İzmir ve Manisa Ekoturizm İmarı ve Yatırım Rehberi: 25 Dönüm Kuralı, 1.500 m² İnşaat Tavanı ve 24 Kurum Görüşü Kılavuzu

Yönetici Özeti ve Hızlı Bilgi Kartı 

Ekoturizm İmarı Nedir? Ekoturizm Proje Koordinatörü Beytullah Yılmaz'ın tanımladığı üzere: Ekoturizm imarı; ilgili idareler tarafından belirlenen, çevreye duyarlı, sürdürülebilir ve doğayla bütünleşik bir yapılaşma modelidir. Yöresel mimarinin yaşatılmasını teşvik eden bu sistem, 1/1000 ölçekli imar planlarında ve üst ölçekli çevre düzeni planlarında belirtilen özel şartlara eksiksiz uyan, asgari metrekare büyüklüğünü sağlayan ve doğal ekosistemi koruyarak kültürel dokuya uyum sağlayan planlı bir arazi geliştirme modelidir.

Parametre / Kriter	Yasal Standart (İzmir & Manisa)	Açıklama ve Kısıtlama
Asgari Ham Arazi Büyüklüğü	En az 25.000 m² (25 Dönüm)	Tek parsel veya sınırdaş parsellerin tevhidi ile sağlanmalıdır.
Maksimum İnşaat Alanı	Sabit 1.500 m² Tavan	Arazi 25 dönüm de olsa 100 dönüm de olsa inşaat alanı 1.500 m²'yi geçemez.
Toprak Niteliği	Kuru Marjinal Tarım Arazisi (KTA)	5403 sayılı Kanun kapsamında mutlak/sulu tarım ve Büyük Ova dışı olmalıdır.
Yasaklı Arazi Türleri	Zeytinlik, Bağ, Meyve Bahçesi	3573 sayılı Kanun ve dikili tarım arazilerinde imar kesinlikle verilemez.
Yol Cephesi Zorunluluğu	Kadastral Yola Kesintisiz Cephe	Resmi tescilli kadastro yoluna en az 25 metre cephe şarttır; geçit hakkı geçersizdir.
Tarımsal Koruma Alanı	Parselin En Az %50'si	Yol ve otopark harici kalan sahanın %50'si sürülebilir tarım alanı olarak kalmalıdır.
Maksimum Ünite Sayısı	Tiny House: 49 Adet / Taş Ev-Bungalov: 30 Adet	Kapasite tavanı aşılamaz; kaçak yerleşimler engellenir.
Mülkiyet Rejimi	Tek Ruhsat, Kat Mülkiyeti/İrtifakı Yasak	Devre mülk kurulamaz. Ortaklık kooperatif veya sermaye şirketi payıyla yönetilir.
Kullanım Amacı	Ticari Turizm Tesisi (Mesken Yasak)	Şahsi konut yapılamaz; otel odası gibi işletilerek pasif kira geliri elde edilir.
Resmi Kurum Onayları	24 Farklı Kurum ve Kuruluş Görüşü	Tüm ilgili kamu kuruluşlarından eksiksiz olumlu görüş alınması zorunludur.

Uygun Arazi Seçimi: Ekoturizm Projesinin %95'i Neden Arazidir?

Ekoturizm Proje Koordinatörü Beytullah Yılmaz, İzmir ve Manisa illerinde ekoturizm, tiny house köyleri, sağlıklı yaşam merkezleri, bungalov tatil köyleri ve taş evler konseptinde yatırım yapacak girişimcileri açıkça uyarmaktadır:

"Uygun arazi seçimi bu projeleri hayata geçirmenin yüzde 95'ini oluşturur. Yanlış araziye yatırılan sermaye, yıllarca sürecek hukuki çıkmazlara, ret kararlarına ve telafisi imkânsız mali kayıplara yol açar."

Bir parselin tapu kaydında yüzölçümünün geniş olması veya doğa manzarasına sahip bulunması, o arazinin imar alabileceği anlamına gelmez. Ekoturizm imar süreci, gayrimenkul geliştirme disiplinleri arasında mevzuat filtresi en sıkı olan uzmanlık alanıdır. Aşağıdaki 5 temel filtre sağlanmadan hiçbir proje çizimine başlanmamalıdır:

1. Kadastral Yol Ağına Fiili ve Hukuki Cephe: Taşınmazın kadastro paftasında tescilli resmi bir köy yoluna, il yoluna veya devlet yoluna kesintisiz en az 25 metre cephesi bulunmalıdır. Komşu arazilerden mahkeme kararıyla alınmış geçit irtifakları, orman içi yangın yolları veya tescilsiz toprak patikalar imar mevzuatı açısından kesinlikle kabul edilmez.

