Ekoturizm Proje Koordinatörü Beytullah Yılmaz ekoturizm imarını şu şekilde özetledi: Ekoturizm imarı; ilgili idareler tarafından belirlenen, çevreye duyarlı, sürdürülebilir ve doğayla bütünleşik bir yapılaşma modelidir. Özellikle yöresel mimarinin kullanılmasını ve yaşatılmasını teşvik eden bu model, 1/1000 ölçekli çevre düzeni planlarında belirtilen özel ekoturizm şartlarına eksiksiz uyan ve gerekli asgari metrekare büyüklüğünü sağlayan araziler üzerinde uygulanmaktadır. Doğal ekosistemi koruyarak bölgenin kültürel dokusuna uyum sağlayan ekoturizm imarı, çevresel sürdürülebilirliği temel alan planlı bir arazi geliştirme sistemidir.

Manisa Eko-Turizm İmar Rehberi (2025): Zeytinlik Yasağı, Marjinal Tarım Şartı ve Yeni 1/100.000 Plan Hükümleri

Manisa'da eko-turizm projesi yapacaklar dikkat! Zeytinliklere eko-turizm kesinlikle yasak. Arazinin marjinal tarım arazisi olması şartı, 25 dönüm kuralı, 1.500 m² sınırı ve 30 örnekli rehber.

Kapsam: Manisa İl Geneli (Yunusemre, Şehzadeler, Kula, Salihli, Akhisar, Alaşehir, Turgutlu, Kırkağaç, Demirci, Gördes, Soma, Sarıgöl, Köprübaşı, Ahmetli, Saruhanlı).

 Hızlı Arama Özeti (Öne Çıkan Cevap)

Kritik Uyarı ve Doğrudan Yanıt: Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ile Kültür ve Turizm Bakanlığı eşgüdümünde yürürlüğe giren İzmir-Manisa 1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planı 8.4.9 Eko-Turizm Alanları revizyonunda Manisa için en hayati kural şudur:

1. Zeytinliklere Eko-Turizm Yapmak Kesinlikle Yasaktır: 3573 sayılı Zeytincilik Kanunu uyarınca tapu cinsi zeytinlik olan veya fiilen içinde zeytin ağacı bulunan alanlarda eko-turizm imar planı yapılamaz, inşaat izni verilemez.

2. Arazinin Mutlaka "Kuru Marjinal Tarım Arazisi" Olması Şarttır: 5403 sayılı Toprak Koruma Kanunu kapsamında Manisa İl Tarım ve Orman Müdürlüğü'nden arazinin "Marjinal Tarım Arazisi (MTA)" olduğuna dair resmi rapor ve uygun görüş alınması zorunludur. Mutlak tarım arazileri, dikili tarım arazileri ve ova tabanları plana açılamaz.

3. Asgari 25.000 m² Parsel Büyüklüğü: Başvuru tabanı en az 25 dönümdür (sınırdaş komşu marjinal parseller birleşebilir).

4. 1.500 m² Mutlak Kapalı Alan Sınırı: Arazi kaç dönüm olursa olsun toplam kapalı inşaat alanı asla 1.500 m²'yi geçemez.

5. Konut ve Villa Satışına Kesin Yasak: Kat mülkiyeti/irtifakı ve devre mülk kurulamaz, bağımsız satılamaz. Tek ruhsat şartı ve tapuya şerh zorunludur.

6. %50 Tarımsal Alan: Yol ve otopark sonrası kalan marjinal arazinin en az %50'sinde topraklı tarım (tıbbi aromatik bitki, marjinal bağ/meyve vb.) sürdürülmek zorundadır.

İzmir-Manisa 1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planı 8.4.9. Maddesi Kapsamında Yeni Kurallar, İmar Şartları ve Arazi Uygunluk Analizi

1. Yönetici Özeti ve Hızlı Bakış

İzmir-Manisa Planlama Bölgesi 1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planı'nın "8.4.9. Eko-Turizm Alanları" maddesinde yapılan kapsamlı revizyon ile kırsal alanlardaki kontrolsüz yapılaşmanın, gizli villa kooperatiflerinin ve tarım arazisi tahribatının önüne geçilmesi hedeflenmiştir.

Temel Parametreler (2025 Düzenlemesi):

• Asgari Proje Alanı: En az 25.000 m² (25 dönüm).

• Maksimum Toplam İnşaat Alanı: Yatak kapasitesine göre belirlenmek üzere, tüm birimler dâhil en fazla 1.500 m².

• Bina Yüksekliği: En fazla 2 kat (görünen kat adedi).

• Doğal / Tarımsal Alan Zorunluluğu: Yol ve otopark düşüldükten sonra kalan alanın en az %50'si yapılaşma dışı tutulacak; yalnızca geleneksel tarımsal faaliyetlere açık olacaktır.

