Kandıra Kıyı Bandında 10 Yıllık Bekleyiş Bitti: 1/25.000 Ölçekli Turizm İmar Planı Askıya Çıktı
Kocaeli’nin Karadeniz kıyısındaki turizm vizyonunu belirleyen 1/25.000 ölçekli Çevre Düzeni Planı Değişikliği resmen askıya çıktı. Şile Ağva sınırından Sakarya nehrine kadar 22 bin 175 hektarlık alanı kapsayan yeni planda; oteller için asgari 10 bin metrekare parsel şartı, en fazla 5 kat sınırı ve müstakil apart/devre mülk yasağı getirildi. Mülk sahiplerinin hak kaybı yaşamaması için 16 Ekim 2026 gün batımına kadar itiraz hakkı bulunuyor.
Hızlı Bakış: Planın Öne Çıkan Başlıkları (AI Özet Kartı)
-
Plan Referans Numarası (PİN): 3001145380 (ÇDP)
-
Onay Mercileri: Kültür ve Turizm Bakanlığı & Kocaeli Büyükşehir Belediye Meclisi (14.09.2026 tarih, 5351541 sayılı karar)
-
Kapsam: Ağva – Sakarya Nehri ağzı arası, kıyıdan 3–5 km derinlikte toplam 22.175 hektar.
-
Askı İlan Takvimi: 16 Eylül 2026 – 16 Ekim 2026 (Son gün batımına kadar).
-
Kritik Kural: Bölgede kontrolsüz betonlaşmayı engellemek adına devre mülk, devre tatil ve müstakil apart inşaatı kesin olarak yasaklandı.
Kandıra Turizm Vizyonuna Yasal Dayanak: 22 Bin Hektarlık Alan Planlandı
Kandıra sahil bandında mülk sahipleri ve turizm yatırımcılarının uzun yıllardır beklediği 1/25.000 ölçekli Çevre Düzeni Planı Değişikliği yürürlüğe girdi. 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu uyarınca Kültür ve Turizm Bakanlığı Plan İnceleme ve Değerlendirme Kurulu tarafından onaylanan plan, Kocaeli Büyükşehir Belediyesi Meclisi'nin kararıyla askı ilanına çıkarıldı.
Planlama alanı; İstanbul Şile ilçesi Ağva yerleşmesinden başlayarak Sakarya sınırına kadar uzanan, denizden karaya doğru 3 ila 5 kilometre genişliğindeki sahil şeridini kapsıyor. Toplam 22.175 hektarlık devasa alanda mevcut tarımsal, doğal ve orman dokusunu koruyarak 12 aya yayılan nitelikli bir turizm ekosistemi kurulması amaçlanıyor.
Betonlaşmaya Karşı "Düşük Yoğunluk" Freni: Kat ve Parsel Kriterleri
Yeni plan hükümleri, sahil bandında düzensiz yapılaşmanın ve yüksek katlı betonlaşmanın önüne geçmek amacıyla parsel büyüklüklerine ve kat yüksekliklerine katı sınırlamalar getiriyor:
-
Büyük Otel Yatırımları (TTA):
-
Asgari Parsel Şartı: En az 10.000 m² büyüklüğünde tek bir parsel.
-
Kat Sınırı: En fazla 5 kat (Maksimum yükseklik $H_{max} = 17,50$ metre).
-
Emsal: Alt ölçekli planlarda netleşmek üzere azami $E = 0,60$; orman mülkiyetindeki turizm alanlarında ise azami $E = 0,30$.
-
-
Motel ve Butik Pansiyonlar:
-
Asgari Parsel Şartı: En az 1.000 m².
-
Kat Sınırı: En fazla 3 kat (Maksimum yükseklik $H_{max} = 9,50$ metre).
-
-
Tatil Köyleri:
-
Asgari Parsel Şartı: En az 10.000 m².
-
Kat Sınırı: En fazla 2 kat (Maksimum yükseklik $H_{max} = 6,50$ metre).
-
Yatırımcılar İçin En Kritik Madde: Devre Mülk ve Müstakil Apart Yasağı
Plan notlarında dikkat çeken en önemli kısıtlama, sahil şeridindeki turizm tesislerinin konuta dönüştürülmesini engelleyen hükümler oldu:
-
Yasaklanan Yapılar: Turizm tesis alanlarında hiçbir şekilde devre mülk, devre tatil ve müstakil apart yapılamayacak.
-
Ruhsat ve İskân Güvencesi: Turizm Tesis Alanlarında Kültür ve Turizm Bakanlığı'ndan Turizm Yatırım Belgesi alınmadan inşaat ruhsatı, Turizm İşletme Belgesi alınmadan ise yapı kullanma izni (iskân) verilemeyecek.
