İzmir Seferihisar Doğanbey'de İmar Planları Yenilendi: İşte Mahallede Değişecek Her Şey!

İzmir’in turizm potansiyeli yüksek bölgelerinden Seferihisar ilçesine bağlı Doğanbey Mahallesi’ndeki Termal Turizm Merkezi için hazırlanan yeni imar planı revizyonunun detayları açıklandı. Kültür ve Turizm Bakanlığı bünyesinde yürütülen ve yaklaşık 11 hektarlık bir alanı kapsayan bu yeni düzenleme, bölgedeki hatalı tapu sınırlarını düzeltirken meraları da koruma altına alıyor.

Peki, Doğanbey Mahallesi'ndeki bu yeni imar düzenlemesi neleri değiştiriyor? İşte herkesin anlayacağı dilde yeni planın getirdiği yenilikler:

Meralar Resmen Tescillendi, Yollar Yeniden Çizildi

Bölgede daha önce yapılan kadastro (sınır güncelleme) çalışmaları sonrasında eski planlar ile güncel tapular arasında uyumsuzluklar oluşmuştu. Yapılan yeni düzenlemeyle birlikte, tapuda mera ve otlak olarak görünen yaklaşık 19 bin metrekarelik arazi resmen "Mera Alanı" olarak ayrıldı ve korundu. Meralar bütün olarak korunduğu için, bu alanların içinden geçen eski imar yolları iptal edilerek güncel sınırlara göre yeniden çizildi.

Öngörülen Nüfus Azaldı, Yeni İlkokul Müjdesi Geldi

Nüfus Yoğunluğu Düştü: Eski imar planına göre bu bölgede 411 kişinin yaşaması tahmin ediliyordu. Yeni planda konut alanlarının sınırları daraltıldığı için öngörülen gelecek nüfusu 318 kişiye düşürüldü.
Yeni Okul Alanı: Mahallenin gelecekteki ihtiyaçları göz önünde bulundurularak, eski planda yer almayan 855 metrekarelik bir ilkokul alanı yeni plana dahil edildi.
Teknik Altyapı Güçlendi: Bölgenin enerji ihtiyacını karşılamak adına plana 356 metrekarelik bir trafo alanı eklendi.

Yapılaşma Sınırı ve Zemin Güvenliği Notları

Kat Sınırı Aynı Kaldı: Yeni planda evlerin yapılaşma şartlarında bir esnetmeye gidilmedi; binalar yine ayrık nizamda ve en fazla 2 katlı olarak inşa edilebilecek.
1. Derece Deprem Bölgesi: İnceleme alanının birinci derece tehlikeli deprem bölgesinde yer alması nedeniyle, yapılacak tüm inşaatlarda deprem yönetmeliklerine titizlikle uyulması zorunlu tutuldu.
Eğimli Arazi İçin İstinat Şartı: Zemin yapısı "stabilite sorunlu önlemli alan" sınıfında yer aldığı için, özellikle eğimli bölgelerde yapılacak kazılarda toprak kaymasını önleyecek istinat duvarlarının ve yağmur suyunu uzaklaştıracak drenaj sistemlerinin yapılması zorunlu hale getirildi.

Editör Notu: Bu yeni çalışma aslında sıfırdan bir alanı imara açmak yerine, mevcut yerleşimdeki sınır hatalarını düzelten, yeşil meraları güvenceye alan ve bölgeye okul gibi sosyal donatılar kazandıran bir "iyileştirme" projesidir.

İzmir Seferihisar'daki Doğanbey Termal Turizm Merkezi için hazırlanan imar planı revizyonu (düzenleme) raporunun teknik jargondan uzak, herkesin rahatça anlayabileceği özeti şu şekildedir:

Genel Bilgiler: Bu Plan Nedir ve Kiminle İlgilidir?

Bölge: İzmir ili, Seferihisar ilçesi, Doğanbey Mahallesi sınırları içindeki bir bölge.
Alan Büyüklüğü: Yaklaşık 11 hektarlık (yani yaklaşık 112 bin metrekarelik) bir araziyi kapsıyor.
Hazırlayan: Özok Planlama (Şehir Plancısı Gökhan Süleyman Özok).
Onay Yetkisi: Bu bölge bir "Termal Turizm Merkezi" olduğu için planı onaylama yetkisi belediyede değil, direkt Kültür ve Turizm Bakanlığı’ndadır.

