Türkiye'de Gayrimenkul İşletme Kooperatifi: Kapsamlı Bir Hukuki ve Stratejik Analiz

Bu bölüm, Gayrimenkul İşletme Kooperatifi'nin temel hukuki kimliğini, Türk hukuk sistemi içindeki yerini sağlam bir zemine oturtarak ele alacaktır. Basit bir tanımdan öteye geçerek, bu tüzel kişiliğe özgün karakterini veren temel ilkeler incelenecektir.

1.1. 1163 Sayılı Kanun Kapsamında Tanım ve Hukuki Dayanak

Gayrimenkul İşletme Kooperatifi, 24/4/1969 tarihli ve 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu hükümleri uyarınca kurulan bir tüzel kişiliktir. Genel tanımı itibarıyla kooperatif, ortaklarının belirli ekonomik menfaatlerini ve özellikle meslek veya geçimlerine ait ihtiyaçlarını, karşılıklı yardım, dayanışma ve kefalet suretiyle sağlayıp korumak amacıyla gerçek ve tüzel kişiler tarafından kurulan bir ortaklık türüdür. Bu yapı, Ticaret Siciline tescil edilmesiyle birlikte hukuken tanınan bir tüzel kişilik kazanır. Bu tescil anı, kooperatifi gayriresmi bir topluluk olmaktan çıkarıp, hak ve borç ehliyetine sahip resmi bir hukuki varlığa dönüştüren kritik bir aşamadır.  

1.2. Temel İlkeler: Değişir Ortaklılık, Değişir Sermayelilik ve Sınırlı Sorumluluk

Gayrimenkul İşletme Kooperatifi'nin yapısını üç temel ilke şekillendirir:

• Değişir Ortaklılık: Kooperatifin ortak sayısı sabit değildir; yeni ortakların katılımı ve mevcut ortakların ayrılmasıyla sürekli olarak değişebilir. Bu esneklik, kooperatifçilik felsefesinin temel taşlarından biri olan serbest giriş-çıkış ilkesini yansıtır.  
• Değişir Sermayelilik: Ortak sayısındaki değişime paralel olarak, kooperatifin sermayesi de sabit değildir ve ortakların sermaye taahhütlerindeki artış veya azalışlarla dalgalanır. Kanun, bir kooperatifin belirli bir sermaye miktarıyla sınırlandırılarak kurulamayacağını açıkça belirtir.  
• Sınırlı Sorumluluk: Bu ilke, ortakları koruyan en önemli mekanizmadır. Anasözleşmede aksi belirtilmedikçe, ortakların kooperatifin borçlarına karşı sorumluluğu, yalnızca taahhüt ettikleri sermaye payı tutarı ile sınırlıdır. Genel kural olarak kooperatif, alacaklılarına karşı yalnızca kendi malvarlığıyla (mamelekiyle) sorumludur. Bu durum, kooperatifi, ortakların şahsi malvarlıklarını koruyan bir "kurumsal kalkan" haline getirir. Kat Mülkiyeti Kanunu'na tabi standart bir site yönetiminde bulunmayan bu tüzel kişilik ve sınırlı sorumluluk birleşimi, kooperatifi hukuki ve finansal risk yönetimi açısından üstün bir konuma taşır. Örneğin, ortak alanlarda meydana gelebilecek bir kaza veya bir yüklenici ile yaşanacak büyük bir hukuki anlaşmazlık durumunda, alacaklılar yalnızca kooperatifin varlıklarına başvurabilirler; ortakların şahsi varlıkları, taahhüt ettikleri sermaye payı dışında güvence altındadır. Bu özellik, özellikle yüzme havuzu, asansör, güvenlik personeli gibi önemli operasyonel yükümlülükleri ve riskleri olan büyük ve karmaşık mülkler için kooperatif modelini daha güvenli bir seçenek haline getirmektedir.  

1.3. Belirlenmiş Amaç ve Faaliyet Konularının Kapsamı

Kooperatifin birincil amacı, ortaklarının ekonomik refahını artırmak amacıyla uygun görülen menkul ve gayrimenkulleri edinmek, işletmek, geliştirmek ve bu varlıkları amacına uygun şekilde değerlendirmektir. Bu genel amaç doğrultusunda faaliyet alanı oldukça geniştir ve şunları içerir:  

• Satın alma, kiralama veya diğer yasal yollarla gayrimenkul edinmek.  
• Edinilen araziler üzerinde işyeri, konut, sanayi veya turistik tesisler gibi yapılar inşa etmek ve gerekirse bunları satmak.  
• Satış, kiralama ve hasılat paylaşımı gibi gelir getirici ekonomik modeller geliştirmek.  
• Kooperatifin amacına uygun üst kuruluşlara (birlik, merkez birliği) katılmak.  
• Ortaklar ve personel için sosyal, kültürel ve eğitim amaçlı fonlar oluşturmak.  

