Güneydoğu'da Eko Turizm Yatırımları İçin Yeni Dönem: 15 Dönüm Şartı ve Kat Mülkiyeti Yasağı Geldi
Güneydoğu Anadolu Bölgesi'ndeki 5 ilin kaderini değiştirecek kritik bir plan değişikliği hayata geçti. Mardin, Batman, Siirt, Şırnak ve Hakkâri'yi kapsayan 1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planı'nda yapılan düzenleme ile eko turizm yatırımlarının önündeki yasal boşluk giderildi. Yatırımcıların merakla beklediği minimum parsel büyüklüğü 15.000 m² (15 dönüm) olarak netleşirken, yapılaşma Emsal 0.10 ile sınırlandırıldı ve spekülatif kullanımın önüne geçmek için kat mülkiyeti yasağı getirildi.
Bölgenin doğal ve kültürel potansiyelini turizme kazandırmak amacıyla hazırlanan Mardin-Batman-Siirt-Şırnak-Hakkâri Planlama Bölgesi 1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planı (ÇDP), yatırımcılar için kritik önem taşıyan bir güncelleme ile revize edildi.
Daha önce planda "Eko-Turizm Alanları" (Madde 4.25) tanımlanmış olmasına rağmen, bu alanlarda nasıl bir yapılaşma olacağına, başvuru şartlarına ve uygulama esaslarına dair "Özel Hükümler" başlığı altında bir yönlendirme bulunmuyordu. Bu durum, hem yatırımcılar hem de yerel idareler için bir belirsizlik yaratıyordu.
Yasal Zemin Güçlendirildi, Yetki Karmaşası Bitti
2021 yılında Turizmi Teşvik Kanunu’na eklenen yeni bir fıkra ile turizm işletme belgelerinin yalnızca Kültür ve Turizm Bakanlığı (KTB) tarafından verilebileceğinin hüküm altına alınması, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın planlarında da bu eşgüdümü sağlayacak düzenlemeleri zorunlu kıldı.
Yapılan son değişiklikle, ÇDP’nin "8. Özel Hükümler" başlığı altına "8.3.37- EKO-TURİZM ALANLARI" maddesi eklenerek bu belirsizlik tamamen ortadan kaldırıldı.
Yatırımcıya 15 Dönüm Fırsatı: Emsal 0.10 ile Sınırlandı
Yeni eklenen hükümler, bölgede yatırım yapmak isteyenler için bir yol haritası niteliğinde. Düzenlemenin en dikkat çeken maddesi, parsel büyüklüğü oldu.
Ulusal düzeyde, Kültür ve Turizm Bakanlığı'nın ilan ettiği turizm bölgelerinde minimum parsel şartı 25.000 m² (25 dönüm) iken, bu sınırlar dışındaki kırsal alanlarda Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın üst ölçekli planlarında geçici bir süredir 15.000 m² (15 dönüm) şartı uygulanıyordu.
MBSŞH planına eklenen yeni hükümle (Madde 8.3.37.4), bu bölge için de minimum parsel büyüklüğü 15.000 m² (15 dönüm) olarak resmen belirlendi. Bu karar, 2025 yılı itibarıyla bölgedeki kırsal turizm yatırımları için büyük bir fırsat olarak değerlendiriliyor.
Ancak yapılaşma, doğayı korumak amacıyla çok düşük bir yoğunlukta tutuldu. Yapılaşma koşulları şu şekilde netleşti:
-
Maksimum Emsal (İnşaat Alanı): 0,10
-
Maksimum Bina Yüksekliği: 2 Kat
-
Mimari: Yapılarda doğal yapı ve geleneksel mimari dokunun korunması zorunlu olacak.
Ayrıca, tesislerde en fazla bir bodrum kat yapılabilecek. Bu katlar konaklama ünitesi olarak kullanılamayacak, yalnızca servis alanı (mutfak, depo, teknik oda vb.) olarak planlanabilecek ve emsale dahil edilmeyecek. Bungalov gibi ayrı konaklama birimlerinde ise bodrum kat yapılamayacak; bodrum kat sadece ana binada (resepsiyon, restoran vb.) yer alabilecek.
Spekülasyona Geçit Yok: Kat Mülkiyeti ve Devre Mülk Yasaklandı
Düzenlemenin en devrimsel nitelikteki maddesi ise mülkiyet yapısıyla ilgili oldu. Eko turizm adı altında konut siteleri yapılmasının ve spekülatif satışların önüne geçmek amacıyla plana çok net bir kısıtlama eklendi.