2. 5403 Sayılı Kanun Uyarınca Marjinal Tarım Vasfı: Arazi, İl Tarım ve Orman Müdürlüğü incelemesiyle "Kuru Marjinal Tarım Arazisi" (KTA) sınıfında yer almalıdır. Sulanabilir taban arazileri ile 1. ve 2. sınıf topraklar koruma altındadır.

3. Büyük Ova (Tarımsal Sit) Sınırları Dışında Kalma: Cumhurbaşkanlığı Kararlarıyla koruma altına alınan Menemen, Torbalı, Bakırçay veya Küçük Menderes gibi ovaların sınırları içerisinde kalan taşınmazlar, büyüklüğü ne olursa olsun Toprak Koruma Kurulu tarafından reddedilir.

4. Zeytinlik ve Dikili Tarım Engeline Takılmama: Tapu kaydında zeytin ibaresi bulunan veya çevresindeki 3 kilometre mesafe içinde zeytinlik sahaları yer alan parseller kanun gereği elenir.

5. Afet, Fay ve Taşkın Güvenliği: MTA diri fay hatları, AFAD afet sakınım bölgeleri ve DSİ taşkın taşkın risk sahaları taranarak yapılaşma güvenliği bilimsel verilerle teyit edilmelidir.

İzmir ve Manisa İçin Temel İmar Kriterleri ve Yasal Çerçeve

İzmir-Manisa Planlama Bölgesi 1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planı'nın "8.4.9. Eko-Turizm Alanları" maddesinde ve Kültür ve Turizm Bakanlığı Plan İnceleme ve Değerlendirme Kurulunun 2025/01-04 sayılı İlke Kararı doğrultusunda belirlenen zorunlu kurallar şunlardır:

1. Asgari 25.000 m² Ham Arazi Şartı

Ekoturizm imar planı teklifinde bulunabilmek için ham arazinin net büyüklüğü en az 25.000 m² (25 dönüm) olmak zorundadır. Bu alan şartı tek bir parselde sağlanabileceği gibi, aralarında yol veya dere bulunmayan, fiziki ve hukuki olarak sınırdaş parsellerin tevhid (birleştirme) edilmesi yoluyla da karşılanabilir. 24.990 m² büyüklüğündeki bir arazi dahi sistem tarafından doğrudan reddedilir.

2. Sabit 1.500 m² Kapalı İnşaat Alanı Tavanı

Yatırımcıların en sık yanılgıya düştüğü konu emsal hesabıdır. Yeni plan hükümlerine göre inşaat hakkı parsel büyüklüğüyle orantılı olarak artmaz:

• Araziniz ister 25.000 m² olsun,

• İster 50.000 m² olsun,

• İster 100.000 m² olsun; Yapılabilecek toplam kapalı inşaat alanı (resepsiyon, konaklama birimleri, restoran, teknik hacimler ve idari binalar dahil) azami 1.500 m² ile sınırlandırılmıştır. Bu hükmün amacı, kırsal dokunun betonlaşmasını engellemek ve doğal silueti korumaktır.

3. Arazinin En Az %50'sinin Sürülebilir Tarım Alanı Olarak Korunması

Proje sahasından imar planı gereği terk edilen kadastral yollar ve otopark alanları düşüldükten sonra kalan net parsel sahasının en az %50'si imar planında yapı yaklaşma mesafesiyle korunarak tarımsal açık alan olarak ayrılmak zorundadır. Bu alan hiçbir şekilde sert zemin, beton veya inşaat alanı olarak kullanılamaz; yöreye uygun tarımsal faaliyetlere, aromatik bitki ekimine, organik bahçeciliğe veya meyve fidanı yetiştiriciliğine tahsis edilmelidir.

4. Yapı Yüksekliği ve Yöresel Mimari Şartı

• Kat Sınırı: Binalar en çok 2 kat (zemin + 1 kat) olarak inşa edilebilir. Bodrum kat yapılması durumunda bu alan yalnızca kazan dairesi, çamaşırhane, mutfak deposu ve teknik servis alanı gibi işletme ihtiyaçları için kullanılabilir; kesinlikle konaklama odası açılamaz.

