Pendik’te 209 Hektarlık Dev Alan Dönüşüyor: 9 Bin 547 Kişilik Yeni Yerleşim Planı

İstanbul Pendik Kurtdoğmuş 1154 Parsel Rezerv Alanı 1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planı Değişikliği Onaylandı

İstanbul İli, Pendik İlçesi, Kurtdoğmuş Mahallesi 1154 parsel sınırlarında yer alan 209 hektarlık Rezerv Yapı Alanı'na ilişkin 1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planı Değişikliği Gerekçe Raporu tamamlandı. Yürürlükteki planda "Habitat Parkı" olan alan, 9.547 kişilik yeni nüfus kapasitesi ve geniş sosyal donatı alanlarıyla "Kentsel Gelişme Alanı" ile "Kentsel ve Bölgesel Yeşil ve Spor Alanı" olarak yeniden düzenlendi.

1. Plan Değişikliğinin Gerekçesi ve Arazi Kullanım Dağılımı

Mülkiyeti Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Kentsel Dönüşüm Başkanlığına devredilen 1154 parsel, İstanbul’un olası afet risklerine karşı dayanıklı yeni yerleşim alanları oluşturma ve kentsel dönüşüm projelerine finansal kaynak sağlama amacıyla planlandı. Ortak girişimciler adına yapılan başvurular ve kurum görüşleri doğrultusunda revize edilen plan teklifi, alanın yaklaşık %71'ini kentsel gelişmeye, %29'unu ise açık ve yeşil alanlara ayırmaktadır.

• Kentsel Gelişme Alanı: 1.495.678,73 m² (%71,43)

• Kentsel ve Bölgesel Yeşil ve Spor Alanı: 598.192,18 m² (%28,57)

• Toplam Planlama Alanı: 2.093.870,91 m² (~209 Hektar)

2. İSKİ İçmesuyu Havza Sınırları ve Nüfus Projeksiyonu

Ömerli Barajı Havzası sınırları içerisinde yer alan taşınmaz, ekolojik koruma ilkeleri doğrultusunda iki ana koruma kuşağına ayrılmıştır:

• Orta Mesafeli Havza Koruma Alanı: 436.297,87 m²

• Uzun Mesafeli Havza Koruma Alanı: 1.657.642,80 m²

İSKİ İçmesuyu Havzaları Yönetmeliği uyarınca belirlenen maksimum 20 kişi/ha yoğunluk sınırına göre bölge genelinde 13.203 kişilik nüfus kapasitesi bulunuyor. Meri alt ölçekli planlarda bu kapasitenin yalnızca 3.657 kişilik kısmı kullanıldığından, kalan 9.547 kişilik yerleşim potansiyeli bu plan değişikliği ile uzun mesafeli koruma kuşağı dâhilinde kurgulanmıştır.

3. Jeolojik Durum ve Mikrobölgeleme Analizleri

13.07.2026 tarihinde onaylanan İmar Planına Esas Mikrobölgeleme Etüt Raporu sonuçlarına göre alan iki temel uygunluk kategorisine ayrılmıştır:

• Önlemli Alan 2.1 (ÖA-2.1): Mülkiyetin büyük kısmını oluşturan, mühendislik önlemleri (istinat yapıları, drenaj, palyelendirme, iksa ve temel iyileştirmeleri) alınarak yapılaşmaya açılabilen stabilite sorunlu alanlardır.

• Uygun Olmayan Alan 2.1 (UOA-2.1): Topoğrafik eğimin %40'ın üzerine çıktığı, heyelan ve kütle hareketi riski taşıyan alanlardır. Bu kısımlarda yapılaşmaya izin verilmemektedir.

4. Bölgesel Konum ve Ulaşım Ağları

Sultanbeyli kent makroformu ile Ömerli Barajı Havzası arasında tampon bölge niteliği taşıyan alan; TEM Otoyolu (E-80), Kuzey Marmara Otoyolu (O-7) ve D-020 karayolu akslarına yakınlığıyla stratejik erişilebilirliğe sahiptir. Sabiha Gökçen Havalimanı’na yaklaşık 10 km mesafede bulunan bölge, Marmaray, YHT ve metro hatlarıyla entegre bir ulaşım koridorunda yer almaktadır.

