1. Giriş ve Güncel Uygulama Esası

Isparta; yüksek rakımlı yaylaları, düşük nem oranı, temiz hava koridorları ve zengin tıbbi-aromatik bitki örtüsüyle (gül ve lavanta vadileri) ekoturizm, agroturizm ve sağlıklı yaşam köyleri için Türkiye’nin en stratejik merkezlerinden biridir.

Bölgede yürütülen imar planı çalışmalarında fiilen uygulanan ana kural şudur: Ekoturizm imar planı başvurularında arazinin ham haliyle büyüklüğünün en az 15.000 m² olması ve yapılaşma koşulunun Emsal: 0,10 olarak uygulanması esastır. Güncel dosya kabulleri ve planlama süreçleri doğrudan bu metraj ve emsal dengesi üzerinden yürütülmektedir.

Eko-Turizm Alanı Tanımı:

Doğal ve kültürel değerleri koruyarak, bu alanlarda ve çevresinde yaşayan nüfusun sosyo-ekonomik gelişimi için kaynak yaratabilen, alternatif turizme dönük, doğal yaşama aktif katılımın sağlanabildiği, çevreye duyarlı alanlardır.

2. 9.21.2 Eko-Turizm Alanları İmar Hükümleri ve Yapılaşma Şartları

Çevre Düzeni Planı notlarında yer alan 9.21.2 Eko-Turizm Alanları maddeleri, saha büyüklüğünden mülkiyet yapısına kadar tüm yasal çerçeveyi belirler:

9.21.2.1 Fonksiyonel Kapsam ve Belgelendirme

• Ekoturizm alanlarında; turizm tesislerinin niteliklerine ilişkin yönetmelik hükümlerine uygun olan, ekolojik yapı ile bütünleşik kırsal turizm tesisleri yer alabilir.

• Tesis bünyesinde konaklamaya hizmet veren spor tesisleri, yöresel ürün satış üniteleri ve gerekli sosyal donatı alanları planlanabilir.

• Konaklama tesisleri yürürlükteki mevzuat uyarınca resmen “Kırsal Turizm Tesisleri” olarak belgelendirilir.

9.21.2.2 Yetkili İdare ve Kurum Görüşü Zorunluluğu

• Eko-turizm planlama süreci için öncelikle imar planını onaylamaya yetkili idareye (İl Özel İdaresi veya ilgili Belediye) başvuru yapılır.

• Başvuruların değerlendirilmesi ve meclis gündemine alınabilmesi için yetkili idarece Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü dahil olmak üzere ilgili tüm kurum ve kuruluşlardan uygun görüş alınması zorunludur.

9.21.2.3 Mimari ve Doğal Doku Uyumu

• Yapılacak tüm yapılarda parselin doğal topoğrafyası korunacak, arazi tesviyesi asgari düzeyde tutulacaktır.

• Yapı tasarımlarında yöresel ve geleneksel mimari dokunun (ahşap karkas, taş kaplama, yerel taşlar, beşik çatı formları vb.) korunması ve yansıtılması zorunludur.

9.21.2.4 Metraj, Emsal ve Kat Rejimi

Güncel imar uygulamalarının dayandığı temel teknik parametreler şunlardır:

9.21.2.5 Mülkiyet Kilidi: Tek Bağımsız Bölüm

• Ekoturizm alanlarında inşa edilen turizm belgeli konaklama tesisi tek bir bağımsız bölüm niteliğindedir.

• Bu alanlardaki yapılar ve konaklama birimleri üzerinde devre mülk, kat irtifakı veya kat mülkiyeti gibi mülkiyeti parçalayıcı hiçbir ayni hak tesis edilemez, tapu kütüğüne şerh verilemez.

9.21.2.6 Ruhsat ve Turizm İşletmesi Belgesi Takvimi

• Yetkili idareden İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatı alındıktan sonra, ruhsat tarihinden itibaren en geç 1 yıl içerisinde Kültür ve Turizm Bakanlığı'ndan Turizm İşletmesi Belgesi alınması ve idareye ibraz edilmesi zorunludur.

• Yetkili idare, bu şartın yerine getirilip getirilmediğini yerinde resen denetlemekle yükümlüdür.

3. Isparta'nın Doğal Avantajları: Agroturizm ve Sağlıklı Yaşam Köyleri

Isparta, klasik tatil anlayışının ötesinde koruyucu sağlık, rehabilitasyon ve tarımsal deneyim odaklı projeler için zengin bir altyapıya sahiptir:

• Temiz Hava Koridoru ve Mikroklima: Toros Dağları’nın çevrelediği yaylalar, şehir karmaşasından uzak, düşük nemli ve yüksek oksijenli hava sahası oluşturur. Bu atmosfer astım, alerji ve stres kaynaklı rahatsızlıkların rehabilite edildiği sağlıklı yaşam köyleri için doğal bir iklim avantajıdır.

