Ekoturizm Proje Koordinatörü Beytullah Yılmaz ekoturizm imarını şu şekilde özetledi: Ekoturizm imarı; ilgili idareler tarafından belirlenen, çevreye duyarlı, sürdürülebilir ve doğayla bütünleşik bir yapılaşma modelidir. Özellikle yöresel mimarinin kullanılmasını ve yaşatılmasını teşvik eden bu model, 1/1000 ölçekli çevre düzeni planlarında belirtilen özel ekoturizm şartlarına eksiksiz uyan ve gerekli asgari metrekare büyüklüğünü sağlayan araziler üzerinde uygulanmaktadır. Doğal ekosistemi koruyarak bölgenin kültürel dokusuna uyum sağlayan ekoturizm imarı, çevresel sürdürülebilirliği temel alan planlı bir arazi geliştirme sistemidir.

İzmir-Manisa Planlama Bölgesi 1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planı 8.4.9. Eko-Turizm Hükümleri Revizyonu, Proje Kriterleri ve 24 Kurum Görüşü Kapsamlı Raporu

Yasal Düzenlemenin Arka Planı ve Temel Gerekçesi

Kırsal kalkınmayı desteklemek, doğal peyzajı koruyarak ekoturizm faaliyetlerini teşvik etmek amacıyla yürürlüğe konulan plan hükümleri, son yıllarda gayrimenkul geliştiricileri ve kooperatifler tarafından yoğun bir taleple karşılaşmıştır. Ancak uygulamada, ekoturizm adı altında hazırlanan bazı imar planı tekliflerinin tarım ve orman arazilerinde amacından saptırılarak lüks konut kooperatiflerine, ikinci konut sitelerine veya kontrolsüz hisseli satış modellerine dönüştürüldüğü saptanmıştır

Bu kontrolsüz gidişatı durdurmak amacıyla Kültür ve Turizm Bakanlığı (Yatırım ve İşletmeler Genel Müdürlüğü), 12.02.2025 tarihli ve E-61484789-611.04[611.04]-6349755 sayılı yazısı ile 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu uyarınca ilan edilen turizm merkezleri ile kültür ve turizm koruma ve gelişim bölgelerinde artan eko/kırsal/agro turizm taleplerini incelemeye almıştır. Alanların amacı dışında konut ve mesken olarak kullanılmasının engellenmesi, turizm işletmesi belgesi alma sürecinin sıkı denetime bağlanması, ulaşım ağlarına fiili erişimin sağlanması ve sosyal-teknik altyapı standartlarının belirlenmesi amacıyla Kültür ve Turizm Bakanlığı Plan İnceleme ve Değerlendirme Kurulunun 21.01.2025 tarihli ve 2025/01-04 sayılı İlke Kararı kabul edilmiştir.

Bu ilke kararı doğrultusunda Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Mekânsal Planlama Genel Müdürlüğü tarafından İzmir-Manisa Planlama Bölgesi 1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planı 8.4.9. Eko-Turizm Alanları başlığı altındaki plan hükümleri ile 7.28 genel hükmü köklü bir revizyona tabi tutulmuştur.

8.4.9. Eko-Turizm Alanları Hükümlerinin Karşılaştırmalı Analizi

Yeni düzenlemeyle birlikte ekoturizm imar planlama kriterleri bütünüyle değiştirilmiş; parsel büyüklükleri artırılmış, inşaat haklarına üst sınır getirilmiş ve mülkiyet ayrımı kesin kurallarla yasaklanmıştır  

Planlama Parametresi	Eski Plan Hükümleri	2025 Sonrası Yeni Plan Hükümleri	Hukuki ve İmar Açısından Etkisi
Asgari Proje Alanı	En az 15.000 m²	En az 25.000 m² (25 dönüm)	Küçük parsellerde ekoturizm imarı engellenmiş, tek parselde veya komşu parsellerin tevhidiyle geniş sahalar zorunlu kılınmıştır.
Maksimum İnşaat Alanı (Emsal)	Emsal = 0,10 (20.000 m² üzerinde maks. 2.000 m²)	Yatak kapasitesine göre hesaplanan, tüm birimler dâhil azami 1.500 m²	Arazi büyüklüğü ne olursa olsun (örneğin 50 dönüm veya 100 dönüm) inşaat alanı 1.500 m² tavanını geçemez.
İfraz (Parselasyon) Yasağı	Minimum ifraz şartı 10.000 m² idi.	Konaklama amaçlı birden fazla imar parseli oluşturacak şekilde ifraz yapılamaz.	Proje alanının bölünerek alt parsellere ayrılması ve hisseli parsel satışı yapılması kesinlikle yasaklanmıştır.
Kat Adedi ve Yükseklik	En çok 2 kat + 1 bodrum kat (yalnızca servis/işletme için)	Yapı yüksekliği (görünen kat adedi) en fazla 2 kat	Silueti bozan yüksek yapılar yasaklanmış, yöresel ve geleneksel mimari doku zorunlu tutulmuştur.
Tarımsal Koruma ve Açık Alan	Toplam alanın en az %30'u açık alan olarak ayrılıyordu.	Yol ve otopark ayrıldıktan sonra kalan alanın en az %50'si tarımsal açık alan	Parselin yarısı yapı yaklaşma mesafesiyle korunarak yalnızca toprağın sürülmesine dayalı tarıma tahsis edilmiştir.
Konut ve Mesken Yasağı	Genel ifadelerle tek bağımsız bölüm ilkesi yer alıyordu.	"Hiçbir şekilde konut kullanımı yer alamaz. Konut amaçlı yapı kullanma izni düzenlenemez."	İkinci konut, villa sitesi ve yazlık kooperatifi girişimleri yasal olarak tamamen sonlandırılmıştır.
Mülkiyet Rejimi	Devre mülk ve kat mülkiyeti kısıtlaması bulunuyordu.	Tek yapı ruhsatı zorunlu; devre mülk, kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulamaz.	Bağımsız bölümler ayrı tapulara bağlanamaz; tüm tesis tek bir işletme çatısı altında işletilmek zorundadır.
Gerekli Ruhsat ve Belgeler	İşyeri açma ruhsatından sonra 1 yıl içinde turizm işletme belgesi.	Kültür ve Turizm Bakanlığından "Turizm Yatırım Belgesi" + "Turizm İşletme Belgesi" + belediyeden "İşyeri Açma Ruhsatı"	Tesisin inşaatından işletmesine kadar Kültür ve Turizm Bakanlığı denetimi şart koşulmuştur.
Noter Taahhüdü ve Tapu Şerhi	Belirtilmemişti.	Noter onaylı taahhütname sunulması ve tapu kütüğüne şerh işlenmesi zorunlu.	Taşınmazın tapu beyanlar hanesine "Eko-turizm amacı dışında kullanılamaz" şerhi tescil edilir.
Geçiş Hükümleri	06.05.2022 öncesi başvurular için ayrı kurallar mevcuttu.	Değişiklikten önce sunulmuş teklifler, en az 15.000 m² şartıyla 25.000 m² şartından muaf olarak intibak ettirilir.	Onaylı planlarda emsal, yoğunluk veya fonksiyon değişikliği yapılamaz.

