İstanbul Silivri Büyükçavuşlu 1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planı Değişikliği ve Gayrimenkul Piyasası Stratejik Analizi

İstanbul'un batı idari sınırında konumlanan Silivri Büyükçavuşlu yerleşimi, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından onaylanan 1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planı Değişikliği ile Trakya sanayi havzası ile İstanbul metropolü arasındaki lojistik ve kentsel koridorun ana gelişim merkezlerinden biri haline getirilmiştir. Planlama kararları, toplam 1.890 hektarlık geniş bir vizyon alanını kapsamakta ve bu sahanın 849,11 hektarlık bölümünü 1 No'lu Gecekondu Önleme Bölgesi (GÖB) ilan ederek mülkiyet dokusunu, şehircilik standartlarını ve gayrimenkul dinamiklerini kurumsal bir gelişim sürecine taşımaktadır. Bölge; üst ölçekli kamusal planlama araçları, altyapılı arsa arzı ve modern imar standartları vasıtasıyla güvenli, düzenli ve yüksek katma değerli bir kurumsal gayrimenkul pazarına kavuşmaktadır.   

1. Makro Planlama Kararları ve Mülkiyet Deseni Dinamikleri

Büyükçavuşlu planlama sahasının mekânsal ve iktisadi gelişimini destekleyen en temel yapı taşı, alandaki yüksek kamusal mülkiyet güvencesidir. Toplam 1.890 hektarlık planlama alanının yarıdan fazlası Maliye Hazinesi mülkiyetindeki orman alanlarından meydana gelirken, gelişme sahasının ana omurgası Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ) ile paydaş mülkiyetindeki düzenli taşınmazlardan oluşmaktadır.   

Mülkiyet Türü ve Hukuki Statü	Büyüklük (Hektar)	Alan Oranı (%)	İmar Rejimi ve Fonksiyonel Karar
Maliye Hazinesi (Orman Mülkiyeti)	968,00	%51,22	Doğal Ekolojik Koruma Alanı / Yeşil Kuşak
TOKİ ve Özel Mülkiyet (Hisseli Alanlar)	887,00	%46,93	Kentsel Gelişme Alanı / Sosyal Konut ve Altyapılı Arsa
Müstakil TOKİ Mülkiyeti	23,00	%1,22	İdari, Sosyal ve Teknik Altyapı Tesis Alanları
Tescil Harici ve Diğer Alanlar	12,00	%0,63	Ulaşım Aksları, Su Yatakları ve Kamusal Açık Alanlar
Toplam Planlama Alanı	1.890,00	%100,00	1/100.000 Ölçekli ÇDP Onama Sınırı [cite: 1]

  

Mülkiyet yapısındaki kamu öncülüğü, kentsel arazi geliştirme sürecinde arsa edinim maliyetlerini rasyonel düzeylere çekmektedir. Kamu arazilerinin sunduğu maliyet avantajı, TOKİ eliyle yürütülen "İlk Evim Arsa" projesi kapsamında vatandaşlar için erişilebilir koşullarda konut ve tam altyapılı arsa üretimini mümkün kılmaktadır. Bu durum, bölgede istikrarlı, güvenli ve planlı bir mülk edinme zeminini güçlendirmektedir.   

Planda 968 hektarlık orman vasıflı alanın ekolojik tampon kuşak olarak tescil edilmesi, kentsel gelişmenin kuzeydeki doğal zenginliklerle bütünleşmesini ve bölgenin tertemiz bir çevre dokusuna sahip olmasını sağlamaktadır. Orman içi yollar ve hidrolojik süreklilik alt ölçekli planlara doğrudan aktarılarak doğayla iç içe bir yaşam kurgulanmaktadır.   

Mekânsal planlama kararları, 15.06.2009 tasdik tarihli 1/100.000 Ölçekli İstanbul Çevre Düzeni Planı'nın Batı Gelişme Alt Bölgesi (9 No'lu Alt Bölge) için öngördüğü 1.550.000 kişilik hedef nüfus kapasitesi çerçevesinde dengeli bir biçimde şekillendirilmiştir. Bu vizyon, bölgenin sakin, planlı, ferah ve sürdürülebilir bir kentsel çekim merkezi olmasını desteklemektedir.   

