Buca’da Kentsel Dönüşüme 10 Yıl Güvencesi: “K Alanı” Ruhsat Süresi Uzatıldı, Plan Notu Değişikliği Askıya Çıktı

İzmir Buca’da 30 Ekim 2020 depremi sonrası hak kaybı yaşanmadan binaların yerinde dönüşmesini sağlayan “Mevcut Plandaki Durumu Korunacak Alanlar (K)” düzenlemesinde kritik bir karar alındı. Yeni yapı ruhsatı alma süresi 5 yıldan 10 yıla çıkarıldı. UİP-351145017 plan işlem numaralı imar planı notu değişikliği, Buca Belediyesi’nde 1 ay süreyle askıya çıkarıldı.

Özet / Hızlı Bakış (TL;DR)

• Konu: Buca ilçesindeki "Mevcut Plandaki Durumu Korunacak Alanlar (K)" kapsamındaki yapı ruhsatı başvuru süresinin uzatılması.

• Değişiklik: 15. maddede yer alan 5 yıllık yeni yapı ruhsatı alma süresi 10 yıla çıkarıldı.

• Gerekçe: Ekonomik koşullar, artan inşaat maliyetleri ve vatandaşların dönüşüm süreçlerini tamamlayabilmesi için hak kaybının önlenmesi.

• Plan İşlem Numarası: UİP-351145017 (1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Notu Değişikliği).

• Onay Mercileri: İzmir Büyükşehir Belediye Meclisi (09.03.2026 / 04.316 ve 17.09.2026 / 04.1096 sayılı kararlar).

• Askı İlan Tarihleri: 05 Kasım 2026 – 04 Aralık 2026 (30 gün boyunca Buca Belediyesi Plan ve Proje Müdürlüğü panosunda).

Buca’da Depremzedeler ve Evini Yenilemek İsteyenler İçin Kritik Karar

30 Ekim 2020 tarihinde meydana gelen İzmir Depremi sonrasında kent genelinde riskli yapı stokunun yenilenmesi amacıyla başlatılan “K Alanı” (Mevcut Plandaki Durumu Korunacak Alanlar) uygulaması, Buca’da mülk sahiplerinin yüzünü güldürecek önemli bir revizyonla güncellendi.

Mevcut mevzuata göre 13 Ağustos 2021 tarihinde onaylanan ve 5 yıllık geçerlilik süresi nedeniyle 13 Ağustos 2026 tarihinde sona ermesi öngörülen hak tanıma süresi, İzmir Büyükşehir Belediye Meclisi ve Buca Belediyesi iş birliğiyle 10 yıla uzatıldı. Böylece mülk sahipleri ve müteahhitler, hak kaybı (kat, gabari ve inşaat alanı kaybı) yaşamadan binalarını yenilemek için 2031 yılına kadar ruhsat başvurusunda bulunabilecek.

Hazırlanan UİP-351145017 Plan İşlem Numaralı 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Notu Değişikliği, 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu’nun 7/b maddesi uyarınca resmen onaylanarak Buca Belediyesi Plan ve Proje Müdürlüğü panosunda askıya çıkarıldı.

“K Alanı” Nedir ve Mülk Sahiplerine Ne Sağlıyor?

Mevcut Plandaki Durumu Korunacak Alanlar (K); ruhsatlı olarak yapılaşmasını büyük oranda tamamlamış, planlı bir kentsel dokunun oluştuğu ancak mevcut yapı stoku risk altında bulunan bölgeleri ifade eder.

Bu düzenleme ile:

1. Mevcut Hakların Korunması: Yürürlükteki imar planında kat adedi veya taban alanı düşürülmüş olsa dahi, binanın eski yasal ruhsat ve eki mimari projesindeki taban alanı, toplam inşaat alanı ve kat adedi (gabari) aynen korunur.

2. Kayıpsız Dönüşüm: 7269 sayılı Kanun uyarınca ağır/orta hasarlı binalar, 01.01.1998 tarihli Afet Yönetmeliği öncesi ruhsatlı binalar veya 6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu kapsamında riskli yapı ilan edilen binalar alan kaybı yaşamadan yerinde dönüşebilir.

3. Yangın Merdiveni ve Asansör Muafiyeti: Yeni deprem ve yangın yönetmeliklerine göre yapılması zorunlu olan ilave yangın merdivenleri, güvenlik holleri ve zorunlu asansör boşlukları toplam inşaat alanı hesabına dahil edilmez.

4. Ortak Alan Kolaylığı: Bodrum katlarda tamamen gömülü yapılan ortak otopark, sığınak ve su depoları emsal harici tutulur.

5 Yıllık Süre Neden 10 Yıla Çıkarıldı?

İzmir Büyükşehir Belediye Meclisi’nin 09.03.2026 tarih ve 04.316 sayılı kararında yer alan gerekçeye göre;

• Ekonomik Şartlar ve Maliyet Artışları: Ülke genelinde yaşanan ekonomik dalgalanmalar, artan inşaat maliyetleri ve finansman temininde yaşanan zorluklar nedeniyle hak sahiplerinin binalarını 5 yıllık süre zarfında yıkarak yeniden ruhsata bağlama süreci tamamlanamadı.