Madde 8.3.37.5’e göre, bu alanlarda yapılacak turizm belgeli konaklama tesisi tapuda "tek bir bağımsız bölüm" olarak tescil edilecek.
Bu tesislerdeki konaklama birimleri (odalar, villalar veya bungalovlar) üzerinde devre mülk, kat irtifakı ve kat mülkiyeti gibi hisseli mülkiyet hakları tesis edilemeyecek. Bu madde ile yatırımcının tesisi birim birim satmasının önüne geçilerek, projenin bütüncül bir turizm işletmesi olarak kalması garanti altına alındı.
Başvuru Süreci de Netleşti
Yeni hükümlere göre, yatırımcılar öncelikle projenin yapılacağı yerdeki "Yetkili İdareye" (Belediye veya İl Özel İdaresi) başvuracak. Buradan alınacak uygun görüşün ardından, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’na nihai başvuru yapılmadan önce Kültür ve Turizm Bakanlığı başta olmak üzere ilgili tüm kurumlardan resmi görüş alınması zorunlu olacak.
Bu yeni düzenlemelerle, bölgenin sosyo-ekonomik gelişimine katkı sağlayacak, çevreye duyarlı ve gerçek anlamda turizm odaklı projelerin önü açılmış oldu.
EKOTURİZM PROJELERİNİZ İÇİN BİZİMLE İLEŞİME GEÇİP BİLGİ ALABİLİRSİNİZ.
EKOTURİZM DESTEK İÇİN; Beytullah Yılmaz 0 544 608 84 80
Tüm Ekoturizm Haberlerini okumak ve Tüm Türkiye nerelerde ekoturizm projesi yapılabilir öğrenmek için bu linke tıklayarak bilgi alabilirsiniz. Link; ekoturizm imarı nasıl alınır?
HANGİ HİZMETLERİ VERMEKTEYİZ.
1. İnsanlı ve İnsansız Hava araçları ile her ölçekte halihazır harita yapımı
2. Meşcere Haritaları Yapımı
3. True Ortofoto Harita Yapımı
4. Ekoturizm İmar Planları Hazırlama
5. Üst Ölçek Plan Değişikliklerinin Yapılması
6. Tarım Arazileri Amaç Dışı Kullanım Onaylarının Alınması
7. Koruma Amaçlı İmar Planlarının Hazırlanması ve Onaylanması
Elbette, bir önceki adımda oluşturulan uzun haber metnine dayanarak hazırlanan 25 adet soru ve cevap aşağıdadır:
Genel Eko Turizm Uygulamaları (Ulusal Düzey)
Soru 1: 2025 yılı itibarıyla Türkiye'de eko turizm projelerinde minimum parsel büyüklüğü standart mıdır? Cevap 1: Hayır, uygulama alanına (bulunduğu bölgeye) göre değişmektedir.
Soru 2: Kültür ve Turizm Bakanlığı'nın ilan ettiği "turizm gelişim bölgeleri" içinde minimum parsel büyüklüğü kaç dönümdür? Cevap 2: 25.000 m² (25 dönüm).
Soru 3: Bu turizm bölgeleri dışındaki kırsal alanlarda 2025 yılı itibarıyla geçici olarak uygulanan minimum parsel büyüklüğü nedir? Cevap 3: 15.000 m² (15 dönüm).
Plan Değişikliğinin Gerekçesi ve Kapsamı
Soru 4: Haberde bahsedilen Çevre Düzeni Planı (ÇDP) değişikliği hangi illeri kapsamaktadır? Cevap 4: Mardin, Batman, Siirt, Şırnak ve Hakkâri illerini kapsamaktadır.
Soru 5: Bu 5 ili kapsayan ÇDP'de eko turizmle ilgili tespit edilen temel eksiklik neydi? Cevap 5: Eko turizm alanları tanımlanmış olmasına rağmen, bu alanlarda nasıl yapılaşma olacağına dair uygulama esasları (özel hükümler) bulunmuyordu.
Soru 6: 2021'de Turizmi Teşvik Kanunu'nda yapılan hangi değişiklik, bu plan güncellemesini zorunlu kılmıştır? Cevap 6: Turizm işletme belgelerinin yalnızca Kültür ve Turizm Bakanlığı (KTB) tarafından verilebileceği hükmünün getirilmesi.