2. İmar Süreci, Planlama Güvencesi ve 2026 Tahsis Takvimi

Onaylanan 1/100.000 ölçekli plan değişikliği, bölgenin makro vizyonunu ve fonksiyonel arazi zonlamasını belirleyen üst kademe bir şehircilik belgesi olarak alt ölçekli uygulamaların temelini başarıyla oluşturmuştur. Bu stratejik çerçeve, kademeli imar hiyerarşisi doğrultusunda düzenli bir şekilde hayata geçirilmektedir.   

Planlama ve Uygulama Aşaması	Hukuki Dayanak ve İşlem Türü	Yetkili İdari Mercii	Fonksiyonel Çıktı ve Değer Üretimi
1/100.000 Çevre Düzeni Planı	3194 s.k. / Üst Ölçek Kararları	Çevre, Şehircilik ve İklim Değ. Bak.	Kentsel gelişme vizyonu ve alt ölçekli planlara zemin hazırlayan yasal çerçeve.
1/5.000 Nazım İmar Planı	Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği	Bakanlık / TOKİ	Fonksiyonel arazi bölgeleri, modern donatılar ve ana ulaşım şeması.
1/1.000 Uygulama İmar Planı	Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği	Bakanlık / İlçe Belediyesi	Ada ve parsel bazında net yapılaşma şartları ve mimari standartlar.
İmar Kanunu 18. Madde Uygulaması	3194 s.k. Madde 18 / Parselasyon	İlgili İdare / Kadastro Müd.	Düzenli imar parsellerinin oluşumu ve kamusal mülkiyet tescili.
Altyapılı Arsa Teslimi ve Ruhsat	775 s.k. / Tip Mimari Projeler	TOKİ / Silivri Belediyesi	Sahada modern konut inşasına hazır, tam teşekküllü parsel teslimi.

  

TOKİ "İlk Evim Arsa" projesi kapsamında Büyükçavuşlu sahasındaki hak sahipliği, parsel tahsis süreçleri ve alt ölçekli planlama takvimi 25 Mayıs 2026 tarihi itibarıyla resmen işlemeye başlayacaktır. Tahsis sözleşmelerinin imzalanması ve hak sahipliği işlemlerinin 2026 yılının Ekim ayına kadar planlı biçimde tamamlanması öngörülmektedir. Finansal modelde; hak sahiplerinin müstakil veya müşterek parsel tercihlerine göre 40.000 TL ile 80.000 TL arasında değişen ön katılım bedelini yatırmaları, ardından belirlenen toplam arsa bedelinin %10'unu peşinat olarak ödemeleri yeterli olmaktadır. Kalan tutar ise peşinattan tam bir yıl sonra başlamak üzere 108 ay (9 yıl) vadeye yayılmakta, sabit ve faizsiz taksit kolaylığıyla sunulmaktadır.   

Sözleşme sürecindeki yapıcı düzenlemeler, arsa teslimini alan vatandaşların tip mimari projelere uygun konut inşaatına 2 yıl içerisinde başlayabilmelerine olanak tanımaktadır. Bu sistem, altyapısı kamu güvencesiyle tamamlanmış parsellerin süratle modern, estetik ve güvenli yaşam alanlarına dönüşmesini sağlamaktadır.   

3. Yapılaşma Tipolojisi, Yatay Mimari ve Yüksek Zemin Standartları

Büyükçavuşlu Kentsel Gelişme Alanı'nın mimari konsepti, Tekirdağ Çorlu Askeri Havalimanı Mania Planı ile mükemmel bir uyum sergileyecek şekilde tasarlanmıştır. Bölgenin topoğrafik yapısında en yüksek arazi kotu 226 metre seviyesinde yer alırken, mania düzlemi ile arazi kotu arasındaki 140 ila 180 metrelik ferah irtifa payı, alanda müstakil ve az katlı yapılaşma için ideal bir zemin sunmaktadır. Bu durum, bölgede yoğun bloklaşma yerine doğayla bütünleşen "zemin + az katlı" yatay mimari konseptinin hâkim olmasını sağlamaktadır.   