1.4. Tüzel Kişiliğin Kazanılması ve Tescil Öncesi Sorumluluk

Kooperatif, Ticaret Siciline tescil ile tüzel kişilik kazanır. Bu tescil işlemi tamamlanmadan önce kooperatif adına hareket eden, sözleşme imzalayan veya borç altına giren kişiler, bu işlemlerden dolayı şahsen ve zincirleme olarak sorumlu tutulurlar. Bu hüküm, kurucuları ve yetkilileri, kooperatifin resmi olarak kurulana kadar dikkatli davranmaya ve keyfi işlemlerden kaçınmaya teşvik eden önemli bir yasal güvencedir.  

Bölüm 2: Kuruluş Prosedürleri: Adım Adım Rehber

Bu bölüm, bir Gayrimenkul İşletme Kooperatifi'nin kuruluş sürecini, yasal gereklilikleri eyleme dönüştüren pratik ve kronolojik bir yol haritası olarak sunmaktadır.

2.1. Kuruluş Öncesi Aşama: Kurucu Ortakların ve Sermayenin Toplanması

Kuruluş süreci, asgari yedi kurucu ortağın bir araya gelmesiyle başlar. Bu ortaklar gerçek veya tüzel kişiler olabilir. Gerçek kişi ortakların medeni hakları kullanma ehliyetine sahip olmaları gerekir. Her ortak, en az bir ortaklık payı taahhüt etmek zorundadır. Bir ortaklık payının güncel nominal değeri 100 TL'dir. Bir ortağın taahhüt edebileceği maksimum pay sayısı ise 5.000 ile sınırlandırılmıştır.  

2.2. Anasözleşmenin Hazırlanması

Anasözleşme, kooperatifin anayasası niteliğindedir ve tüm faaliyetlerinin yasal çerçevesini çizer. Kurucular için iki temel yol bulunmaktadır:

1. Standart Anasözleşme: Ticaret Bakanlığı tarafından hazırlanan ve Merkezi Sicil Kayıt Sistemi (MERSİS) üzerinde bulunan örnek anasözleşmeyi kullanmak. Bu, en yaygın, hızlı ve sorunsuz yöntemdir.  
2. Özel Anasözleşme: Kurucular, 1163 sayılı Kanun'un emredici hükümlerine uymak kaydıyla kendi özel anasözleşmelerini hazırlayabilirler.  

Bu iki yol arasındaki seçim, yalnızca idari bir tercih değil, aynı zamanda hızı ve karmaşıklığı doğrudan etkileyen stratejik bir karardır. Standart anasözleşme kullanıldığında, kuruluş izni başvurusu kooperatif merkezinin bulunduğu yerdeki Ticaret İl Müdürlüğü'ne yapılır. Bu yerel onay mekanizması, süreci hızlandırmak ve standartlaştırmak için tasarlanmıştır. Ancak özel bir anasözleşme hazırlandığında, onay mercii doğrudan Ankara'daki Ticaret Bakanlığı Esnaf, Sanatkârlar ve Kooperatifçilik Genel Müdürlüğü olur. Bu durum, süreci önemli ölçüde uzatır ve daha yoğun bir bürokratik incelemeye tabi tutulmasına neden olur. Dolayısıyla, kurucular, özel bir yönetim yapısının getireceği faydaları, Bakanlık onayının getireceği gecikme ve zorluklarla karşılaştırarak bir karar vermelidir. Çoğu standart site yönetimi gibi operasyonlar için standart anasözleşmenin sunduğu verimlilik çok daha değerlidir.  

2.3. MERSİS Başvurusu ve Ticaret Bakanlığı Onay Süreci

Tüm kuruluş işlemleri MERSİS üzerinden başlatılır ve yönetilir. Sistem üzerinden anasözleşme taslağı hazırlanır, kooperatif unvanı sorgulanarak rezerve edilir ve ortak bilgileri girilir. Hazırlanan anasözleşme, tüm kurucu ortaklar tarafından ilgili Ticaret Sicili Müdürlüğü'nde yetkilendirilmiş personel huzurunda imzalanır.  

Kuruluş izni için ilgili mercie (Ticaret İl Müdürlüğü veya Bakanlık) sunulması gereken temel belgeler şunlardır :  

• Başvuru dilekçesi ve Kuruluş Bilgi Formu.
• MERSİS üzerinden hazırlanmış, imzalı 6 adet anasözleşme.
• İlk yönetim ve denetim kurulu üyelerine ait adli sicil belgeleri.
• Yönetim ve denetim kurulu üyelerinin birbirleriyle akrabalık bağlarının bulunmadığına ve yönetim kurulu üyelerinin aynı türde başka bir kooperatifte yönetici olmadığına dair yazılı taahhütnameler.  
• Taahhüt edilen toplam sermayenin en az dörtte birinin (1/4) kurulacak kooperatif adına açılan bir banka hesabına yatırıldığını gösteren banka dekontu.  
• İlk denetim kurulu üyelerinin en az lise mezunu olduğunu gösteren diploma veya öğrenim belgesi suretleri.  

