Beytullah Yılmaz Uyardı: Doğada Toplu Yaşamın Tek Yolu Uygun İmar Planından Geçiyor

Doğada resmi ve toplu halde yaşamak, bungalov, taş ev veya tiny house köyleri kurmak isteyen yatırımcılar için en büyük tuzak "hobi bahçesi yaparım, sonra af çıkar imar gelir" düşüncesidir. Ekoturizm ve Kırsal Turizm Proje Koordinatörü Beytullah Yılmaz, yasal bir doğa yaşam köyü kurmanın ancak ekoturizm imarı, sağlık turizmi imarı veya kamping-glamping imarı üzerinden, illere göre belirlenen asgari arazi büyüklükleri ve 24 kurumun olumlu görüşüyle mümkün olduğunu vurguladı.

Son yıllarda büyükşehirlerden doğaya kaçış hızlanırken, tarım arazileri üzerine izinsiz kurulan hobi bahçeleri ve ruhsatsız yapılar ciddi hukuki yaptırımlarla karşı karşıya kalıyor. Konuya ilişkin kritik değerlendirmelerde bulunan Beytullah Yılmaz, doğada resmi olarak toplu halde yaşamanın ve sürdürülebilir turizm tesisleri kurmanın tek yolunun doğada yaşamaya uygun imar planlarından geçtiğini belirtti.

Yılmaz, yatırımcıların en sık düştüğü hatayı şu sözlerle özetledi: "Hobi bahçesi yaparım, sonra af çıkar imar gelir mantığı büyük bir yanılgıdır. Doğada yasal, güvenli ve geleceği olan bir yaşam alanı kurmak istiyorsanız bu yol mutlaka resmi imar planından geçmek zorundadır."

Doğa Yaşam ve Sağlık Köyleri Hangi İmar Türleriyle Kurulur?

Özellikle doğa yaşam köyleri, bungalov toplu evler projesi, taş evler projeleri ve sağlıklı yaşam köyleri hayata geçirmek isteyen yatırımcıların başvurabileceği üç temel yasal imar yolu bulunuyor:

• Ekoturizm İmarı: Doğal çevreye ve yöresel mimariye uyumlu, tarımsal dokuyu koruyan kırsal konaklama tesisleri ve eko-köyler için uygulanır.

• Sağlık Turizmi İmarı: Termal kaynaklar, rehabilitasyon, wellness ve sağlıklı yaşam konseptli tesislerin kurulmasını kapsar.

• Kamping ve Glamping İmarı: Çadır, karavan ve doğayla iç içe düşük yoğunluklu lüks kamp (glamping) tesislerinin ruhsatlandırılmasında kullanılır.

Ünite Sayıları ve İllere Göre Asgari Arazi Şartları Nelerdir?

Yasal mevzuat ve çevre düzeni planları, kırsal alanların betonlaşmasını önlemek amacıyla hem yapı adedine hem de arazi büyüklüğüne kesin sınırlar getiriyor.

• Ünite Sınırı: Bungalov ve taş ev projelerinde toplam konaklama birimi sayısı 30 adedi geçemez. Tiny house köylerinde ise en fazla 49 adet üniteye izin verilir.

• 25.000 m² Kuralı (5 İl): Kırklareli, Çanakkale, Balıkesir, İzmir ve Manisa illerinde ekoturizm imarı için asgari 25.000 m² (25 dönüm) ham arazi şartı aranır. Bu arazilerde emsal hesabı uygulanmaz; arazi büyüklüğü ne olursa olsun toplam 1.500 m² sabit inşaat hakkı tanınır.

• 15.000 m² Geçiş Süreci (Diğer İller): Bu beş il dışındaki geçiş sürecinde yer alan diğer illerde asgari ham arazi şartı 15.000 m² (15 dönüm) olarak uygulanır ve bu arazilerde 0.10 emsal hakkı geçerlidir.

