İmar Hakkı Aktarımı ile Yeni Dönem Başladı: 7534 Sayılı Kanun ile İmar Kanunu’nda Tarihi Değişiklik
12 Aralık 2024 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren 7534 sayılı Köy Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun, Türkiye'nin imar ve şehircilik sisteminde köklü bir dönüşümün önünü açtı. Bu kapsamda, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 13. maddesine eklenen yeni hükümlerle, özellikle "imar hakkı aktarımı" konusunda önemli düzenlemeler getirildi.
İmar Hakkı Aktarımı Yasallaştı
Yeni düzenleme ile birlikte imar planlarında kamu kullanımına ayrılmış alanlar (yol, yeşil alan, park, okul vb.) için kamulaştırma yükü ciddi şekilde hafifletiliyor. Artık, bu tür alanlar sadece kamulaştırma yoluyla değil, tescil harici alanlardan, belediye veya Hazine mülkiyetindeki taşınmazlardan karşılanabilecek. Ayrıca, imar hakkı aktarımı gibi çağdaş bir planlama aracı da mevzuata dahil edildi.
Yeni Eklenen Hükümler Neleri Kapsıyor?
3194 sayılı İmar Kanunu’nun 13. maddesine eklenen yeni fıkralar şu düzenlemeleri içeriyor:
- İmar hakkı aktarımı yapılırken, alıcı parselin emsale esas inşaat alanı, planla belirlenmiş maksimum yoğunluk sınırları içinde kalmak ve %30'u aşmamak kaydıyla artırılabiliyor.
- Verici parselin aktarılacak inşaat hakkı, en yakın komşu imar parselindeki yoğunluğu geçmeyecek şekilde ilgili idarece tespit edilecek.
- Aktarıma konu imar hakkının değeri, en az iki yetkili gayrimenkul değerleme kuruluşunun raporlarının ortalaması esas alınarak belirlenecek ve bu değerler üzerinden karşılıklı mahsuplaşma yapılabilecek.
- Alıcı ve verici parsellerin bulunduğu yerler arasında değer farklılıkları varsa, bu farklar parasal denkleştirme ile çözülebilecek.
- Verici parselin, bedelsiz şekilde ilgili idare veya kamu kurumuna devredilmesi koşuluyla, işlem tamamlanabilecek.
- İmar hakkı aktarımı, yalnızca aynı il sınırları içerisinde yapılabilecek ve alıcı parselin metrekare birim değeri, verici parselden yüksek olamayacak.
Kamulaştırma Yükü Azalıyor, Planlama Esnekliği Artıyor
Bu düzenleme sayesinde, belediyeler ve ilgili idareler artık kamu hizmetine ayrılan alanlar için daha esnek çözümler üretebilecek. İmar hakkı aktarımı sayesinde:
- Kamulaştırma maliyetleri azalacak,
- Planlama süreçleri hızlanacak,
- Mülk sahiplerinin mağduriyetleri giderilecek.
Uzmanlardan İlk Yorumlar: Çağdaş Planlama Araçları Devrede
Şehir plancıları ve gayrimenkul hukukçuları, yapılan değişiklikleri “geç kalınmış ancak doğru bir adım” olarak değerlendiriyor. Avrupa’da ve gelişmiş ülkelerde uzun yıllardır uygulanan "Transfer of Development Rights (TDR)" modeline benzer şekilde, Türkiye’de de artık imar haklarının taşınabilir hale gelmesi özellikle büyükşehirlerde yoğunluk yönetimi açısından yeni fırsatlar doğuracak.
Yatırımcılar ve Belediyeler İçin Yeni Dönem
- Belediyeler artık plan değişikliği yapmadan da kamusal alan ihtiyaçlarını karşılayabilecek.
- Yatırımcılar için de imar hakkı alım-satımı hukuki güvenceye kavuşmuş olacak.
- İmar planlarında “yeşil alan” ya da “okul alanı” gibi kısıtlayıcı kullanımlara sahip arsaların değeri sıfırlanmayacak, bu haklar ekonomik değere dönüştürülebilecek.
Planlı Kentleşme İçin Büyük Fırsat
7534 sayılı Kanun’un 5. maddesi ile yapılan bu değişiklik, Türkiye’nin planlı, sürdürülebilir ve adil kentsel gelişimi açısından önemli bir dönüm noktası olarak değerlendiriliyor. Artık belediyeler, kamu yararını gözetirken mülkiyet hakkını da ihlal etmeyen bir modelle planlama yapabilecek.
