Türkiye’de Tarım Arazilerinin Korunması ve Kooperatif Mevzuatındaki Radikal Dönüşüm: TKGM 2022/5 Sayılı Genelge Güncellemeleri ve 7584 Sayılı Kanun Çerçevesinde Hukuki ve İdari Analiz

Giriş ve Mevzuat Değişikliğinin Genel Çerçevesi

Türkiye’de tarım arazilerinin ölçek küçülmesi, hisselendirme veya tüzel kişilik temelli yapılar üzerinden fiilî parsellere bölünerek amacı dışında kullanılması, son yıllarda tarımsal bütünlüğü ve gıda güvenliğini tehdit eden temel dinamiklerden biri haline gelmiştir. Özellikle "hobi bahçesi", "tiny house" ya da gayriresmî yerleşim alanları adı altında yürütülen uygulamalarda, 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu’nun sağladığı esnek tüzel kişilik imkânları bir hukuki dolanma aracı olarak kullanılmıştır. Tarım tarlarının kooperatif mülkiyetine geçirilmesi ve ardından kooperatif ortaklık payı devri veya noter onaylı zilyetlik devir sözleşmeleriyle üyelere fiilî kullanım alanlarının tahsis edilmesi yöntemi, taşınmaz hukuku ilkelerine aykırı bir kayıt dışı gayrimenkul piyasası yaratmıştır.

Bu durum karşısında kamu idaresi, hem yasal hem de idari düzenlemeleri kapsayan çok katmanlı bir denetim ve yaptırım mekanizmasını hayata geçirmiştir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM), 24 Ağustos 2026 tarihli ve E-23294678-010.06-21557180 sayılı Makam Oluru ile 2022/5 sayılı "6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu" konulu Genelge’ye (g) bendini ekleyerek 1163 sayılı Kanun’a tabi kooperatiflerin tarım arazilerinde mülkiyet ve sınırlı ayni hak edinimini kökten kısıtlamıştır. Söz konusu idari düzenleme, 2026 yılının bahar ve yaz dönemlerinde kabul edilen 7584 sayılı Torba Kanun ve güncellenen 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu hükümleriyle tam bir entegrasyon sergilemektedir. Ayrıca Temmuz 2026'da yapı kooperatiflerinin etaplı inşaat modellerine getirilen ferdileşme kısıtlamaları da göz önüne alındığında, kooperatif hukukunda mülkiyetin kazanılması ve ortaklara devri süreçleri bütüncül biçimde yeniden yapılandırılmıştır.

Tarım Arazilerinde Kooperatif Mülkiyeti ve Sınırlı Ayni Hak Kısıtlamaları

Yasal Düzenlemenin Kapsamı ve Taşınmaz Niteliği

TKGM tarafından uygulamaya konulan yeni düzenleme, 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu’na tabi tüm kooperatiflerin belirli nitelikteki taşınmazlar üzerindeki tasarruf yetkilerini doğrudan kısıtlamaktadır. Düzenleme uyarınca, köy yerleşik alan sınırları içerisinde kalan taşınmazlar bu yasağın tamamen dışında tutulmuştur. Buna karşılık, köy yerleşik alan sınırları dışında kalan şu nitelikteki taşınmazlarda kooperatifler adına tescil işlemi gerçekleştirilemez:

1. İmar planlarında (nazım imar planı, mevzi imar planı, uygulama imar planı ile bunların revizyon ve tadilatları) tarımsal niteliği korunacak alan olarak belirlenen taşınmazlar.

2. İmar planı sınırları dışında kalan, henüz imar görmemiş tüm tarımsal nitelikli taşınmazlar.

Bu ayrım, imar mevzuatı ile tarım mevzuatı arasındaki uyumu güçlendirmeyi amaçlamaktadır. Köy yerleşik alanlarının hariç tutulması, kırsal alandaki geleneksel yapılaşma ve yerel ihtiyaçların aksamaması amacına hizmet ederken; imar planı dışı veya koruma altındaki alanlarda kooperatif adı altında yapılan gayriresmî arsa üretimleri engellenmektedir.