• Aromaterapi ve Agroturizm Aksı: Keçiborlu (Kuyucak), Gönen ve Atabey hattındaki lavanta ve gül vadileri; Sütçüler bölgesindeki kekik ve defne havzaları; ziyaretçilerin hasat, distilasyon ve aromaterapi süreçlerini bizzat tecrübe edebilecekleri agroturizm çiftliklerine zemin hazırlar.

• Göller Ekosistemi: Eğirdir ve Kovada Gölleri havzaları; orman içi dinlenme, kuş gözlemciliği, bisiklet rotaları ve su sporları ile entegre ekolojik pansiyonculuk modellerine olanak tanır.

• Dört Mevsim Aktivite Çeşitliliği: Davraz Kış Sporları Merkezi ile yaz yayla turizminin birleştiği lokasyonlar, tesislerin yılın 12 ayı yüksek dolulukla çalışmasını sağlar.

4. Arazi Seçim Kriterleri: Hangi Parseller Ekoturizme Uygundur?

15.000 m² büyüklüğündeki her parsel ekoturizme açılamaz. Dosyanın reddedilmemesi için arazinin şu 4 temel filtreyi sağlaması gerekir:

1. Ham Arazi Niteliği (Taşlık, Kayalık ve Ekilmeyen Arazi):

   Arazi kesinlikle mutlak tarım arazisi veya sulu tarım arazisi olmamalıdır. Toprak Koruma Kurulu incelemesinde ekilip biçilmeyen, marjinal, taşlık ve kayalık vasıfta ham arazi olduğu belgelenmelidir.

2. Büyükova Koruma Sahası Engeli:

   5403 sayılı Kanun kapsamında sınırları çizilen Büyükova Koruma Proje Sahaları içerisinde kalan parsellerde ekoturizm imarı yapılamaz.

3. Ulaşım Ağı ve Cephe Kuralı:

   • Parselin resmi imar/ulaşım ağı yoluna doğrudan cepheli olması gerekir.

   • Önemli Kural: Eğer parsel ana ulaşım ağında yer almayıp kadastral köy yoluna cepheli ise, mevzuat gereğince mutlaka orman arazisine / orman sınırına cephesinin bulunması şarttır. Çıkmaz yollar veya fiili geçit hakları planlama için yetersizdir.

4. Tarımsal Bütünlük Kavramı:

   Parselin etrafındaki tarım arazilerini bölmemesi, sulama altyapılarına (kanal, drenaj) zarar vermemesi ve bölgedeki tarımsal dokunun devamlılığını kesintiye uğratmaması zorunludur.

5. Görüş Alınması Zorunlu 24 Kurum ve Kuruluş

Ekoturizm imar planının onaylanması için yetkili idare tarafından 24 farklı kurumdan resmi kurum görüşü toplanır:

1. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü (İmar, ÇED ve Tabiat Varlıkları)

2. İl Tarım ve Orman Müdürlüğü - TAD Şube Müdürlüğü (Tarımsal Altyapı ve Arazi Değerlendirme)

3. Toprak Koruma Kurulu (Tarım dışı kullanım izni)

4. DSİ (Devlet Su İşleri) 18. Bölge Müdürlüğü (Dere yatağı, taşkın risk sahası, kuyu ve su havzası etüdü)

5. İl Kültür ve Turizm Müdürlüğü (Kırsal turizm yatırımı uygunluğu)

6. Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu / Müze Müdürlüğü (Arkeolojik sit ve tescilli tarihi kalıntı kontrolü)

7. Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Komisyonu (Doğal sit alanı tahkikatı)

8. Orman Bölge Müdürlüğü (Orman yangın emniyet bandı, kadastro sınırı ve orman cephesi kontrolü)

9. Isparta İl Özel İdaresi (Mücavir alan dışı yetkili idare) veya İlgili Belediye Başkanlığı (Mücavir alan içi)

10. Karayolları Bölge Müdürlüğü (Karayolu kenarı koruma kuşağı ve geçiş yolu izin belgesi)

11. İl Afet ve Acil Durum Müdürlüğü (AFAD) (Heyelan, kaya düşmesi, sel ve doğal afet riskleri)

12. MTA (Maden Tetkik ve Arama) / Jeolojik Etüt Birimi (Diri fay hatları ve zemin jeolojisi)

13. İl Sağlık Müdürlüğü (Karasal hijyen, içme-kullanma suyu ve kaynak koruma sahaları)

14. TEİAŞ (Türkiye Elektrik İletim A.Ş.) (Yüksek gerilim enerji iletim hatları koruma koridoru)

15. Elektrik Dağıtım Şirketi (AEDAŞ vb.) (Şebeke bağlantısı ve trafo kapasitesi)

16. BOTAŞ Genel Müdürlüğü (Boru hattı kamulaştırma ve güvenlik kuşakları)

17. İl Jandarma Komutanlığı / İl Emniyet Müdürlüğü (Güvenlik, asayiş ve trafik tahkikatı)