775 sayılı Gecekondu Kanunu Uygulama Yönetmeliği hükümleri uyarınca üretilecek bağımsız birimlerin azami brüt inşaat alanı 150 m² olarak belirlenmiştir. Hanehalkı büyüklüğü ortalama 3 kişi olarak kabul edildiğinde, kişi başına düşen 50 m² konut alanı standardı son derece geniş ve ferah bir yaşam hacmi yaratmaktadır. Bu standartlar; bahçeli, geniş kullanım alanına sahip, müstakil veya az katlı konut bloklarından oluşan seçkin bir banliyö dokusunu müjdelemektedir.   

Bölgenin zemin mühendisliği standartları en üst düzey güvenlik kriterlerine göre kurgulanmıştır. 11 Kasım 2024 onaylı jeolojik-jeoteknik etüt raporları doğrultusunda planlama sahası, ileri mühendislik uygulamalarına rehberlik edecek şekilde Ö.A-2.1 ve Ö.A-5.1 önlemli alan statüsünde etüt edilmiştir. Uygulanacak radye jeneral temel teknikleri, zemin güçlendirme yöntemleri ve modern drenaj altyapısı sayesinde, inşa edilecek tüm konut stoğu depreme dayanıklı, yüksek güvenlik katsayısına sahip sağlam yapılar olarak hayata geçirilecektir.   

4. Planlı Kentsel Gelişim, Çevre Düzenlemeleri ve Hidrolojik Güvence

Büyükçavuşlu'daki kentsel gelişim vizyonu, kamu yararı ve çağdaş şehircilik prensipleri doğrultusunda sağlam bir yasal temele kavuşturulmuştur. Planlama sahası içerisindeki 914,94 hektarlık alan için İstanbul İl Tarım ve Orman Müdürlüğü tarafından 5403 sayılı Kanun kapsamında verilen tarım dışı kullanım onayı, "İlk Evim Arsa Projesi"nin önünü açarak bölgeye resmi, kurumsal ve modern bir kentsel statü kazandırmıştır.   

Bölgedeki yerel idari denetimler ve yasal düzenlemeler, yatırımların tamamen imarlı, ifrazlı ve resmi tapulu parsellerde toplanmasını teşvik etmiştir. Böylelikle bölgeye yönelen bireysel ve kurumsal sermaye, kamusal güvenceye ve yüksek prim potansiyeline sahip yasal gayrimenkullere kanalize edilmiştir.   

Bölgenin çevre planlamasında su kaynaklarının korunması ve geliştirilmesi öncelikli ilke kabul edilmiştir. Alanın "Avrupa Yakası Yeraltısuyu İşletme Sahası" rezerv sınırları dahilinde yer alması sebebiyle, akiferlerin doğal döngüsünü besleyen geniş yeşil alanlar ve geçirgen peyzaj dokuları plana entegre edilmiştir.   

Devlet Su İşleri (DSİ) 14. Bölge Müdürlüğü ve İSKİ koordinasyonunda planlanan çalışmalarla; Araplı Deresi, Turna Deresi ve Değirmenköy Göleti kollarının taşkın sınırları ile dere işletme bantları yemyeşil rekreasyon koridorlarına dönüştürülmektedir. Taşkın koruma ve dere ıslah projeleriyle çevre güvenliği tam olarak tesis edilirken, dere bantları yürüyüş yolları, parklar ve sosyal açık alanlar şeklinde bölge sakinlerinin kullanımına sunulacaktır.   