Mülkiyet ve Sınırlı Ayni Hak Yasağının Detayları

Yasak, yalnızca tapuda mülkiyet devri (satış, bağış, tramp vb.) işlemleriyle sınırlı değildir. Mülkiyet hakkının yanı sıra, taşınmaz üzerinde dolaylı hakimiyet veya kullanım hakkı sağlayan sınırlı ayni hakların kuruluşu da engellenmiştir. Bu doğrultuda kooperatifler lehine şu hakların tesisi yasaklanmıştır:

• İrtifak Hakları: Taşınmaz üzerinde geçit, kaynak veya benzeri kullanımları yetkilendiren haklar.

• İntifa Hakkı: Taşınmazın tüm yararlanma ve ürünlerini toplama hakkını veren geniş kapsamlı kullanım hakkı.

• Üst Hakkı (İnşaat Hakkı): Arazi üzerinde veya altında yapı yapma veya mevcut yapıyı muhafaza etme yetkisi tanıyan ayni hak.

• İpotek: Taşınmazın teminat gösterilmesi suretiyle kooperatif lehindeki mali hak tesisleri.

Sınırlı ayni hakların yasağa dahil edilmesi, mülkiyeti üçüncü kişilerde bırakıp kullanım hakkını kooperatife devretmek suretiyle "hobi bahçesi" modelinin hukuken arkasından dolanılmasını engellemektedir. Ayrıca TKGM, bu yeni düzenlemeyle birlikte konuya ilişkin 2013 tarihli önceki genelgesini ve 1971 tarihli idari duyurusunu da yürürlükten kaldırarak mevzuatta idari bütünlük sağlamıştır.

Kooperatif Türlerine Göre Ayrıştırılmış Hukuki Rejim ve İstisnalar

Düzenleme tüm kooperatif yapılarını aynı hukuki statüde değerlendirmemiş, kooperatifin kanuni dayanağına ve kurumsal amacına göre kademeli bir muafiyet ve denetim sistemi tasarlamıştır.

İzin ve Denetime Tabi Tarımsal Kooperatifler

1163 sayılı Kanun’a tabi olarak kurulan ancak doğrudan tarımsal üretimi destekleme amacı taşıyan bazı kooperatif türleri için tam yasak yerine "tarımsal idari görüş" mekanizması getirilmiştir. Bunlar; Tarımsal Kalkınma Kooperatifleri, Sulama Kooperatifleri, Su Ürünleri Kooperatifleri ve Pancar Ekicileri Kooperatifleri olarak belirlenmiştir.

Söz konusu kooperatiflerin tarımsal nitelikli alanlardaki mülkiyet veya sınırlı ayni hak taleplerinde veya tapu müdürlüklerince kooperatifin niteliği konusunda tereddüde düşülmesi halinde, taşınmazın bulunduğu yerdeki İl veya İlçe Tarım ve Orman Müdürlüğü’nden resmi görüş talep edilecektir. Tapu işlemi, ilgili tarım idaresinden gelecek olumlu görüş doğrultusunda ikmal edilecek; aksi takdirde reddedilecektir. Böylece, hobi bahçesi kılıfına bürünmemiş, gerçek anlamda sulama, depolama veya tarımsal kalkınma faaliyeti yürüten kooperatiflerin engellenmemesi amaçlanmıştır.

Özel Kanunlu Kooperatiflerin Tam Muafiyeti

Kendi özel kuruluş kanunlarına tabi olarak faaliyet gösteren tarımsal amaçlı kooperatifler, bu kısıtlamalardan ve idari izin alma prosedüründen tamamen muaf tutulmuştur. 1581 sayılı Kanun’a tabi Tarım Kredi Kooperatifleri ile 4572 sayılı Kanun’a tabi Tarım Satış Kooperatifleri bu muafiyetin temel kapsama alanındadır. Bu kuruluşlar, özel kanunlarının kendilerine tanıdığı kamusal yetkiler ve kamusal denetim mekanizmaları nedeniyle hobi bahçesi riski taşıyan yapılar dışındadır. Tarım arazilerinde mülkiyet ve ayni hak edinimlerini eski genel esaslar çerçevesinde sürdürme hakkına sahiptirler.

