Türkiye'de İmar Rejimi ve Mülkiyet Hukukunda Güvenlik Odaklı Dönüşüm: İmar Barışı Tasfiyesi, Yapı Kayıt Belgesi İptalleri ve Kentsel Dönüşümün Hukuki Analizi

İmar Rejiminde Paradigma Değişimi ve Güvenlik Odaklı Şehircilik

Türkiye’nin imar ve mülkiyet hukuku pratikleri, Cumhuriyet tarihi boyunca genişleme, plansız yapılaşmanın geriye dönük yasallaştırılması ve ekonomik canlandırma odaklı imar affı politikalarıyla şekillenmiştir. Ancak özellikle 2020'li yıllardan itibaren bu geleneksel yaklaşımda köklü bir paradigma değişimi gerçekleştiği gözlemlenmektedir. Günümüz Türkiye’sinin imar ve şehircilik ajandası, bütüncül bir estetik kaygı veya kentsel alanların çeperlere doğru yatayda genişlemesi üzerine değil; tamamen mevcut yapı stokunun deprem başta olmak üzere afet risklerine karşı hızla dönüştürülmesi üzerine kurulmuştur. Bu yeni yaklaşım, mülkiyet uyuşmazlıklarının hukuki olarak bypass edilmesi esasına dayanan paydaş bazlı karar alma mekanizmalarını (%50+1 salt çoğunluk) içermekte ve kentsel konut arzını artırmak amacıyla atıl durumdaki ofis ve büro gibi ticari alanların konut rejimine dahil edilmesini hedeflemektedir.

Devletin imar politikalarındaki bu güvenlik odaklı paradigma değişimi, imar affı müessesesine bakışı da temelden sarsmıştır. Geçmişte uygulanan ve binaların depreme dayanıklılığı hususundaki tüm teknik ve hukuki sorumluluğu mülk sahibinin beyanına bırakan yasal düzenlemeler, devletin anayasal düzeydeki pozitif yükümlülükleri (yaşam hakkını ve mülkiyet güvenliğini koruma ödevi) ile bağdaşmadığı gerekçesiyle yüksek yargı organları tarafından sert biçimde eleştirilmiştir. Bu bağlamda, kamuoyunda ve sosyal mecralarda periyodik olarak dile getirilen "yeni bir imar barışı gelir mi?" beklentisi, idari ve yasama organlarının güncel stratejileriyle taban tabana zıt bir nitelik taşımaktadır. Devlet, yeni bir genel imar affı ihdas etmek yerine, geçmiş yıllarda beyan esaslı olarak verilmiş olan Yapı Kayıt Belgelerini (YKB) geriye dönük sıkı bir teknik ve hukuki denetime tabi tutarak iptal etmekte ve böylece kaçak yapılaşma üzerindeki hukuki koruma kalkanını sistematik olarak kaldırmaktadır.

Yeni İmar Affı Beklentileri ve 7579 Sayılı Tasfiye Kanununun Hukuki Çerçevesi

Kamuoyunda sıklıkla yanlış yorumlanan ve yeni bir imar affının habercisi olduğu iddia edilen en güncel yasal gelişme, 22 Mayıs 2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe giren 7579 sayılı Kanun'dur. Gayrimenkul ve imar hukuku uzmanları, bu kanunun kesinlikle yeni bir imar affı getirmediğini, sıfırdan kaçak yapılar için başvuru kabul etmediğini ve yeni bir Yapı Kayıt Belgesi düzenlenmesine izin vermediğini önemle vurgulamaktadır. 7579 sayılı Kanun, yalnızca geçmişte (2018 yılındaki imar barışı kapsamında) yasal süresi içinde geçerli bir Yapı Kayıt Belgesi almış, ancak üzerinde bulunduğu Hazine taşınmazının, 2/B alanlarının veya Hazineye ait tarım arazilerinin satın alma/mülkiyet devir süreçlerini tamamlayamamış kişilere yönelik bir "tasfiye ve ek süre" düzenlemesidir.