5. Trakya-İstanbul Sanayi Hinterlandı, Ulaşım Koridorları ve Konut Talebi

Büyükçavuşlu planlama sahası, TEM Otoyolu (E-80) ve D-100 Devlet Karayolu'na doğrudan erişimi sayesinde İstanbul metropolü ile Trakya'nın dev üretim merkezlerini kusursuz bir biçimde bağlayan ana koridorda bulunmaktadır. Bu güçlü karayolu ağı, ulusal düzeydeki hızlı tren projeleriyle taçlandırılmaktadır.   

Ulaştırma ve Altyapı Bakanlığı tarafından yapımı hızla sürdürülen Halkalı-Kapıkule Hızlı Tren Hattı, bölgenin ulaşım konforunda devrim niteliğinde bir kolaylık sağlamaktadır. Çerkezköy-Kapıkule kesiminin 2026'da, Halkalı-Çerkezköy kesiminin ise 2028 yılına kadar tamamlanması hedeflenmektedir. İstanbul ile Kapıkule arasındaki seyahat süresini 1,5 saate düşürecek projenin kilit duraklarından Çerkezköy Garı, Büyükçavuşlu'ya yalnızca birkaç dakikalık mesafededir. Bu entegrasyon, Büyükçavuşlu'yu İstanbul kent merkezine konforlu bir raylı sistemle bağlayarak banliyö yaşamının cazibe merkezine dönüştürmektedir.   

Büyükçavuşlu'nun konut talebini canlı ve sürdürülebilir kılan temel dinamik, çevresindeki güçlü sanayi ve istihdam ekosistemidir. Bölgenin yakınında yer alan Çerkezköy Organize Sanayi Bölgesi (ÇOSB); 1.276 hektarlık sahası, 295 faal fabrikası, 80.000'i aşkın kayıtlı istihdamı ve yıllık 3,6 milyar dolarlık ihracatıyla Türkiye'nin öncü sanayi üslerindendir. ÇOSB genelinde işsizlik oranının %3-3,5 seviyelerinde olması bölgedeki sürekli demografik canlılığı ve düzenli gelir potansiyelini açıkça ortaya koymaktadır.   

Buna ilave olarak, Çorlu 1 OSB, Çorlu Deri İhtisas OSB ve Kapaklı bölgesindeki üretim tesisleriyle birlikte 120.000'den fazla kayıtlı sanayi personeli bölgede istihdam edilmektedir.   

Sanayi havzasında istihdam edilen mühendisler, teknik yöneticiler ve çalışan aileler için Büyükçavuşlu'da üretilecek depreme dayanıklı, bahçeli ve ferah yatay mimarili konutlar mükemmel bir yaşam kalitesi sunmaktadır. Bu güçlü alıcı ve kiracı kitlesi, tamamlandığında konut projelerinin tam dolulukla çalışmasını ve düzenli, yüksek getirili bir kiralama piyasasının oluşmasını güvence altına almaktadır.   

6. Bölgesel Gayrimenkul Piyasası Değerleme Matrisi ve Değer Artış Dinamikleri

Büyükçavuşlu'da onaylanan 1.890 hektarlık kentsel planlama kararı, komşu Çanta, Değirmenköy ve Beyciler mahallelerini de içine alan geniş bir alanda pozitif bir değer artış dalgası yaratmıştır. Geniş kapsamlı kamu altyapısının bölgeye gelişi, tüm çevre akslarda gayrimenkul kıymetini yukarı taşımaktadır.   

Mahalle / Alt Bölge	İmarlı Konut/Villa Arsası (TL/m²)	Tarla ve Ham Arazi (TL/m²)	Sanayi / Lojistik / Ticari İmar (TL/m²)	Temel Piyasa Dinamiği ve Pozitif Eğilim
Silivri Büyükçavuşlu	8.000 – 13.000	1.200 – 2.800	Proje Kapsamında (Tali Merkez)	Plan onaylandı; kurumsal yatırımlarla istikrarlı ve güvenli değer artışı başladı.
Silivri Değirmenköy	9.000 – 11.500	1.000 – 3.500	11.000 – 19.500	Sanayi lejantları ve lojistik tesisler için birincil yatırım aksı haline geldi.
Silivri Beyciler	8.000 – 12.000	1.400 – 3.150	Gelişme Aksı / ÇOSB Hinterlandı	Çerkezköy bağlantısı sayesinde lojistik ve depolama talebi yükseliyor.
Silivri Çanta (Balaban)	12.000 – 24.000	2.500 – 4.500	15.000 – 22.000	Marmara Denizi manzarası ve villa imarıyla seçkin konut talebi görüyor.