2.4. Sonuçlandırma: Ticaret Siciline Tescil ve Resmi İlan

Bakanlık veya İl Müdürlüğü'nden kuruluş izni alındıktan sonra, kooperatifin 15 gün içinde merkezinin bulunduğu yerdeki Ticaret Siciline tescil ettirilmesi zorunludur. Tescil işlemiyle birlikte kooperatif resmi olarak tüzel kişilik kazanır. Son adım olarak, kooperatifin unvanı, amacı, sermayesi ve temsilcileri gibi temel bilgileri Türkiye Ticaret Sicili Gazetesi'nde ilan edilerek kamuoyuna duyurulur.  

Bölüm 3: Yönetişim ve Yönetim Yapısı

Bu bölüm, kooperatifin iç güç yapısını, üç ana organının farklı rollerini ve aralarındaki kritik denge ve denetleme sistemini analiz etmektedir.

3.1. Genel Kurul: En Üst Karar Alma Otoritesi

Genel Kurul, tüm ortakları temsil eden ve kooperatifin en yetkili organıdır. Kooperatif yönetiminin temelinde demokratik kontrol ilkesi yatar. Bu ilkenin en somut yansıması, her ortağın sahip olduğu pay sayısına bakılmaksızın yalnızca bir oy hakkına sahip olmasıdır. Bu yapı, oy gücünün sermayeye bağlı olduğu anonim şirket gibi sermaye şirketlerinden temel bir farklılık gösterir.  

Ancak bu demokratik yapı, özellikle mülk değerlerinin heterojen olduğu projelerde önemli bir yönetişim zorluğu yaratabilir. Örneğin, küçük bir stüdyo daire sahibinin ödediği aidat ile büyük bir ticari ünite sahibinin ödediği aidat arasında on kat fark olabilir. Kooperatif modelinde, bu iki ortak Genel Kurul'da tamamen eşit oy hakkına sahiptir. Bu durum, sayıca fazla olan küçük paydaşların, finansal yükü orantısız bir şekilde büyük paydaşların üzerine yıkacak kararlar (örneğin, yüksek maliyetli bir yatırım kararı) almasına yol açabilir. Bu yapısal gerilim, modelin potansiyel bir iç çatışma kaynağıdır ve şeffaf iletişim ve uzlaşı kültürü ile yönetilmesi gerekir.

Genel Kurul'un devredilemez yetkileri şunlardır:

• Anasözleşmeyi değiştirmek.  
• Yönetim ve Denetim Kurulu üyelerini seçmek ve azletmek.  
• Yıllık faaliyet raporlarını, bilançoyu ve gelir-gider tablolarını onaylamak.  
• Yönetim ve Denetim Kurullarını ibra etmek (mali ve idari sorumluluktan aklamak).  
• Gayrimenkul alım-satımı gibi büyük işlemlere yetki vermek ve bu işlemlerin usul ve fiyat limitlerini belirlemek.  
• Kooperatifin dağılmasına karar vermek.  

3.2. Yönetim Kurulu: Yürütme Gücü ve Hukuki Temsil

Yönetim Kurulu, kooperatifin günlük faaliyetlerini yürüten ve onu üçüncü kişilere karşı hukuken temsil eden yürütme organıdır. Genel Kurul tarafından ortaklar arasından seçilir.  

Temel görevleri şunlardır:

• Genel Kurul kararlarını uygulamak.
• Yıllık rapor, bilanço ve bütçeyi hazırlayarak Genel Kurul'a sunmak.  
• Kooperatifin yasal defter ve kayıtlarını tutmak.  
• Gerekli personeli işe almak ve denetlemek.  
• Yeni ortakların kabulü, ortaklıktan çıkma veya pay devri işlemlerini yürütmek.  
• Genel Kurul toplantılarını organize etmek ve gündemi hazırlamak.  

3.3. Denetim Kurulu: İç Denetim ve Kontrol Mekanizması

Denetim Kurulu, Genel Kurul adına hareket eden bir iç denetim organıdır. Yine Genel Kurul tarafından seçilen üyeleri, kooperatifin tüm işlem ve hesaplarını denetlemekle yükümlüdür.  

Temel görevleri şunlardır:

• Kooperatifin defterlerini ve kasa mevcudunu periyodik olarak (en az üç ayda bir) incelemek.  
• Yönetim Kurulu tarafından hazırlanan yıl sonu bilançosunu ve mali tabloları incelemek.  
• Genel Kurul'a bağımsız bir denetim raporu sunmak.  
• Yönetim Kurulu'nun kanuna, anasözleşmeye ve iyi niyet kurallarına aykırı hareket ettiğini tespit etmesi halinde Genel Kurul'u toplantıya çağırmak.  

Bölüm 4: Ortaklık: Haklar, Yükümlülükler ve Sorumluluklar

Bu bölüm, ortak ile kooperatif arasındaki hukuki ilişkiyi, ortaklığa girişten ayrılışa kadar olan tüm yaşam döngüsünü detaylandırarak ele almaktadır.

