Tiny House Köyleri Yasal mı? Toprak Koruma Kanunu, İmar Planları ve Cezalar

1. Tiny House Köyleri Yasal mı? Toprak Koruma Kanunu, İmar Planları ve Cezalar
2. Tarım Arazisine Tiny House Kurmanın Cezası Ne Kadar? Tüm Yasal Süreçler ve Alternatifler
3. Tiny House Yerleşimleri İçin Eko-Turizm İmar Alanları: Mevzuat, Planlama ve Cezalar
4. Tiny House ve Tarım Arazisi: Yıkım Kararı, Para Cezası ve Hukuki Çözüm Yolları
5. Eko-Turizm Amaçlı Tiny House Köyleri Nasıl Kurulur? Yasal Zeminde Adım Adım Rehber

Tarım arazilerine izinsiz tiny house köyü kuranlara  156 milyon TL’ye kadar para cezası uygulanabiliyor.

Toprak Koruma Kanunu’na göre izinsiz yapıların yıkılması ve alanın eski hale getirilmesi zorunlu.

Tiny house yerleşimleri ancak eko-turizm ve kamping imar lejantları içinde meşru şekilde yapılabiliyor.

Eko-turizm planlarıyla tiny house köyleri yasallaştırılabilir: işte örnek lejantlar ve plan şemaları.

Yapı kayıt belgesi, yapı ruhsatı ve tarımsal amaç dışı kullanım izinleri olmadan kurulan tiny houselere karşı ağır yaptırımlar uygulanıyor.

Tiny House Yapıları ve 5403 Sayılı Toprak Koruma Kanunu'na Muhalefet Sorunu Üzerine Bir İnceleme

Giriş

Son yıllarda Türkiye genelinde kırsal yaşam, minimalist yapılaşma ve alternatif konut çözümlerine olan ilgi artmış; bu bağlamda Tiny House (küçük ev) kavramı önemli bir trend haline gelmiştir. Doğayla iç içe yaşamak isteyen bireylerin özellikle tarım arazileri üzerine konuşlandırdığı tekerlekli ya da sabit tiny house yapılar, birçok il ve ilçede yaygınlaşmaktadır.

Ancak bu eğilim, beraberinde ciddi hukuki problemleri de getirmektedir. En başta gelen sorun, bu yapıların 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’na aykırı olarak tarım arazileri üzerinde izinsiz şekilde konumlandırılmasıdır.

Tiny House Nedir?

Tiny House, genellikle 10 m² ile 40 m² arasında değişen, tekerlekli ya da sabit olarak inşa edilen, düşük karbon ayak izine sahip konut türüdür.

• Sabit Tiny House: Beton temel üzerine ya da doğrudan zemine monte edilir.
• Tekerlekli Tiny House: Ruhsatta karavan olarak geçen, römork üzerine sabitlenmiş mobil yapılardır.

5403 Sayılı Kanun’un Amacı ve Kapsamı

5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu, tarım topraklarının amaç dışı kullanılmasını engellemek ve ülkenin tarım potansiyelini korumak amacıyla çıkarılmıştır.

Temel Maddeleri:

• Madde 13: Tarım arazilerinin amacı dışında kullanımı için izin alınması zorunludur.
• Madde 20: İdari yaptırımların ve para cezalarının uygulanmasını düzenler.
• Madde 21: Aykırılık halinde yapıların kaldırılması ve eski haline getirilmesi istenir.

Tiny House ve Tarım Arazileri: Uyuşmazlık Alanları

1. Arazi Kullanım Amacına Aykırılık

Tiny house’ların tarım arazisine yerleştirilmesi, imar planında “tarım” olarak geçen alanlarda yapılaşma yasağını ihlal eder.

• Sabit tiny house yapılar, “yapı” olarak değerlendirilir.
• Tekerlekli olanlar dahi, kalıcı konaklama ve altyapı bağlantıları varsa yapı sayılır.

2. İmar Planı Dışı Kullanım

İmar planı dışında kalan kırsal alanlarda dahi, tarım arazisine müdahale yapılamaz. Hobi bahçesi, tiny house ya da konteyner koymak için Tarım ve Orman İl Müdürlüklerinden izin almak gerekir.