  

Planlama kararları içerisinde yer alan "2. ve 3. Derece Tali Merkez" fonksiyonu, bölgeyi kendi kendine yetebilen, canlı ticari ve sosyal donatılarla zenginleştirmektedir. Bu merkezlerde yer alacak cadde mağazaları, özel eğitim kampüsleri, modern sağlık merkezleri ve sosyal alanlar, ticari gayrimenkul yatırımcıları için cazip getiri fırsatları barındırmaktadır.   

TEM Otoyolu ve D-100 bağlantı güzergahlarındaki lojistik ve depolama arazilerinde prim potansiyeli artarken; liman ve demiryolu bağlantıları hafif sanayi ve depolama geliştiricileri açısından bölgeyi birinci sınıf bir yatırım odağı konumuna yükseltmektedir.   

7. Stratejik Değerlendirme ve Gelecek Projeksiyonu

Silivri Büyükçavuşlu 1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planı Değişikliği, bölgeyi kurumsal, kamusal güvenceli ve modern bir kentsel yaşam merkezine dönüştürmüştür. Yatırımcılar ve gayrimenkul geliştiricileri açısından süreç, planlı etaplama ve uzun vadeli sürdürülebilir değer artışı fırsatları sunmaktadır.   

Planlama sürecinin kademeli ilerleyişi, yatırımların sağlam hukuki temellere oturmasını sağlamaktadır. 25 Mayıs 2026 tarihinde başlayacak TOKİ arsa tahsisleri ve sözleşme sürecinin ardından hazırlanacak 1/5.000 ve 1/1.000 ölçekli imar planları ile parselasyon uygulamaları, her bir parsele net ve berrak bir imar kabiliyeti kazandıracaktır. Bu kurumsal süreçler göz önüne alındığında, bölgedeki yatırımların 2 ila 4 yıllık orta vadeli bir geliştirme perspektifiyle planlanması en yüksek katma değerin elde edilmesini sağlayacaktır.   

En son mühendislik standartlarına göre yürütülen zemin hazırlıkları ve DSİ taşkın koruma projeleri, bölgede üretilecek konutların yapısal dayanıklılığını ve konut sakinlerinin can-mal güvenliğini en üst çıtaya yükseltmektedir.   

Bölgenin geleceği son derece parlak ve rasyonel temellere oturmaktadır. Çerkezköy, Kapaklı ve Çorlu Organize Sanayi Bölgelerinin sağladığı 120.000'i aşkın çalışan nüfusunun oluşturduğu sürekli barınma talebi; Halkalı-Kapıkule Hızlı Tren Hattı ile İstanbul'a kolay erişim; mania planının sağladığı ferah yatay mimari konsepti ve geniş orman varlığı, Büyükçavuşlu'yu deprem güvenliği yüksek, bahçeli ve huzurlu bir yaşam arayanlar için Marmara Bölgesi'nin en gözde merkezlerinden biri yapmaktadır. Kamusal planlama disiplininin getirdiği güven ortamı, bölgede kalıcı ve sağlıklı bir gayrimenkul değer artışının güvencesidir.   

1. Silivri Büyükçavuşlu 1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planı Değişikliği nedir?

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından onaylanan bu plan; Trakya sanayi havzası ile İstanbul metropolü arasındaki lojistik ve kentsel gelişim koridorunu yasal çerçeveye bağlayan, altyapılı arsa ve sosyal konut üretimini hedefleyen makro ölçekli imar planıdır.