4.1. Ortaklık Statüsünün Kazanılması ve Sona Ermesi

• Giriş: Ortak olmak isteyenler, anasözleşme hükümlerini tüm hak ve ödevleriyle kabul ettiklerini belirten yazılı bir başvuru ile Yönetim Kurulu'na müracaat ederler. Yönetim Kurulu, başvuruyu en geç bir ay içinde karara bağlamak zorundadır.  
• Çıkma: Ortaklar, genellikle hesap yılı sonundan en az bir ay önce yazılı bildirimde bulunarak kooperatiften çıkma hakkına sahiptir. Ancak kooperatifin mali istikrarını korumak amacıyla bu hak, anasözleşme ile en fazla 5 yıl süreyle kısıtlanabilir.  
• Devir: Bir ortak, ortaklık payını başka bir kişiye devredebilir. Devralan kişi ortaklık şartlarını taşıyorsa, Yönetim Kurulu bu devri kabul etmekle yükümlüdür.  
• Çıkarılma: Anasözleşmede belirtilen sebeplerle bir ortak, ortaklıktan çıkarılabilir. Çıkarılan ortağın, bu karara karşı üç ay içinde Genel Kurul'a itiraz etme ve/veya mahkemede dava açma hakkı bulunur.  

Teorideki "serbest çıkma hakkı", pratikte, özellikle ortağın kooperatif aracılığıyla bir gayrimenkul edindiği durumlarda karmaşık bir hal alır. Bir yapı kooperatifinden konut teslim alan ortağın, sadece ortaklıktan ayrılarak parasını geri alamayacağı, aynı zamanda edindiği konutu da iade etmesi gerektiği belirtilmiştir. Bu mantık, mevcut bir siteyi yöneten gayrimenkul işletme kooperatifine uygulandığında, ortağın "varlığı" kendi mülkü ve ortak alanları kullanma hakkıdır. Dolayısıyla, bir ortak sitedeki evinde yaşamaya devam ederken kooperatiften "çıkamaz". Ortaklık, mülk sahipliği ile ayrılmaz bir şekilde bağlantılıdır. Bu durum, bu tür kooperatiflerde ortaklıktan ayrılmanın tek pratik yolunun, mülkün satışı ile birlikte ortaklık payının devredilmesi (devir) olduğu anlamına gelir. Bu "yapışkan çıkış" durumu, ortakların likiditesini ve kooperatifin istikrarını doğrudan etkileyen önemli bir unsurdur.  

4.2. Mali Yükümlülükler: Sermaye Payı ve Ek Ödemeler

• Sermaye Payı: Her ortak en az bir pay taahhüt edip bedelini ödemekle yükümlüdür. Taahhüt edilen sermayenin en az  

1/4'ü girişte peşin olarak ödenir, kalanı ise anasözleşmede belirtilen takvim uyarınca tamamlanır.  

• Gider Taksitleri: Ortaklar, kooperatifin işletme giderlerini karşılamak ve amaçlarını gerçekleştirmek üzere Genel Kurul tarafından belirlenen düzenli ödemeleri (aidat benzeri) yapmakla yükümlüdür.  
• Şahsi Sorumluluk: Belirtildiği gibi, ortakların sorumluluğu taahhüt ettikleri sermaye payı ile sınırlıdır. Ancak kritik bir nokta, ortaklıktan ayrılan bir ortağın sorumluluğunun, ayrılma tarihinden itibaren iki yıl daha devam etmesidir.  

4.3. Ortakların Temel Hakları

• Katılım ve Oy Hakkı: Genel Kurul'a katılma ve bir oy kullanma hakkı.  
• Bilgi Edinme ve İnceleme Hakkı: Yıllık raporları ve mali tabloları Genel Kurul'dan önce inceleme hakkı. Ortaklar ayrıca bilanço suretlerini talep edebilirler. Diğer defter ve belgelere erişim ise Genel Kurul veya Yönetim Kurulu kararına tabidir.  
• Gelir-Gider Fazlasından Pay Alma (Risturn): Genel Kurul'un karar vermesi halinde, yıl sonunda oluşan olumlu gelir-gider farkından pay alma hakkı.  
• Tasfiye Bakiyesinden Pay Alma: Kooperatifin feshedilmesi durumunda, tüm borçlar ödendikten sonra kalan varlıklardan pay alma hakkı.  

Bölüm 5: Karşılaştırmalı Analiz: Kooperatif Modeli ve Site Yönetimi

Bu bölüm, Türkiye'de büyük mülklerin yönetimi için kullanılan iki baskın modeli, paydaşların bilinçli bir seçim yapmasını sağlamak amacıyla doğrudan ve noktası noktasına karşılaştırmaktadır.

5.1. Tüzel Kişilik ve Tabi Olunan Mevzuat (1163 Sayılı Kanun vs. 634 Sayılı Kanun)

• Kooperatif: 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu'na tabi, ayrı bir tüzel kişiliğe sahip bir ticaret ortaklığıdır.  
• Site Yönetimi: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'na tabi olan, kat maliklerinin oluşturduğu bir kurul olup, ayrı bir tüzel kişiliği bulunmamaktadır.  