1. Pendik Kurtdoğmuş 1154 parsel nerede yer almaktadır?

Söz konusu taşınmaz, İstanbul ili, Pendik ilçesi, Kurtdoğmuş Mahallesi sınırları içerisinde; Sultanbeyli ilçesinin kuzeydoğusunda, Ömerli Barajı Havzası ve TEM Otoyolu'nun kuzeyinde konumlanmaktadır.

2. Kurtdoğmuş 1154 parselin büyüklüğü ne kadardır?

Tapu Kadastro verilerine göre 1154 parselin toplam yüzölçümü 2.093.940,67 m² (yaklaşık 209 hektar) büyüklüğündedir.

3. Alan ne zaman "Rezerv Yapı Alanı" ilan edilmiştir?

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın 27.08.2025 tarihli ve 338780 sayılı Olur'u ile 6306 sayılı Kanun kapsamında Rezerv Yapı Alanı olarak belirlenmiştir.

4. 1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planı değişikliğinin amacı nedir?

İstanbul'daki olası afet ve deprem risklerine karşı güvenli yeni yerleşim alanları oluşturmak, nitelikli kentleşmeyi teşvik etmek ve kentsel dönüşüm süreçlerine finansal kaynak sağlamaktır.

5. Kurtdoğmuş 1154 parselin eski (meri) plan fonksiyonu neydi?

15.06.2009 onay tarihli 1/100.000 ölçekli İstanbul İli Çevre Düzeni Planı’nda taşınmaz hakim fonksiyon olarak "Habitat Parkı" lejantında kalmaktaydı.

6. Yeni plan değişikliği ile alana hangi fonksiyonlar getirilmiştir?

Plan değişikliği teklifi ile alan; "Kentsel Gelişme Alanı" ve "Kentsel ve Bölgesel Yeşil ve Spor Alanı" olarak yeniden düzenlenmiştir.

7. Kentsel Gelişme Alanı ve Yeşil Alan büyüklükleri ne kadardır?

Toplam 2.093.870,91 m² planlama alanının 1.495.678,73 m²'si (%71,43) Kentsel Gelişme Alanı, 598.192,18 m²'si (%28,57) Kentsel ve Bölgesel Yeşil ve Spor Alanı olarak ayrılmıştır.

8. Kurtdoğmuş Rezerv Yapı Alanı'nda kaç kişilik nüfus planlanmaktadır?

İSKİ Havza Yönetmeliği sınırları ve alanın taşıma kapasitesi dikkate alınarak, Uzun Mesafeli Koruma Kuşağı içerisinde kalan kısımda toplam 9.547 kişilik ilave nüfus planlanmıştır.

9. Alanın Ömerli Barajı İçmesuyu Havzası ile ilişkisi nedir?

Parselin 436.297,87 m²'lik kısmı "Orta Mesafeli Havza Koruma Kuşağı", 1.657.642,80 m²'lik kısmı ise "Uzun Mesafeli Havza Koruma Kuşağı" içerisinde yer almaktadır.

10. İSKİ Yönetmeliği’ne göre alandaki maksimum nüfus sınırı nedir?

İSKİ Yönetmeliği uyarınca orta mesafeli koruma alanlarında maksimum nüfus yoğunluğu 20 kişi/ha'dır. Bölge genelinde 13.203 kişilik üst sınır bulunmakta olup, yeni planla bu sınır aşılmayacak şekilde 9.547 kişi kurgulanmıştır.

11. Kurtdoğmuş 1154 parselin mülkiyet durumu kime aittir?

Özel mülkiyette olan parsel, Rezerv Yapı Alanı ilan edildikten sonra Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Kentsel Dönüşüm Başkanlığı mülkiyetine devredilmiştir.

12. İmar planına esas Mikrobölgeleme Etüt Raporu ne zaman onaylanmıştır?

Alanın imar planına esas mikrobölgeleme etüt raporu 13.07.2026 tarihinde onaylanmıştır.

13. Mikrobölgeleme raporuna göre alanın yerleşime uygunluk sınıfları nelerdir?

Saha, "Önlemli Alan 2.1 (ÖA-2.1: Önlem Alınabilecek Nitelikte Stabilite Sorunlu Alanlar)" ve "Uygun Olmayan Alanlar 2.1 (UOA-2.1: Heyelan Riskli Bölgeler)" olarak sınıflandırılmıştır.