2. Büyükçavuşlu planlama alanı toplamda kaç hektardır?

Büyükçavuşlu planlama sahası toplam 1.890 hektarlık alanı kapsamaktadır. Bu alanın 849,11 hektarlık bölümü 1 No'lu Gecekondu Önleme Bölgesi (GÖB) ilan edilmiştir.

3. Büyükçavuşlu plan sahasındaki mülkiyet dağılımı nasıldır?

• Maliye Hazinesi (Orman): 968,00 hektar (%51,22)

• TOKİ ve Özel Mülkiyet (Hisseli): 887,00 hektar (%46,93)

• Müstakil TOKİ Mülkiyeti: 23,00 hektar (%1,22)

• Tescil Harici ve Diğer Alanlar: 12,00 hektar (%0,63)

4. 1 No'lu Gecekondu Önleme Bölgesi (GÖB) kararı ne anlama gelir?

775 sayılı Kanun kapsamında alınan bu karar; alanda çarpık yapılaşmayı önlemek, kamu eliyle planlı ve altyapılı konut arsası üretmek ve arsa maliyetlerini dengede tutarak güvenli kentsel gelişimi sağlamak amacıyla tesis edilmiştir.

5. TOKİ "İlk Evim Arsa" Büyükçavuşlu hak sahipliği ve tahsis süreci ne zaman başlıyor?

Hak sahipliği, parsel tahsis işlemleri ve alt ölçekli planlama takvimi 25 Mayıs 2026 tarihi itibarıyla resmen işlemeye başlayacaktır.

6. Büyükçavuşlu TOKİ arsa sözleşmeleri ne zamana kadar tamamlanacak?

Tahsis sözleşmelerinin imzalanması ve resmi hak sahipliği devir işlemlerinin Ekim 2026 sonuna kadar tamamlanması hedeflenmektedir.

7. TOKİ Büyükçavuşlu arsalarının ödeme koşulları ve vade planı nasıldır?

Hak sahipleri 40.000 TL ile 80.000 TL arasında ön katılım bedeli ve toplam arsa bedelinin %10'unu peşinat olarak öder. Kalan bakiye, peşinattan 1 yıl sonra başlamak üzere 108 ay (9 yıl) vadeli, faizsiz ve sabit taksitlerle tahsil edilir.

8. TOKİ arsa tesliminden sonra konut inşaatına başlama süresi ne kadardır?

Arsa teslimi ve ruhsat işlemlerinin ardından hak sahiplerinin tip mimari projelere uygun konut inşaatına 2 yıl içerisinde başlaması gerekmektedir.

9. Büyükçavuşlu planında maksimum konut büyüklüğü ne kadardır?

775 sayılı Kanun Uygulama Yönetmeliği uyarınca alanda inşa edilecek bağımsız birimlerin azami brüt inşaat alanı 150 m² ile sınırlandırılmıştır. 3 kişilik ortalama hane baz alındığında kişi başına 50 m² konut alanı düşmektedir.

10. Çorlu Askeri Havalimanı Mania Planı bölgedeki yapılaşmayı nasıl etkiliyor?

Arazi kotu (en yüksek 226 m) ile mania kotu arasındaki 140–180 metrelik irtifa limiti yüksek katlı yapılaşmaya izin vermez; bu durum bölgede zorunlu olarak ferah, az katlı ve bahçeli yatay mimari modelini kalıcı hale getirir.

11. Bölgedeki yapıların zemin güvenliği ve etüt standartları nasıldır?

Saha, 11 Kasım 2024 onaylı jeolojik-jeoteknik etüt raporlarına göre Ö.A-2.1 ve Ö.A-5.1 (Önlemli Alan) statüsündedir. Yapılaşmada radye jeneral temel, zemin güçlendirme ve ileri drenaj sistemleri zorunlu tutulmuştur.

12. Büyükçavuşlu arazisi için tarım dışı kullanım izni alınmış mıdır?

Evet. İstanbul İl Tarım ve Orman Müdürlüğü tarafından 5403 sayılı Kanun kapsamında 914,94 hektarlık alan için resmi tarım dışı kullanım izni onaylanmıştır.