7534 Sayılı Kanun ve İmar Kanunu Değişiklikleri: 40 Maddede Özet
- Kanun No. 7534 kabul edilerek 12 Aralık 2024 tarihinde Resmî Gazete’de yayımlandı.
- 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 13. maddesi değiştirildi.
- Tescil harici ve belediye mülkiyetindeki alanlar ile Hazine mülkiyetindeki taşınmazlardan karşılanabilecek alanlar eklendi.
- Kamulaştırma gerekliliği ortadan kalktı, artık kamulaştırma olmadan taşınmazlar kullanılabilecek.
- İmar hakkı aktarımı yeni bir düzenleme olarak eklendi.
- İmar hakkı aktarımı alıcı parselin emsale esas inşaat alanını artırabilir.
- Aktarılan inşaat alanı, alıcı parselin %30’unu geçmeyecek şekilde artırılabilir.
- Verici parselin aktarılacak imar hakkı, en yakın komşu parselin hakkını aşamayacak.
- İmar hakkı aktarımında değer tespiti, 2 gayrimenkul değerleme kuruluşu tarafından yapılacak.
- Kıymet takdir komisyonu, değer belirlemesini 6362 sayılı Kanuna göre yapacak.
- Alıcı ve verici parsel arasındaki değer farkları, karşılıklı mahsuplaşılabilir.
- Verici parsel idare veya kurum lehine bedelsiz olarak devredilebilecek.
- İmar hakkı aktarımı yalnızca aynı il sınırları içinde yapılabilecek.
- Alıcı parselin metrekare birim değeri, verici parselden fazla olamayacak.
- İmar hakkı aktarım işlemi, ilgili idare veya kurumun yetki alanı içinde yapılacak.
- Kamulaştırma maliyetleri ciddi şekilde azalacak.
- Belediyeler ve kamu kurumları, daha esnek çözümler üretebilecek.
- Kamusal alan ihtiyacı olan bölgelerde, kamulaştırma yerine imar hakkı aktarımı yapılacak.
- İmar planı kararı ile belirlenen parsellerin yoğunluğu değiştirilemeyecek.
- İmar hakkı aktarımı, yatırımcılar için yeni fırsatlar oluşturacak.
- Kamulaştırma zorunluluğunun kalkmasıyla birlikte, planlama süreçleri hızlanacak.
- İmar planlarında yeşil alan ve okul gibi kamu alanlarının yerini değiştirmek mümkün olacak.
- Mülk sahiplerinin mağduriyetleri giderilecek.
- İmar hakkı aktarımı mülkiyet hakkını ihlal etmeyecek.
- Belediyeler, kamu yararını gözetirken mülkiyet haklarını ihlal etmeyecek.
- İmar hakkı aktarımının hukuki güvenceye kavuşması sağlandı.
- Verici parsel, ilgili idareye veya kamu kurumuna bedelsiz devredilecek.
- Tescil harici alanlar ile ilgili düzenleme, kamu kullanımına ayrılmış alanların değerini artıracak.
- İmar hakkı aktarımı, gelişmiş ülkelerdeki "Transfer of Development Rights (TDR)" sistemine benzer.
- Kamusal alanlar için imar hakkı aktarımı yapılması, şehir planlamasında yenilikçi bir adım.
- Mülk sahiplerinin hakları, değerleme raporları ve komisyon kararları ile korunacak.
- İmar hakkı transferi, şehirdeki yapı yoğunluğunun doğru yönetilmesini sağlayacak.
- İmar hakkı aktarımında kamu yararı, mülkiyet hakkı ve yerel halkın çıkarları dengelecek.
- Belediyeler, projelerde daha fazla esneklik kazanacak.
- Gayrimenkul değerleme kuruluşları sürece dahil edilerek, değer tespiti objektif hale getirilecek.
- İmar hakları taşınabilir hale geldiği için, yapılaşma yönetimi daha esnek olacak.
- Yatırımcılar, şehirdeki farklı alanlarda imar haklarını alıp satabilecek.
- Planlama ve kamulaştırma süreçlerinde hız sağlanacak, projeler daha hızlı ilerleyecek.
- İmar hakkı aktarımının kolaylaştırılmasıyla, büyükşehirlerde yeni yapılaşma projeleri hız kazanacak.
- Yeni düzenleme, Türkiye’deki planlı kentleşme için büyük fırsatlar doğuracak.