"Hobi Bahçesi" Modelinin Çöküşü: 7584 Sayılı Kanun ve 5403 Sayılı Kanun Yaptırımları

TKGM’nin 2022/5 sayılı Genelge değişikliği tek başına idari bir sınırlandırma olmayıp, 20 Haziran 2026 tarih ve 33286 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 7584 sayılı Kanun ve bu kanunla değiştirilen 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu hükümleriyle tam bir yaptırım mekanizması oluşturmaktadır.

İzinsiz yapılaşma veya fiilî bölünme tespit edildiğinde idari süreç kanuni yaptırımlarla işletilmektedir. İlk aşamada uygulanan m² bazlı ağır idari para cezalarını, yapılara altyapı sağlanmasının engellenmesi ve kamu hizmeti aboneliklerinin iptali takip etmektedir. Ardından tapu kütüğüne işlenen resmi şerh ile arazinin devir ve satışı engellenmekte; son aşamada ise arazinin eski haline getirilmesi amacıyla idari yıkım prosedürü uygulanmaktadır.

Şahsi Pay Devri ve Noter Sözleşmelerinin Hukuki Geçersizliği

Hobi bahçesi satıcıları, müstakil tapu veremedikleri durumlarda tüketicilere "kooperatif ortaklık senedi" veya noter onaylı "zilyetlik/hisse devir sözleşmesi" sunmaktaydı. 7584 sayılı Kanun ile 5403 sayılı Kanun’a eklenen hükümler çerçevesinde, tarım arazilerinin tescili mümkün olmayan fiilî hisselere bölünerek kooperatif veya dernek üyeliği yoluyla üçüncü kişilerin kullanımına tahsis edilmesi açıkça kanuna aykırı ilan edilmiştir. Bu tür satışlar hukuki dayanağını yitirmiş olup, söz konusu sözleşmeler borçlar hukuku açısından "kanunun emredici hükümlerine aykırılık" ve "hukuki imkânsızlık" nedeniyle batıl (geçersiz) hale gelmiştir.

Ağırlaştırılmış İdari ve Cezai Yaptırım Rejimi

7584 sayılı Kanun, tarım arazisini amacı dışında kullananlara ve buna aracılık eden kooperatif yöneticilerine yönelik idari ve cezai yaptırımları belirgin biçimde yükseltmiştir:

• Metrekare Esaslı İdari Para Cezaları: 5403 sayılı Kanun’un 20. ve 21. maddelerindeki para cezası taban katsayısı metrekare başına 10 TL’den 2.500 TL’ye (250 kat artış) çıkarılmıştır. Arazi "Büyük Ova Koruma Alanı" içerisinde yer alıyorsa bu ceza metrekare başına 5.000 TL olarak uygulanmaktadır.

• Altyapı ve Abonelik Yasağı: İzinsiz yapılara elektrik, su ve doğal gaz bağlantısı yapılması kesin olarak yasaklanmıştır. Bu yapılara abonelik tesis eden veya tespit bildiriminden itibaren 30 gün içinde aboneliği iptal etmeyen dağıtım şirketleri ve belediyelere abone başına aylık 100.000 TL idari para cezası kesilmektedir.

• Kooperatif Yöneticilerine Hapis Cezası: 5403 sayılı Kanun’un 21. maddesi uyarınca, tarım arazilerini fiilen bölerek kooperatif hissesi kılıfıyla devreden veya buna aracılık eden kişiler hakkında 1 yıldan 3 yıla kadar hapis ve 100 günden 1.000 güne kadar adli para cezası öngörülmüştür.

• Tapu Şerhi ve Devir Blokesi: Tarım idarelerince aykırılık tespit edilen taşınmazların tapu kütüğünün beyanlar hanesine “5403 sayılı Kanun’un amacı dışında kullanılmıştır” şerhi işlenmektedir. Bu şerh düşüldükten sonra, arazi üzerindeki kaçak yapılar yıkılıp taşınmaz eski haline getirilmeden tapuda hiçbir devir, satış veya ipotek işlemi yapılamamaktadır.