• Süreçlerin Devam Etmesi: İlçe belediyelerinde kentsel dönüşüm ve kitle etüdü incelemelerinin devam etmesi, vatandaşların hak kaybına uğramasını engelleme zorunluluğunu doğurdu.

• Mağduriyetlerin Önlenmesi: Sürenin dolması halinde binalar yürürlükteki daraltılmış imar haklarına geri döneceğinden, bu sürenin 10 yıla çıkarılması kararlaştırıldı.

Plan Notunda Ne Değişti? (Eski vs. Yeni Madde)

Uygulama İmar Planı Plan Notu hükümlerinin 15. maddesi şu şekilde revize edildi:

Sürecin Kronolojisi ve Alınan Kararlar

• 01.03.2021 (Karar No: 05.196): İzmir Büyükşehir Belediye Meclisi, 30 Ekim 2020 depremi sonrası il genelinde geçerli olacak K Alanı dönüşüm usul ve esaslarını kabul etti.

• 05.07.2021 (Karar No: 2021/97): Buca Belediye Meclisi, ilçe sınırları içindeki "K Alanı" sınırlarını ve koordinatlı krokilerini oy birliği ile belirledi.

• 13.08.2021 (Karar No: 05.950): İzmir Büyükşehir Belediye Meclisi, Buca’nın K Alanı sınırlarını ve 1/1000 ölçekli plan notunu onayladı (İlk 5 yıllık takvim işlemeye başladı).

• 09.03.2026 (Karar No: 04.316): Büyükşehir Meclisi, ekonomik gerekçelerle 16 ilçedeki K alanlarında 5 yıllık sürenin 10 yıla çıkarılmasına ve yeni K alanları belirlenmesi durumunda 31.12.2026'ya kadar başvuru imkanı tanınmasına karar verdi.

• 17.09.2026 (Karar No: 04.1096): Buca ilçesi için hazırlanan UİP-351145017 plan işlem numaralı plan notu değişikliği İzmir Büyükşehir Belediye Meclisi’nce onaylandı.

• 05.11.2026 – 04.12.2026: Plan notu değişikliği Buca Belediyesi Plan ve Proje Müdürlüğü panosunda 30 gün süreyle askıya çıkarıldı.

Askı İlanı ve İtiraz Süreci

Buca Belediyesi Plan ve Proje Müdürlüğü tarafından yapılan duyuruya göre:

• Askı Başlangıç Tarihi: 05 Kasım 2026

• Askı Bitiş Tarihi: 04 Aralık 2026

• Askı Yeri: T.C. Buca Belediyesi Başkanlığı, Plan ve Proje Müdürlüğü İlan Panosu.

Vatandaşlar ve ilgililer, ilan süresi olan 30 gün boyunca plan notu değişikliği paftalarını inceleyebilir; yasal süre içerisinde Buca Belediyesi'ne dilekçe vererek resmi itirazda bulunabilirler. İtiraz olmaması veya yapılan itirazların meclisçe reddedilmesi durumunda plan notu kesinleşerek yürürlüğe girecektir.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

1. Bu uzatmadan Buca’da hangi binalar yararlanabilir?

• 30 Ekim 2020 depreminde 7269 sayılı Kanun kapsamında ağır ve orta hasarlı olarak tespit edilen yapılar,

• 01 Ocak 1998 tarihinde yürürlüğe giren Deprem Yönetmeliği öncesinde yasal ruhsat alarak inşa edilmiş yapılar,

• 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında riskli yapı tespiti yaptırılmış binalar.

2. İmar barışından yararlanan yapılar (Yapı Kayıt Belgesi) bu kapsama girer mi?

Hayır. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun Geçici 16. maddesi uyarınca Yapı Kayıt Belgesi almış olan yapılar K Alanı plan notlarından faydalanamaz ve kazanılmış hak teşkil etmez. Yapının orijinal ruhsatlı ve yasal olması şarttır.

3. K Alanı düzenlemesi taban alanı (TAKS) ve kat sayısını nasıl etkiler?

Yeni yapılacak binada yürürlükteki planın kat adedi aşılamaz; ancak mevcut yapının ruhsatlı kat sayısı daha fazlaysa eski kat sayısı korunur (kat yüksekliği döşeme üstünden döşeme üstüne en fazla 2.85 m, zemin ticaret ise 3.25 m). Taban alanı ise hiçbir şekilde parsel alanının %60’ını aşamaz.

4. Buca'daki yeni son ruhsat başvuru tarihi nedir?

Buca için ilk onay 13.08.2021 tarihinde alındığından, 10 yıllık uzatma ile birlikte mevcut K alanlarında ruhsat işlemlerinin tamamlanması için son tarih 13 Ağustos 2031 olarak uygulanacaktır.