Ekoturizm Proje Sahası ve Arazi Seçim Kriterleri

Ekoturizm Proje Koordinatörü Beytullah Yılmaz'ın saha tecrübeleri ve sektörel değerlendirmeleri, İzmir'de bir arazinin sadece 25.000 m² büyüklük koşulunu sağlamasının yeterli olmadığını ortaya koymaktadır (Harita Haber). Ekoturizm imar planının onaylanabilmesi için arazinin topografik, jeolojik, tarımsal ve mülkiyet niteliklerinin şu temel yasal filtrelere tam uyum sağlaması zorunludur:

1. Marjinal Tarım Arazisi ve Toprak Sınıfı Kriteri

• Arazinin 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu kapsamında İl Tarım ve Orman Müdürlüğü tarafından "Kuru Marjinal Tarım Arazisi" (KTA) olarak tescil edilmesi gerekir.

• Mutlak tarım arazileri, sulu tarım arazileri, birinci ve ikinci sınıf tarım topraklarında ekoturizm amaçlı tarım dışı kullanım izni verilemez.

• Cumhurbaşkanlığı Kararı ile ilan edilen Menemen, Torbalı, Küçük Menderes ve Bakırçay ovaları gibi Büyük Ova Koruma Alanı (Tarımsal Sit) sınırlarında kalan araziler Toprak Koruma Kurulu tarafından doğrudan reddedilir.

2. Topografik Eğim ve Makineli Tarım Kısıtı

• Arazi, ekim-biçim ve mekanize tarım yapılmasına imkân vermeyen, %6-%12 ve üzerinde eğime sahip alanlardan seçilmelidir.

• Beytullah Yılmaz'ın vurguladığı üzere İzmir'in dağlık ve engebeli coğrafi yapısı, zengin mikrokliması ve görsel peyzajı ekoturizm imarına ve kademeli mimariye son derece elverişlidir; ancak taban ve düz araziler tarımsal verimlilik nedeniyle elenmektedir.

3. Kesin Yasaklı Araziler: Zeytinlikler ve Dikili Bahçeler

• 3573 Sayılı Kanun Kapsamındaki Zeytinlikler: Tapu kütüğünde vasfı "zeytinlik", "zeytinli tarla", "zeytinli bağ" olan ya da sınırına 3 kilometre mesafe içerisinde zeytinlik bulunan alanlarda 3573 Sayılı Zeytinciliğin Islahı ve Yabanilerinin Aşılattırılması Hakkında Kanun uyarınca zeytinyağı fabrikaları hariç hiçbir turizm ve konaklama tesisi kurulamaz. Bu kısıtlama emredici kanun hükmü olup yargı içtihatları doğrultusunda istisnasız ret sebebidir.

• Özel Ürün ve Dikili Tarım Alanları: Tapuda "meyve bahçesi", "bağ", "narenciye bahçesi", "şeftali bahçesi" gibi dikili tarım arazisi vasfı taşıyan parsellerde tarım dışı kullanım izni verilmez.

4. Ulaşım ve Kadastral Yol Kriteri

• Taşınmazın, haritada tescilli resmi bir kadastro yoluna, il yoluna veya köy yoluna kesintisiz en az 25 metre cephesi bulunmak zorundadır.

• Fiili olarak kullanılan toprak yollar, orman geçişleri veya komşu parselden tesis edilmiş geçit hakları (irtifak hakkı) mevzuat açısından geçersizdir.

• Onaylı Ulaşım Etüdü hazırlanması ve İzmir Büyükşehir Belediyesi Ulaşım Dairesi Başkanlığı (UKOME) tarafından onaylanması şarttır.

5. Hidrolojik ve Taşkın Güvenliği Kriteri

• Parsel kesinlikle DSİ taşkın risk sahasında, aktif dere yatağında, taşkın debi sınırında veya su drenaj aksında bulunmamalıdır.

• Dere yataklarına imar planında emniyet bandı (yapı yaklaşma mesafesi) bırakılmalı ve dere ıslah projelerine uyulmalıdır.

6. Jeolojik ve Fay Hattı Kriteri

• Maden Tetkik ve Arama Genel Müdürlüğü (MTA) diri fay haritasında aktif fay hatları ve fay koruma tampon bölgesi üzerinde kalan arazilerde yapılaşma yapılamaz.