Mevcut Hobi Bahçelerinin Durumu ve Yıkım Prosedürü

Düzenleme sadece yeni kooperatif edinimlerini kısıtlamakla kalmayıp mevcut hobi bahçelerini de etkilemektedir. Mevcutta kooperatif adına kayıtlı olan veya şahıs tapusunda kaçak yapı barındıran araziler için müktesep hak iddiası hukuken geçersizdir. Aykırılık tespit edildiğinde idare malike ve kooperatife süre vermektedir. Tanınan sürede eski haline getirilmeyen (konteyner, bungalov, çit, tel örgü, beton zemin ve altyapı tesisleri sökülmeyen) taşınmazlar, masrafları malikten veya sebep olanlardan tahsil edilmek üzere İl Özel İdareleri veya Belediyelerce yıkılmaktadır. Yıkımın bir ay içinde yapılmaması halinde Tarım ve Orman Bakanlığı yıkımı doğrudan gerçekleştirme yetkisine sahiptir.

Yapı Kooperatiflerinde Etaplı İnşaat ve Ferdileşme Kısıtlaması (7 Temmuz 2026 Değişikliği)

TKGM'nin 2022/5 sayılı Genelgesi'nde yaptığı düzenleme tarım arazileriyle sınırlı kalmamış; 7 Temmuz 2026 tarihli ve E-23294678-105-20796290 sayılı Makam Oluru ile yapı kooperatiflerinin ferdileşme (mülkiyetin ortaklara devri) süreçleri de kısıtlanmıştır.

Ferdileşme Yasağının Şartları ve Gerekçesi

Ferdileşme, inşaat süresince mülkiyeti kooperatif tüzel kişiliği üzerinde bulunan bağımsız bölümlerin, projenin tamamlanmasıyla birlikte kura veya genel kurul kararı doğrultusunda ortaklar adına tapuda tescil edilmesidir. Özellikle büyük ölçekli projelerde yapı kooperatifleri, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'ndan izin alarak ana sözleşmelerini değiştirmekte (2022 sonrası sözleşmelerde m. 14, 23, 62, 63, 64; 2022 öncesi sözleşmelerde m. 14, 61, 62, 63) ve inşaatı etaplar halinde yürütmekteydi.

Ancak uygulamada, ilk etaplar bittiğinde ferdileşme yapılıp tapular ortaklara devredilirken, sonraki etapların yarım kalması, kooperatif borçlarının son etap ortaklarına yüklenmesi veya ortak alanların mülkiyet paylaşımında krizler yaşanması gibi hukuki ihtilaflar doğmaktaydı. 7 Temmuz 2026 tarihli düzenleme ile ana sözleşmesini değiştirerek inşaatını etaplar halinde gerçekleştiren yapı kooperatiflerinin, planlanan tüm inşaat etaplarını eksiksiz tamamlayıp kat mülkiyetine geçmeden ortaklarına ferdileşme (tapu devri) işlemi yaptıramayacağı hükme bağlanmıştır.

Tapu Müdürlüklerince Uygulanacak Denetim Prosedürü

Ferdileşme talebiyle tapu müdürlüğüne başvuran yapı kooperatiflerinin işlemleri kademeli bir denetim sürecine tabidir. İlk olarak tapu müdürlüğü, kooperatifin ana sözleşmesinde Bakanlık onayıyla "etaplı inşaat" maddelerinin yer alıp almadığını inceler. Eğer ana sözleşmede etaplı inşaat düzenlemesi yoksa genel ferdileşme esasları uygulanır.