• Mülkiyet Kısıtı: Bağımsız bölüm satışı, devre mülk, kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulamaz. Tesis tek bir ruhsata bağlanır ve konut iskânı verilemez.

• Manisa Arazi Kısıtlamaları: Zeytinlik sahalar, bağ alanları ve Büyük Ova Koruma sahalarında eko-turizm planı yapılması kesinlikle yasaktır. Yalnızca Tarım ve Orman İl Müdürlüğü'nden onaylı Marjinal Tarım Arazisi (MTA) vasfındaki eğimli, kuru ve kıraç araziler uygundur.

2. Yasal Dayanak ve Plan Değişikliğinin Amacı

Kültür ve Turizm Bakanlığı Yatırım ve İşletmeler Genel Müdürlüğü'nün 12.02.2025 tarihli ve 6349755 sayılı yazısı ile Plan İnceleme ve Değerlendirme Kurulu'nun 21.01.2025 tarihli ve 2025/01-04 sayılı İlke Kararı doğrultusunda hazırlanan bu düzenleme, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Mekânsal Planlama Genel Müdürlüğü tarafından yürürlüğe konulmuştur.

Değişikliğin Ana Sebepleri:

1. Eko-turizm kılıfı altında tarım arazilerinin hisseli parsellere bölünerek lüks müstakil konut/villa sitelerine dönüştürülmesinin engellenmesi.

2. Turizm Tesislerinin Niteliklerine İlişkin Yönetmelik uyarınca gerçek anlamda "Kırsal Turizm Tesisi" niteliği taşıyan yatırımların denetim altına alınması.

3. Altyapı, erişim, teknik servis ve yangın/ulaşım güvenliğinin sağlanması.

4. Gediz Havzası'nın verimli tarım topraklarının, zeytinliklerinin ve bağlarının korunması.

3. Eski ve Yeni Eko-Turizm Plan Hükümleri Karşılaştırma Tablosu

Plan Kriteri	Eski Hüküm (Önceki Düzenleme)	Yeni Hüküm (2025 Güncel Düzenleme)	Hukuki ve Pratik Etkisi
Asgari Başvuru Alanı	En az 15.000 m²	En az 25.000 m² (25 dönüm)	Küçük parsellerde eko-turizm yapılamaz; komşu parseller birleşebilir.
Toplam İnşaat Alanı	Emsal: 0,10 (20.000 m² üzerinde maks. 2.000 m²)	Maksimum 1.500 m² (Tüm yapılar dâhil üst sınır)	Parsel 100 dönüm dahi olsa toplam inşaat 1.500 m²'yi aşamaz.
Yapı Yüksekliği	En çok 2 kat + en fazla 1 bodrum kat	En çok 2 kat (Görünen kat adedi)	Bodrum kat konaklama olarak kullanılamaz; silüet korunur.
İfraz (Parsel Bölme)	Asgari 10.000 m² ifraz mümkündü	Konaklama amaçlı ifraz KESİNLİKLE YASAK	Alan tek parsel kalır, ayrı parseller halinde satılamaz.
Korunacak Açık Alan	Toplam alanın en az %30'u açık alan	Net alanın en az %50'si yapılaşma dışı tarım alanı	Yol/otopark sonrası kalan alanın yarısı sadece tarıma ayrılır.
Konut ve İskân Durumu	Tek bağımsız bölüm şartı vardı	Konut kullanımı ve mesken iskânı açıkça YASAKLANDI	Konut yapı ruhsatı ve oturma izni verilemez.
Mülkiyet Şerhi	Devre mülk, kat irtifakı/mülkiyeti kurulamaz	Noter taahhütnamesi + Tapuya Şerh zorunluluğu eklendi	Amacı dışında kullanılamayacağı tapu kütüğüne işlenir.
Bakanlık İzinleri	İşyeri ruhsatından sonra 1 yıl içinde belge şartı	Turizm Yatırım + Turizm İşletme Belgesi + İşyeri Ruhsatı	Kültür ve Turizm Bakanlığı onayı olmadan işletilemez.
Kazanılmış Haklar / Geçiş	06.05.2022 öncesi başvurular korunuyordu	Önceki başvurular min. 15.000 m² ile devam edebilir	Eski başvurular 25.000 m² şartından muaf, diğer tüm yeni kurallara tabidir.

4. Yeni Eko-Turizm İmar Koşullarının Temel İlkeleri

4.1. Asgari Alan Büyüklüğü (25.000 m²) ve Parsel Bütünlüğü

Eko-turizm amaçlı imar planı tekliflerinde başvuru alanının toplam büyüklüğü imar planı/değişikliği öncesinde en az 25.000 m² olmak zorundadır. Başvuru alanı, asgari büyüklüğü sağlamak şartıyla birbirine sınırdaş birden fazla kadastral parselden oluşabilir. Ancak plan teklifi, başvuruya konu parsellerin tamamını kapsamak zorundadır; parselin bir kısmına plan yapılıp geri kalanı plansız bırakılamaz.