• AFAD Afete Maruz Bölge kararları taranmalı; zemin sıvılaşması, heyelan veya kaya düşmesi riski bulunmayan alanlar için Bakanlık onaylı Jeolojik-Jeoteknik Etüt Raporu düzenlenmelidir.

İzmir'de İmar Planı Sürecinde Görüş Alınması Zorunlu 24 Kurum ve İnceleme Gerekçeleri

Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği'nin 25. maddesi ve 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu gereğince ekoturizm amaçlı 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ve 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı tekliflerinde İzmir genelinde aşağıdaki 24 resmi kurum ve kuruluştan yazılı olumlu görüş alınması zorunludur (Harita Haber):

No	Resmi Kurum ve Kuruluş	İlgili Mevzuat / Kanun	Görüşün Alınma Amacı ve İncelenen Hususlar
1	İzmir İl Tarım ve Orman Müdürlüğü (Toprak Koruma Kurulu)	5403 Sayılı Kanun, 3573 Sayılı Kanun	Arazinin toprak sınıflandırması yapılır. "Kuru Marjinal Tarım Arazisi" (KTA) tespiti, Tarım Dışı Amaçla Kullanım İzni ve Toprak Koruma Kurulu kararı verilir. Büyük Ova ve zeytinlik koruma sınırları sorgulanır.
2	DSİ 2. Bölge Müdürlüğü (İzmir)	6200 Sayılı Kanun, Su Tahsisleri Yönetmeliği	Parselin taşkın risk sahasında, kuru/aktif dere yatağında veya taşkın debi sınırında olup olmadığı incelenir. Dere koruma bantları, sulama kanalları ve yer altı suyu koruma alanları belirlenir.
3	Kültür ve Turizm Bakanlığı / İl Kültür ve Turizm Müdürlüğü	2634 Sayılı Kanun, Kırsal Turizm Tesisleri Yönetmeliği	Tesisin kırsal turizm standartlarına uygunluğu, Turizm Yatırım Belgesi verilebilirlik durumu, Turizm Merkezi veya KTKGB sınırları çakışması ve Bakanlık ilke kararlarına uyumu denetlenir.
4	İzmir Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü (İmar ve Planlama Şubesi)	3194 Sayılı İmar Kanunu, Mekânsal Planlar Yapım Yön.	İzmir-Manisa 1/100.000 ÇDP 8.4.9 maddesine, 25.000 m² asgari alan ve 1.500 m² emsal sınırına uygunluk, plan hiyerarşisi ve üst ölçekli stratejiler yönünden incelenir.
5	İzmir Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü (Tabiat Varlıklarını Koruma Şubesi)	1 No'lu CBK m. 109, 2863 Sayılı Kanun	Arazinin Doğal Sit Alanı (Kesin Korunacak Hassas Alan, Nitelikli Doğal Koruma Alanı, Sürdürülebilir Koruma ve Kontrollü Kullanım Alanı), ÖÇK veya tabiat anıtı sınırlarında kalıp kalmadığı tetkik edilir.
6	İzmir Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü (ÇED ve Çevre İzinleri Şubesi)	2872 Sayılı Çevre Kanunu, ÇED Yönetmeliği	Kapasiteye göre "ÇED Kapsam Dışıdır" veya "ÇED Gerekli Değildir" belgesinin düzenlenmesi; katı atık bertarafı, arıtma ve çevre koruma önlemleri karara bağlanır.
7	İzmir 1 ve 2 Numaralı Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu Müdürlüğü	2863 Sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu	Parselde veya çevresinde I., II., III. Derece Arkeolojik Sit, Tarihi Sit, Kentsel Sit alanı veya tescilli tek yapı kültür varlığı bulunup bulunmadığı araştırılır.
8	İzmir Orman Bölge Müdürlüğü	6831 Sayılı Orman Kanunu	Taşınmazın devlet ormanı sınırına mesafesi, 2/B sahaları veya orman kadastrosu sınır çakışmaları, orman yangın emniyet bantları ve orman yolu geçiş izinleri denetlenir.
9	Doğa Koruma ve Milli Parklar (DKMP) 4. Bölge Müdürlüğü / İzmir Şube	2873 Sayılı Kanun, 4915 Sayılı Kanun, Ramsar Sözleşmesi	Parselin Milli Park, Tabiat Parkı, Yaban Hayatı Geliştirme Sahası, Sulak Alan (Gediz Deltası gibi Ramsar alanları) ve biyolojik çeşitlilik hassas zonlarında kalıp kalmadığı kontrol edilir.
10	İZSU Genel Müdürlüğü (İzmir Su ve Kanalizasyon İdaresi)	2560 Sayılı Kanun, İçme Suyu Havzaları Koruma Yön.	Parselin Tahtalı, Balçova, Gördes, Ürkmez gibi içme suyu baraj havzalarının koruma kuşaklarında (mutlak, kısa, orta, uzun mesafe) yer alıp almadığı, atık su deşarjı ve altyapı bağlantısı incelenir.
11	Karayolları 2. Bölge Müdürlüğü (İzmir)	2918 Sayılı Karayolları Trafik Kanunu	Devlet veya il yolu ağına komşu arazilerde kamulaştırma sınırı, yapı yaklaşma çekme mesafesi ve Karayolları Kenarında Yapılacak Tesisler Hakkında Yönetmelik gereği Geçiş Yolu İzin Belgesi verilebilirliği aranır.
12	İzmir Büyükşehir Belediyesi Ulaşım Dairesi Başkanlığı (UKOME)	5216 Sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu	Yerel yol ağı bağlantısı, trafik yükü analizi, otopark çözümleri, ulaşım etüdü onayı ve kadastral yola en az 25 metre kesintisiz cephe geometri şartı denetlenir.
13	İzmir Büyükşehir Belediyesi İmar ve Şehircilik Dairesi Başkanlığı	5216 Sayılı Kanun, Mekânsal Planlar Yapım Yön.	1/25.000 ve 1/5.000 Ölçekli Nazım İmar Planı onama yetkisi kapsamında, teklifin metropoliten planlama ilkelerine, çevre düzeni planına ve kentsel stratejilere uyumu yönünden görüş bildirir.
14	İlgili İlçe Belediye Başkanlığı (İmar ve Şehircilik Müdürlüğü)	5393 Sayılı Belediye Kanunu, 3194 Sayılı İmar Kanunu	1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planını mecliste onama, parselasyon, altyapı hizmetleri, katı atık toplama, tek yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni (iskan) verme yetkisi kapsamında görüş verir.
15	MTA Ege Bölge Müdürlüğü (İzmir)	2804 Sayılı Kanun, 5686 Sayılı Jeotermal Kanunu	Türkiye Diri Fay Haritası üzerinden aktif fay hatları, fay tampon zonları, heyelan/çökme riskleri sorgulanır; termal tesislerde jeotermal kaynak koruma alanları ve kuyu ruhsatları denetlenir.
16	İzmir İl Afet ve Acil Durum Müdürlüğü (AFAD)	7269 Sayılı Afet Kanunu	7269 sayılı Kanun kapsamında ilan edilmiş "Afete Maruz Bölge" kararları (heyelan, kaya düşmesi, su baskını) ve sismik afet sakınım ilkeleri yönünden inceleme yapılır.
17	TEİAŞ 3. Bölge Müdürlüğü (İzmir)	6446 Sayılı Elektrik Piyasası Kanunu	Parselden geçen 154 kV ve 380 kV yüksek gerilim iletim hatları, pilon ayakları, hat altı irtifak koridorları ve can/mal emniyet mesafeleri belirlenir.
18	GDZ Elektrik Dağıtım A.Ş.	6446 Sayılı Kanun, Dağıtım Yönetmeliği	Tesisin alçak ve orta gerilim elektrik şebekesine bağlanabilirliği, trafo merkezi ihtiyacı, enerji temin kapasitesi ve dağıtım hatları irtifak hakları teyit edilir.
19	İZMİRGAZ / BOTAŞ Doğalgaz İletim ve Dağıtım	4646 Sayılı Doğalgaz Piyasası Kanunu	BOTAŞ yüksek basınçlı doğalgaz ve ham petrol boru hatları emniyet şeritleri ile şehir içi doğalgaz dağıtım boru hatlarının güvenlik koruma bantları kontrol edilir.
20	Maden ve Petrol İşleri Genel Müdürlüğü (MAPEG)	3213 Sayılı Maden Kanunu	Parsel ve çevresinde tescilli aktif I., II., III., IV., V. Grup maden arama ve işletme ruhsatları, hammadde üretim izinleri veya maden sicil şerhleri sorgulanır.
21	Milli Savunma Bakanlığı (Ege Ordusu Komutanlığı)	2565 Sayılı Askeri Yasak ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu	Arazinin 1. veya 2. derece Askeri Yasak Bölge, Askeri Güvenlik Bölgesi, askeri radar istasyonları veya atış poligonu etki alanında kalıp kalmadığı kontrol edilir.
22	Sivil Havacılık Genel Müdürlüğü (SHGM) / DHMİ	5431 Sayılı Kanun, Havalimanları Çevre Mania Yön.	Adnan Menderes, Çiğli ve Selçuk hava meydanlarının mania planları, yaklaşma konileri, seyrüsefer ve radar cihazları sinyal emniyet kısıtları incelenir.
23	İzmir İl Kadastro Müdürlüğü	3402 Sayılı Kadastro Kanunu	Mülkiyet sınırlarının kesinliği, köşe koordinatlarının doğruluğu, yol terkleri, komşu parsellerle sınır uyuşmazlığı bulunup bulunmadığı ve tevhid projeleri denetlenir.
24	Türk Telekomünikasyon A.Ş. Ege Bölge Müdürlüğü	5809 Sayılı Elektronik Haberleşme Kanunu	Yeraltı fiber optik kablo güzergahları, telefon şebekesi altyapısı, haberleşme koridorları ve telekomünikasyon altyapı bağlantı imkânları kontrol edilir.