13. Bölgedeki hidrolojik yapı ve su kaynakları nasıl korunuyor?

Saha "Avrupa Yakası Yeraltısuyu İşletme Sahası" rezervinde kaldığı için akiferleri besleyen geçirimli yeşil alanlar korunmuş; DSİ 14. Bölge Müdürlüğü ve İSKİ koordinasyonuyla Araplı Deresi, Turna Deresi ve Değirmenköy Göleti kollarında taşkın bantları rekreasyon alanına dönüştürülmüştür.

14. Halkalı-Kapıkule Hızlı Tren Hattı'nın Büyükçavuşlu'ya mesafesi ve etkisi nedir?

Hızlı trenin en kritik duraklarından Çerkezköy Garı, Büyükçavuşlu'ya birkaç dakika mesafededir. Çerkezköy-Kapıkule kesiminin 2026'da, Halkalı-Çerkezköy kesiminin 2028'e kadar tamamlanmasıyla İstanbul-Kapıkule arası seyahat süresi 1,5 saate inecektir.

15. Büyükçavuşlu'nun ana otoyol ve karayolu bağlantıları nelerdir?

Bölge, TEM Otoyolu (E-80) Kınalı ve Çerkezköy gişeleri ile D-100 (E-5) Karayolu aksına doğrudan entegre konumdadır.

16. Bölgedeki gayrimenkul talebini besleyen sanayi hinterlandı neresidir?

295 fabrikalı ve 80.000 çalışanlı Çerkezköy OSB (ÇOSB), Çorlu 1 OSB, Deri İhtisas OSB ve Kapaklı sanayi kuşakları toplamda 120.000'i aşkın kayıtlı çalışanıyla bölgedeki nitelikli konut talebinin ana motorudur.

17. Silivri Büyükçavuşlu'da güncel arsa ve arazi fiyatları ne kadardır?

İmarlı konut/villa arsalarının metrekare fiyatı 8.000 TL – 13.000 TL, gelişme aksındaki ham arazi ve tarla vasıflı yerlerin metrekare fiyatı ise 1.200 TL – 2.800 TL bandındadır.

18. Çevre mahallelerde (Değirmenköy, Beyciler, Çanta) arsa fiyatları ne seviyededir?

• Değirmenköy: İmarlı konut 9.000 – 11.500 TL/m² | Sanayi/Lojistik 11.000 – 19.500 TL/m²

• Beyciler: İmarlı konut 8.000 – 12.000 TL/m² | Tarla 1.400 – 3.150 TL/m²

• Çanta (Balaban): İmarlı konut/villa 12.000 – 24.000 TL/m² | Sanayi/Lojistik 15.000 – 22.000 TL/m²

19. Planlama hiyerarşisinde sırada hangi imar aşamaları var?

Onaylanan 1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planı'nın ardından sırasıyla; 1/5.000 Nazım İmar Planı, 1/1.000 Uygulama İmar Planı ve 3194 sayılı Kanun'un 18. Madde parselasyon uygulaması yürütülecektir.

20. Büyükçavuşlu'da "2. ve 3. Derece Tali Merkez" kararı ne getirmektedir?

Bu karar; bölgeye sağlık ocakları, özel eğitim kampüsleri, cadde mağazaları, spor ve kültürel tesis alanları kazandırarak yerleşimin kendi kendine yeten bir alt merkeze dönüşmesini sağlar.

21. Büyükçavuşlu orman alanları yapılaşmaya açılacak mı?

Hayır. Plandaki 968 hektarlık orman alanı, doğal ekolojik koruma kuşağı ve yeşil tampon bölge olarak tescil edilmiş olup yapılaşma dışı tutulmuştur.

22. İstanbul 1/100.000 Çevre Düzeni Planı'na göre bölgenin nüfus hedefi nedir?

Büyükçavuşlu'nun da içinde bulunduğu Batı Gelişme Alt Bölgesi (9 No'lu Alt Bölge) için öngörülen hedef nüfus kapasitesi dengeli bir dağılımla 1.550.000 kişi olarak belirlenmiştir.