Ekoturizm İmarında Görüş Alınan 24 Kurum ve Kuruluş (Örneklerle)

Bir arazinin yalnızca metrekare şartını sağlaması imar almak için yeterli değildir. İmar planı sürecinde 24 farklı kurum ve kuruluştan eksiksiz olumlu görüş alınması gerekir. Tek bir kurumun dahi olumsuz görüş vermesi planlama sürecini durdurur. Başlıca kurumlar ve inceleme örnekleri şunlardır:

1. İl Tarım ve Orman Müdürlüğü (Toprak Koruma Kurulu): Arazinin mutlak/sulu tarım veya zeytinlik olmadığını, "Marjinal Tarım Arazisi" vasfı taşıdığını onaylar. (Örnek: Eğimli ve taşlı bir parselde verimli tarım yapılamayacağının tespitiyle tarım dışı kullanım izni verilmesi.)

2. Devlet Su İşleri (DSİ) Bölge Müdürlüğü: Parselin taşkın sahası veya dere yatağı içinde kalıp kalmadığını denetler. (Örnek: Araziden geçen kuru dere yatağına 15 metre yapı yaklaşma sınırı konulması.)

3. Kültür ve Turizm Bakanlığı / İl Müdürlüğü: Projenin konut değil, kırsal turizm tesisi niteliği taşıdığını teyit eder.

4. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü (İmar, Tabiat Varlıkları ve ÇED Şubeleri): Çevre düzeni planına uygunluğu, Doğal Sit veya Özel Çevre Koruma (ÖÇK) durumunu ve atık su arıtma (ÇED kapsam dışı/muafiyet) koşullarını inceler.

5. Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu: Arazide arkeolojik sit veya tarihi kalıntı bulunup bulunmadığını araştırır.

6. Orman Bölge Müdürlüğü: Devlet ormanıyla sınır çakışması olup olmadığını inceler ve yangın emniyet koridoru şartı koyar. (Örnek: Ormana bitişik projelerde binalar ile orman sınırı arasında en az 15 metre emniyet şeridi bırakılması.)

7. Doğa Koruma ve Milli Parklar (DKMP): Milli park, sulak alan ve yaban hayatı koruma zonlarını kontrol eder.

8. Su ve Kanalizasyon İdareleri (İSKİ, İZSU, MASKİ vb.): İçme suyu baraj havzası koruma mesafelerini ve sızdırmaz foseptik/arıtma şartlarını denetler.

9. Karayolları Bölge Müdürlüğü: Devlet veya il yoluna cepheli parsellerde çekme mesafesini ve geçiş yolu iznini belirler.

10. Büyükşehir / İl Özel İdaresi (İmar ve Ulaşım / UKOME) ve İlçe Belediyesi: 1/5000 nazım ve 1/1000 uygulama imar planı uygunluğunu, yol genişliğini ve çöp/altyapı erişimini değerlendirir.

11. Maden Tetkik ve Arama (MTA) ve AFAD: Diri fay hattı, heyelan, kaya düşmesi ve afet sakınım bölgelerini tarar. (Örnek: Diri fay izi geçen bir kısımda yapılaşma yasağı getirilerek binaların sağlam zemine kaydırılması.)

12. TEİAŞ ve Elektrik Dağıtım Şirketleri: Yüksek gerilim hatları altındaki güvenlik koridorlarını ve tesisin trafo/enerji kapasitesini inceler.

13. BOTAŞ ve Doğalgaz Dağıtım Şirketleri: Boru hatları çevresinde kazı ve inşaat yasağı bulunan güvenlik bantlarını denetler.

14. MAPEG (Maden ve Petrol İşleri): Arazi üzerinde aktif maden arama veya işletme ruhsatı çakışması olup olmadığını sorgular.

15. Milli Savunma Bakanlığı ve Sivil Havacılık (SHGM / DHMİ): Askeri güvenlik bölgeleri ile havalimanı mania (yükseklik) konilerini kontrol eder.

16. Tapu ve Kadastro ile Türk Telekom: Mülkiyet sınırlarının doğruluğunu ve yeraltı fiber optik kablo güzergâhlarının korunmasını sağlar.

Yatırımcıların En Çok Sorduğu 3 Kritik Soru ve Yanıtları (S.S.S.)

1. "Çanakkale'de 30 dönüm tarlam var. Ekoturizm imarı alabilir miyim?"