Sözleşmede etaplı inşaat izni bulunması halinde ise tapu müdürlüğü, projedeki tüm etapların tamamlanıp tamamlanmadığını ve kat mülkiyetinin tesis edilip edilmediğini denetler. İnceleme sonucunda tüm etapların tamamlandığı ve kat mülkiyetine geçildiği anlaşıldığında ferdileşme işlemi ikmal edilir. Buna karşın, etapların henüz tamamlanmadığı tespit edilirse tescil talebi reddedilir. Kooperatifin durumunda veya sözleşme içeriğinde belirsizlik veya tereddüt yaşanması halinde ise 1163 sayılı Kanun’un Ek 6. maddesi uyarınca Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü’ne resmi yazı yazılarak görüş istenmektedir. Tapu işlemleri, bahse konu il müdürlüğünden gelecek resmi cevaba göre sonuçlandırılır.

Geleceğe Yönelik Değerlendirme, Riskler ve İkincil Etkiler

Yapılan idari ve yasal reformlar, gayrimenkul hukuku ve tarım ekonomisi açısından zincirleme ikincil ve üçüncül etkilere yol açmaktadır.

İkinci Derece Etkiler: Hukuki İhtilaflar ve Mali Tıkanmalar

Noter satışı veya ortaklık senediyle tarım arazisinde zilyetlik satın alan vatandaşlar, mülkiyet hakkını tapuda hiçbir zaman kazanamayacağı gerçeğiyle karşılaşmıştır. Bu durum, kooperatif yönetim kurullarına karşı kitlesel sebepsiz zenginleşme, alacak ve dolandırıcılık davalarının açılmasına neden olmaktadır.

Diğer taraftan sınırlı ayni hak yasağı nedeniyle kooperatiflerin tarım arazilerini bankalara teminat gösterip kredi çekmesi engellenmiştir. Bu durum, hobi bahçesi projelerini finanse eden kayıt dışı sermaye akışını kısıtlamıştır. Yapı kooperatiflerinde ise ilk etaptaki ortakların tüm proje bitmeden tapularını alamaması, konut kredisi kullanımını ve gayrimenkul devirlerini kısıtlayarak kooperatiflerin nakit akışını zorlaştırabilecektir.

Üçüncü Derece Etkiler: Tarımsal Bütünlük ve Kamusal İşleyiş

Hobi bahçesi spekülasyonu nedeniyle rayiç bedelleri suni şekilde yükselen tarım arazileri, mülkiyet edinimi engeliyle birlikte gerçek üreticiler için tekrar erişilebilir seviyelere gerileme eğilimine girmiştir. Elektrik, su ve gaz idarelerine getirilen aylık 100.000 TL’lik para cezaları, kurumlar üzerindeki toplumsal baskıyı kırarak kaçak yapılara altyapı götürülmesini engellemektedir.

Öte yandan, köy yerleşik alan sınırlarının kısıtlama dışında tutulması, kırsal konut talebini bu alanlara kaydırabilecektir. Bu durum, ilerleyen dönemde köy yerleşik alan sınırlarının genişletilmesi taleplerini artırabilir veya kırsal alanda plansız yoğunlaşma riskini gündeme getirebilir.

Sonuç

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün 2022/5 sayılı Genelge’ye 24 Ağustos 2026 ve 7 Temmuz 2026 tarihlerinde eklediği hükümler, Türkiye’nin taşınmaz rejiminde ve kooperatifler hukukunda bir dönüşüme işaret etmektedir. 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu'nun esnek yapısı kullanılarak tarım arazilerinin gayriresmî biçimde hisselendirilmesi ve "hobi bahçesi" adı altında tahrip edilmesi imkânı hukuken ve fiilen sınırlandırılmıştır.

7584 sayılı Torba Kanun ile desteklenen bu idari kararlar; metrekare başına 2.500 TL ila 5.000 TL'ye ulaşan idari para cezaları, kaçak yapılara altyapı/abonelik yasağı, tapu kütüğüne işlenen devir blokeleri ve organizatörler için öngörülen 3 yıla kadar hapis cezaları ile amansız bir yaptırım çerçevesi oluşturmuştur. Gerçek tarımsal kooperatifler ile özel kanunla kurulan yapıların (Tarım Kredi ve Tarım Satış) muaf tutulması veya izne tabi kılınması ise mevzuatın tarımsal üretimi koruma amacını yansıtmaktadır. Gayrimenkul sektörünün tüm aktörlerinin ve vatandaşların, kooperatif hissesine dayalı tarım arazisi tasarruflarının mülkiyet güvencesi sağlamadığını gözeterek hareket etmeleri hukuki güvenlik açısından önem taşımaktadır.