23. Bölgede hisseli ve plansız tarla satışlarına karşı yasal durum nedir?

Yerel yönetim ve bakanlık denetimleri, kaçak yapılaşma ve hisseli hissesiz tarla bölünmelerine karşı sıkı tedbirler uygulamaktadır. Yatırımların yalnızca imar planı onaylı, ifrazlı ve müstakil tescilli parsellerde yapılması güvence altındadır.

24. Büyükçavuşlu arsa yatırımı için tavsiye edilen amortisman ve gelişim vadesi nedir?

Altyapı, imar uygulama etapları (Madde 18) ve hızlı tren entegrasyonu dikkate alındığında, bölge için en yüksek katma değer 2 ila 4 yıllık orta vadeli geliştirme perspektifinde öngörülmektedir.

25. Büyükçavuşlu gayrimenkul projesini diğer uydu kentlerden ayıran en temel avantaj nedir?

İstanbul idari sınırında yer alıp Çerkezköy-Çorlu sanayi istihdamına komşu olması, kamu (TOKİ) mülkiyet güvencesiyle arsa spekülasyonunun önüne geçilmesi ve yatay mimari konseptinin deprem güvenliğiyle birleşmesidir.

Detaylı Bilgi ve İletişim: Beytullah Yılmaz: 0 544 608 84 80 Kaynak: Haritahaber 2026

Silivri Büyükçavuşlu planlama sahasındaki emsal ve yapılaşma şartları, bölgenin mania kısıtlamaları ve Gecekondu Kanunu mevzuatı çerçevesinde şekillendirilmektedir. Metinde yer alan bilgilere göre yapılaşma koşulları şu şekildedir:

• Yatay Mimari ve Kat Yüksekliği: Bölgenin mimari konsepti, Tekirdağ Çorlu Askeri Havalimanı Mania Planı ile uyumlu olacak şekilde tasarlanmıştır. Bu durum, alanda yoğun bloklaşma yerine doğayla bütünleşen "zemin + az katlı" yatay mimari konseptinin hâkim olmasını sağlamaktadır.

• İnşaat Alanı Büyüklüğü: 775 sayılı Gecekondu Kanunu Uygulama Yönetmeliği hükümleri uyarınca üretilecek bağımsız birimlerin azami brüt inşaat alanı 150 m² olarak belirlenmiştir.

• Konut Tipi ve Yoğunluk: Hanehalkı büyüklüğü ortalama 3 kişi olarak kabul edildiğinde, kişi başına düşen 50 m² konut alanı standardı son derece geniş ve ferah bir yaşam hacmi yaratmaktadır. Bu standartlar neticesinde bahçeli, geniş kullanım alanına sahip, müstakil veya az katlı konut bloklarından oluşan bir banliyö dokusu hedeflenmektedir.

• Arazi Kotu ve İrtifa Payı: Topoğrafik yapıda en yüksek arazi kotu 226 metre seviyesinde yer almaktadır. Mania düzlemi ile arazi kotu arasındaki 140 ila 180 metrelik ferah irtifa payı, az katlı ve müstakil yapılaşma için ideal bir zemin sunmaktadır.

• Net İmar Şartları (Kesin Emsal Değerleri): Ada ve parsel bazında net yapılaşma şartları ile mimari standartlar (kesin TAKS ve KAKS/emsal oranları), imar hiyerarşisi doğrultusunda hazırlanacak olan 1/1.000 Uygulama İmar Planı aşamasında Bakanlık ve TOKİ tarafından belirlenecektir.

• Güvenlik ve Zemin Etüdü: Saha, Ö.A-2.1 ve Ö.A-5.1 önlemli alan statüsünde etüt edilmiştir. Uygulanacak radye jeneral temel teknikleri ve zemin güçlendirme yöntemleri sayesinde yapıların yüksek güvenlik katsayısına sahip, depreme dayanıklı binalar olarak inşa edilmesi zorunlu kılınmıştır.