4.2. Emsale Esas İnşaat Alanı (Maksimum 1.500 m²) ve Kat Adedi

Yeni plan notuna göre inşaat alanı hesaplamasında sabit emsal (0,10) yerine yatak kapasitesi odaklı bir üst sınır getirilmiştir:

• Tesisin toplam inşaat alanı, restoran, resepsiyon, idari bina, konaklama üniteleri ve teknik hacimler dâhil hiçbir şartta 1.500 m²'yi geçemez.

• Yapı yüksekliği en fazla 2 kat olabilir.

• Bu kural, arazinin büyüklüğü ne kadar geniş olursa olsun (ister 25.000 m², ister 100.000 m²) yapılaşma yoğunluğunun düşük tutulmasını sağlar.

4.3. %50 Doğal Tarım ve Yapısız Açık Alan Ayrımı

İmar planı çiziminde, yol ve otopark alanları ayrıldıktan sonra geriye kalan eko-turizm alanının en az %50'lik bölümü, yapı yaklaşma mesafesi sınırı ile net olarak gösterilecektir. Bu alan:

• Doğal zemin dokusunu bozmayacak şekilde bırakılacaktır.

• Yalnızca toprağın sürülmesine dayanan tarımsal faaliyetler (tıbbi aromatik bitki yetiştiriciliği, buğdaygiller, organik bostan vb.) için kullanılabilir.

• Beton dökülemez, sert zemin kaplaması yapılamaz, yapı inşa edilemez.

4.4. Konut, Kat Mülkiyeti ve Devre Mülk Yasağı

Plan notunun 8.4.9.2. maddesi gayrimenkul spekülasyonunu kesin bir dille engellemektedir:

• İmar planlarında kullanım kararı "Eko-Turizm / Kırsal Turizm Tesis Alanı" olacaktır.

• Bu alanlarda hiçbir şekilde konut kullanımı yer alamaz ve konut (mesken) amaçlı yapı kullanma izin belgesi (iskân) düzenlenemez.

• Kurulacak tesis tek bir yapı ruhsatına bağlanır; birden fazla bungalov veya konaklama ünitesi yapılsa bile bunlar bağımsız mülk haline getirilemez.

• Kat irtifakı, kat mülkiyeti ve devre mülk kurulması yasaktır.

4.5. Noter Taahhütnamesi ve Tapuya Şerh Zorunluluğu

Yatırımcı, taşınmazın eko-turizm amacı dışında kullanılmayacağına dair noter tasdikli resmi taahhütnameyi onay makamına (Manisa Büyükşehir Belediyesi veya ilgili İlçe Belediyesi) sunmak zorundadır. İlgili idare, bu taahhütnameyi tapu müdürlüğüne bildirerek tapu kütüğünün beyanlar/şerhler hanesine işletir.

5. Manisa Bölgesine Has Arazi Kısıtlamaları: Hangi Arazilere İzin Verilmez?

Manisa, Türkiye'nin tarımsal üretim merkezi ve Gediz Havzası'nın kalbidir. Bu sebeple eko-turizm izinlerinde genel imar mevzuatının yanı sıra çok katı tarımsal koruma kanunları geçerlidir.

+---------------------------------------------------------------------------------+
|                       MANİSA'DA KESİNLİKLE YASAKLI ALANLAR                      |
+---------------------------------------------------------------------------------+
| 1. 3573 Sayılı Kanun Kapsamındaki ZEYTİNLİK Sahalar (ve 3 km tampon bölgesi)   |
| 2. Cumhurbaşkanlığı Kararı ile İlan Edilen GEDİZ / MANİSA BÜYÜK OVALARI         |
| 3. Dikili Tarım Arazileri (Bağlar, Meyve Bahçeleri)                             |
| 4. Mutlak Tarım ve Sulu Tarım Arazileri (1., 2. ve 3. Sınıf Topraklar)          |
+---------------------------------------------------------------------------------+

5.1. Zeytinlik Sahaları ve 3573 Sayılı Kanun Kırmızı Çizgisi

Manisa; Akhisar, Kırkağaç, Soma, Saruhanlı, Turgutlu ve Salihli ilçeleri başta olmak üzere Türkiye'nin zeytin başkentidir.

• 3573 Sayılı Kanun Madde 20: Zeytinlik sahalarında ve bu sahalara en az 3 kilometre mesafede zeytinyağı fabrikası hariç tesis yapılamaz, imar planı açılamaz.