• Yöresel Mimari Dokusu: Tesis birimlerinde yörenin geleneksel taş, ahşap ve kiremit dokusuna uygun malzemeler kullanılmalı; doğayla uyumsuz, aşırı parlak veya yüksek endüstriyel yapılar tasarlanmamalıdır.

Ekoturizmde Kesinlikle Yasaklı Araziler: Hangi Parsellere İmar Verilmez?

Birçok yatırımcı cazip fiyatlarla satılan arazileri satın aldıktan sonra imar engelleriyle karşılaşmaktadır. Mevzuat gereğince aşağıdaki vasıflara sahip taşınmazlarda ekoturizm imarı alınması imkânsızdır:

1. 3573 Sayılı Kanun Kapsamındaki Zeytinlikler

Türkiye'nin en katı çevre kanunlarından biri olan 3573 Sayılı Zeytinciliğin Islahı ve Yabanilerinin Aşılattırılması Hakkında Kanun'un 20. maddesi emredicidir:

• Tapu kütüğünde cinsi "zeytinlik", "zeytinli tarla", "zeytinli bağ" veya "içinde zeytin ağacı bulunan tarla" olan taşınmazlara ekoturizm izni verilmez.

• Parselin sınırından itibaren 3 kilometre mesafe içinde zeytinlik sahaları yer alıyorsa, zeytinyağı fabrikaları haricinde hiçbir konaklama veya turizm tesisi inşa edilemez. Danıştay içtihatları doğrultusunda bu kural tavizsiz bir ret sebebidir.

2. Dikili Tarım Alanları ve Özel Ürün Arazileri

Tapu kaydında veya kadastro tespitinde vasfı "bağ", "meyve bahçesi", "narenciye bahçesi", "fıstıklık" veya "şeftali bahçesi" olarak kayıtlı dikili tarım arazilerinde, tarımsal üretimin sürekliliği esastır. Bu parsellere İl Tarım ve Orman Müdürlüğü tarafından tarım dışı kullanım izni verilmez.

3. Mutlak ve Sulu Tarım Arazileri

Devlet Su İşleri (DSİ) sulama sahasında kalan, yer altı ve yer üstü sulama şebekesiyle sulanan veya yıllık getirisi yüksek birinci sınıf mutlak tarım topraklarında ekoturizm amaçlı planlama yapılamaz.

Proje Tipine Göre Azami Ünite Sayıları ve Yerleşim Modelleri

Ekoturizm projelerinde alan büyüklüğü ne kadar geniş olursa olsun, çevre taşıma kapasitesini korumak amacıyla ünite sayılarına kesin tavanlar getirilmiştir:

+---------------------------------------------------------------------------------+
|                    EKOTURİZM KAPASİTE TAVANLARI VE MİMARİ MODELLER              |
+---------------------------------------------------------------------------------+
|                                                                                 |
|   [ TINY HOUSE KÖYÜ PROJELERİ ]          [ TAŞ EV & BUNGALOV KÖYLERİ ]          |
|   ----------------------------          -----------------------------          |
|   * Azami Ünite Sayısı: 49 ADET         * Azami Ünite Sayısı: 30 ADET          |
|   * Altyapı: Biyolojik Paket Arıtma     * Yapı Yüksekliği: En fazla 2 Kat      |
|   * Altyapı ve Yangın Tesisatı Şart     * Malzeme: Yöresel Doğal Taş ve Ahşap  |
|   * Parselsiz, Ortak Altyapılı Alan     * Sabit İnşaat Tavanı: Maks. 1.500 m²  |
|                                                                                 |
|   ORTAK ZORUNLULUK: Parselin Kalan En Az %50'si Sürülebilir Tarımsal Arazi      |
+---------------------------------------------------------------------------------+

1. Tiny House Köyü Projeleri: En Fazla 49 Adet

Son yıllarda tarım arazilerine izinsiz çekilen tekerlekli karavanlar ciddi kaçak yapı cezaları ve yıkım kararlarıyla karşılaşmaktadır. Yasal bir tiny house köyü kurabilmek için ekoturizm imar planının onaylanması şarttır:

• İmar planı kapsamında tasarlanan nizami bir tiny house köyünde en fazla 49 adet ünite yer alabilir.

• Her bir ünite için altyapı bağlantısı (temiz su, elektrik, foseptik/biyolojik arıtma bağlantısı) plan paftasında gösterilmeli; yangın hidrant hatları ve araç manevra yolları UKOME standartlarına göre tasarlanmalıdır.