7579 sayılı Kanun'un Geçici 1. maddesi uyarınca, süresi içinde satın alma başvurusunda bulunmayanların başvuru süreleri, tebligatta belirtilen bedeli ödemeyenlerin ödeme süreleri ve taksitli satışlarda ikiden fazla taksitini vadesinde ödemeyerek hakkını kaybetme aşamasına gelenlerin ödeme süreleri 31 Aralık 2026 tarihine kadar uzatılmıştır. Bu yasal düzenleme kapsamındaki satışlarda bedel tespiti doğrudan eski fiyattan uygulanmamaktadır. Satın alma hakkını kaçıran veya ödeme sürelerini geciktiren hak sahiplerinin ödeyeceği tutar, önceki ödeme süresinin bittiği tarihten yeni başvuru tarihine kadar geçen dönem için Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) aylık değişim oranları toplamı eklenerek güncellenmektedir. Kanun koyucu, bu enflasyonist güncellemeye bir tavan sınır getirmiş olup yıllık artış oranı hiçbir koşulda ilgili yıl için uygulanan yıllık kanuni faiz oranının iki katını aşamamaktadır. Bu güncelleme mekanizması matematiksel olarak şu formülle ifade edilmektedir:

Bu matematiksel model, başvuru ve ödeme işlemlerinin yapılacağı ayın dahi toplam maliyeti doğrudan etkilediğini göstermektedir. Bu nedenle, hak sahiplerinin Millî Emlak Müdürlükleri nezdinde güncel borç durumlarını sorgulayarak işlemleri olabilecek en erken tarihte tamamlaması finansal açıdan büyük önem arz etmektedir.

7579 sayılı Kanun, mülkiyet tasfiyesinin ötesinde, inşaat ve imar sektörünün idari denetim mekanizmalarını da kökten değiştiren geniş kapsamlı düzenlemeler içermektedir. Bu kapsamda şantiye şeflerine, şantiyede yürütülen tüm günlük işlerin ve çalışan yetki belgeli ustaların kaydını elektronik sistemler üzerinden tutma yükümlülüğü getirilmiştir. Ruhsatsız yapılarda hazır beton kullanımını engellemek amacıyla, gerekli ruhsatı veya izni olmayan yapılara beton arz eden beton üreticilerine ve piyasada bulunduran kişilere 500.000 TL idari para cezası kesilmesi kararlaştırılmıştır.

Ayrıca, yapı denetim görevlileri ve denetçilerin hangi yapılarda hangi tarihler arasında görev aldıkları Bakanlıkça kurulacak elektronik takip sistemi üzerinden izlenecek ve yapı ruhsatlarında bu kişilerin isim ve imzaları yer almayacaktır. Zemin ve temel etüt laboratuvarları üzerinde kurulan yeni yaptırım rejimi kapsamında, teknik faaliyete son verme cezası alan kuruluşların ortaklarına üç yıl boyunca başka bir laboratuvar veya yapı denetim kuruluşunda ortak olma ya da görev alma yasağı getirilmiştir.

Yangın güvenliği alanında ise kullanıma yönelik belgeye sahip yapılarda periyodik kontrollerin yetkilendirilmiş uzmanlar veya itfaiye teşkilatınca yapılması, tespit edilen eksikliklerin en fazla altı ay içinde giderilmesi zorunlu kılınmıştır. Kadastro hatalarının düzeltilmesi işlemlerinde ise tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde Sulh Hukuk Mahkemesi'nde dava açılmadığı takdirde düzeltme işlemleri kesinleşecektir. Son olarak, yerel yönetimlerin (belediyeler, il özel idareleri, mahalli idare birlikleri) şirket veya kooperatif kurması, bunlara ortak olması veya sermaye katılımı sağlaması Cumhurbaşkanı iznine tabi tutulmuştur.