• Tapu kaydında cinsi "Zeytinlik", "Zeytinli Bağ", "Zeytinli Tarla" olan veya fiilen üzerinde zeytin ağacı bulunan arazilerde eko-turizm projesi yapılması hukuken imkânsızdır.

5.2. Gediz ve Manisa Büyük Ova Koruma Alanları (5403 Sayılı Kanun)

5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu kapsamında ilan edilen tarımsal sit niteliğindeki "Büyük Ova Koruma Alanları" sınırları içerisinde tarım dışı kullanım kesinlikle kısıtlanmıştır:

• Manisa Ovası, Turgutlu Ovası, Salihli Ovası, Akhisar Ovası ve Alaşehir Ovası taban arazilerinde eko-turizm gerekçesiyle tarım dışı kullanım izni verilmez.

• Tarım ve Orman Bakanlığı bu alanlarda olumsuz görüş bildirmektedir.

5.3. Bağ, Bahçe ve Dikili/Sulu Tarım Arazileri Kısıtı

Manisa'nın dünyaca ünlü Sultani çekirdeksiz üzüm bağlarının yer aldığı Alaşehir, Salihli, Sarıgöl, Turgutlu ve Ahmetli bölgelerinde yer alan verimli bağ arazileri korunması gereken dikili arazidir. Taban suyu olan, sulanan veya bağ tesisi bulunan parseller eko-turizme konu edilemez.

6. Manisa'da Eko-Turizm İçin Uygun Araziler ve Potansiyel Bölgeler

6.1. Marjinal Tarım Arazisi (MTA) ve Eğim Şartı

Manisa'da bir parselin eko-turizm imar planına konu edilebilmesi için Manisa İl Tarım ve Orman Müdürlüğü Toprak Koruma Kurulu'ndan "Marjinal Tarım Arazisi (MTA)" yazısı alınabilmesi şarttır:

• Eğim: Genellikle %12'nin üzerinde eğime sahip, makineli tarıma elverişsiz yamaç araziler.

• Toprak Yapısı: Sığ derinlikli, taşlık, kayalık, verimi düşük, kıraç topraklar.

• Sulanabilirlik: Sulama imkânı ve taban suyu bulunmayan, kuru tarım dahi yapılamayan parseller.

• Bitki Örtüsü: Zeytin ağacı, bağ veya korunması gereken ekonomik meyve ağacı barındırmayan araziler.

6.2. İlçe Bazlı Uygunluk ve Yatırım Potansiyeli

1. Yuntdağı Bölgesi (Yunusemre Kırsalı):

   • Manisa merkezine yakın, yüksek rakımlı, eğimli ve taşlık meralara komşu marjinal araziler.

   • Doğa turizmi, at çiftlikleri ve yürüyüş rotaları ile entegre kırsal tesisler için en uygun bölgelerden biridir.

2. Kula Volkanik Jeopark Çevresi:

   • UNESCO tescilli Kula Salihli Jeoparkı kırsalında, 1. derece sit sınırları dışında kalan kıraç volkanik tepeler ve taşlık marjinal araziler.

   • Jeoturizm ve geleneksel Kula mimarisini yansıtan taş konaklama üniteleri için yüksek potansiyele sahiptir.

3. Demirci ve Gördes Kırsalı:

   • Dağlık coğrafya, orman köyleri civarındaki eğimli ve verimsiz yamaç arazileri.

   • Kamp karavan, yayla eko-turizmi ve tıbbi aromatik bitki (lavanta, kekik) temalı projeler için uygundur.

4. Spil Dağı Etekleri (Şehzadeler / Yunusemre):

   • Milli Park sınırları ve orman mülkiyeti dışında kalan, ovaya hâkim eğimli marjinal tepeler.

5. Köprübaşı ve Selendi Kırsalı:

   • Kuru tarım arazilerinin ve kıraç alanların yaygın olduğu, sulama dışı marjinal yamaçlar.

7. Adım Adım Eko-Turizm Proje ve İmar İzin Süreci

[Adım 1: Arazi Seçimi] ---> Asgari 25.000 m², zeytinsiz, ova dışı, eğimli arazi tespiti.
         |
[Adım 2: Kurum Görüşleri] -> İl Tarım (MTA Raporu), Orman, DSİ, Kültür Varlıkları vb.
         |
[Adım 3: İmar Planı] ------> 1/5.000 Nazım ve 1/1.000 Uygulama İmar Planı teklifi.
         |
[Adım 4: Belediye Onayı] --> Manisa Büyükşehir Belediyesi & İlçe Belediyesi Meclis Onayı.
         |
[Adım 5: Tapu Şerhi] ------> Noter taahhütnamesi verilmesi ve tapuya "Eko-turizm" şerhi.
         |
[Adım 6: Turizm Belgesi] --> Kültür ve Turizm Bakanlığı'ndan Turizm Yatırım Belgesi.
         |
[Adım 7: Ruhsat & İnşaat] -> Tek yapı ruhsatı ile maks. 1.500 m² inşaat uygulaması.
         |
[Adım 8: İşletme Aşaması] -> Turizm İşletme Belgesi + İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatı.