Bu Düzenleme Neden Yapıldı? (Amaç)

Bölgede daha önce yapılan kadastro (tapu/sınır güncelleme) çalışmaları sonrasında, eski imar planı ile yeni tapu sınırları arasında bazı uyumsuzluklar ortaya çıkmıştır. Bu planın temel amacı; tapu sınırlarını düzeltmek, arazinin gerçek durumuna (özellikle mera alanlarına) uygun bir düzenleme getirmek ve buradaki karmaşayı çözmektir.

Yeni Planda Neler Değişti? (Eski vs. Yeni Durum)

Yapılan değişiklikler neticesinde bölgenin gelecekteki yapısı şu şekilde yeniden şekillendirilmiştir:

Mera Alanları Resmileşti: Tapuda mera, otlak veya ham toprak olarak görünen yaklaşık 19 bin metrekarelik alan, planda resmen "Mera Alanı" olarak ayrılmış ve korunmuştur.
Planlanan Nüfus Azaltıldı: Eski plana göre bu bölgede 411 kişinin yaşaması öngörülüyordu. Yeni düzenlemeyle buradaki konut alanları daraltıldığı için yaşayacak kişi sayısı 318 kişiye düşürülmüştür (93 kişilik bir azalış).
Yeni Sosyal Alanlar Eklendi: Mahallenin gelecekteki ihtiyacı düşünülerek eski planda olmayan 855 metrekarelik bir İlkokul alanı ve elektrik ihtiyacı için bir trafo alanı eklenmiştir.
Yollar ve Parklar Yeniden Çizildi: Mera arazileri bir bütün olarak korunduğu için, bu alanların içinden geçen eski yollar iptal edilmiş ve çevreye göre yeniden düzenlenmiştir. Bu yüzden yol ve yeşil alan metrajlarında kağıt üzerinde bir azalma görünse de, kalan alanlar yasal standartların üzerindedir.

Arazi Güvenli mi? (Zemin ve Deprem Durumu)

Raporda yer alan bilimsel etütlere göre arazinin güvenlik durumu şöyledir:

Deprem Riski: Bölge 1. Derecede Tehlikeli Deprem Bölgesi içinde yer almaktadır; bu yüzden yapılacak tüm binaların deprem yönetmeliğine harfiyen uyması şarttır.
Zemin Yapısı (Önlemli Alan): Zemin, "Önlemli Alan 2.1" olarak sınıflandırılmıştır. Yani bölgede yer yer yüksek eğimler (%10 ila %40 arası) bulunduğu için, inşaat kazıları yapılırken toprak kaymalarını önleyecek istinat duvarları yapılması ve yağmur sularını uzaklaştıracak drenaj sistemleri kurulması zorunludur.
Doğal Afet Durumu: Şu an için bölgede aktif bir heyelan, çığ, kaya düşmesi veya su taşkını tehlikesi bulunmamaktadır.

Özetle; Bu çalışma yeni bir yeri imara açma planı değildir. Mevcut yerleşim yerindeki tapu hatalarını düzelten, meraları koruma altına alan, konut yoğunluğunu (nüfusu) azaltıp bölgeye okul alanı kazandıran bir "düzeltme ve iyileştirme" planıdır.

İzmir Seferihisar Doğanbey Mahallesi imar planı açıklama raporu doğrultusunda hazırlanan, planın getirdiği yenilikleri ve teknik detayları açıklayan Sıkça Sorulan Sorular (SSS) listesi şu şekildedir:

1. Bu imar planı revizyonu tam olarak hangi bölgeyi kapsamaktadır?

Hazırlanan plan revizyonu, Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından ilan edilen İzmir Seferihisar Doğanbey Termal Turizm Merkezi sınırları içerisindeki Doğanbey Mahallesi'nin yaklaşık 11.1 hektarlık (111.844 $m^2$) bölümünü kapsamaktadır.