Adım Adım Ekoturizm İmar Planlama ve Ruhsatlandırma İş Akışı

Ekoturizm imar süreci beş aşamalı bir disiplinler arası yol haritasını zorunlu kılar (Harita Haber):

1. Ön Uygunluk ve Arazi Analizi: Parselin en az 25.000 m² büyüklükte olduğu (gerekirse komşu parseller tevhidiyle), kadastral yola en az 25 metre kesintisiz cephesinin bulunduğu, vasfının zeytinlik olmadığı ve Büyük Ova dışında kaldığı teyit edilir.

2. Kurum Görüşlerinin Toplanması ve Jeolojik Etüt: İlgili idare (Belediye veya İl Özel İdaresi) üzerinden 24 kuruma resmi talep yazıları gönderilir; eş zamanlı olarak Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı onaylı İmar Planına Esas Jeolojik-Jeoteknik Etüt Raporu hazırlatılır ve Toprak Koruma Kurulu kararı alınır.

3. İmar Planı Tasarımı ve Noter Taahhütnamesi: 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ve 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı hazırlanır; yol ve otopark sonrası kalan alanın %50'si tarımsal koruma alanı olarak ayrılır ve "Turizm amacı dışında kullanılmayacağına" dair noter tasdikli taahhütname düzenlenir.