5.2. Finansal Yönetim ve Aidat Tahsilatının Etkinliği

• Kooperatif: Ortakların yaptığı ödemeler (gider taksitleri), bir tüzel kişiliğe olan borç niteliğindedir. Bu durum, kooperatife aidat tahsilatı konusunda daha güçlü bir yasal zemin ve daha etkin bir süreç sunar.  
• Site Yönetimi: Aidat borcunu ödemeyen kat maliklerinden tahsilat yapmak, genellikle her bir malik için ayrı ayrı icra takibi başlatılmasını gerektirir ve bu süreç daha uzun ve meşakkatli olabilir.  

5.3. Karar Alma, Demokratik Kontrol ve Oy Hakkı

• Kooperatif: Genel Kurul'da "bir ortak, bir oy" ilkesine dayalı demokratik bir sistem uygular.  
• Site Yönetimi: Kararlar Kat Malikleri Kurulu'nda alınır ve oy hakkı genellikle malikin arsa payı ile orantılıdır. Bu da daha büyük veya değerli mülk sahiplerinin daha fazla söz hakkına sahip olması anlamına gelir.  

5.4. Uyuşmazlık Çözümü ve Görevli Mahkemeler

• Kooperatif: Kooperatif ortaklığı ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar, ticaret hukukunda uzmanlaşmış olan Ticaret Mahkemeleri'nde görülür.  
• Site Yönetimi: Uyuşmazlıklar Sulh Hukuk Mahkemeleri'nde çözümlenir.  

Aşağıdaki tablo, iki yönetim modelinin kritik farklarını görsel olarak özetlemektedir.

Bölüm 6: Vergilendirme ve Mali Teşvikler

Bu bölüm, Gayrimenkul İşletme Kooperatifleri için vergi ortamını, özellikle de oldukça avantajlı ancak katı koşullara bağlı vergi muafiyetlerini ayrıntılı olarak analiz etmektedir.

6.1. Kurumlar Vergisi Muafiyeti: Koşullar ve Uygulama

5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanunu uyarınca, tüketim ve taşımacılık kooperatifleri hariç olmak üzere, diğer kooperatifler belirli şartları yerine getirmeleri halinde kurumlar vergisinden muaf tutulabilirler. Muafiyet için hem anasözleşmede yer alması hem de fiilen uyulması gereken zorunlu şartlar şunlardır:  

1. Sermaye üzerinden kazanç dağıtılmaması.  
2. Yönetim kurulu başkan ve üyelerine kazanç üzerinden pay verilmemesi.  
3. Yedek akçelerin ortaklara dağıtılmaması.  

6.2. "Ortak Dışı İşlemler" ve Vergi Etkileri

Bu kavram, vergi avantajlarını sürdürmek için en kritik unsurdur. "Ortak dışı işlem", kooperatifin ortakları dışındaki kişi veya kurumlarla yaptığı ticari işlemler ile anasözleşme kapsamı dışında ortaklarıyla yaptığı işlemleri ifade eder. 1 Ocak 2018'de yürürlüğe giren düzenleme ile bu konudaki kurallar önemli ölçüde değişmiştir.  

Mevcut düzenlemeye göre, kurumlar vergisinden muaf bir kooperatifin ortak dışı işlem yapması, artık genel muafiyet statüsünü kaybetmesine neden olmamaktadır. Bunun yerine, sadece bu ortak dışı işlemlerden elde edilen kazançlar, kooperatif tüzel kişiliğine bağlı ayrı bir iktisadi işletme nezdinde kurumlar vergisine tabi tutulur. Kooperatifin ortak içi faaliyetlerinden elde ettiği gelirler ise muafiyet kapsamında kalmaya devam eder. Örneğin, bir site işletme kooperatifinin, ortak alanlarından birini dışarıdan birine kiralaması ortak dışı bir işlemdir. Bu kiralama işleminden elde edilen gelir vergiye tabi olurken, ortaklardan site bakımı için toplanan aidatlar vergiden muaf olmaya devam edecektir.  

Bu esneklik gibi görünen kural, aslında iki ucu keskin bir kılıçtır. Kooperatife, ortak dışı ve ortak içi işlemlere ait hasılat, maliyet ve gider unsurlarını ayrı ayrı izleme ve defterlerine bu ayrımı sağlayacak şekilde kaydetme yükümlülüğü getirmektedir. Bu, karmaşık bir çifte muhasebe sistemi gerektirir. Basit bir site kooperatifi, ortak maliyetlerin (örneğin, yönetim maaşları, hem ortaklara hem de halka açık bir dükkana hizmet veren ortak alanın elektriği) doğru bir şekilde nasıl paylaştırılacağı konusunda yeterli muhasebe uzmanlığına sahip olmayabilir. Maliyetlerin yanlış paylaştırılması, vergi idaresi ile uyuşmazlıklara ve ciddi cezalara yol açabilir. Dolayısıyla, esnek bir çözüm olarak tasarlanan bu kural, kooperatifi bir uyum tuzağına düşürebilir ve ortak dışı faaliyetlere girişmeyi, profesyonel mali danışmanlık gerektiren büyük bir stratejik karara dönüştürür.