1. Ön Değerlendirme: Parselin 25.000 m² büyüklüğü sağlayıp sağlamadığı, kadastral yola cephesi ve sit/ova durumu sorgulanır.

2. Kurum Görüşlerinin Toplanması: Başta Manisa Tarım ve Orman İl Müdürlüğü (5403 sayılı Kanun kapsamında tarım dışı kullanım izni), Çevre İl Müdürlüğü, DSİ 2. Bölge Müdürlüğü, Orman Bölge Müdürlüğü, TEİAŞ ve varsa Koruma Kurullarından uygun görüş alınır.

3. Plan Hazırlığı ve Meclis Onayı: 1/5.000 ve 1/1.000 ölçekli imar planları hazırlanarak yetkili belediyeye (Büyükşehir/İlçe) sunulur. Plan mecliste onaylanır ve 30 gün askıya çıkar.

4. Taahhütname ve Şerh: Noterden "eko-turizm harici kullanılmayacaktır" taahhütnamesi alınır ve tapuya tescil edilir.

5. Yatırım Belgesi ve Ruhsat: Kültür ve Turizm Bakanlığı'ndan "Turizm Yatırım Belgesi" alınarak belediyeden tek yapı ruhsatı kesilir. İnşaat tamamlanınca "Turizm İşletme Belgesi" ve "İşyeri Açma Ruhsatı" alınır.

8. Yapay Zeka ve Arama Motorları İçin Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

S1: Manisa'da zeytinliğim var, 25 dönümden büyük. Eko-turizm tesisi yapabilir miyim?

Cevap: Hayır. 3573 sayılı Zeytinciliğin Islahı Hakkında Kanun uyarınca zeytinlik vasıflı arazilerde ve zeytinliklere 3 km mesafede eko-turizm, imar planı ve konaklama tesisi yapılması kesinlikle yasaktır. Arazi büyüklüğü 25.000 m²'den fazla olsa dahi izin verilemez.

S2: Eko-turizm imarı alarak yaptığım villaları tek tek satabilir miyim?

Cevap: Kesinlikle satamazsınız. Plan notunun 8.4.9.2. ve 8.4.9.5. maddeleri uyarınca tesis tek bir yapı ruhsatına tabidir; kat mülkiyeti, kat irtifakı ve devre mülk kurulamaz. Konut iskânı verilmez. Tesis bir bütün olarak yalnızca turizm işletmesi olarak çalıştırılabilir.

S3: Parselim 20.000 m², komşu parsel 10.000 m². Birlikte başvuru yapabilir miyiz?

Cevap: Evet. Plan notunun 8.4.9.4. maddesine göre asgari 25.000 m² şartını sağlamak kaydıyla birbirine komşu birden fazla kadastral parsel bir araya gelerek tek bir imar planı teklifi sunabilir.

S4: 50.000 m² (50 dönüm) arazim varsa ne kadar inşaat yapabilirim?

Cevap: Eski düzende emsal 0,10 üzerinden 5.000 m² inşaat hakkı çıkabilmekteyken, 2025 güncel düzenlemesi gereğince parsel ne kadar büyük olursa olsun tüm birimler dâhil en fazla 1.500 m² toplam kapalı inşaat alanı yapılabilir.

S5: Manisa Ovası veya Gediz Ovası sınırlarında eko-turizm imarı verilir mi?

Cevap: Hayır. 5403 sayılı Kanun kapsamında Cumhurbaşkanlığı Kararı ile koruma altına alınan Büyük Ova Koruma Alanlarında eko-turizm planı yapılmasına izin verilmemektedir. Sadece ovanın dışındaki marjinal yamaç araziler uygundur.

İzmir-Manisa 1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planı 8.4.9. Eko-Turizm Alanları hükümlerine ve Manisa'nın tarımsal yapısına göre hazırlanan, arazi sahipleri ile yatırımcıların en çok merak ettiği 25 soru ve somut örnekli cevapları aşağıda 5 ana başlıkta toplanmıştır:

1. Arazi Büyüklüğü ve Parsel Kuralları

• 1. Eko-turizm tesisi yapabilmek için arazim en az kaç dönüm olmalıdır?

  Arazinin tapu yüzölçümü imar planı başvuru anında en az 25.000 m² (25 dönüm) olmak zorundadır; 24.900 m² olan bir yer için bile başvuru kabul edilmez.

