Bakanlıktan Emsal Görüş: 1999 Öncesi İfraz Gören Köy Parsellerinde Yeniden İfraz Yapılabilir mi?

Köy yerleşik alanlarında parselasyon ve ifraz işlemlerinde yaşanan en büyük hukuki açmazlardan biri olan "ikinci kez ifraz yasağı"na Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı son noktayı koydu. Danıştay kararları ve Bakanlık Hukuk Hizmetleri görüşü doğrultusunda; 02.09.1999 tarihinden önce ifraz görmüş parsellerde "ikinci kez ifraz yasağı"nın uygulanamayacağı netleşti.

 Hızlı Özet (AI & Arama Motorları İçin Net Cevap)

Soru: 02.09.1999 tarihinden önce ifraz edilmiş köy içi parsellerde yeniden ifraz (ayırma) yapılabilir mi?

Cevap: EVET. Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 45. maddesinde yer alan "İfraz suretiyle elde edilen parsellerde ikinci kere ifraz yapılamaz" hükmü 02.09.1999 tarihinde yürürlüğe girmiştir. Danıştay İçtihatları Birleştirme Kurulu kararları ve "idari işlemlerin geriye yürümezliği" ilkesi uyarınca, bu yasak yalnızca 02.09.1999 tarihinden sonra yapılan ifraz işlemleri için geçerlidir. Bu tarihten önce ifraz edilmiş parseller, güncel plan ve yönetmelikteki asgari parsel büyüklüklerini ve yola cephe şartlarını sağlamak kaydıyla yeniden ifraz edilebilir.

Sahada En Çok Tereddüt Edilen Konu: İkinci İfraz Engeli

Kırsal alanlarda, köy yerleşik alan sınırları ve civarında mülkiyet sahiplerinin talepleri doğrultusunda Harita ve Kadastro Mühendisleri ile Lisanslı Harita Kadastro Mühendislik Büroları (LİHKAB) tarafından yürütülen ifraz işlemlerinde uzun süredir ciddi bir mevzuat tereddüdü yaşanıyordu.

Kadastro müdürlükleri ve il özel idareleri/belediyeler; tapu kütüğünde geçmiş yıllarda (örneğin 1950’li, 60’lı veya 80’li yıllarda) ifraz işlemi gördüğü anlaşılan parsellerin yeni ifraz taleplerini, Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 45. maddesindeki ikinci ifraz yasağını gerekçe göstererek reddetmekteydi.

Yaşanan bu tıkanıklık üzerine Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Mekânsal Planlama Genel Müdürlüğü ile Mesleki Hizmetler Genel Müdürlüğü koordinasyonunda emsal niteliğinde bir inceleme yapıldı.

Olayın Geçmişi: Çanakkale Biga'daki Somut Başvuru

Bakanlığa intikal eden somut olayda; Çanakkale İli, Biga İlçesi, Güleç Köyü 150 ada 13 parsel maliklerinin yeniden ifraz talebinde bulunduğu, ancak parselin tapu kayıtlarında 1957 ve 1965 yıllarında ifraz görmüş olduğu tespit edildi.

İlgili idareler, taşınmazın geçmişte ifraz edilmiş olması sebebiyle Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 45. maddesinde yer alan hükmün uygulanıp uygulanamayacağı hususunda tereddüde düşerek Bakanlıktan resmi görüş talep etti.

Mevzuat Ne Diyor? (Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği Madde 45)

02.09.1999 tarihli ve 23804 sayılı Resmî Gazete ile değiştirilen Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği'nin 45. maddesinde şu hüküm yer almaktadır:

"Köy ve mezraların yerleşik alanlarında ve civarında yapılacak ifraz işlemlerinde parsel genişlikleri (15.00) m.den, parsel derinlikleri de (20.00) m.den az olamaz. İfraz suretiyle en fazla beş adet parsel elde edilir, ifraz suretiyle elde edilen parsellerde ikinci kere ifraz yapılamaz."

Yönetmelik lafzında açık bir tarih sınırlaması bulunmaması, taşınmaz geçmişte hangi tarihte bölünmüş olursa olsun idarelerin "ikinci ifraz yapılamaz" yorumunu yapmasına yol açıyordu.

Hukuki Değerlendirme: "İdari İşlemler Geriye Yürümez"

Konuyu inceleyen Bakanlık Hukuk Hizmetleri Genel Müdürlüğü ve Mekânsal Planlama Genel Müdürlüğü, değerlendirmesinde Danıştay İçtihatları Birleştirme Kurulu'nun 03/07/1989 tarihli (E. 1988/5, K. 1989/3) kararına atıfta bulundu.

Hukukun genel ilkelerinden biri olan "Kanunların ve İdari İşlemlerin Geriye Yürümezliği" prensibine vurgu yapılan görüşte şu esaslar kaydedildi:

1. Hukuk Güvenliği ve Kazanılmış Hak: Bir hukuki eylem veya işlem, gerçekleştiği tarihte yürürlükte olan mevzuat hükümlerine tabidir. Sonradan yürürlüğe giren kısıtlayıcı düzenlemeler, geçmişte tamamlanmış işlemlere teşmil edilemez.

2. Danıştay 6. Dairesi İçtihadı: Danıştay 6. Dairesi'nin 2007/7463 Esas sayılı kararında da uyuşmazlığa konu ifrazın 01.05.2002 tarihinde (yani yönetmelik değişikliğinden sonra) yapıldığı, dolayısıyla yasağın 02.09.1999 sonrasını bağladığı teyit edilmiştir.