6.3. Katma Değer Vergisi (KDV) Durumu ve Diğer Mali Hususlar

Gelirleri yalnızca ortak aidatlarından oluşan ve kurumlar vergisinden muaf olan bir kooperatifin, genel olarak KDV mükellefiyeti tesis ettirmesi gerekmez. Ancak, kooperatif KDV'nin konusuna giren ticari faaliyetlerde bulunursa (yukarıdaki kafe kiralama örneği gibi), bu özel faaliyetleri için KDV mükellefi olur. Konut yapı kooperatiflerine verilen inşaat taahhüt işleri gibi bazı işlemler ise indirimli KDV oranına (%1 gibi) tabi olabilir.  

Ekoturizm, Kırsal Turizm, Agro Konaklama Turizmi, Tinyhouse Köyleri, Sağlıklı Yaşam Köyleri, Sağlık Turizmi, Rehabilitasyon Merkezi Projeleri,  Termal Turizm Tesis Alanı Projesi, Bungalov Evler Projesi  teknik destek hattı için Beytullah Yılmaz 0 544 608 84 80 nolu telefonu arayabilir siniz.

Ekoturizm, kırsal turizm, agro konaklama turizmi, tinyhouse köyleri, sağlıklı yaşam köyleri, sağlık turizmi, rehabilitasyon merkezi projeleri, termal turizm tesis alanı projeleri ve bungalov evler gibi doğayla uyumlu turizm yatırımları için uygun görüş alabilmenin en temel şartlarından biri, proje sahası olarak seçilecek arazinin belirli niteliklere sahip olmasıdır. Bu tür projelerin başvuru sürecinde olumlu yanıt alabilmesi için arazinin öncelikle en az 25.000 metrekare (25 dönüm) büyüklüğünde olması gerekmektedir. Ayrıca arazinin cinsinin “tarla”, “taşlık”, “kayalık” gibi ekim ve dikim yapılması mümkün olmayan, nitelikli tarımsal üretime uygun olmayan nitelikte olması büyük avantaj sağlamaktadır. Bu tür araziler, turizm amaçlı yapılaşma için daha esnek değerlendirilmekte, tarımsal üretim açısından kritik sayılmadığı için çevre düzeni planlarında da yapılaşmaya daha açık hale gelebilmektedir.

Uygun görüş alabilmek için bir diğer kritik unsur ise ulaşım bağlantısıdır. Arazinin, anayol, köy yolu, stabilize yol gibi bir ulaşım ağına ya da kadastral yola en az 25 metre cepheye sahip olması gerekmektedir. Yol cephesi olmayan veya dar cepheli araziler, hem imar planı uygulamaları hem de yapı ruhsatı süreçlerinde ciddi sorunlar doğurabilmektedir. Bu bağlamda yatırımcıların yol cephesi olan arazileri tercih etmeleri son derece önemlidir. Ayrıca arazinin ekim biçime müsait olmayacak şekilde eğimli olması aranmaktadır.

Öte yandan, Büyük Ova Koruma Projesi kapsamına giren tarım arazileri, toprak koruma kurulunca kesinlikle olumsuz değerlendirilmekte, bu bölgelerde yapılaşmaya izin verilmemektedir. Ayrıca cinsi “meyve bahçesi”, “zeytinlik”, “şeftali bahçesi”, “narenciye bahçesi” gibi özel ürün alanı olarak sınıflandırılan araziler, özellikle 3573 Sayılı Zeytinciliğin Islahı ve Yabanilerinin Aşılattırılması Hakkında Kanun gibi koruma yasaları nedeniyle yapılaşmaya tamamen kapalıdır. Bu tür özel ürün arazilerinde yatırım yapmak isteyen girişimciler, başvuru sürecinde mutlak ret kararıyla karşılaşmaktadır.

Bu nedenle yatırım planlaması yaparken tarımsal üretim açısından niteliksiz, yapılaşma açısından ise mevzuata uygun nitelik taşıyan, yol cephesi bulunan ve koruma alanı dışında kalan arazilerin tercih edilmesi, projenin hayata geçirilebilirliği açısından son derece hayati bir önem taşımaktadır. Aksi halde hem zaman hem de maliyet açısından büyük kayıplar yaşanabilir.