Yapı Kayıt Belgesi (YKB) İptalleri: Usulsüzlük Gerekçeleri ve Hukuki Sonuçları

Yapı Kayıt Belgeleri, ruhsatsız veya ruhsat eklerine aykırı yapılmış binalara geçici bir kullanım hakkı sağlayan ancak yapıyı imara uygun hale getirmeyen idari belgelerdir. e-Devlet kapısı üzerinden beyan esasına göre düzenlenen bu belgelerin verilmesi aşamasında herhangi bir ön teknik denetim yapılmamış olması, idarenin sonradan yapacağı re'sen denetimlerin önünü açmıştır. Son yıllarda Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlükleri tarafından yürütülen geriye dönük denetimler sonucunda binlerce belgenin iptal edildiği görülmektedir.

İmar hukukunda en yoğun uyuşmazlık konusunu teşkil eden Yapı Kayıt Belgesi iptallerinin temel usulsüzlük gerekçeleri şunlardır:

• İnşa Tarihi Sınırının İhlali (Post-2017 Yapılar): İmar barışından yararlanacak yapının fiziki olarak 31 Aralık 2017 tarihinden önce tamamlanmış olması mutlak bir kanuni şarttır. Bu tarihten sonra inşa edilen binalar veya mevcut binaya eklenen yeni katlar/bölümler için alınan belgeler doğrudan iptal sebebidir. İdare; uydu görüntüleri, hava fotoğrafları, belediye arşiv kayıtları, bina tespit tutanakları ve yerinde yapılan fenni keşiflerle yapım tarihini saptayabilmektedir.

• Gerçeğe Aykırı ve Yanıltıcı Beyanda Bulunulması: Yapı sahibinin, harç bedelini düşük ödemek amacıyla yapının toplam yüzölçümünü (metrajsal alanını) fiili durumdan daha az göstermesi, kat sayısını eksik bildirilmesi veya yapının sınıfını (örneğin lüks villa niteliğindeki yapıyı basit tarımsal depo olarak) yanlış beyan etmesi en sık karşılaşılan iptal nedenlerindendir. Yapı alanının eksik bildirilmesi durumunda idarece verilen süre içinde eksik harç tutarının tamamlanmaması da belgenin iptali ile sonuçlanır.

• İmar Barışı Kapsamı Dışındaki Alanlarda İnşa Edilme: Yapının, Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi, İstanbul Tarihi Yarımada (Sultanahmet, Süleymaniye ve çevresi), Gelibolu Tarihi Alanı gibi özel kanunlarla korunan alanlarda, sosyal donatı alanlarında veya üçüncü şahıslara ait müstakil özel mülkiyetli taşınmazlar üzerinde yer alması durumunda alınan belgeler hukuka aykırılık gerekçesiyle iptal edilmektedir.

• Ortak Alanların İhlali: Kat mülkiyeti kurulmuş apartman veya sitelerde ortak alan niteliğindeki bahçe, sığınak, çatı katı gibi bölümlere yapılan proje dışı kaçak eklentiler için, diğer kat maliklerinin yazılı onayı ve muvafakati olmadan tek taraflı alınan belgeler, diğer hissedarların şikayeti veya idari denetim sonucunda iptale konu olmaktadır.

• Belge Alındıktan Sonra Yapılan Esaslı Tadilatlar: Yapı Kayıt Belgesi alındığı andaki fiili durumu korumak üzere tasarlanmıştır. Belge alındıktan sonra yapının alanının büyütülmesi, yeni katlar çıkılması veya taşıyıcı sistemi etkileyecek esaslı tadilatlar yapılması belgenin geçerliliğini ortadan kaldırmaktadır.

Yapı Kayıt Belgesinin iptal edilmesi, mülk sahibi açısından yıkıcı idari, mali ve cezai sonuçlar doğurmaktadır. Belgenin iptal edilmesi durumunda mülkiyet hukuken eski kaçak statüsüne geri dönmekte ve şu yaptırımlar devreye girmektedir:

1. İmar Kanunu m. 32 ve m. 42 Yaptırımları: Yapı hakkında daha önce ertelenmiş veya yeni tesis edilecek olan yıkım kararları (m. 32) uygulamaya konulur. Yapının büyüklüğü ve aykırılığın niteliğine göre hesaplanan çok yüksek idari para cezaları (m. 42) uygulanır.