Günübirlik Tesisler, Kamping ve Deniz Turizmi Rotası
Yeni imar çerçevesi yalnızca klasik otelciliği değil, doğa ve kıyı aktivitelerini de tanımlıyor:
-
Günübirlik Tesis Alanları: Lokanta, kafe, spor alanları, plaj üniteleri ve sökülebilir ahşap iskelelerin yer alabileceği bu bölgelerde konaklama yapılamayacak ($Emsal = 0,20$, $H_{max} = 5,50$ m).
-
Kamping ve Karavan Alanları: Çadır, karavan, gençlik ve izci kampları için ayrılan alanlarda doğal zemin korunacak ($Emsal = 0,03$, $H_{max} = 6,50$ m).
-
Golf ve Alternatif Turizm: Golf sahaları ve idari tesisler için düşük yoğunluklu ($E = 0,05$) yapılaşma hakkı tanındı.
-
Deniz Ulaşımı: Bağırganlı ve Ağva limanları kalkışlı tekne turları ve denizden kıyı kullanımını destekleyecek mola iskeleleri kurulacak.
Fonksiyonlara Göre Yapılaşma Şartları Karşılaştırma Tablosu
| Turizm Fonksiyonu | Asgari Parsel Büyüklüğü | Azami Kat Adedi | Maksimum Yükseklik (Hmax) | Emsal (E) | Konaklama Durumu |
| Otel Tesisleri | 10.000 m² | 5 Kat | 17,50 m | 0,60 (Ormanda 0,30) | Var |
| Motel ve Pansiyon | 1.000 m² | 3 Kat | 9,50 m | 0,60 | Var |
| Tatil Köyü | 10.000 m² | 2 Kat | 6,50 m | 0,60 | Var |
| Günübirlik Tesisler | Alt ölçekte belirlenir | Tek / Asma Kat | 5,50 m | 0,20 | Yasak |
| Kamping / Karavan | Alt ölçekte belirlenir | - | 6,50 m | 0,03 | Çadır / Karavan |
| Golf Tesisleri | İhtiyaca göre | - | Plan notuna göre | 0,05 | Kulüp / İdari |
Toprak Sahipleri Dikkat: İtiraz İçin Son Tarih 16 Ekim 2026
1/25.000 ölçekli Çevre Düzeni Planı, arazilerin ana kullanım kararlarını (turizm, mutlak tarım arazisi, orman, kırsal yerleşik alan vb.) kesinleştiren üst ölçekli yasal çerçevedir. Bu planın kesinleşmesinin ardından parsellerin doğrudan imar durumunu tayin edecek 1/5.000 ölçekli Nazım İmar Planı ve 1/1.000 ölçekli Uygulama İmar Planı süreçlerine geçilecek.
Arazisi planlama sınırları içerisinde kalan mülk sahiplerinin, arazilerinin kullanım kararlarını incelemeleri büyük önem taşıyor. 16 Eylül 2026'da başlayan 30 günlük yasal askı ilanı süresi 16 Ekim 2026 günü gün batımında sona erecektir.
İtiraz başvuruları, gerekçeli dilekçeler ve tapu kayıtlarıyla birlikte bizzat Kocaeli Büyükşehir Belediyesi İmar ve Şehircilik Dairesi Başkanlığına yapılabilecek.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
1. Kandıra 1/25.000 Çevre Düzeni Planı hangi bölgeleri kapsıyor?
Plan; batıda İstanbul Şile Ağva yerleşim sınırından başlayıp doğuda Sakarya Nehri ağzına kadar uzanan ve kıyıdan içeriye doğru 3-5 km derinliği bulunan 22.175 hektarlık Kocaeli kesimini kapsamaktadır.
2. Kandıra sahillerinde arsama kaç katlı bina yapabilirim?
Yeni plan notlarına göre oteller için en fazla 5 kat (17,50 m), motel ve pansiyonlar için en fazla 3 kat (9,50 m), tatil köyleri için ise en fazla 2 kat (6,50 m) sınırı getirilmiştir. Günübirlik alanlarda ise yükseklik azami 5,50 metredir.
3. Küçük parsellere otel inşa edilebilir mi?
Hayır. Yeni imar koşullarına göre otel ve tatil köyü inşa edebilmek için en az 10.000 m² tek parsel; motel ve pansiyon açabilmek için ise asgari 1.000 m² parsel büyüklüğü şartı aranmaktadır.
4. Turizm tesislerinde devre mülk veya satılık apart yapılabilir mi?
Kesinlikle hayır. Plan hükümleri gereği Turizm Tesis Alanlarında devre mülk, devre tatil ve müstakil apart konut yapılması yasaklanmıştır.
5. Plana nasıl ve nereye itiraz edilir?
Mülk sahipleri, 16 Ekim 2026 mesai bitimine kadar Kocaeli Büyükşehir Belediyesi İmar ve Şehircilik Dairesi Başkanlığı'na resmi dilekçe vererek parsel bazlı kullanım kararlarına itiraz edebilirler.