Türkiye Geneli Ekoturizm, Kırsal Turizm Projelerimiz

1. İzmir İli Tire İlçesi Yenioba mahallesi Ekoturizm Kırsal Turizm Tesis Alanı Projesi  1 milyon 73 bin m2

2. Çanakkale ili Gökçeada ilçesi'ne 90 bin m2 Ekoturizm Projesi
3. Çanakkale ili Bozcaada ilçesinde 150 bin m2 Sağlık Turizm Tesis Alanı Projesi
4. Çanakkale İli Ezine İlçesi'nde 120 bin m2 Ekoturizm Projesi
5. Çanakkale ili Bayramiç ilçesinde 60 bin m2 alanda Ekoturizm , Kırsal Turizm Tesis Alanı Projesi
6. Çanakkale ili Çan ilçesinde 60 bin m2 alanda Eko Turizm Projesi
7. Çanakkale ili Yenice İlçesinde 25 bin m2 alanda Sağlık Odaklı Tatil Köyü Projesi
8. Çanakkale ili Biga İlçesinde 25 bin m2 alanda Ekoturizm Projesi
9. Mersin ili Toroslar ve Erdemli ilçelerinde 150 bin m2 alanda Eko Turizm, Ekolojik Yaşam Köyü projesi
10.Ankara İli Polatlı ilçesinde 200 bin m2 alanda Eko Turizm , Kırsal Turizm Tesis Alanı Projesi
11. Çanakkale ili Yenice ilçesi 150 bin m2 alanda Ekoturizm, Kırsal Turizm Tesis Alanı Projesi

12. Muğla ili Ula ilçesi Ayazkıyı ve Köprübaşı Ekoturizm Kırsal Turizm Tesis alanı projesi 50 bin m2

13. Antalya ile Alanya ilçesi Kayabaşı Mahallesi Ekoturizm Kırsal Turizm Tesis Alanı Projesi 16 bin m2

14. Balıkesir ili Havran İlçesi Karaoğlanlar Mahallesi Ekoturizm Kırsal Turizm Tesis Alanı Projesi 120 bin m2

15. Çanakkale ile Biga İlçesi Çömlekçi Köyü 30 bin m2 Ekoturizm Projesi

16. Çanakkale İli Yenice İlçesi Sofular, Yukarıinova, Çal köyleri 90 bin m2 Ekoturizm Projesi

17. Tekirdağ İli Süleymanpaşa Mah. 30 bin m2 Ekoturizm Projesi

18. Çanakkale Merkez Bodurlar Kırsal Turizm Tesis Alanı Projesi 30 bin m2

19. Çanakkale Merkez Salihler Eko Köy Projesi İnşaat Yapım İşi 24 adet Kapsül Ev

20. Çanakkale ili Karabiga Beldesi 50 bin m2 Ekolojik Yaşam Köyü Projesi

21. Çanakkale İli Yenice İlçesi Çukuroba Köyü, Eko Turizm Amaçlı İmar Planı ve Eko Köy Projesi, 20 bin m2

22. Bursa ili Gemlik ilçesi Adliye Köyü 67 bin m2 alanda Ekolojik Turizm  Projesi

23. Antalya ili Akseki İlçesi Dutluca Mahallesi 68 bin m2 alanda Eko Turizm Kırsal Turizm Tesis Alanı, Turizm Amaçlı Proje

24. Aydın İli Germencik İlçesi Gümüş Mahallesi 50 bin m2 Alanda Ekolojik Turizm Tesis Alanı Projesi

25. Konya ili Selçuklu ilçesi Tatköy 30 bin m2 alanda Eko Turizm, Kırsal Turizm Rekreasyon Projesi 

26. Çanakkale İli Yenice İlçesi Akçakoyun Köyü'nde 1 milyon 687 bin m2 alanda Sivil Havacılık Okulu ve Havaalanı Projesi Resmi süreçlerin yönetimi

27. Antalya İli Kaş ilçesi Ortabağ Mahallesi 39 bin m2 alanda Ekoturizm, Kırsal Turizm Tesis Alanı Projesi

Türkiye Geneli Projelerimiz hakkında bilgi almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

Beytullah Yılmaz 0 544 608 84 80

Ekoturizm Projesi Nasıl Hazırlanır?
1. Planlama alanının coğrafi konumu ve bölgenin temel özellikleri; Ülke ve Bölge konumundaki yeri, ve bölgenin ulaşım bağlantıları belirtilmelidir.
2. Eko Turizme konu olan parselin durumu; Eko Turizm planlamaya girecek parsel ve parsellerin mülkiyet durumları, tapu kaydı, Lihkap alınacak kadastral durumu mutlaka belirtilmelidir.
3. 1/5000 lik Nazım İmar Planına konu olan arazinin mevcut durum tespiti yapılmalıdır. Bunu uydu Fotoğrafları veya İnsansız hava araçlarından çekilecek fotoğraflarla arazinin sınırları fotoğraf üzerinde mutlaka belirtilmelidir.
4. Planmaya konu olan taşınmazın Halihazır Drumu; Eko Turizm planmala yapılacak parsel veya parsellerin onaylı 1/5000 ölçekli halihazır haritası, 1/1000 ölçekli halihazır onaylı halihazır haritası yapılmalıdır. halihazırların mutlaka onay tarihleri belirtilmelidir. Günümüz teknolojisinde halihazır haritalar insansız hava araçları ile hızlı bir şekilde yapılmaktıdır.