2. Kazanılmış Hakların ve Ruhsatların İptali: Yapıya YKB'ye istinaden bağlanan elektrik, su ve doğalgaz abonelikleri kesilir. Yapı hakkında verilmiş olan işyeri açma ve çalışma ruhsatları idarece derhal iptal edilerek ticari faaliyet durdurulur.

3. Satış İşlemlerinin İptali ve Hazineye İade: Hazine taşınmazı üzerinde bulunan yapılar için YKB iptal edildiğinde, 396 sayılı Milli Emlak Genel Tebliği uyarınca taşınmazın yapı malikine satışı yapılmaz; eğer satış gerçekleştirilmişse satış işlemi iptal edilerek tapu yeniden Hazine adına tescil edilir ve ödenen kayıt bedelleri mülk sahibine iade edilmez.

4. Adli Cezalar (TCK m. 184 ve m. 206): Gerçeğe aykırı beyanla belge alanlar hakkında Türk Ceza Kanunu'nun 206. maddesi uyarınca "resmi belgenin düzenlenmesinde yalan beyan" ve yapının yapılış tarihine göre "imar kirliliğine neden olma" suçundan (TCK m. 184) asliye ceza mahkemelerinde hapis cezası istemiyle kamu davası açılır.

İptal Kararlarına Karşı Yargısal Koruma: İptal Davaları, Yürütmeyi Durdurma ve Ölçülülük İlkesi

Yapı Kayıt Belgesi iptal edilen hak sahipleri için idari yargı organlarında iptal davası açmak yegane hukuki savunma mekanizmasıdır. YKB iptali kararı bir birel idari işlem olduğundan, tebliğ tarihinden itibaren 60 günlük hak düşürücü süre içinde, taşınmazın bulunduğu yerdeki İdare Mahkemesinde iptal davası açılmalıdır.

Dava açılmadan önce, idari yargılama usulü kuralları çerçevesinde (İYUK m. 11 kapsamında) ilgili Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğüne başvurularak işlemin geri alınması veya düzeltilmesi talep edilebilir. Bu idari başvuru 60 günlük dava açma süresini durdurur; idarenin başvuruyu 30 gün içinde reddetmesi veya 30 gün boyunca sessiz kalması (zımni ret) durumunda, duran dava açma süresi kaldığı yerden yeniden işlemeye başlar.

İdare mahkemesinde dava açılırken mutlaka "Yürütmenin Durdurulması" (YD) talep edilmelidir. İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun 27. maddesi uyarınca yürütmenin durdurulabilmesi için idari işlemin açıkça hukuka aykırı olması ve uygulanması halinde telafisi güç veya imkansız zararların doğması şartlarının birlikte gerçekleşmesi aranır.

Bir yapının idarece yıkılması, ekonomik ve fiili olarak telafisi imkansız bir zarar niteliği taşıdığından, mahkemeler genellikle dava dosyası esastan incelenene veya bilirkişi raporu mahkemeye sunulana kadar tedbiren yürütmeyi durdurma kararı tesis etmektedir. Burada dikkat edilmesi gereken kritik husus, Çevre, Şehircilik İl Müdürlüğü'nün "YKB İptal İşlemi" ile belediye encümeninin "Yıkım ve Para Cezası" işlemlerine karşı ayrı ayrı veya birbiriyle bağlantılı olarak dava açılması zorunluluğudur; zira bir idari işlemin iptali diğerini kendiliğinden hükümsüz kılmayabilir.

Yargılama sürecinde en hayati aşama mahkemece yaptırılacak olan yerinde keşif ve bilirkişi incelemesidir. Danıştay 6. Dairesinin emsal kararlarında, idarenin sadece masa başında uydu görüntüleri üzerinden yaptığı soyut tespitlerin tek başına iptal kararına dayanak teşkil edemeyeceği, teknik incelemenin yetersiz olduğu açıkça belirtilmiştir.