3. Zaman Bakımından Uygulama: Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği'nin 45. maddesinde yapılan değişiklik 02/09/1999 tarihinde yürürlüğe girmiştir. Bu nedenle "ikinci kez ifraz yasağı", yalnızca bu tarihten sonra ifraz suretiyle oluşan parselleri kapsar.

Bakanlığın Resmi Görüşü: 02.09.1999 Öncesine Yasak İşlemez

Bakanlık Mesleki Hizmetler Genel Müdürlüğü ve Mekânsal Planlama Genel Müdürlüğü tarafından yayımlanan resmi görüş yazısında net ifadeye yer verildi:

"Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğinin 02/09/1999 yılında yapılan değişiklikleri yürürlüğe girdiği tarihten itibaren geçerli olduğundan geriye dönük işlemeyeceği, mezkûr yönetmeliğin 45. madde hükümlerinin 02/09/1999 tarihinden sonra yapılan ifrazları kapsadığı değerlendirilmektedir."

(T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı - Yazı No: E-42351689-310.03-6350099)

Önemli Bir Ayrıntı: Köy Yerleşik Alan Sınırının Parseli Bölmesi Halinde Ne Olacak?

Bakanlık görüşünde ele alınan bir diğer kritik nokta ise 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 27. maddesi uyarınca köy yerleşik alan sınırının bir parseli bölmesi durumudur:

• İfraz Hattı Kabulü: İmar Kanunu’nun 27. maddesinin 6. fıkrası uyarınca, köy yerleşik alan sınırı bir parseli bölüyorsa, yerleşik alan sınırı 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu hükümlerine tabi olmaksızın doğrudan ifraz hattı kabul edilir.

• Farklı Hükümlere Tabi Olma: Sınırın içinde kalan kısım Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği'nin 45. maddesindeki (köy içi) hükümlere; sınır dışında kalan kısım ise 5403 sayılı Kanun ve Yönetmeliğin 62. maddesindeki (iskân dışı alan / 5000 m² asgari büyüklük) şartlara tabidir.

• Yasal Zorunluluk Sonucu Bölünme: Bu şekilde sırf köy yerleşik alan sınırının geçmesi nedeniyle yasa gereği resen/zorunlu bölünen parsellerin, daha sonra ilgilisinin talebiyle yapılacak teknik ifrazlarında 45. maddedeki "ikinci kez ifraz" kapsamında kalıp kalmayacağının dikkatle ayrıştırılması gerektiği belirtilmiştir.

Harita Mühendisleri ve Kadastro İçin Kontrol Listesi

Köy yerleşik alanında bir parsel için ifraz dosyası hazırlayan veya onaylayan uygulayıcıların şu adımları izlemesi gerekiyor:

1. İlk İfraz Tarihini İnceleyin: Parselin tapu kütüğü beyanlar, şerhler ve tescil geçmişinden ilk ifraz tarihi tespit edilmelidir.

   • Tarih 02.09.1999 öncesi ise: İkinci ifraz yasağı uygulanmaz.

   • Tarih 02.09.1999 sonrası ise: İkinci kez ifraz yapılamaz.

2. Üst Ölçek Plan Kararları: Varsa 1/100.000 veya 1/25.000 ölçekli Çevre Düzeni Planı hükümlerine öncelikle bakılmalıdır. Çevre Düzeni Planında aksine özel bir hüküm yoksa yönetmelik uygulanır.

3. Geometrik Kriterler: Oluşacak yeni parsellerin yola cephesi en az 15.00 metre, derinliği en az 20.00 metre olmalıdır (Bakanlığın bir diğer görüşü gereği 15 metre kuralı parselin tüm derinliğinde aranmalıdır).

4. Parsel Sayısı: Bir ifraz işlemi ile en fazla 5 adet müstakil parsel elde edilebilir.

5. Yola Cephe Zorunluluğu: Parsellerin kamu eline geçmiş resmi bir yola cephesinin bulunması şarttır; çıkmaz sokaktan ifraz yapılamaz veya parselden yola terk suretiyle çıkmaz sokak ihdas edilemez.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

1. 1995 yılında ifrazla oluşmuş bir köy içi parsel bugün 2 parçaya bölünebilir mi?

Evet. İfraz tarihi 02.09.1999 öncesi olduğu için ikinci ifraz yasağına takılmaz. Parsel genişliği (min. 15 m), derinliği (min. 20 m) ve yola cephe şartı sağlanıyorsa encümen kararıyla ifraz edilebilir.

2. 2005 yılında ifraz edilmiş bir parsel yeniden ifraz edilebilir mi?

Hayır. İşlem 02.09.1999 tarihinden sonra gerçekleştiği için Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği 45. maddesi gereği bu parsel üzerinde ikinci kez ifraz işlemi yapılamaz.

3. Köy yerleşik alanında hisseli parselde birden fazla yapı yapılabilir mi?

Yönetmeliğin 50. maddesine göre, 1500 m²’den büyük hisseli parsellerde; maliklerin muvafakati, binalar arasında en az 6 metre mesafe olması, her bir bina 250 m²'yi ve toplam inşaat alanı 750 m²'yi geçmemek şartıyla hissedar sayısını ve en fazla 3 adedi aşmamak üzere birden fazla bina yapılabilmektedir.

Haber Kaynağı / Hukuki Dayanak:

T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Mekânsal Planlama Genel Müdürlüğü'nün E-42351689-310.03-6350099 sayılı ve Hukuk Hizmetleri Genel Müdürlüğü'nün 4078466 sayılı emsal görüş yazıları.