  Örnek: Yunusemre Yuntdağı bölgesinde marjinal nitelikte 26 dönüm tarlası olan Ali Bey başvuru yapabilir; aynı bölgede 21 dönüm yeri olan Hasan Bey tek başına başvuru yapamaz.

• 2. Arazim 25 dönümden küçükse komşumun arazisiyle birleşip başvuru yapabilir miyim?

  Evet. Birbirine sınırdaş birden fazla kadastral parselin bir araya gelerek toplamda en az 25.000 m² büyüklüğü sağlaması durumunda ortak başvuru yapılabilir.

  Örnek: Kula'da Mehmet Bey'in 15 dönüm, bitişik komşusu Can Bey'in ise 12 dönüm arazisi vardır. İki komşu bir araya gelip toplam 27 dönüm üzerinden tek bir eko-turizm imar planı teklifi sunabilir.

• 3. 40 dönüm arazimin sadece 25 dönümüne plan yapıp kalanını tarla bırakabilir miyim?

  Hayır. İmar planı teklifi başvuruya konu parselin veya parsellerin tamamını kapsamak zorundadır; parselin bir kısmına plan yapılıp kalanı plansız bırakılamaz.

  Örnek: Demirci'de 35 dönüm tek tapusu olan Ayşe Hanım, "Ben sadece 25 dönümüne plan yapayım, 10 dönümü kenarda kalsın" diyemez; teklif 35 dönümün tamamı için hazırlanır.

• 4. İmar planı onaylandıktan sonra arsayı parçalara (ifraz) ayırıp ayrı ayrı satabilir miyim?

  Kesinlikle hayır. İmar uygulaması aşamasında konaklama amaçlı birden fazla imar parseli oluşturacak şekilde parsel bölme (ifraz) işlemi tamamen yasaklanmıştır.

  Örnek: Kula'da 30 dönümlük yerine eko-turizm imarı alan bir yatırımcı, burayı 5'er dönümlük 6 parsele bölüp farklı kişilere satamaz; alan tek bir mülk olarak kalır.

• 5. 2025 yılındaki bu değişiklikten önce belediyeye 15 dönüm olarak başvurmuştum, başvurum yanar mı?

  Hayır, başvurunuz yanmaz. Değişiklik öncesinde resmi başvurusu yapılmış dosyalar 15.000 m² şartını korumak kaydıyla 25.000 m² şartından muaf tutulur; ancak diğer yeni kurallara (1.500 m² inşaat tavanı vb.) uymak zorundadır.

  Örnek: Selendi'de 2024 yılında 18 dönümlük arazisi için belediyeye dosya teslim etmiş bir girişimci, arazisini 25 dönüme büyütmek zorunda kalmaz fakat toplam inşaatını en fazla 1.500 m² ile sınırlar.

2. Zeytinlik, Tarım ve Büyük Ova Yasakları

• 6. Tapusunda "Zeytinlik" yazan 30 dönüm arazime eko-turizm imarı alabilir miyim?

  Kesinlikle hayır. 3573 sayılı Zeytincilik Kanunu uyarınca zeytinlik sahalarında ve bu sahalara en az 3 km mesafede zeytinyağı fabrikası hariç hiçbir tesis kurulamaz; yüzölçümü 100 dönüm olsa dahi izin verilmez.

  Örnek: Akhisar'da tapusu "Zeytinlik" olan 40 dönüm araziye sahip bir kişi, Çevre Şehircilik veya Tarım İl Müdürlüğü'nden eko-turizm için olumlu görüş alamaz.

• 7. Tapuda "Tarla" yazıyor ama içinde verimli zeytin ağaçları var, izin çıkar mı?

  Hayır. Tarım İl Müdürlüğü uzmanları araziye keşfe gelir; tapu cinsi ne olursa olsun arazide fiilen zeytin ağacı yoğunluğu varsa 3573 sayılı Kanun gereği olumsuz rapor verilir.

  Örnek: Saruhanlı'da tapusunda "Ham Toprak" yazan ancak üzerinde 200 adet yetişkin zeytin ağacı bulunan 28 dönümlük yer için tarım dışı kullanım izni verilmez.

• 8. Manisa Ovası veya Gediz Ovası sınırları içinde eko-turizm yapılabilir mi?

  Kesinlikle hayır. Cumhurbaşkanlığı Kararı ile ilan edilen Manisa, Turgutlu, Salihli, Alaşehir ve Akhisar Büyük Ovaları tarımsal sit niteliğindedir ve bu sahalarda eko-turizm planı yapılamaz.

  Örnek: Turgutlu Ovası tabanında 35 dönüm sulanabilir düz tarlası olan biri, arazisi çok büyük olsa dahi Büyük Ova sınırında kaldığı için izin alamaz.

• 9. Alaşehir veya Salihli'deki üzüm bağlarına eko-turizm tesisi kurulabilir mi?