Mevzuat Açısından Tiny House Yerleşimi İçin Gerekenler

Yargı Kararları ve Uygulama Örnekleri

• Danıştay 6. Dairesi Kararı (2022/3845): “Tekerlekli dahi olsa yapı yerinde uzun süre kalıyorsa ve yaşam alanı haline gelmişse yapı sayılır.”
• Balıkesir İl Tarım Müdürlüğü Uygulaması: Tekerlekli tiny house’lar tarla üzerinde sabit duruyorsa, Zabıta ve Tarım İl Müdürlüğü denetimiyle kaldırma ve idari para cezası uygulanmaktadır.
• İzmir Seferihisar Belediyesi Uygulaması: Sürdürülebilir yaşam köylerinde tiny house yapılara ancak kooperatifler aracılığıyla ve tarım dışı kullanım izni alınarak onay verilmektedir.

Çözüm Önerileri

1. Kooperatif Modeli ile Yasal Zemin Hazırlanmalı
   Tiny house yerleşimleri, tarım arazisinden çıkarılmış, planlı kırsal turizm alanlarında kooperatif çatısı altında yapılmalı.
2. Mekânsal Planlama Yapılmalı
   Tarım dışı alanlarda ekolojik köy, kırsal turizm veya agro turizm planlarıyla entegre tiny house yerleşim alanları hazırlanmalı.
3. Yasa Güncellemeleri Gündeme Alınmalı
   5403 sayılı kanuna eko-yerleşimler, sürdürülebilir küçük yapılar gibi özel statüler eklenerek denetimli kullanım sağlanabilir.
4. Mobiliteye Dayalı Geçici Kullanım Yönetmeliği Çıkartılmalı
   Tekerlekli tiny house yapılar için “geçici kamp yerleri” yönetmeliği çıkarılmalı, çevre etkileri kontrol altına alınmalıdır.

Tiny house yapılar, çevre dostu ve ekonomik bir yaşam tarzı sunsa da, kontrolsüz ve plansız yerleştirildiklerinde tarım arazilerinin parçalanmasına, amaç dışı kullanımına ve mevzuat ihlallerine yol açmaktadır. 5403 sayılı Toprak Koruma Kanunu çerçevesinde, bu yapılar ciddi yaptırımlara tabi olabilir.

Dolayısıyla, tiny house yerleşimlerinin sürdürülebilir, planlı, yasalara uygun ve tarımsal üretime zarar vermeyecek şekilde yapılandırılması gerekmektedir. Kooperatif temelli, tarım dışı alanlarda planlanan eko-köy ve kırsal turizm projeleri bu konuda umut vadeden modellerdir.

Tiny House Yapıları ve 5403 Sayılı Toprak Koruma Kanunu'na Muhalefet Sorunu Üzerine Genişletilmiş İnceleme

Türkiye’de özellikle pandemi sonrası dönemde doğaya yönelim, sade yaşam arayışı ve ekonomik barınma alternatifleri, tiny house (küçük ev) akımını ön plana çıkarmıştır. Ancak bu yapıların gelişigüzel tarım arazilerine konumlandırılması, hem yasal hem de ekolojik açıdan önemli sorunlar doğurmaktadır.

Tiny house yapılar, uygun planlama ve mevzuat uyumu olmadan konuşlandırıldıklarında 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’na aykırılık teşkil etmekte, hatta yıkım ve para cezası gibi yaptırımlarla karşılaşmaktadırlar.

Mevzuat Uyuşmazlıklarının Merkezinde Ne Var?

1. Uygulama Örneği: Seferihisar Belediyesi – Eko-Köyler ve Tiny House Alanları

İzmir Seferihisar Belediyesi, kontrolsüz tiny house yapılaşmasını önlemek amacıyla “planlı kırsal turizm alanları” oluşturmuştur. Bu bölgelerde:

• Kooperatif temelli eko-köy projeleri teşvik edilmekte,
• Her yapı, imar planı ve yapı ruhsatına tabi tutulmakta,
• Tarım dışı kullanım izni ön koşul olarak istenmektedir.

Böylece hem doğa korunmakta, hem de vatandaşların kırsalda yaşam arzusu yasal çerçeveye alınmaktadır.

2. Alternatif Çözüm Modeli: Kooperatifler Yoluyla Planlı Tiny House Yerleşimleri

Kooperatifler, Ekoturizm Projesi kapsamında şu modeli geliştirmiştir:

 Tarım vasfı kaldırılmış ya da marjinal tarım arazilerinde yapılaşma planı
Tarımsal üretime entegre tiny house yaşam alanları (apiterapi, lavanta tarlası vb.)
Enerji, su, atık altyapısı kooperatif tarafından çevreci biçimde sağlanır
 Her yapı için ruhsatlı, tapulu, çevreye duyarlı düzenleme yapılır

Bu model, hem tarım arazilerini korumakta hem de sürdürülebilir kırsal kalkınmaya hizmet etmektedir.

3. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’na Yönelik Öneriler

“Mobil Konut ve Geçici Yaşam Alanları Yönetmeliği” hazırlanmalıdır:
Tekerlekli tiny house gibi yapılar için çevre, güvenlik ve altyapı kriterleri içeren özel bir mevzuat oluşturulmalıdır.

 Eko-Yerleşim Rehberi Yayınlanmalı:
Kırsal alanda planlı, küçük ölçekli yapılaşma için belediyelere ve vatandaşlara rehber niteliğinde “Eko-Köy Planlama Kılavuzu” çıkarılmalıdır.

Tarım Arazilerinin Yapılaşmaya Karşı Dijital Takibi:
Uydudan takip edilen dijital tarım haritaları ile izinsiz yapılaşmalar hızlıca tespit edilmelidir.

Tarım Dışı Kullanım Yetkileri İlçe Koordinasyon Kurullarına Devredilmeli:
İl düzeyinde yoğunlaşan süreç, yerel karar mekanizmalarına dağıtılarak daha etkili denetim sağlanabilir.

Sonuç: Planlı Olmayan Tiny House Yerleşimleri Tehdit, Planlı Olanlar Fırsattır

Tarım toprakları üzerinde kontrolsüz tiny house yapılaşmaları, hem doğal dengeyi hem de gıda güvenliğini tehdit etmektedir. Ancak doğru planlama, kooperatif modeli ve yerel yönetim desteğiyle tiny house yapılar kırsal kalkınma, doğayla iç içe yaşam ve turizmde inovatif çözümler sunabilir.

Bu sebeple mevzuat güncellemeleri, pilot projeler ve denetim sistemleriyle desteklenen bir yaklaşım geliştirilmelidir.

Ek: İncelenebilecek Yönetmelikler ve Mevzuatlar

• 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu
• 3194 sayılı İmar Kanunu
• Karayolları Trafik Yönetmeliği (Karavan statüsü için)
• Çevresel Etki Değerlendirmesi (ÇED) Yönetmeliği
• Kooperatifler Kanunu (1163)

Eko-Turizm Alanı ve Tiny House Yerleşimi İmar Planı Lejantı Örneği

Plan Notları Önerisi (Plan Açıklama Raporuna Eklenebilir)

1. Bu alan, 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu kapsamında, eko-turizm amaçlı konaklama faaliyetlerine olanak sağlamak amacıyla planlanmıştır.
2. Tiny house yapılar en fazla 40 m² taban alanına sahip, doğaya uyumlu, ahşap, modüler veya tekerlekli olarak projelendirilecektir.
3. Her yapı için bireysel fosseptik veya biyolojik arıtma sistemi zorunludur.
4. Isı yalıtımı, yağmur suyu toplama, gri su geri dönüşümü gibi çevreci sistemler zorunludur.
5. Parsel içi yollar, çevre dostu geçirgen malzeme ile yapılacaktır.
6. Hiçbir yapı betonarme karkas sistemle yapılmayacak; taş, ahşap veya prefabrik sistemler kullanılacaktır.

Adli Yaptırımlar

Hapis ve Adli Para Cezası:

Tarım arazilerinin kooperatifler veya özel hukuk tüzel kişileri aracılığıyla izinsiz olarak bölünmesi ve amacı dışında kullanılması durumunda, sorumlular hakkında 1 yıldan 3 yıla kadar hapis ve 100 günden 1.000 güne kadar adli para cezası uygulanabilir.

Yıkım ve Eski Hale Getirme

İzinsiz Yapıların Yıkımı:

Tarım arazilerine izinsiz olarak inşa edilen yapılar, valilik tarafından tespit edilerek, yapıların yıkılması ve arazinin eski haline getirilmesi için sorumlulara süre verilir.

Verilen süre içinde yapıların yıkılmaması ve arazinin tarımsal üretime uygun hale getirilmemesi durumunda, valilikçe faaliyet durdurulur ve idari para cezası üç katı olarak uygulanır.

Örnek Uygulama

2023 ve 2024 yıllarında Eskişehir genelinde, tarım arazileri üzerine izinsiz olarak kurulan yaşam alanlarına toplamda 156 milyon TL cezai işlem uygulanmıştır.