4. Meclis Onayı ve İmar Askı Süreci: 1/5000 ölçekli plan İzmir Büyükşehir Belediye Meclisi'ne, 1/1000 ölçekli plan ilgili İlçe Belediye Meclisi'ne sunulur; onay sonrası planlar 30 gün boyunca resmi askıya çıkarılır.

5. Bakanlık İzinleri, Ruhsat ve Tapu Şerhi: Kültür ve Turizm Bakanlığından Turizm Yatırım Belgesi alınır; azami 1.500 m² inşaat alanı ve en çok 2 kat şartıyla tek yapı ruhsatı düzenlenir; tapuya ekoturizm şerhi tescil edilir; inşaat tamamlanınca iskan, Turizm İşletme Belgesi ve İşyeri Açma Ruhsatı ile tesis işletmeye açılır.

Desteklenen Ekoturizm Yatırım Modelleri

Yeni mevzuat, gayrimenkul kooperatifleri ve mesken projelerini kesin olarak engellerken şu sürdürülebilir modelleri desteklemektedir (Harita Haber):

• Agro-Turizm ve Çiftlik Köyleri: Organik tarım, permakültür, bağcılık, zeytincilik veya tıbbi-aromatik bitki hasadına ziyaretçilerin dahil edildiği butik çiftlik konaklamaları.

• Ekolojik Taş ve Ahşap Tesisler: Betonlaşmadan uzak, yerel taş ve ahşap mimariyle doğaya entegre bağımsız konaklama birimleri.

• Planlı Tiny House Köyleri: Kaçak yapılaşma yerine alt ölçekli uygulama imar planında altyapısı, biyolojik arıtması ve sosyal alanları çözülmüş nizami mikro yerleşimler.

• Sağlıklı Yaşam ve Detoks Merkezleri: Doğa terapisi, yoga, meditasyon, sağlıklı beslenme ve fitoterapi odaklı inziva merkezleri.

• Kırsal Geriatri ve Fizik Tedavi Merkezleri: Sakin kırsal alanlarda ileri yaş bakım ve rehabilitasyon sunan lisanslı sağlık turizmi tesisleri.

• Butik Termal Turizm Tesisleri: Jeotermal kaynağın bulunduğu sahalarda çevre dostu kaplıca ve kür merkezleri.

İzmir İlçeleri Ekoturizm Karakteristikleri ve Risk Tablosu

İlçe / Havza	Öne Çıkan Ekoturizm Modeli	Kritik Planlama Kısıtı ve Riskler
Yarımada (Urla, Çeşme, Karaburun)	Agro-turizm, butik gastronomi, lavanta/kekik çiftlikleri, holistik şifa.	3573 Sayılı Kanun kapsamındaki zeytinlikler çok yoğundur; 1. ve 2. Derece Doğal Sit ve ÖÇK kısıtlamaları titizlikle incelenmelidir.
Güney Ege (Seferihisar, Menderes, Selçuk)	Narenciye temalı agro-turizm, sakin şehir (Cittaslow) eko-köyleri.	İZSU Tahtalı Barajı koruma havzası sınırları (mutlak/kısa mesafede yasaktır); Selçuk uçuş mania hattı ve Arkeolojik Sit alanları.
Küçük Menderes Kuşağı (Tire, Ödemiş, Bayındır)	Dağ ekoturizmi, yayla konaklamaları, permakültür, geriatri köyleri.	Büyük Ova taban arazilerinden kaçınılmalı, dağlık marjinal araziler seçilmeli; kadastral yol cephesi dikkatle ölçülmelidir.
Kuzey Aksı (Bergama, Dikili, Kınık)	Termal ekoturizm, jeotermal sağlık köyleri, ekolojik taş evler.	MTA/MAPEG jeotermal ruhsat çakışmaları, maden sahaları ve UNESCO Bergama Peyzaj koruma kuşakları.
Doğu Aksı (Kemalpaşa, Bornova kırsalı)	Meyve temalı agro-turizm, doğa sporları, kamp ve doğa yürüyüşü.	Spil Dağı Milli Parkı sınırları, DSİ dere yatakları, sanayi mücavir alan baskısı ve TEİAŞ yüksek gerilim koridorları.

Yatırımcılar İçin Stratejik Kontrol Listesi

1. Arazinin net yüzölçümünün tek parselde veya komşu parseller tevhidiyle en az 25.000 m² olduğunu doğrulayınız.

2. Tapu vasfının zeytinlik, meyve bahçesi veya bağ olmadığını ve parselin 3573 Sayılı Kanun'un 3 kilometrelik zeytinlik koruma yarıçapı dışında kaldığını teyit ediniz.

3. Resmi kadastro haritasında tescilli bir kadastral yola kesintisiz en az 25 metre sınır uzunluğu olduğunu sahada harita mühendisine ölçtürünüz.

4. İl Tarım ve Orman Müdürlüğü nezdinde arazinin 5403 sayılı Kanun kapsamında "Kuru Marjinal Tarım Arazisi" (KTA) olduğunu ve Büyük Ova sınırları dışında kaldığını tespit ettiriniz.

5. DSİ taşkın debi sınırları ve dere yatakları ile MTA diri fay haritalarını ön etütle inceletiniz.

6. Mimari projeyi yatak kapasitesine göre azami 1.500 m² kapalı inşaat alanı, en çok 2 kat ve %50 tarımsal koruma alanı şartlarına göre kurgulayınız.

7. Kat mülkiyeti ve devre mülk kurulamayacağını, tapuya şerh işleneceğini ve tek yapı ruhsatı alınacağını finansal iş modelinize dahil ediniz.