2. Ekolojik Taş Ev ve Ahşap Bungalov Projeleri: En Fazla 30 Adet

Doğal taş ve ahşap karkas ile inşa edilen geleneksel tatil köylerinde:

• Toplam bağımsız konaklama ünitesi sayısı 30 adedi geçemez.

• Tüm ünitelerin, resepsiyon binasının, mutfak ve restoran alanlarının toplam kapalı inşaat alanı 1.500 m² tavanının içerisinde kalmak zorundadır.

• Üniteler arasında yeterli mahremiyet ve yeşil koridor mesafeleri bırakılmalı, arazinin topografyasına göre kademeli (teraslı) yerleşim planlanmalıdır.

Hukuki Mülkiyet Rejimi ve İşletme Modeli: Kat Mülkiyeti Neden Kurulamaz?

Beytullah Yılmaz'ın en kritik uyarılarından biri mülkiyet ve satış rejimi üzerinedir. Ekoturizm sahasında geliştirilen projelerde bağımsız tapu satışı yapılamaz:

1. Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Yasağı

Ekoturizm imarlı arazilerde binalar için ayrı ayrı bağımsız bölüm oluşturulamaz, kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulamaz. Parsel üzerindeki tüm yapılar tek bir yapı ruhsatına ve tek bir yapı kullanma izin belgesine (iskan) tabidir. İmar planı onama sınırı içerisinde birden fazla müstakil imar parseli oluşturacak şekilde ifraz (parselasyon) yapılamaz.

2. Çoklu Yatırımcı Modeli: Kooperatif veya Şirket Hisse Payı

Eğer 49 adetlik bir tiny house köyü veya 30 adetlik bir taş ev köyü birden fazla ortağa satılacaksa, hukuki mülkiyet çözümü iki yasal modelle sağlanır:

• Turizm Geliştirme Kooperatifi Modeli: Arazinin ve tesisin mülkiyeti kooperatif tüzel kişiliğine ait olur; yatırımcılar kooperatifin hisse ortağı olarak hak sahibi olurlar.

• Anonim veya Limited Şirket Modeli: Tesis bir sermaye şirketi üzerine kurulur ve yatırımcılara şirketin pay senetleri veya hisse payları devredilir.

3. Mesken Yasağı ve Pasif Kira Geliri Üretimi

Burası bireysel bir yazlık konut veya daimi mesken değildir; burası yasal bir ticarethane ve kırsal turizm konaklama tesisidir:

• Tesis, otel veya tatil köyü odası gibi ruhsatlandırılır.

• Yatırımcı veya ortaklar, yılın belirli dönemlerinde tatil amacıyla kendi tahsisli birimlerini kullanabilirler.

• Sahada bulunmadıkları dönemlerde ise profesyonel işletme yönetimi bu üniteleri yerli ve yabancı turistlere kiraya vererek yatırımcılara düzenli döviz veya TL bazlı pasif gelir sağlar.

4. Tapu Şerhi ve Noter Taahhütnamesi

Ruhsat aşamasında yatırımcı tarafından ilgili idareye noter onaylı taahhütname verilir. Bu taahhütnameye istinaden İlçe Tapu Müdürlüğü nezdinde taşınmazın tapu kütüğünün beyanlar hanesine:

"Bu taşınmaz eko-turizm ve kırsal turizm tesisi amacı dışında kullanılamaz; konut veya mesken olarak değerlendirilemez." şerhi tescil edilir. Bu şerh terkin edilmeden tesisin amacı dışına çıkarılması mümkün değildir.

İmar Planı Sürecinde Görüş Alınması Zorunlu 24 Kurum ve Kuruluş

Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği'nin 25. maddesi ve 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu gereğince ekoturizm imar planı hazırlık dosyasında İzmir ve Manisa genelinde aşağıdaki 24 kurum ve kuruluştan resmi yazılı görüş alınması zorunludur. Her bir kurumun inceleme kriteri ve somut uygulama örneği aşağıda sunulmuştur:

1. İzmir / Manisa İl Tarım ve Orman Müdürlüğü (Toprak Koruma Kurulu)

• İlgili Mevzuat: 5403 Sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu, 3573 Sayılı Zeytincilik Kanunu.

• Görüş Amacı: Toprak etüt raporu hazırlanarak parselin "Kuru Marjinal Tarım Arazisi" (KTA) vasfında olduğunun tespiti ve Tarım Dışı Amaçla Kullanım İzni verilmesi.