Soru 7: Plan değişikliği, hangi iki bakanlık arasında eşgüdümü sağlamayı amaçlamaktadır? Cevap 7: Kültür ve Turizm Bakanlığı ile Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı.
Bölgesel Plan Hükümleri (Yapılaşma Koşulları)
Soru 8: Güneydoğu'daki bu 5 il için yeni planda belirlenen minimum eko turizm parsel büyüklüğü nedir? Cevap 8: 15.000 m² (15 dönüm) olarak resmen belirlenmiştir.
Soru 9: Bu alanlarda izin verilen maksimum inşaat alanı oranı (Maks. Emsal) kaçtır? Cevap 9: Maksimum Emsal 0,10'dur.
Soru 10: Tesisler için izin verilen maksimum bina yüksekliği kaç kattır? **Cevap 10: ** 2 kattır.
Soru 11: Planda mimari ile ilgili hangi zorunluluk getirilmiştir? Cevap 11: Yapılarda doğal yapı ve geleneksel mimari dokunun korunması zorunludur.
Soru 12: Tesislerde bodrum kat yapılabilir mi? Cevap 12: Evet, en fazla bir bodrum katı yapılabilir.
Soru 13: Bodrum katlar konaklama amaçlı kullanılabilir mi? Cevap 13: Hayır, konaklama üniteleri yer alamaz. Yalnızca servis alanı (mutfak, depo, teknik oda vb.) olarak kullanılabilir.
Soru 14: Bodrum katlar Emsal hesabına (inşaat alanı oranına) dahil midir? Cevap 14: Hayır, emsale dahil değildir.
Soru 15: Bungalov gibi ayrı konaklama birimlerinde bodrum kat yapılabilir mi? Cevap 15: Hayır, bodrum kat sadece ana yapıda (resepsiyon, restoran binası vb.) yer alabilir.
Bölgesel Plan Hükümleri (Mülkiyet Kısıtlamaları)
Soru 16: Haberde "devrimsel nitelikte" olarak tanımlanan mülkiyet kısıtlaması nedir? Cevap 16: Kat mülkiyeti ve devre mülk yasağı getirilmesidir.
Soru 17: Bu mülkiyet kısıtlamasının (kat mülkiyeti yasağı) temel amacı nedir? Cevap 17: Eko turizm adı altında konut siteleri yapılmasının ve spekülatif satışların önüne geçmek.
Soru 18: Yeni plana göre, turizm belgeli bu konaklama tesisleri tapuda nasıl tescil edilecektir? Cevap 18: "Tek bir bağımsız bölüm" olarak tescil edilecektir.
Soru 19: Tesislerdeki odalar, villalar veya bungalovlar üzerinde hangi haklar tesis edilemez? Cevap 19: Devre mülk, kat irtifakı ve kat mülkiyeti gibi hisseli mülkiyet hakları tesis edilemez.
Soru 20: Bu kısıtlama, yatırımcının tesis birimlerini ayrı ayrı satmasını engeller mi? Cevap 20: Evet, engeller. Tesisin bütüncül bir turizm işletmesi olarak kalmasını garanti altına alır.
Soru 21: Yeni düzenlemeler hangi bakanlığın planına eklenmiştir? Cevap 21: Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın hazırladığı Çevre Düzeni Planı'na eklenmiştir.
Başvuru Süreci
Soru 22: Yatırımcıların eko turizm projesi için başvuru sürecindeki ilk adımı nedir? Cevap 22: Projenin yapılacağı yerdeki "Yetkili İdareye" (Belediye veya İl Özel İdaresi) başvurmak.
Soru 23: Yetkili İdare'den uygun görüş alındıktan sonra hangi kurumlardan görüş alınması zorunludur? Cevap 23: Başta Kültür ve Turizm Bakanlığı olmak üzere ilgili tüm kurumlardan resmi görüş alınması zorunludur.
Soru 24: Habere göre bu yeni düzenlemeler ne tür projelerin önünü açacaktır? Cevap 24: Bölgenin sosyo-ekonomik gelişimine katkı sağlayacak, çevreye duyarlı ve gerçek anlamda turizm odaklı projelerin önünü açacaktır.
Soru 25: Yeni plana eklenen madde numarası nedir? Cevap 25: "8.3.37- EKO-TURİZM ALANLARI" maddesidir.