İzmir-Manisa 1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planı 8.4.9. Eko-Turizm Hükümleri, arazi seçim kriterleri ve 24 kurum onay sürecine dair yatırımcıların ve proje sahiplerinin en çok karşılaştığı 25 soru ve somut örnekli yanıtları:

1. Asgari Alan Büyüklüğü Kuralı

• Soru: 18.000 m² tek parsel bir arazim var, ekoturizm imar planı başvurusu yapabilir miyim?

• Cevap: Hayır. Yeni plan hükmü gereğince başvuru alanı en az 25.000 m² (25 dönüm) olmak zorundadır.

• Örnek: Seferihisar kırsalında 18.000 m² tarlası olan bir yatırımcının başvurusu doğrudan reddedilir; ancak parselin bitişiğindeki 8.000 m² komşu tarlayı satın alıp iki parseli tevhid (birleştirme) ederek toplam alanı 26.000 m²'ye çıkarırsa plan başvurusu kabul edilir 

2. Komşu Parsel Birleştirme (Tevhid) Kriteri

• Soru: Aralarında resmi kadastro yolu veya dere geçen iki ayrı parsel birleştirilerek 25.000 m² şartı sağlanabilir mi?

• Cevap: Hayır. Parsellerin fiziken birbirine sınırdaş (komşu) olması ve tevhid edilebilir geometride bulunması gerekir.

• Örnek: Tire'de aralarından 7 metre genişliğinde kadastral yol geçen 14.000 m² ve 12.000 m² büyüklüğündeki iki parsel, aradaki yol mülkiyeti kamuya ait olduğu için tevhid edilemez ve 25.000 m² sınırını sağlayamaz (Harita Haber).

3. Maksimum İnşaat Alanı (Emsal) Tavanı

• Soru: 60.000 m² büyüklüğünde bir arazide %10 emsal ile 6.000 m² inşaat yapılabilir mi?

• Cevap: Hayır. Yeni mevzuatta emsal oranı ne olursa olsun tüm kapalı alanlar toplamı sabit 1.500 m² tavanı ile sınırlandırılmıştır.

• Örnek: Bergama'da 60 dönüm arazisi olan bir yatırımcı, tesis bünyesindeki tüm konaklama üniteleri, resepsiyon, restoran ve idari birimler dahil en fazla 1.500 m² toplam kapalı inşaat alanı yapabilir 

4. Kat Yüksekliği ve Bodrum Kat

• Soru: Ekoturizm tesisinde binalar kaç katlı inşa edilebilir ve bodrum katta oda açılabilir mi?

• Cevap: Yapı yüksekliği en fazla 2 kattır; bodrum katlarda konaklama ünitesi açılamaz, sadece teknik hacim ve servis amacıyla kullanılabilir.

• Örnek: Kemalpaşa'da projelendirilen taş ev konseptli bir tesiste binalar zemin + 1 kat olarak tasarlanır; eğimden kazanılan bodrum kat ise çamaşırhane, mutfak deposu ve kazan dairesi olarak ayrılır.

5. Yüzde 50 Tarımsal Alan Zorunluluğu

• Soru: Arazinin %50'lik tarımsal açık alan şartı nasıl uygulanır?

• Cevap: Parselden yol ve otopark alanları ayrıldıktan sonra kalan net sahanın en az %50'si imar planında yapı yaklaşma mesafesiyle korunarak tarımsal üretime tahsis edilir.

• Örnek: 30.000 m² arazide 4.000 m² yol ve otopark ayrılmışsa, kalan 26.000 m² alanın en az 13.000 m²'lik bölümünde zeytin, lavanta veya tıbbi aromatik bitki ekimi yapılır; bu bölüme hiçbir betonarme veya temel atılamaz (Harita Haber).

6. Parsel İfrazı (Bölünme) Yasağı

• Soru: 30.000 m² büyüklüğündeki imarlı alan sonradan 5'er dönümlük küçük imar parsellerine bölünebilir mi?

• Cevap: Kesinlikle hayır. İmar planı onama sınırı içerisinde konaklama amaçlı birden fazla imar parseli oluşturacak şekilde ifraz yapılması yasaktır.

• Örnek: Urla'da 30 dönümlük ekoturizm alanında tek bir imar adası/parseli tescil edilir; ortaklar arasında arsayı bölüşüp müstakil parseller çıkartılamaz 

7. Konut ve Mesken Yasağı

• Soru: Yapılan bungalov veya taş evler için belediyeden "mesken" yapı kullanma izni alınabilir mi?

• Cevap: Hayır. Planda açıkça konut kullanımı yer alamaz hükmü bulunur ve mesken amaçlı yapı kullanma izni (iskan) düzenlenemez.

• Örnek: Menderes'te inşa edilen ahşap bungalovlar için ilçe belediyesi yalnızca "Kırsal Turizm Konaklama Tesisi" ruhsatı ve iskanı düzenler; binalara konut aboneliği veya konut tapusu verilemez.

8. Mülkiyet Modeli ve Bağımsız Bölüm Satışı

• Soru: Ekoturizm tesisindeki 15 adet bungalov için ayrı ayrı kat mülkiyeti kurulup 15 farklı kişiye tapu satılabilir mi?

• Cevap: Kesinlikle hayır. Tesis üzerinde devre mülk, kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulamaz; tüm yapılar tek ruhsata bağlıdır.

• Örnek: Foça'da inşa edilen 15 taş villa tek bir turizm işletmesi çatısı altında çalışır; villaların her biri ayrı bir kişiye tapu devri yapılarak kooperatif sitesine dönüştürülemez (Harita Haber).

9. Noter Taahhüdü ve Tapu Kütüğü Şerhi

• Soru: Ekoturizm izni için tapuya hangi şerh işlenir ve noter taahhüdü neden istenir?