• Örnek: Seferihisar'da %9 eğimli, sığ ve taşlı bir arazide İl Tarım heyeti inceleme yaparak bu arazide verimli tarım yapılamayacağını onaylar ve KTA kararı vererek planlamanın önünü açar.

2. DSİ 2. Bölge Müdürlüğü (İzmir / Manisa)

• İlgili Mevzuat: 6200 Sayılı DSİ Genel Müdürlüğü Teşkilat Kanunu, Taşkın ve Rusubat Kontrolü Yönetmeliği.

• Görüş Amacı: Parselin taşkın risk bölgesinde, kuru veya aktif dere yatağında, baraj kamulaştırma sahasında yer alıp almadığının incelenmesi.

• Örnek: Dikili'de arazinin doğu sınırından geçen kuru dere yatağı için DSİ 2. Bölge Müdürlüğü, dere şev üstünden itibaren 15 metre yapı yaklaşma emniyet bandı şartı koyar; projeler bu bandın dışına çekilir.

3. Kültür ve Turizm Bakanlığı / İl Kültür ve Turizm Müdürlüğü

• İlgili Mevzuat: 2634 Sayılı Turizmi Teşvik Kanunu, Kırsal Turizm Tesisleri Nitelikleri Yönetmeliği, 2025/01-04 sayılı İlke Kararı.

• Görüş Amacı: Tesisin kırsal turizm fonksiyonuna uygunluğu, Turizm Yatırım Belgesi kriterleri ve Bakanlık ilke kararlarına uyumun teyidi.

• Örnek: Urla'da planlanan agro-turizm projesinin mimari konsepti Bakanlıkça incelenir ve konut eğilimi taşımadığı, nizami bir turizm tesisi olarak işletileceği teyit edilerek onay verilir.

4. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü (İmar ve Planlama Şube Müdürlüğü)

• İlgili Mevzuat: 3194 Sayılı İmar Kanunu, İzmir-Manisa Planlama Bölgesi 1/100.000 ÇDP Hükümleri.

• Görüş Amacı: Teklifin 1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planı'nın 8.4.9 maddesinde yer alan 25.000 m² asgari alan ve 1.500 m² inşaat sınırına uygunluğunun hiyerarşik denetimi.

• Örnek: 24.500 m² büyüklüğündeki bir başvuru, İmar Şube Müdürlüğü tarafından 25.000 m² sınırını sağlamadığı gerekçesiyle daha ilk incelemede iade edilir.

5. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü (Tabiat Varlıklarını Koruma Şubesi)

• İlgili Mevzuat: 1 Sayılı Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi (m. 109), 2863 Sayılı Kanun.

• Görüş Amacı: Parselin Doğal Sit Alanı (Kesin Korunacak Hassas Alan, Nitelikli Doğal Koruma Alanı, Sürdürülebilir Koruma ve Kontrollü Kullanım Alanı) veya Özel Çevre Koruma (ÖÇK) bölgesinde kalıp kalmadığının tespiti.

• Örnek: Çeşme Yarımadası'nda 1. Derece Doğal Sit (Kesin Korunacak Hassas Alan) sınırında kalan parsel için şube müdürlüğü doğrudan ret görüşü verir.

6. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü (ÇED ve Çevre İzinleri Şubesi)

• İlgili Mevzuat: 2872 Sayılı Çevre Kanunu, Çevresel Etki Değerlendirmesi (ÇED) Yönetmeliği.

• Görüş Amacı: Projenin oda ve yatak kapasitesine göre "ÇED Kapsam Dışıdır" veya "ÇED Gerekli Değildir" belgesinin düzenlenmesi; atık su arıtma ve katı atık bertaraf yöntemlerinin onayı.

• Örnek: 30 odalı bungalov köyü için atık suların sızdırmaz paket biyolojik arıtma ünitesinde arıtılıp bahçe sulamasında kullanılacağına dair ÇED Muafiyet Belgesi düzenlenir.

7. Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu Müdürlüğü (İzmir 1 ve 2 No'lu Kurullar)

• İlgili Mevzuat: 2863 Sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu.

• Görüş Amacı: Parsel ve çevresinde I., II., III. Derece Arkeolojik Sit, Tarihi Sit, Kentsel Sit veya tescilli taşınmaz kültür varlığı (höyük, tümülüs, antik kalıntı) bulunup bulunmadığının araştırılması.

