkan tanıyacaktır.   

Sonuç

14 Ağustos 2026 tarihinde askıya çıkarılan KNİP-341145170 ve KUİP-341145178 kodlu koruma amaçlı imar planları, Harbiye Tarihi ve Kentsel Sit Alanı'nın geleceğini şekillendiren bütüncül bir yasal çerçeve sunmaktadır. Planlar, uzun süredir devam eden idari belirsizlikleri sonlandırarak kentsel dönüşümün önünü açmakta, aynı zamanda siluet ve emsal sınırlamalarıyla tarihi çevrenin tahribatını önlemektedir. İtiraz süreçlerinin tamamlanması ve planların kesinleşmesiyle birlikte Harbiye, koruma-kullanma dengesinin sağlandığı, sürdürülebilir ve yüksek nitelikli bir kentsel yaşam alanı olarak İstanbul'un tarihi merkezindeki konumunu pekiştirecektir.   

Raporda Referans Verilen Kaynaklar

• Yasal Mevzuat: 3194 sayılı İmar Kanunu (Madde 8/b), 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu (Madde 9).

• Kurul Kararları: İstanbul II Numaralı Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu'nun 11.04.2007 tarihli ve 959 sayılı, 17.10.2019 tarihli ve 7885 sayılı, 22.02.2021 tarihli ve 9101 sayılı kararları.

• İdari Belgeler ve Onaylar: İBB Başkanlık Oluru (26.02.2020), İBB Şehir Planlama Müdürlüğü Askı Tutanağı ve Plan Açıklama Raporları (14.08.2026).

• Plan Belgeleri:

  • 29.12.2003 Onaylı 1/5000 Ölçekli Şişli Merkez ve Çevresi Nazım İmar Planı

  • 24.06.2006 Onaylı 1/1000 Ölçekli Şişli Merkez ve Çevresi Uygulama İmar Planı

  • Harbiye Tarihi ve Kentsel Sit Alanı 1/5000 Koruma Amaçlı Nazım İmar Planı (KNİP-341145170)

  • Harbiye Tarihi ve Kentsel Sit Alanı 1. Etap 1/1000 Koruma Amaçlı Uygulama İmar Planı (KUİP-341145178)