14. Önlemli Alan 2.1 (ÖA-2.1) bölgesinde yapılaşma şartları nelerdir?

Bu alanlarda mühendislik önlemleri (istinat yapıları, palyelendirme, derin kazı iksa sistemleri, drenaj ve zemin iyileştirmeleri) uygulanarak yapılaşma yapılabilmektedir.

15. Uygun Olmayan Alan 2.1 (UOA-2.1) nereleri kapsar?

Topoğrafik eğimin %40'ın üzerinde olduğu, kayma, akma ve kütle hareketi riski taşıyan dik yamaçlardır. Bu alanlar yapılaşmaya tamamen kapatılmıştır.

16. Alanın topografya ve eğim özellikleri nasıldır?

Arazi kotu 94 metreden başlayıp güneybatıda 340 metreye kadar çıkmaktadır. Alanın %33'ünde eğim %5-10 aralığındayken, %25'in üzerinde eğime sahip alanlar tüm sahanın %2'sini oluşturur.

17. Kurtdoğmuş 1154 parselin depremsellik ve fay hattı durumu nedir?

Pendik ilçesi 1. derece deprem bölgesindedir. Planlama alanı sahil şeridindeki ana Kuzey Anadolu Fay Hattına yaklaşık 20–25 km mesafede yer almaktadır.

18. Bölgenin ulaşım ağlarına olan mesafesi ve bağlantıları nasıldır?

Alan; TEM Otoyolu (E-80), Kuzey Marmara Otoyolu (O-7) ve D-020 karayolu bağlantılarına çok yakın bir konumda yer alarak yüksek bölgesel erişilebilirliğe sahiptir.

19. Alan Sabiha Gökçen Havalimanı’na ne kadar uzaklıktadır?

Planlama alanı, Sabiha Gökçen Uluslararası Havalimanı'na yaklaşık 10 km mesafededir.

20. Alanda mevcut durumda yapılaşma bulunmakta mıdır?

Hava fotoğrafları ve arazi analizlerine göre 209 hektarlık dev parselin genelinde yapılaşma bulunmamakta olup, yalnızca batı sınırında 10 adet yapı tespit edilmiştir.

21. Pendik ilçesinin ve Kurtdoğmuş Mahallesi'nin nüfusu ne kadardır?

TÜİK 2025 verilerine göre Pendik ilçesinin nüfusu 752.033 kişidir. Kurtdoğmuş Mahallesi'nin mevcut nüfusu ise 604 kişidir.

22. Pendik ilçesinde kişi başına düşen konut alanı ne kadardır?

İstanbul genelinde kişi başına düşen ortalama konut alanı 32 m², Pendik genelinde 34 m² iken, Kurtdoğmuş Mahallesi’nde bu değer 40 m²’nin üzerindedir.

23. Pendik ilçesinin SEGE (Sosyo-Ekonomik Gelişmişlik Endeksi) konumu nedir?

Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı’nın SEGE-2022 ilçe raporuna göre Pendik, Türkiye genelindeki 973 ilçe arasında 24. sırada, İstanbul'da ise 15. sırada yer alarak 1. kademe gelişmiş ilçe statüsündedir.

24. Çevre Düzeni Planı Değişikliği başvurusunu kim yapmıştır?

Betatrans Lojistik, Artaş İnşaat, Tekinalp Yapı ve CVC Yönetim ortaklığı adına vekaleten Suat ULUTAŞ tarafından Bakanlığa sunulmuştur.

25. 1/100.000 ölçekli plandan sonraki süreç nasıl işleyecektir?

Üst ölçekli çevre düzeni planı değişikliğinin onaylanmasının ardından, alana ait detaylı kullanım kararları, yapılaşma koşulları ve sosyal donatı dağılımları alt ölçekli 1/5000 Nazım ve 1/1000 Uygulama İmar Planları ile kesinleşecektir.

Detaylı Bilgi ve İletişim: Beytullah Yılmaz: 0 544 608 84 80 Kaynak: Haritahaber 2026