2. Yapılan bu plan revizyonunun temel amacı nedir?

Temel amaç; bölgede yapılan kadastro yenileme çalışmaları sonrasında mevcut imar planı ile güncel mülkiyet sınırları arasında oluşan uyumsuzlukların giderilmesidir. Plan; arazinin güncel yapılaşma, tahsis ve arsa vasıflarına (özellikle mera durumuna) göre kullanım kararlarını yeniden düzenlemektedir.

3. Bu bölgedeki imar planlarını onaylamaya yetkili kurum hangisidir?

Planlama alanı, 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu uyarınca ilan edilmiş bir "Termal Turizm Merkezi" içinde yer aldığından, her ölçekteki imar planını onaylama yetkisi münhasıran Kültür ve Turizm Bakanlığı’na aittir.

4. Yeni planlama ile birlikte meralar konusunda nasıl bir adım atılmıştır?

Tapuda mera, otlak ve ham toprak niteliğinde olan 5636 ada 7, 9 ve 58 nolu parseller koruma altına alınarak resmen "Mera Alanı" olarak plana işlenmiştir. Meraların bir bütün olarak korunabilmesi amacıyla, eski planda bu parsellerin üzerinden geçen imar yolları güncel kadastral sınırlara göre yeniden düzenlenmiştir.

5. Yeni planda mahalle nüfusunda nasıl bir değişim öngörülmektedir?

Eski Plan: Bölgede 411 kişinin yaşaması öngörülüyordu.
Yeni Plan: Mera alanlarının ayrılması ve konut alanlarının daraltılmasıyla birlikte gelecekteki nüfus öngörüsü 318 kişiye düşürülmüştür.

6. Planda mahalle sakinleri için yeni bir sosyal alan veya okul ayrılmış mıdır?

Evet, eski imar planında yer almayan fakat mahallenin gelecekteki ihtiyacı düşünülerek eklenen donatılar şunlardır:

855 metrekarelik bir İlkokul (Eğitim) alanı plana dahil edilmiştir.
Bölgenin enerji ihtiyacı için 356 metrekarelik bir Trafo alanı ayrılmıştır.

7. Bölgedeki evlerin kat sınırı ve yapılaşma koşulları değişti mi?

Hayır, alan bütününde yapılaşma koşullarında herhangi bir değişikliğe gidilmemiştir. Mevcut ve gelişme konut alanlarında yapılaşma koşulları Ayrık Nizam 2 Kat olarak kalmıştır; gelişme konut alanlarında taban alanı katsayısı (TAKS) 0.15, toplam inşaat alanı katsayısı (KAKS) ise 0.30'dur.

8. Planlama alanının deprem riski nedir ve hangi önlemler alınmalıdır?

Bölge, 1. Derecede Tehlikeli Deprem Bölgesinde yer almaktadır ve etkin yer ivmesi değeri Ao:0,4 g'dır. Bu nedenle bölgede inşa edilecek tüm yapılarda "Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği" esaslarına titizlikle uyulması yasal bir zorunluluktur.

9. Zeminin jeolojik yapısı (Önlemli Alan 2.1) inşaat yaparken ne tür kısıtlamalar getiriyor?

Zemin, üst kretase yaşlı filişlerden (kaya ortamı) oluşmakta olup "Önlem Alınabilecek Nitelikte Stabilite Sorunlu Alanlar" (ÖA-2.1) sınıfındadır. Bölgede yer yer %10 ila %40 arasında yüksek eğim bulunduğundan şu önlemler şart koşulmuştur:

Kazı şevleri (yamaçları) uygun projelendirilmiş istinat yapıları (duvarları) ile desteklenmelidir.
Yüzey sularının alandan uzaklaştırılması için uygun drenaj önlemleri alınmalıdır.
Kesinlikle dolgu zemin üzerine bina inşa edilmemeli, yapılar tabii (orijinal) zemin üzerine oturtulmalıdır.

10. Bölgede sel, taşkın, heyelan veya çığ gibi afet riskleri bulunmakta mıdır?

Hayır, yapılan sentez ve kurum analizlerine göre planlama alanı içerisinde afete maruz bölge kararı yoktur; aktif bir heyelan, kaya düşmesi, çığ veya su taşkını tehlikesi barındıran akarsu/dere yatağı bulunmamaktadır.