1. Kooperatifler artık tarım arazisi satın alabilir veya üzerlerine ayni hak tesis edebilir mi? Köy yerleşik alan sınırları dışındaki imar planlarında tarımsal niteliği korunacak alanlar ile henüz imar görmemiş tüm tarımsal arazilerde 1163 sayılı Kanun’a tabi kooperatifler adına satış, bağış, trampa yoluyla mülkiyet devri yapılamaz. Ayrıca kooperatif lehine irtifak, intifa, üst hakkı ve ipotek gibi sınırlı ayni hakların tesisi de tamamen yasaklanmıştır.

2. Noter onaylı hisse/zilyetlik devir sözleşmesi veya kooperatif üyelik payı ile hobi bahçesi almak geçerli midir? Geçerli değildir. 7584 sayılı Kanun ile 5403 sayılı Kanun’da yapılan değişiklikler uyarınca, tarım arazilerinin fiilî parsellere bölünerek kooperatif hissesi veya noter sözleşmesiyle üçüncü kişilere devredilmesi kanuna aykırıdır. Bu sözleşmeler Borçlar Kanunu kapsamında hukuki imkânsızlık ve emredici hükümlere aykırılık nedeniyle kesin hükümsüz (batıl) niteliktedir; alıcıya tapu mülkiyeti sağlamaz.

3. İzinsiz hobi bahçesi oluşturanlara ve kullananlara hangi yaptırımlar uygulanır?

• İdari Para Cezası: Taban ceza metrekare başına 2.500 TL, Büyük Ova Koruma Alanlarında ise 5.000 TL’dir.

• Hapis Cezası: Arazileri fiilen bölüp kooperatif hissesiyle devreden/aracılık eden yöneticilere 1 yıldan 3 yıla kadar hapis cezası uygulanır.

• Altyapı Kesintisi: Elektrik, su ve gaz abonelikleri iptal edilir; abonelik bağlayan veya iptal etmeyen kurumlara abone başına aylık 100.000 TL ceza kesilir.

• Tapu Blokesi ve Yıkım: Tapu kütüğüne "Amaç Dışı Kullanım" şerhi işlenerek devirler engellenir ve kaçak yapılar idarece yıkılarak masrafı ilgililerden tahsil edilir.

4. Bütün kooperatifler tarım arazisi alım yasağına dahil midir, istisnalar var mıdır? Tüm kooperatifler yasak kapsamında değildir:

• Tamamen Muaf Olanlar: 1581 sayılı Kanun’a tabi Tarım Kredi Kooperatifleri ile 4572 sayılı Kanun’a tabi Tarım Satış Kooperatifleri kısıtlamalardan tamamen muaftır.

• İzne Tabi Olanlar: 1163 sayılı Kanun’a tabi Tarımsal Kalkınma, Sulama, Su Ürünleri ve Pancar Ekicileri Kooperatifleri; İl/İlçe Tarım ve Orman Müdürlüğü’nün olumlu idari görüş vermesi şartıyla işlem yapabilir.

• Tamamen Yasaklı Olanlar: Yapı, işletme ve diğer genel amaçlı 1163 sayılı Kanun kooperatifleri köy dışı tarım arazisi edinemez.

5. Yapı kooperatiflerinde etaplı inşaatlarda ortaklara tapu devri (ferdileşme) nasıl yapılır? 7 Temmuz 2026 tarihli TKGM düzenlemesi uyarınca, ana sözleşmesinde etaplı inşaat maddesi bulunan yapı kooperatifleri, projenin sadece belirli bir etabını bitirerek o etaptaki ortaklara ferdileşme (tapu devri) yapamaz. Ferdileşmenin gerçekleşebilmesi için kooperatife ait tüm etapların eksiksiz tamamlanması ve kat mülkiyetinin kurulmuş olması zorunludur.