• Cevap: Taşınmazın turizm dışında konut gibi kullanılmayacağına dair noter onaylı taahhütname verilir ve tapunun beyanlar hanesine "Eko-turizm amacı dışında kullanılamaz" şerhi tescil edilir.

• Örnek: Selçuk'taki parsel maliki notere giderek tesisin sadece turizm amaçlı işletileceğini taahhüt eder; belediye bu belgeyi Tapu Müdürlüğü'ne göndererek tapu kütüğüne resmi kısıtlama şerhi koydurur.

10. Kültür ve Turizm Bakanlığı Belgesi Zorunluluğu

• Soru: İnşaata başlamak için yalnızca belediye ruhsatı yeterli midir?

• Cevap: Hayır. Proje aşamasında Kültür ve Turizm Bakanlığı'ndan "Turizm Yatırım Belgesi", işletme aşamasında ise "Turizm İşletme Belgesi" alınması zorunludur.

• Örnek: Ödemiş'te belediye, Kültür ve Turizm Bakanlığı onaylı Turizm Yatırım Belgesi dosyasını görmeden inşaat için yapı ruhsatı düzenlemez 

11. Marjinal Tarım Arazisi (KTA) Tespiti

• Soru: Arazimin tarımsal vasfının ekoturizme uygun olup olmadığı nasıl belirlenir?

• Cevap: İl Tarım ve Orman Müdürlüğü uzmanları sahaya çıkarak toprağın profil derinliğini, taşlılığını ve tuzluluğunu inceler; 5403 sayılı Kanun kapsamında "Kuru Marjinal Tarım Arazisi" raporu düzenler.

• Örnek: Bayındır'da eğimli, taşlı ve sığ topraklı bir parselde buğday ya da sebze yetiştirilemediği tespit edilerek araziye KTA raporu verilir ve planlama süreci açılır (Harita Haber).

12. Büyük Ova Koruma Alanı Engeli

• Soru: Büyük Ova sınırında kalan bir tarlaya ekoturizm imarı alınabilir mi?

• Cevap: Hayır. Cumhurbaşkanlığı Kararı ile ilan edilen Tarımsal Sit / Büyük Ova sınırları içindeki parsellere Toprak Koruma Kurulu doğrudan ret kararı verir.

• Örnek: Menemen Ovası veya Torbalı Ovası tabanında yer alan sulanabilir birinci sınıf bir tarla, büyüklüğü 50 dönüm dahi olsa ekoturizm imarı alamaz.

13. 3573 Sayılı Kanun ve Zeytinlik Yasağı

• Soru: Tapusunda "zeytinli tarla" yazan 30 dönümlük bir arazide ahşap bungalov yapılabilir mi?

• Cevap: Kesinlikle hayır. 3573 sayılı Kanun uyarınca zeytinlik sahalarında ve 3 kilometre mesafede zeytinyağı fabrikası dışında konaklama veya turizm tesisi kurulamaz.

• Örnek: Karaburun'da tapu vasfı "zeytinli tarla" olan veya içinde dağınık zeytin ağaçları bulunan araziye Tarım İl Müdürlüğü kesin ret görüşü verir; yargı kararları doğrultusunda dava açılsa bile kazanılamaz (Harita Haber).

14. Meyve Bahçesi ve Bağ Alanları Kısıtı

• Soru: Tapu cinsi "bağ" veya "şeftali bahçesi" olan parseller neden kabul edilmez?

• Cevap: Bu araziler "Özel Ürün ve Dikili Tarım Arazisi" sınıfına girdiği için tarımsal üretim niteliği yüksek kabul edilir ve tarım dışı kullanım izni verilmez.

• Örnek: Kemalpaşa'da tapu kaydında "kiraz bahçesi" yazan bir parsele Tarım İl Müdürlüğü tarımsal üretimin devamlılığı gerekçesiyle olumsuz görüş bildirir.

15. Kadastral Yol Cephesi ve Genişlik Şartı

• Soru: Kadastral yola en az kaç metre cephe olması gerekir ve orman içi patika yol sayılır mı?

• Cevap: Resmi kadastro haritasında tescilli yola kesintisiz en az 25 metre cephe zorunludur; fiili patikalar veya orman yangın yolları kadastral yol sayılmaz.

• Örnek: Kınık'ta 27 dönüm arazinin orman içi toprak yola 50 metre sınırı olsa dahi, bu yol kadastro paftasında tescilli resmi yol değilse başvuru UKOME tarafından reddedilir (Harita Haber).

16. Komşudan Geçit Hakkı (İrtifakı) Yeterliliği

• Soru: Kadastral yola cephesi olmayan parsele komşudan mahkeme yoluyla geçit hakkı alınırsa ekoturizm planı onaylanır mı?

• Cevap: Hayır. Geçit hakkı parselin mülkiyet sınırını yola bağlamaz; planlama standartları açısından bizzat kadastral yola en az 25 metre mülkiyet cephesi şarttır.

• Örnek: Çeşme Ovacık kırsalında yola çıkışı olmayan kapalı parsel için tapuya tescil edilmiş 3 metrelik geçit irtifakı bulunsa bile imar planı teklifi onaylanmaz.

17. DSİ Taşkın Sahası ve Dere Koruma Bandı

• Soru: Arazinin içinden kuru bir dere yatağı geçiyorsa inşaat yapılabilir mi?

• Cevap: Dere yatağı ve taşkın debi koridoruna inşaat yapılamaz; DSİ Bölge Müdürlüğü'nün belirleyeceği emniyet bandı imar planında yapılaşma dışı yeşil alan olarak ayrılır.

• Örnek: Dikili'de arazinin sınırından geçen mevsimlik dere için DSİ 2. Bölge Müdürlüğü kret üstünden itibaren her iki sahilde 15'er metre yapı yaklaşma mesafesi şartı koyar; tesis binaları bu bandın dışına yerleştirilir.