Evet, alabilirsiniz; ancak üç temel şartı eksiksiz karşılamanız gerekir. Çanakkale ili 25.000 m² sınırına tabi olduğu için 30 dönümlük (30.000 m²) araziniz büyüklük şartını sağlamaktadır. İmar alabilmeniz için:

• Arazinin marjinal tarım arazisi vasfında olması,

• Parselin sıradan bir kadastral yola değil, ulaşım ağı yoluna cepheli olması,

• Yukarıda örneklendirilen 24 kurum ve kuruluştan olumlu görüş alınması şarttır.

2. "Balıkesir'de denize yakın 10.000 m² arazide hangi ekoturizm yatırımları yapılabilir?"

Hayır, 10.000 m² büyüklüğündeki bir arazide ekoturizm yatırımı yapılamaz. Balıkesir ilinde ekoturizm imarı alabilmek için asgari 25.000 m² ham arazi şartı zorunludur. 10.000 m² (10 dönüm) arazi bu yasal alt sınırın altında kaldığı için ekoturizm imar planı başvurusu onaylanmaz.

3. "Muğla'da imarsız arazime 10 tane bungalov yapabilir miyim?"

Evet, yapabilirsiniz; ancak arazi büyüklüğü ve imar planı şartıyla. Muğla gibi geçiş sürecinde bulunan illerde 15.000 m² (15 dönüm) üzerindeki imarsız arazinize, gerekli tüm kurum ve arazi şartlarını sağlamak ve imar planı almak şartıyla 10 değil, 30 adede kadar bungalov inşa edebilirsiniz. İmar planı almadan doğrudan imarsız araziye bungalov koymak ise kaçak yapı statüsüne girer ve yıkım/ceza riski doğurur.

Özetle: Doğada toplu yaşam veya ekoturizm tesisi yatırımı planlarken ilk adım arazi almak değil; parselin il bazlı asgari metrekare sınırına (25.000 m² veya 15.000 m²), tarım niteliğine, ulaşım ağı yol cephesine ve 24 kurumun kriterlerine uygun olup olmadığını uzman harita ve şehir planlama ekipleriyle teyit etmektir.

1. İmarsız tarlaya tekerlekli veya plakalı tiny house koymak yasal mı?

Hayır, yasal değildir. Tekerlekli veya plakalı olması, bir yapının tarım arazisine ruhsatsız ve plansız şekilde yerleştirilmesini meşru kılmaz. İmar planı olmadan tarlaya konulan tiny house'lar kaçak yapı statüsünde değerlendirilir; mühürleme, idari para cezası ve yıkım kararlarıyla karşılaşır.

2. Hobi bahçesi yapıp ileride imar affı beklemek mantıklı mı?

Hayır, büyük bir yanılgıdır. Beytullah Yılmaz'ın da uyardığı üzere, tarım arazilerini parçalayarak izinsiz hobi bahçesine dönüştürmek yasal değildir ve gelecekte çıkabilecek olası bir affa güvenerek yatırım yapmak telafisi imkânsız mali kayıplara yol açar. Doğada toplu ve resmi yaşamın tek yolu ekoturizm, sağlık turizmi veya kamping/glamping imarı almaktır.

3. 24.000 m² arazim var, 25 bin m² şartı olan illerde ekoturizm imarı alabilir miyim?

Hayır, tek başına alamazsınız. Kırklareli, Çanakkale, Balıkesir, İzmir ve Manisa'da asgari 25.000 m² ham arazi şartı istisnasız uygulanır; 24.990 m² büyüklüğündeki bir başvuru dahi reddedilir. Ancak aralarında yol veya dere bulunmayan sınırdaş komşu parseli satın alıp tevhid (birleştirme) yaparak alanı 25.000 m² üzerine çıkarabilirsiniz.

4. Arazim 60 dönüm veya 100 dönüm olursa inşaat hakkım da artar mı?

İllere göre değişir. Kırklareli, Çanakkale, Balıkesir, İzmir ve Manisa'da emsal uygulanmaz; araziniz 25 dönüm de olsa 100 dönüm de olsa toplam kapalı inşaat alanı 1.500 m² ile sabittir. Geçiş sürecindeki diğer illerde (15.000 m² alt sınırına tabi iller) ise 0.10 emsal uygulanır.