5. Eko Turizm imar izini alıncak parsel veya parsellerin Jeolojik durum değerlendirilmesi yapılmalıdır. yeryüzü şekilleri, toprak yapısı, Fayhattı incelemesi, proje kriterlerine mutlaka uymalıdır.Bölgenin sismik çalışma resmi verileri anlaşılır bir biçimde projeye mutlaka işlenmelidir. Yeraltı su kaynakları, sıvılaşma analizi yerel zeminin hangi jeolojik sınıfa girdiği belirtilmeli , Eko Turizm yapısal çalışmalar başlamadan önce mutlaka zemin etüdü yapılmalıdır. söz konusu parsel Türkiye deprem haritasına göre zemin etüt çalışmaları kriterleri araştırılarak irdelenmelidir.  

6. Üst ölçek plan durumunun belirtilmesi; Bu bölümde 1/100.000 ölçekli çevre düzeni planı söz konusu parselin hangi lejantta bulunduğunu mutlaka belirtmelesiniz.örneğin; söz konusu parsel, Balıkesir-Çanakkale planlama bölgesi 1/100.000 ölçekli çevre düzeni planının I19 Paftasında yer almaktadır. Ancak kuru ve marjinal tarım arazisi olan parselde Tarım dışı izni alınmıştır , toprak koruma projesi yapılmıştır diye yazılması gerekmektedir.

7. Kurum Görüşleri; Eko Turizme konu olan parsel Kültür Varlıkları Koruma Bölge Kurulu müdürlüğünün yapmış olduğu arkeolojik araştırmaların sonucu mutlaka belgeli olarak belirtilmelidir. Tarihi sit ve arkeolojik sit, doğal sit olmadığını belirtir araştırma raporu olmalıdır. yine Tarım ve Orman Bakanlığından , Valilik çevre ve şehircilik il müdürlüğünden, Doğa Koruma ve Milli Parklar Genel Müdürlüğünden doğal sit alanı olmadığına dair rapor alınmaladır. Söz konusu planmlama bölgesi cumhurbaşkanlığı kararnamesinin 109. maddesinde tanımlanan yetkiler bakımındın sakınca bulunmaması gerekmektidir. Yine Turizm Bakanlığının söz konusu eko turizm parselinin Turizm Lejantı sınırları içesirinde bulunmadığını belirtir yazısı olması gerekmektedir.
8. Eko Turizme söz konusu taşınmazın Türk Telekomisyon tesisi olup olmadığına dair kurum görüşü alınması gerekmetedir.

9. Enerji piyasası düzenleme kurulu nun kurum görüşleri alınması gerekmektedir. örneğin, elektrik enerjisi üretimleri başta olmak üzere, akaryakıt, lpg, doğalgaz gibi enerji nakil hatları ve üretim tesisleri ile çakışma, kesişme durumunu bildirir rapor hazırlanmalıdır.

10. Karayolları Genel Müdürlüğü'nün Eko Turizm Planına konu olan taşınmazın karayolları açısından görüş ve onayı belirten yazılı rapor alınması gerekmektedir.
11. Ulaşım ve Raylı sistemler dairesi başkanlığınca söz konusu taşınmazın karayolları kenarında yapılacak ve açılacak tesisler yönetmeliğine uyduğunu belirtir yazısı olmalıdır.
12. Bağlı olduğunuz ilin Kırsal Hizmetler Dairesi başkanlığınca eko turizm alanın sakınca olup olmayacağını belirtir yazısı olmalıdır.

13. Maden Petrol işleri genel müdürlüğünden söz konusu parsellerin Res, Ges, maden ruhsat alanı ve diğer yeraltı kaynakları ile çakışıp çakışmadığı raporu ve sakınca olup olmadığı mutlaka belirtilmelidir.
14. Bağlı olduğunuz ilin kadastro müdürlüğünün söz konusu taşınmazla ilgili bölgenin iş akış listesinde olup olmadığı yazısı mutlaka alınmalıdır.
15. Elektirik Üretim A.Ş nin , inşaat ve kamulaştırma dairesi başkanlığı, Emlak ve Kamulaştırma Müdürlüğünün eko turizm planlama bölgesinde plan yada proje yapıp yapmadığını belirtir resmi yazı mutlaka alınmalıdır.

16. Tarım ve orman müdürlüğü; il toprak koruma kurulunun uygunluk yazısı alınmaladır; otel, kamping, günübirlik tesis, açık yeşil alanlar gibi tesislerin tarım dışı kullanım olur yazısı olmalıdır. yönetmelik gereği arazi kullanımına verilen izinlerin 2 yıl içerisinde tarım dışı amaçlı kullanımlarda planların onaylanmaması , tarımsal amaçlı yapılarda ise ruhsata bağlanması durumunda geçersiz kabul edilir. verilen izinler amacı dışında kullanılamaz, tepit halinde ise kanının 20 ve 21. maddesine göre işllem yapılır , izin verilen parselde ifraz işlemi gerekmesi durumunda ise plan onaylanmasını takiben yapılacağı belirtilmesi gerekir.