  Hayır. Bağlar "Dikili Tarım Arazisi" sınıfındadır; Manisa'nın dünyaca ünlü Sultani çekirdeksiz üzüm bağları sökülerek eko-turizm tesisi yapılmasına kesinlikle onay verilmez.

  Örnek: Alaşehir'de 30 dönüm faal bağı olan çiftçi, bağları söküp bungalov otel kurmak için Tarım İl Müdürlüğü'nden onay alamaz.

• 10. Manisa'da eko-turizme izin verilen "Marjinal Tarım Arazisi (MTA)" ne demektir?

  Zeytin veya bağ barındırmayan, sulama imkânı ve taban suyu olmayan, taşlık, sığ toprak derinliğine sahip, verimi düşük ve makineli tarıma izin vermeyen eğimli (%12 üzeri) arazilerdir.

  Örnek: Gördes kırsalında %15 eğimli, kayalık, ekim yapılamayan 27 dönümlük kıraç yamaç arazisi için Tarım İl Müdürlüğü marjinal raporu düzenleyebilir.

3. İnşaat Alanı, Kat Sınırı ve Mimari Koşullar

• 11. 50 dönüm (50.000 m²) arazim var, kaç metrekare kapalı inşaat yapabilirim?

  Yeni plan hükmüne göre arazinin büyüklüğü ne kadar olursa olsun (ister 25 dönüm, ister 100 dönüm), yapılacak tesisin tüm birimleri dâhil toplam kapalı inşaat alanı en fazla 1.500 m² olabilir.

  Örnek: Kula'da 60 dönüm marjinal arazisi olan Selim Bey, eski sistemde 6.000 m² inşaat hakkı hayal ederken, yeni düzenlemede resepsiyon, restoran ve evler dâhil en çok 1.500 m² kapalı alan yapabilir.

• 12. Binalar kaç katlı yapılabilir, çok katlı otel binası inşa edilebilir mi?

  Hayır, çok katlı otel yapılamaz; yapıların yüksekliği görünen kat adedi olarak en fazla 2 kat olabilir.

  Örnek: Spil Dağı eteklerinde yapılacak tesis zemin + 1 normal kat olmak üzere en çok 2 katlı planlanabilir; 3 katlı bir ana bina projesine ruhsat verilmez.

• 13. Binaların altına bodrum kat yapıp buraları otel odası olarak kullanabilir miyim?

  Hayır. En fazla 1 bodrum kat yapılabilir ancak bodrum katlarda kesinlikle konaklama ünitesi (oda/yatak) bulunamaz; sadece çamaşırhane, depo ve kazan dairesi gibi servis alanları yer alabilir.

  Örnek: Demirci'deki bir tesiste ana binanın bodrum katına teknik atölye veya çamaşırhane yapılabilir; misafirlerin kalacağı yatak odaları yerleştirilemez.

• 14. Arazinin en az %50'sinin boş bırakılması ve sürülmesi kuralı ne anlama gelir?

  Yol ve otopark alanı ayrıldıktan sonra kalan arazinin en az yarısına hiçbir yapı veya beton zemin yapılamaz; bu alan sadece toprağın sürülmesine dayalı tarımsal üretim (lavanta, kekik, bostan vb.) için kullanılır.

  Örnek: 30 dönümlük arazide 4 dönüm yol ve otopark ayrılmışsa, kalan 26 dönümün en az 13 dönümü doğal tarım alanı olarak kalır; buraya bina veya havuz yapılamaz.

• 15. Binaların dış görünüşü ve mimarisi nasıl olmak zorundadır?

  Doğal yapının korunması ve yöresel/geleneksel mimari dokuya uyulması zorunludur; aşırı fütüristik ya da modern cam plazalar yerine taş, ahşap ve kiremit dokulu yapılar onaylanır.

  Örnek: Kula'daki bir tesiste tarihi Kula evlerinin taş ve ahşap karkas mimarisi; Yuntdağı'nda ise bölgenin doğal taş cephe dokusu tercih edilmelidir.

4. Konut, Satış ve Mülkiyet Yasakları

• 16. Eko-turizm imarı alıp 15 adet villa yapsam ve bunları vatandaşlara satsam olur mu?

  Kesinlikle hayır. Bu alanlarda konut kullanımı ve konut amaçlı bağımsız bölüm satışı yasaktır; kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulamaz.

  Örnek: Yunusemre'de 30 dönüm yere 15 adet taş ev yapan bir müteahhit, bunları münferit kişilere "doğa içinde müstakil tapulu villa" olarak satamaz; alan tek bir işletme olarak kalır.

• 17. Binalar devre mülk veya devre tatil sistemiyle hisseli satılabilir mi?

