Ekoturizm Yatırımcılarının Yeni Rotası: İç Anadolu’da Geçiş Süreci Fırsatı

Balıkesir, Çanakkale, Kırklareli, Tekirdağ ve Edirne gibi Marmara ile Kuzey Ege illerinde ekoturizm imar şartının 25 bin m²’ye yükseltilmesi, arsa ve arazi yatırımcılarının rotasını hızla İç Anadolu’ya çevirdi. Marmara bölgesindeki yüksek metrekare zorunluluğu ve ağırlaşan maliyetlerden kaçan gayrimenkul yatırımcılarının yeni gözdesi; henüz 25.000 m² sınırına geçmeyen ve şu an kritik bir geçiş sürecinde olan Kırşehir, Nevşehir, Niğde ve Aksaray bölgesi oldu. Kapadokya ve çevresini kapsayan bu illerde halen yürürlükte olan 15.000 m² alt sınır avantajını değerlendirmek isteyen profesyonel yatırımcılar, bölge resmi olarak 25 bin m² şartına geçiş yapmadan önce projelerini onaylatmak için adeta zamanla yarışıyor. Kırsal turizm projelerinde yüksek kazanç hedefleyenler için İç Anadolu’daki bu geçiş dönemi, kaçırılmayacak bir fırsat penceresi sunuyor.

Kırşehir, Nevşehir, Niğde ve Aksaray’da Eko-Turizm Yatırımı Yapacaklar Dikkat! İşte Yeni İmar Şartları

İç Anadolu’nun turizm kalbi olan Kapadokya bölgesi ve çevresinde eko-turizm projelerine olan ilgi her geçen gün artıyor. Kırşehir, Nevşehir, Niğde ve Aksaray Planlama Bölgesi 1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planı kapsamında, eko-turizm alanlarında uygulanacak imar şartları ve yasal zorunluluklar netleşti.

Bölgede arsa ve arazi yatırımı yapmak veya kırsal turizm tesisi kurmak isteyen yatırımcıların, cezai işlemlerle karşılaşmamaları ve projelerinin iptal edilmemesi için bu kuralları harfiyen bilmesi gerekiyor. İşte eko-turizm imar izinlerine dair tüm detaylar:

Eko-Turizm Alanlarında Hangi Tesisler Yapılabilir?

Plan notlarına göre, belirlenen alanlarda kurulacak yapıların bölgenin doğal yapısına ve geleneksel mimari dokusuna tamamen uyumlu olması zorunludur. Bu alanlarda şu tesisler yer alabilir:

Turizm Tesislerinin Niteliklerine İlişkin Yönetmelik’e uygun Kırsal Turizm Tesisleri
Bu tesislere hizmet veren spor tesisleri
Yöresel ürünlerin satılabileceği satış üniteleri
Gerekli sosyal donatı alanları

Önemli Not: Bu alanlarda yapılacak konaklama tesisleri, ilgili mevzuat uyarınca resmi olarak "Kırsal Turizm Tesisleri" şeklinde belgelendirilmek zorundadır.

Metrekare ve İmar Şartları: 15.000 m² Sınırı Var!

Eko-turizm projesi geliştirmek isteyen yatırımcılar için en kritik nokta arazi büyüklüğüdür. Planda yer alan yapılaşma koşulları şu şekildedir:

Minimum Arazi Büyüklüğü: Eko-turizm alanı olarak belirlenecek yerlerde uygulama öncesi toplam alan büyüklüğü en az 15.000 m² olmak zorundadır.
Açık Alan Zorunluluğu: Uygulamalar ada bazında yapılacak olup, toplam yüz ölçümünün en az %30’u hiçbir şekilde yapı yapılmayacak açık alan olarak bırakılacaktır.
İfraz (Bölünme) Şartı: Bu alanlarda minimum ifraz sınırı 10.000 m² olarak belirlenmiştir.
Büyük Arazilerde Sınır: 20.000 m²’nin üzerindeki arazilerde, toplam inşaat alanı hiçbir şekilde 2.000 m²’yi geçemez.

Yapılaşma (Emsal ve Kat) Koşulları:

Emsal (FAR): 0,10
Maksimum Yükseklik (Yençok): 2 Kat
Bodrum Kat Kuralı: En fazla 1 bodrum kat yapılabilir. Bodrum katlarda kesinlikle konaklama ünitesi (oda) yer alamaz; sadece bakım ve işletme ihtiyaçlarını karşılayacak üniteler bulunabilir. Ayrı yapılar şeklinde tasarlanan konaklama birimlerinde ise bodrum kat sadece ana yapıda yer alabilir.

Yatırımcılar İçin Büyük Tuzak: Kat Mülkiyeti ve Devre Mülk Yasak!

Eko-turizm arsası alıp üzerine villa yaparak ayrı ayrı satmayı planlayanlar için kurallar oldukça katı. Plan notları bu durumu tamamen engelliyor:

Madde 8.15.5.5: Bu alanlarda yer alacak turizm belgeli konaklama tesisi tek bir bağımsız bölüm olmak zorundadır. Bu alanlardaki konaklama birimleri üzerinde devre mülk, kat irtifakı ve kat mülkiyeti gibi şerhe konu hiçbir hak tesis edilemez.

Yani, yapılan tesis bütüncül olarak işletilmek zorundadır; parça parça satışı veya mülkiyet bölünmesi yapılamaz.

Başvuru Süreci ve Ruhsat Sürelerine Dikkat!

Eko-turizm projesini hayata geçirmek için izlenmesi gereken yasal prosedür adım adım şu şekildedir:

İlk Başvuru: İmar planını onaylamaya yetkili idareye başvuru yapılır.
Kurum Görüşleri: Yetkili idare; Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü başta olmak üzere ilgili tüm kurum ve kuruluşlardan uygun görüş almak zorundadır.
İşyeri Açma Ruhsatı ve Turizm Belgesi: Yetkili idareden İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatı alındıktan sonra, 1 yıl içerisinde Kültür ve Turizm Bakanlığı’ndan alınacak Turizm İşletmesi Belgesi’nin ilgili idareye ibraz edilmesi zorunludur. Bu sürecin takibi ve denetimi yetkili idare tarafından sıkı bir şekilde yapılacaktır.

Geçmişe Yönelik İstisna: 06.05.2022 tarihinden önce kurum görüşü alınarak başvurusu yapılmış olan ve emsal/yoğunluk artışı içermeyen imar planı değişiklikleri, bu tarihten önceki eski hükümler doğrultusunda "Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği" kapsamında değerlendirilecektir.

Detaylı Bilgi ve İletişim: Beytullah Yılmaz: 0 544 608 84 80 Kaynak: Haritahaber 2026