Mahkemenin atayacağı inşaat, harita mühendisleri ve şehir plancılarından oluşan bilirkişi heyeti; binada kullanılan betonun yıpranma derecesini, demir donatı korozyon durumunu, elektrik-su sayaçlarının ilk tesis tarihlerini ve yüksek çözünürlüklü fotogrametrik uydu verilerini harmanlayarak yapının gerçek inşa tarihini bilimsel olarak saptar. Bilirkişi incelemeleri sonucunda, idarenin hatalı uydu okumaları yaptığı saptanırsa idari işlem mahkemece iptal edilmektedir.

Ölçülülük ve Kısmen İptal Müessesesi

Son dönem idari yargı kararlarında, "ölçülülük" ilkesi gereğince Yapı Kayıt Belgelerinin toptancı bir yaklaşımla tamamen iptal edilmesi hukuka aykırı bulunmaktadır. Danıştay 14. ve 6. Dairelerinin yerleşik içtihatlarına göre, bir yapının 31 Aralık 2017 tarihinden önce yapılan kısımları ile bu tarihten sonra eklenen aykırı kısımlarının fiziken ayrıştırılması mümkün ise belgenin tamamı iptal edilmemeli, sadece sonradan yapılan aykırı kısım yönünden "kısmen iptal" kararı verilmelidir.

Örneğin, 2017 öncesinde tamamlanmış üç katlı bir binanın üzerine 2018 yılında kaçak bir çatı katı eklenmesi durumunda, idarenin tüm binanın YKB’sini iptal etmesi ölçülülük ilkesine aykırıdır. Mahkemeler bu durumlarda yapının ilk üç katına ait belgeyi geçerli sayarak sadece kaçak çatı katına yönelik belgeyi kısmen iptal etmektedir.

Mali yaptırımlar boyutunda ise Kabahatler Kanunu uyarınca, belediyelerin idari para cezası uygulayabilmesi için aykırılığın saptandığı tarihten itibaren 8 yıllık soruşturma zamanaşımı süresi bulunmaktadır. Yapının tamamlandığı tarihten itibaren 8 yıl geçtikten sonra tespit edilen kaçak yapılar için idari para cezası verilemez; ancak yıkım (İmar Kanunu m. 32) kararı zamanaşımına tabi olmadığından her zaman tesis edilebilir.

Kentsel Dönüşümde %50+1 Salt Çoğunluk Rejimi: 7471 Sayılı Kanun ve Mülkiyet Hakkının Sınırlandırılması

Türkiye’nin kentsel dönüşüm politikalarında, mülkiyet haklarının kamu yararı ve can güvenliği lehine en radikal biçimde sınırlandırıldığı dönemeç, 9 Kasım 2023 tarihli ve 32364 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe giren 7471 sayılı Kanun ile gerçekleşmiştir. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'da köklü değişiklikler yapan bu düzenleme, kentsel dönüşüm süreçlerini tıkayan "nitelikli çoğunluk" (2/3) şartını ortadan kaldırarak karar alma eşiğini salt çoğunluğa (%50 + 1) indirmiştir.

Kurumsal Yapılanma: Kentsel Dönüşüm Başkanlığı

7471 sayılı Kanun ile kentsel dönüşüm süreçleri Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı bünyesinden çıkarılarak, geniş bütçe ve cebri yetkilerle donatılmış bağımsız bir yapı olan Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’na devredilmiştir. Riskli yapı tespiti, tahliye, yıkım, hazine taşınmazlarının devri ve finansal hibe/kredi süreçleri artık bu Başkanlık tarafından tek elden yürütülmektedir. Bu durum, idari yazışmaların ve yargısal husumetlerin doğrudan bu yeni kuruma yöneltilmesini zorunlu kılmaktadır.