  Hayır. Plan notunda açıkça devre mülk ve devre tatil gibi şerhe konu hakların tesis edilemeyeceği belirtilmiştir.

  Örnek: Salihli kırsalındaki bir projede "15 günlük devre mülk hissesi satışı" yapılamaz; tapu müdürlüğü bu şerhi tescil etmez.

• 18. Yapılan binalara belediyeden "Mesken / Konut İskânı" alınabilir mi?

  Hayır. İlgili idareler bu alanlardaki yapılara mesken amaçlı yapı kullanma izin belgesi düzenleyemez; iskân belgesi sadece "Kırsal Turizm Tesisi" olarak verilir.

  Örnek: İnşaat tamamlandığında belediyenin vereceği oturma izninde ana fonksiyon turizm tesisidir; bireysel konut aboneliği verilemez.

• 19. Tapu kütüğüne konulan "Eko-Turizm Şerhi" ve Noter Taahhütnamesi nedir?

  Yatırımcı arazinin eko-turizm dışında kullanılmayacağını noterden taahhüt eder; idare bu taahhütnameyi tapu kütüğünün beyanlar hanesine resmi şerh olarak işletir.

  Örnek: Tesis ileride başka birine satılsa bile, tapudaki şerh sebebiyle yeni alıcı da burayı villaya çeviremez, turizm tesisi olarak işletmek zorundadır.

• 20. 10 adet taş ev yaparsam her birine ayrı ayrı yapı ruhsatı alabilir miyim?

  Hayır. Tesis birden fazla binadan oluşsa dahi tüm binalar belediyeden tek bir yapı ruhsatına bağlanmak zorundadır.

  Örnek: Gördes'te 10 adet ahşap bungalov yapacak işletmeci, 10 ayrı ruhsat değil, tek bir ana işletme ruhsatı altında projesini tasdik ettirir.

5. Ruhsatlar, İşletme Süreci ve Manisa Lokasyonları

• 21. Sadece belediyeden ruhsat almak yeterli midir, Kültür ve Turizm Bakanlığı şart mı?

  Yalnızca belediye ruhsatı yeterli değildir; Kültür ve Turizm Bakanlığı'ndan Turizm Yatırım Belgesi ve tesis açılırken Turizm İşletme Belgesi alınması zorunludur.

  Örnek: Kula'da proje hazırlayan girişimci, inşaata başlamadan önce Bakanlığa başvurup Turizm Yatırım Belgesi'ni dosyasına koymak zorundadır.

• 22. Tesisi açtıktan sonra turizm belgesi almazsam veya işletmeyi kapatıp özel çiftlik yaparsam ne olur?

  İşyeri açma ruhsatı iptal edilir, yapı tatil zaptı tutularak kaçak kullanım işlemi uygulanır ve para cezası ile mühürleme yaptırımları devreye girer.

  Örnek: Açtığı tesisi kapatıp kapısına kilit vurarak yalnızca kendi özel villası gibi kullanan kişinin ruhsatı iptal edilir ve noter taahhüdü ihlalinden dava açılır.

• 23. Manisa Yuntdağı bölgesinde arazi seçerken nelere dikkat edilmelidir?

  Resmi kadastral yola cephesinin bulunmasına, içinde zeytin ağacı olmamasına, mera arazisiyle çakışmamasına ve Tarım İl Müdürlüğü'nden Marjinal Raporu (MTA) alınabilmesine dikkat edilmelidir.

  Örnek: Yunusemre'nin Osmancık veya Durasıllı köylerinde resmi yolu olan, 27 dönüm büyüklüğünde, kayalık ve eğimli yamaçlar eko-turizm için ideal adaylardır.

• 24. Kula Jeoparkı kırsalında eko-turizm tesisi açarken en büyük engel nedir?

  Kula çevresindeki 1. ve 2. Derece Doğal Sit Alanları ile Jeosit Koruma sahalarıdır; parselin bu koruma sınırlarının dışında kaldığından emin olunmalıdır.

  Örnek: Kula volkan konilerine bitişik 1. derece sit alanındaki bir parsele çivi çakılamaz; fakat sit sınırının dışındaki volkanik marjinal araziler jeo-ekoturizm için uygundur.

• 25. Manisa'da bir eko-turizm imar süreci baştan sona ne kadar sürer?

  Kurum görüşleri (Tarım, DSİ, Orman vb.), 1/5.000 ve 1/1.000 imar planı onayları, meclis kararları, askı ilanları ve Bakanlık izinleri toplamda ortalama 12 ila 18 ay sürer.

  Örnek: Ocak ayında kurum görüşleri toplanmaya başlanan uygun vasıflı bir arazide imar planlarının kesinleşmesi ve inşaat ruhsatı aşamasına gelinmesi yaklaşık 1-1,5 yıllık bir süreci kapsar.