18. Milli Savunma Bakanlığı (MSB) (Askeri yasak ve güvenlik bölgeleri)

19. DHMİ / Sivil Havacılık Genel Müdürlüğü (Süleyman Demirel Havalimanı mania planı kriterleri)

20. Türk Telekomünikasyon A.Ş. (Haberleşme şebekesi altyapı hattı kontrolü)

21. Doğa Koruma ve Milli Parklar (DKMP) 6. Bölge Müdürlüğü (Yaban hayatı koruma, sulak alan ve milli park tampon bölgeleri)

22. MAPEG (Maden ve Petrol İşleri Genel Müdürlüğü) (Ruhsatlı maden sahası çakışması)

23. Vakıflar Bölge Müdürlüğü (Vakıf taşınmazı veya tarihi vakıf eseri tahkikatı)

24. İlgili Su ve Kanalizasyon İdaresi / Altyapı Daire Başkanlığı (Atık su deşarjı ve şebeke temini)

6. Teknik Riskler ve Kurum Süreçlerinin Püf Noktaları

• DSİ Taşkın Sahası Denetimi: Parsel içinden veya sınırından geçen kuru dere yatakları dahi DSİ tarafından taşkın debisi hesaplarına dahil edilir. Taşkın riski belirlenen kısımlarda kesinlikle inşaat izni verilmez.

• Doğal ve Arkeolojik Sit Kontrolü: Müze Müdürlüğü arazide yerinde inceleme yaparak höyük, tümülüs veya eski yerleşim izi arar. Tabiat Varlıkları Şubesi ise arazinin 1., 2. veya 3. derece doğal sit alanı olup olmadığını raporlar.

• Jeoteknik Etüt (Fay ve Heyelan): İmar planına esas jeolojik-jeoteknik etüt raporunda arazide heyelan kayması, kaya düşmesi veya aktif diri fay hattı kırığı bulunması halinde parsel doğrudan "Yapı Yasaklı Alan" ilan edilebilir.

• TAD Şube ve "Alternatif Alan" İncelemesi: İl Tarım TAD Şube Müdürlüğü, 5403 sayılı Kanun kapsamında tarım dışı kullanım izni verirken yerel idareye resmi olarak şu soruyu iletir:

  "Planlanan bu ekoturizm yatırımı için bölgede tarım dışı nitelikte başka bir kamu arazisi veya alternatif alan bulunmakta mıdır?"

  Bu sebeple, seçilen arazinin neden zorunlu olarak bu parselde yapılması gerektiği teknik raporlarla güçlü biçimde belgelenmelidir.

7. Yatırımcılara Kritik Uyarılar

Ekoturizm projelerinde yapılan en büyük hata, yerel idarenin yaklaşımını öğrenmeden arazi satın almaktır.

Ekoturizm Proje Koordinatörü Beytullah Yılmaz (İletişim: 0 544 608 84 80):

"Isparta'da ekoturizm yatırımı yapacak girişimcilerin bilmesi gereken en temel kural, sürecin ham haliyle en az 15.000 m² büyüklük ve 0,10 emsal şartına göre yürütüldüğüdür. Ancak yalnızca parsel büyüklüğü yeterli değildir. Yapacağınız projeyi mutlaka ilgili İl Özel İdaresi veya Belediye ile önceden paylaşmalı, kurumlarla mutabakat zeminini baştan kurmalısınız. Büyükova sınırında kalan, ulaşım ağı veya orman cephesi olmayan ya da TAD Şubenin alternatif alan sorusuna yanıt veremeyen dosyalar onay alamaz. Kurumsal mutabakat olmadan kesinlikle arazi alımı yapılmamalıdır."

8. Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

1. Isparta'da ekoturizm için ham arazi büyüklüğü şartı nedir?

Güncel uygulamalarda ekoturizm imar planı yapılabilmesi için parselin ham (uygulama öncesi) büyüklüğünün en az 15.000 m² olması zorunludur.

2. Emsal 0,10 ne anlama gelir ve inşaat alanı nasıl hesaplanır?

Emsal (KAKS) 0,10; parsel yüzölçümünün azami %10'u kadar toplam kapalı inşaat alanı yapılabileceğini ifade eder. Örneğin 15.000 m² bir parselde en fazla 1.500 m² kapalı inşaat alanı yapılabilir.

3. 25.000 m² bir arazide 2.500 m² inşaat yapılabilir mi?

Hayır. 9.21.2.4 plan hükmü gereğince, arazi büyüklüğü 20.000 m²'nin üzerinde olan parsellerde emsal hesabı ne olursa olsun toplam inşaat alanı 2.000 m²'yi kesinlikle geçemez.

4. Parsel kadastral yola cepheli ise orman şartı aranır mı?

Evet. Parsel doğrudan ana ulaşım ağı yolunda değil de kadastral köy yolunda yer alıyorsa, mevzuat uyarınca parselin ormana cepheli olması zorunludur.

5. Yapılan villalar veya odalar ayrı ayrı satılabilir mi?

Kesinlikle hayır. Tesis tek bir bağımsız bölüm olarak tescil edilir. Kat irtifakı, kat mülkiyeti ve devre mülk hakları tesis edilemez; hisseli tapu satışı yapılamaz.