Salt Çoğunluk (%50+1) Karar Mekanizması

Yeni sistemde, kentsel dönüşüm ortaklığı kurma, yüklenici müteahhit seçimi, yeni yapılacak binanın paylaşım modeli ve arsa payı birleştirme (tevhit) gibi kararlar, paydaşların bağımsız bölüm sayısı üzerinden değil, sahip oldukları arsa payı oranlarının salt çoğunluğu (%50 + 1) ile alınmaktadır. Bu matematiksel ilişki şu şekilde formüle edilmektedir:

Bu formüle göre, büyük arsa paylarına sahip az sayıda malik, sayıca fazla ancak arsa payı düşük olan azınlık maliklerin onayını aramaksızın kentsel dönüşüm sürecini başlatabilir. Alınan bu kararlar muhalif kalan tüm azınlık malikler üzerinde yasal olarak bağlayıcıdır.

Tebligat ve Cebri Tahliye Kolaylıkları

Eski mevzuattaki maliklere tek tek tebligat yapılması zorunluluğunun yarattığı zaman kayıpları 7471 sayılı Kanun ile aşılmıştır. Artık riskli yapı tespiti ve yıkım kararları maliklerin adreslerine ayrı ayrı gönderilmemekte; kararları içeren tutanak riskli yapıya asılmakta, e-Devlet kapısı üzerinden bildirilmekte ve ilgili mahalle muhtarlığında 15 gün süreyle ilan edilmektedir. Muhtarlık ilanın son günü tebligat tüm hak sahiplerine yapılmış sayılır.

Riskli binaların yıktırılması için maliklere verilen süre 90 günden fazla olamaz. Bu süre içinde tahliye edilmeyen binaların elektrik, su ve doğalgaz abonelikleri Kentsel Dönüşüm Başkanlığı talimatıyla kesilir; tahliye ve yıkım işlemleri mülki amirin yazılı iznine istinaden gerektiğinde kapalı kapılar kolluk kuvveti marifetiyle kırılarak resen gerçekleştirilir.

Anlaşmayan Azınlığın Hisselerinin Satışı ve Devlet Şufa Hakkı

Salt çoğunlukla alınan karara 15 günlük yasal süre içinde katılmayan muhalif maliklerin arsa payları, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından tespit ettirilecek SPK onaylı rayiç bedel üzerinden diğer paydaşlara satılmak üzere açık artırmaya çıkarılır. İlk ihale aşamasında dışarıdan üçüncü şahıslar ihaleye katılamaz; hisse sadece kararı onaylayan diğer apartman maliklerine teklif edilir.

Ancak ilk aşamada alıcı çıkmadığı takdirde, 21 Mayıs 2024 tarihli yönetmelik değişikliğiyle getirilen Devletin Öncelikli Satın Alma (Şufa) Hakkı devreye girer; bu paylar Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, TOKİ veya ilgili İdare tarafından re'sen rayiç bedelden satın alınarak kamulaştırılır. Kamulaştırılan bu paylar karşılığında, sosyal devlet ilkesi uyarınca yoksul ve dar gelirli hak sahiplerine projenin tamamlanmasından sonra konut veya işyeri sözleşmesi imkanı sunulabilmektedir.

Finansal Sübvansiyonlar ve Kira Yardımı Sınırları

Devlet, afet riskli yapıların dönüşümünü teşvik etmek amacıyla geniş mali paketler açıklamıştır. Ancak bu teşviklerin kötüye kullanımını engellemek amacıyla bazı yasal sınırlamalar getirilmiştir:

• Ruhsat Tarihi Kısıtlaması: Yenilenecek yapının devlet hibe ve kredi desteklerinden yararlanabilmesi için binanın mutlaka 1 Nisan 2023 tarihinden önce ruhsatlandırılmış olması şarttır.

• Yoğunluk Kontrolü: Yeni inşa edilecek projedeki toplam inşaat alanı, mevcut riskli yapının toplam inşaat alanının 1.5 katını aşamaz. Bu sınır kentsel yoğunluğun kontrolsüz artışını engelleme amacı taşımaktadır.