18. Diri Fay Hattı ve Jeolojik Sakınım

• Soru: Fay hattına yakın bir arazide jeolojik etüt süreci nasıl işler?

• Cevap: MTA diri fay haritası incelenir; aktif fay hattının geçtiği yüzey kırığı koridorunda yapılaşmaya izin verilmez.

• Örnek: Seferihisar fay zonuna komşu bir arazide jeoloji mühendislerince sismik kırılma ve sondaj çalışmaları yapılır; fay izi yapı yaklaşma sınırı olarak ayrılır, binalar sağlam kaya zeminli bölgeye kaydırılır.

19. İZSU İçme Suyu Havzası Koruma Kuşakları

• Soru: Tahtalı Barajı havzasındaki her parselde ekoturizm yapılabilir mi?

• Cevap: Hayır. İZSU Havzalar Yönetmeliği uyarınca Mutlak (0-300 m) ve Kısa (300-1000 m) mesafeli koruma kuşaklarında turizm tesisi kurulamaz.

• Örnek: Menderes'te Tahtalı Barajı göl kıyısına 600 metre mesafedeki (Kısa Mesafe) parsel İZSU tarafından doğrudan reddedilir; ancak 2.500 metre mesafedeki (Uzun Mesafe) arazide sızdırmaz biyolojik arıtma şartıyla uygun görüş verilebilir.

20. Doğal ve Arkeolojik Sit Çakışmaları

• Soru: 1. Derece Doğal Sit veya Arkeolojik Sit alanlarında ekoturizm planı hazırlanabilir mi?

• Cevap: Hayır. 1. Derece Arkeolojik Sit ve Kesin Korunacak Hassas Doğal Sit alanlarında her türlü yeni yapılaşma kanunen yasaktır.

• Örnek: Karaburun kırsalında arazinin bir kısmı 1. Derece Doğal Sit ilan edilmişse, Tabiat Varlıklarını Koruma Şube Müdürlüğü o bölüm için kesin olumsuz görüş verir; sadece Sürdürülebilir Koruma alanlarında düşük yoğunluklu izin değerlendirilebilir.

21. Orman Sınırı ve Yangın Emniyet Bandı

• Soru: Devlet ormanına komşu arazilerde Orman Bölge Müdürlüğü ne talep eder?

• Cevap: Orman kadastrosu sınır çakışmasının bulunmaması, orman mülkiyetine tecavüz edilmemesi ve orman yangın emniyet mesafesinin (genellikle en az 10-15 metre) bırakılması istenir.

• Örnek: Tire kırsalında çam ormanına sınır bir parselde, tesis binaları orman sınırına sıfır yanaştırılamaz; tel örgü ile yapılar arasında yangın emniyet yolu bırakılır.

22. Enerji Hatları ve TEİAŞ Kısıtları

• Soru: Üzerinden yüksek gerilim hattı geçen arazide ekoturizm projesi yapılabilir mi?

• Cevap: Evet, ancak TEİAŞ iletim hattının altına ve pilon ayakları etrafındaki irtifak koridoruna bina yapılamaz; bu alanlar otopark veya açık tarım alanı olarak planlanır.

• Örnek: Aliağa'da 380 kV iletim hattının geçtiği 40 metrelik hat altı güvenlik bandına yapılar konulmaz; bungalovlar hattın etki alanı dışındaki bölüme inşa edilir.

23. Tiny House Köyü Projeleri İçin İmar Zorunluluğu

• Soru: Tekerlekli ve plakalı tiny house araçları için de 25.000 m² ve 24 kurum şartı geçerli midir?

• Cevap: Evet. Ticari ve toplu olarak işletilen tiny house köyleri kaçak yapı/kamp alanı statüsünden çıkarılıp yasal kırsal turizm tesisine dönüştürülmek istendiğinde 1/1000 imar planı ve 24 kurum onayı zorunludur.

• Örnek: Urla'da 20 adet tiny house'u ortak havuz ve restoranla turistik tesise dönüştürmek isteyen yatırımcı, parselsiz kaçak yerleşim yerine bu ekoturizm plan hükümlerini tamamlamak zorundadır (Harita Haber).

24. 24 Kurumdan Tek Bir Olumsuz Görüş Çıkması Durumu

• Soru: 23 kurum olumlu görüş verirken, sadece 1 kurum olumsuz görüş bildirirse plan onaylanabilir mi?

• Cevap: Hayır. İmar mevzuatı uyarınca görüşü sorulan tüm yetkili kurumların uygun görüşü aranır; tek bir olumsuz görüş plan teklifinin reddedilmesine yol açar.

• Örnek: 23 kurumdan onay alan bir projeye Karayolları Bölge Müdürlüğü tehlikeli viraj ve yetersiz görüş açısı nedeniyle geçiş yolu izni vermezse, belediye meclisi imar planını onaylayamaz.

25. 2025 Düzenlemesi Öncesi Başvuruların Durumu (Geçiş Hükmü)

• Soru: Yeni plan değişikliğinden önce resmi başvurusu yapılmış dosyalar 25.000 m² şartına tabi midir?

• Cevap: Hayır. Değişiklikten önce ilgili idareye sunulmuş başvurular, en az 15.000 m² şartını korumak ve yeni hükümlerdeki 1.500 m² inşaat tavanı ile diğer kurallara uymak kaydıyla değerlendirilebilir.

• Örnek: 2024 yılında idareye sunulmuş 17.000 m²'lik bir imar planı teklifi, 25.000 m² büyüklük şartından muaf tutulur; ancak inşaat alanı en fazla 1.500 m² olacak şekilde revize edilerek onay aşamasına alınır