5. Bir ekoturizm projesine en fazla kaç adet bungalov, taş ev veya tiny house yapılabilir?

Bungalov ve taş evlerde en fazla 30 adet, tiny house köylerinde en fazla 49 adet yapılabilir. Arazi büyüklüğü ne kadar geniş olursa olsun, çevresel taşıma kapasitesini korumak amacıyla belirlenen bu ünite tavanları aşılamaz.

6. Ekoturizm imarlı projeden alınan evlere veya tiny house'lara ayrı tapu (kat mülkiyeti) çıkar mı?

Hayır, bağımsız tapu verilemez. Ekoturizm alanlarında kat irtifakı, kat mülkiyeti veya devre mülk kurulamaz; tüm yapılar tek bir ruhsata tabidir. Çoklu yatırımcı veya ortaklık modellerinde mülkiyet hakları Turizm Geliştirme Kooperatifi üyeliği ya da Anonim/Limited Şirket hisse payı üzerinden devredilir.

7. Ekoturizm tesisindeki ünitemi yıl boyu kendi yazlığım (mesken) gibi kullanabilir miyim?

Hayır, mesken olarak kullanılamaz. Tapu kütüğüne "Turizm amacı dışında kullanılamaz" şerhi düşülür ve tesis ticari konaklama işletmesi (otel odası mantığıyla) olarak ruhsatlandırılır. Yatırımcılar kendi tahsisli dönemleri dışında ünitelerini işletme üzerinden kiraya vererek pasif gelir elde eder.

8. Tapuda "zeytinlik" yazan veya içinde zeytin ağacı bulunan tarlaya ekoturizm imarı alınır mı?

Hayır, kesinlikle alınamaz. 3573 sayılı Zeytincilik Kanunu uyarınca tapu vasfı zeytinlik veya zeytinli tarla olan parsellere izin verilmez; ayrıca parsel sınırının 3 kilometre yarıçapı içinde zeytinlik sahası bulunması durumunda da tesis kurulumu engellenir. Aynı şekilde bağ ve meyve bahçesi gibi dikili tarım arazileri ile Büyük Ova (Tarımsal Sit) alanları da ret sebebidir.

9. Arazimin resmi yola cephesi yok, komşudan geçit hakkı alsam imar çıkar mı?

Hayır, geçit hakkı kabul edilmez. Ekoturizm imar planı başvurularında parselin ulaşım ağı yoluna doğrudan ve kesintisiz (en az 25 metre) cephesinin bulunması zorunludur. Mahkeme kararıyla alınan geçit irtifakları veya orman içi yangın yolları imar mevzuatı açısından geçerli sayılmaz.

10. İmar sürecinde görüş istenen 24 kurumdan 23'ü onay verip 1'i reddederse ne olur?

Süreç tamamen durur. İmar planının onaylanabilmesi için ilgili tüm kamu kurum ve kuruluşlarından eksiksiz olumlu görüş alınması şarttır. Tek bir kurumun (örneğin DSİ taşkın bandı, TEİAŞ yüksek gerilim hattı veya Orman yangın şeridi) olumsuz görüşü durumunda, ilgili teknik itiraz proje revizyonuyla giderilmeden belediye meclisleri planı onaylayamaz.

11. Parseldeki "%50 sürülebilir tarım alanı" şartı ne anlama geliyor?

Arazinin en az yarısının betonlaşmadan tarıma açık kalması demektir. Kadastral yol ve otopark alanları düşüldükten sonra kalan net alanın en az %50'sine hiçbir yapı, temel veya sert zemin yapılmaz; bu alan yöreye uygun organik tarım, aromatik bitki yetiştiriciliği veya bahçecilik için korunur.

12. Ekoturizm ve sağlık turizmi imarı süreçlerinde kat sınırı var mıdır?

Evet, yapılar en fazla 2 kat (zemin + 1 kat) olabilir. Doğal silueti korumak amacıyla yüksek katlı yapılara izin verilmez; bodrum kat yapılması halinde ise bu alanlar yalnızca kazan dairesi, depo veya teknik servis gibi işletme ihtiyaçları için kullanılabilir, konaklama odası açılamaz.