• Kira Yardımı Hak Düşürücü Süresi: Kira yardımı alabilmek için, riskli yapının resmi tahliye veya yıkım tarihinden itibaren en geç 1 yıl içinde başvuru yapılması yasal bir zorunluluktur; bu sürenin kaçırılması hakkın ebediyen kaybedilmesi (hak düşürücü süre) anlamına gelir.

Deprem Bölgesine Özel Hızlı Yargılama Kuralları

Kahramanmaraş merkezli depremlerden etkilenen afet bölgelerinde depremle bağlantılı imar davalarının hızla çözülmesi için yargılama usulleri kısaltılmıştır. Bu bölgelerdeki davalarda bilirkişi raporları 15 gün içinde mahkemeye teslim edilmek zorundadır. Taraflar bilirkişi raporlarına 7 gün içinde itiraz edebilirler. Duruşma yapılması mahkemenin takdirine bırakılmış olup, ilk derece mahkemesinin nihai kararlarına karşı tebliğden itibaren 15 gün içinde istinaf yoluna başvurulabilir. İstinaf dilekçeleri en geç 2 ay içinde karara bağlanmak zorundadır.

Atıl Ticari Alanların Konut Arzına Kazandırılması: Geçici Madde 7 Kapsamında Ofisten Konuta Dönüşüm

Kentsel dönüşümle eş zamanlı olarak konut krizini hafifletmek ve metropollerdeki atıl ticari yapı stoğunu sisteme dahil etmek amacıyla, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’ne eklenen Geçici Madde 7 ile ofislerin konuta dönüştürülmesine olanak tanınmıştır. Bu düzenleme, belirli şartların sağlanması halinde ofis ve büro niteliğindeki bağımsız bölümlerin kullanım amacı değişikliği (tadilat ruhsatı) ile konuta dönüştürülmesini sağlayan süreli bir imar hakkıdır.

Dönüşümün Kümülatif Şartları ve Sınırları

Ofis nitelikli bir bağımsız bölümün konut olarak tescil edilebilmesi için yönetmelikte üç temel şart belirlenmiştir:

• İmar Planı Uygunluğu: Yapının bulunduğu alanda, 1 Temmuz 2026 tarihinden önce onaylanmış olan yürürlükteki uygulama imar planında o parsel için konut kullanımına izin veren bir imar fonksiyonu (Karma Kullanım, Ticaret+Konut vb.) bulunmalıdır. Eğer imar planı alanı sadece "Ticaret" veya "Merkezi İş Alanı (MİA)" olarak belirlemiş ve konut yasağı koymuşsa bu madde kapsamında dönüşüm yapılamaz.

• Emsal Konut Oranı Sınırı (%60 Oranı): Dönüşüm sonrasında ilgili parselin tamamındaki toplam konut inşaat alanı (kullanım oranı) parsel bütününde izin verilen toplam inşaat alanının yüzde 60'ını (%60) geçemez. Bu oran bağımsız bölüm veya kat bazında değil, parsel bütünü üzerinden hesaplanır.

• Tadilat Ruhsatı Süre Sınırı: Dönüşüm için gerekli olan tadilat ruhsatının, yönetmeliğin yayımı tarihinden itibaren 1 yıl içinde, yani en geç 1 Temmuz 2027 tarihine kadar idarece onaylanarak sonuçlandırılması zorunludur. Yalnızca başvuruda bulunulması yeterli olmayıp, ruhsatın fiilen bu tarihe kadar çıkarılmış olması şarttır.

Mevcut İskânlı Yapılarda Büyük Tadilat Kolaylıkları

Halihazırda yapı kullanma izni (iskân) almış mevcut ofis binalarında yapılacak büyük tadilatlarda; binanın taşıyıcı sistemine zarar verilmemesi, yangın, deprem ve yalıtım önlemlerinin alınması kaydıyla, binanın ilk yapıldığı tarihteki eski yönetmelik kurallarının uygulanmasına izin verilmiştir. Bu hüküm, eski binaların güncel katı yönetmelik metrajlarına ve otopark kurallarına takılmadan kolayca konuta dönüştürülmesini sağlamaktadır.