Sonuç ve Öneriler

Tarım arazilerine izinsiz olarak tiny house yerleştirmek, ciddi idari ve adli yaptırımlara yol açabilir. Bu nedenle, tiny house projeleri için:

 İlgili kurum ve kuruluşlardan gerekli izinlerin alınması,imar planlarının hazırlanması, halihazır haritalarının yapılması, imara esas jeoteknik etüd raporlarının hazırlanması, imar planları askı süreçlerinin başlaması, tapuya arsa olarak cinsinin değişmesi gerekmektedir. Tinyhouse Köylerine Kırsal Kalkınma TKD'den IPARD III üzerinden hibe destekleri vardır.

TİNY HOUSE KÖYLERİ İÇİN YASAL ARAZİ SEÇİMİ VE TOPRAK KORUMA PROJESİ ŞARTLARI

Toprak Koruma Projelerine Uymak Zorunludur

Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’na göre, tarım arazilerinin amacı dışında kullanılmasının önüne geçilmesi hedeflenmektedir. Tiny house köyü gibi kırsal yerleşim projeleri için bu kanuna riayet edilmemesi halinde ciddi maddi kayıplar ve hukuki yaptırımlar ile karşılaşmak mümkündür. Bu nedenle, proje hazırlık aşamasında mutlaka Toprak Koruma Projesi hazırlanmalı ve il/ilçe tarım müdürlüklerine onaylatılmalıdır.

Tiny House Köyleri İçin Parsel Büyüklüğü Kriterleri

Kırsal ve ekoturizm projelerinde arazi büyüklüğü, hem planlama hem de yasal uyumluluk açısından kritik öneme sahiptir. Proje tipine göre asgari parsel büyüklüğü şu şekilde olmalıdır:

• Standart Tiny House Köyü: Minimum 10.000 m²
• Eko-Turizm Amaçlı Tiny House Köyü: Minimum 25.000 m²

Bu ölçütler, hem altyapı hizmetlerinin sağlanabilirliğini hem de sürdürülebilir kullanım ilkelerine uygunluğu destekler.

Uygun Arazi Seçimi Nasıl Olmalı?

Tiny house projesi yapılacak arazinin seçiminde yasal sınırlamalar kadar doğa dostu kriterler de dikkate alınmalıdır. Aşağıdaki özelliklere sahip araziler, tiny house ve eko-turizm projeleri için en uygun seçeneklerdir:

• Marjinal tarım arazileri (verimsiz, tarıma uygun olmayan alanlar)
• Eğimli ve taşlık araziler (zirai faaliyet için uygun olmayan)
• Resmi yola cephesi olan parseller (erişim açısından önemlidir)
• DSİ taşkın su alanı dışında kalan yerler
• Sit alanı dışında kalan ya da yalnızca 3. derece doğal sit alanı statüsündeki bölgeler

Bu kriterlere uygun olmayan arazilerde yapılaşmaya gidilmesi halinde, hem yıkım hem de para cezası yaptırımları ile karşılaşılabilir.

Hukuki Uyum ve Planlama Süreci

Tiny house köyü kurulmadan önce;

1. Çevre Düzeni Planı, Nazım İmar Planı ve Uygulama İmar Planı süreçleri incelenmeli,
2. Lejantlarda yer alacak Eko Turizm Alanı, Kamping Alanı, Kırsal Turizm Alanı gibi fonksiyonlar tanımlanmalı,
3. Arazi için Tarım Dışı Kullanım İzni, Yapı Ruhsatı, Yapı Kullanma İzni alınmalıdır.

Yasal izin süreci eksiksiz yürütülmezse, yapıların ruhsatsız kabul edilmesi ve cezai işlemler başlatılması kaçınılmazdır.

Sonuç

Tiny house projeleri kırsal kalkınma ve sürdürülebilir turizm açısından önemli fırsatlar sunmaktadır. Ancak bu fırsatların kalıcı ve yasal olabilmesi için doğru arazi seçimi, planlama uyumu ve toprak koruma ilkelerine bağlılık gereklidir. Hem doğal yapıyı bozmamak hem de yasal sorunlarla karşılaşmamak için bu kriterler titizlikle dikkate alınmalıdır.

Yasal Zemin üzerine projelendirilmiş Tiny House Köyü Projemiz Hakkında Bu linkten bilgi alabilirsiniz.

https://www.haritahaber.com/haber/salihler-koyu-nde-ekoturizmin-kalbi-atacak-24-ekolojik-kapsul-ev-ile-surdurulebilir-bir-gelecek_4125/