Sosyal Alanlar ve Emsal Muafiyetleri

Dönüşüm projelerini teşvik etmek amacıyla bazı ortak alanlar emsal hesaplamalarından tamamen muaf tutulmuştur. Buna göre ticari amaç taşımayan çocuk oyun ve bakım alanları, kreşler, mescitler, sığınaklar, ortak otoparklar ve ortak çatı terasları inşaat alanı (emsal) hesabına dahil edilmez. Ayrıca estetik amaçlı süs havuzları, pergola ve kamelyalar da bahçe alanının yüzde 20'sini aşmaması koşuluyla emsal dışı bırakılmıştır.

634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) Engeli

İmar yönetmeliği ofisten konuta dönüşüme izin verse dahi, kat mülkiyeti kurulmuş olan binalarda mülkiyet hukuku yönünden KMK'nın 24. maddesi hükümleri geçerlidir. Tapu sicilinde iş yeri/ofis olarak kayıtlı bir yerin konuta dönüştürülebilmesi için kat malikleri kurulunun oybirliği ile karar alması veya yönetim planının bu doğrultuda değiştirilmesi gerekir.

Hisseli tapularda tek bir hissedarın dahi muvafakat vermemesi (imza atmaması) durumunda cins değişikliği işlemi tapu müdürlüklerinde gerçekleştirilemez. Bu nedenle, imar tadilat ruhsatı başvurusu yapılmadan önce binadaki kat malikleri ilişkilerinin ve yönetim planı muvafakatlerinin hukuken güvence altına alınması zorunludur.

Sonuç ve Genel Değerlendirme

Türkiye'nin güncel gayrimenkul ve imar rejimi, afet risklerine karşı dirençli kentleşme ve mülkiyet güvenliği hedefleri doğrultusunda köklü bir yeniden yapılanma sürecinden geçmektedir. Toplumda beklentisi yaratılan yeni bir imar affı veya barışı düzenlemesi yürütme organının gündeminde yer almadığı gibi, geçmişte tesis edilen Yapı Kayıt Belgelerinin sıkı denetimlerle iptal edilmesi idarenin kaçak yapılaşmaya karşı tavizsiz tutumunu ortaya koymaktadır. Bu süreçte, Yapı Kayıt Belgesi iptal edilen mülk sahiplerinin 60 günlük dava açma süresini kaçırmadan İdare Mahkemelerinde yürütmeyi durdurma istemli iptal davaları açmaları ve yerinde bilirkişi keşifleri ile maddi gerçeği ispatlamaları tek yasal çıkış yoludur.

Kentsel dönüşümde uygulamaya konulan %50+1 salt çoğunluk sistemi ise, mülkiyet hakkı ile can güvenliği arasındaki dengede can güvenliği lehine atılmış tarihi bir adımdır. Karar alma süreçlerini hızlandıran bu mekanizma, mülkiyet hakkını koruyan rayiç bedel itirazları, şerefiye denetimleri ve karar iptali davaları gibi yargısal denetim yollarıyla dengelenmiştir.

Son olarak, ofis stoklarının konut arzına dönüştürülmesini düzenleyen Geçici Madde 7, kentsel alanlardaki atıl kapasitenin dinamik bir şekilde ekonomiye kazandırılmasına imkan tanımaktadır. Gayrimenkul sahiplerinin, müteahhitlerin ve hukukçuların bu yeni dönemde hak kaybına uğramamak adına 31 Aralık 2026 Hazine taşınmazı satış sürelerini, 1 Temmuz 2027 ofis dönüşüm vadelerini ve 7471 sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu’nun getirdiği e-tebligat ile cebri tahliye usullerini eksiksiz ve profesyonel bir şekilde takip etmeleri elzemdir