• Örnek: Bergama kırsalında yer alan arazide yapılan yüzey araştırmasında antik döneme ait seramik kırıkları ve mezar stelleri tespit edilirse kurul olumsuz görüş verir veya sondajlı kazı şartı koyar.

8. İzmir Orman Bölge Müdürlüğü / Manisa Orman İşletme Müdürlüğü

• İlgili Mevzuat: 6831 Sayılı Orman Kanunu.

• Görüş Amacı: Parselin devlet ormanı sınırına mesafesi, orman kadastrosu sınır çakışmaları (2/B veya 22/a incelemeleri) ve orman yangın emniyet şeritlerinin belirlenmesi.

• Örnek: Spil Dağı eteklerinde ormana bitişik bir taş ev projesinde Orman Bölge Müdürlüğü, orman sınırı ile binalar arasında en az 15 metrelik yangın emniyet koridoru bırakılması şartı koşar.

9. Doğa Koruma ve Milli Parklar (DKMP) 4. Bölge Müdürlüğü

• İlgili Mevzuat: 2873 Sayılı Milli Parklar Kanunu, 4915 Sayılı Kara Avcılığı Kanunu, Ramsar Sözleşmesi.

• Görüş Amacı: Sahada Milli Park, Tabiat Parkı, Yaban Hayatı Geliştirme Sahası, Sulak Alan zonları ve nesli tehlike altındaki flora-fauna türlerinin incelenmesi.

• Örnek: Selçuk Gebekirse Gölü Yaban Hayatı Geliştirme Sahası veya Gediz Deltası Sulak Alanı tampon bölgesinde kalan arazilerde kuş göç yolları ve üreme alanları nedeniyle yapılaşmaya izin verilmez.

10. İZSU / MASKİ Genel Müdürlüğü (Su ve Kanalizasyon İdareleri)

• İlgili Mevzuat: 2560 Sayılı İSKİ Kanunu, İçme ve Kullanma Suyu Havzalarının Korunmasına Dair Yönetmelik.

• Görüş Amacı: Parselin içme suyu baraj havzalarında (Tahtalı, Balçova, Gördes vb.) mutlak, kısa, orta veya uzun koruma mesafesinde kalıp kalmadığının ve kanalizasyon deşarjının tetkiki.

• Örnek: Menderes'te Tahtalı Barajı su toplama havzası Mutlak Koruma Kuşağı (0-300 m) içinde kalan arazi doğrudan reddedilir; Uzun Mesafe (2000-5000 m) kuşağında kalan parselde ise tam sızdırmaz foseptik şartıyla onay verilir.

11. Karayolları 2. Bölge Müdürlüğü (İzmir)

• İlgili Mevzuat: 2918 Sayılı Karayolları Trafik Kanunu, Karayolları Kenarında Yapılacak Tesisler Hakkında Yönetmelik.

• Görüş Amacı: Devlet veya il yolu ağına cepheli arazilerde kamulaştırma sınırı, yapı yaklaşma çekme mesafesi ve Geçiş Yolu İzin Belgesi verilebilirliğinin kontrolü.

• Örnek: İzmir-Çeşme devlet yoluna cepheli 30 dönümlük bir parselde Karayolları, yol ekseninden itibaren 25 metre yapı çekme mesafesi ve hızlanma-yavaşlama şeritli kavşak projesi şartı getirir.

12. İzmir / Manisa Büyükşehir Belediyesi Ulaşım Dairesi Başkanlığı (UKOME)

• İlgili Mevzuat: 5216 Sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu.

• Görüş Amacı: Kırsal yol ağı bağlantısı, araç trafiği ve otopark etüdü onayı; kadastral yola en az 25 metre kesintisiz cephe şartının geometrik denetimi.

• Örnek: Köy yolu genişliğinin 5 metrenin altında kaldığı durumlarda UKOME, imar planında yolun 10 metreye genişletilmesi amacıyla araziden yol terki yapılmasını şart koşar.

13. İzmir / Manisa Büyükşehir Belediyesi İmar ve Şehircilik Dairesi Başkanlığı

• İlgili Mevzuat: 5216 Sayılı Kanun, Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği.

• Görüş Amacı: 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı onay makamı sıfatıyla, üst ölçekli stratejik kararlarla teklifin uyumu ve kentsel makroform ilkeleri yönünden inceleme.

• Örnek: Büyükşehir İmar Dairesi, projenin havza bazlı su ve katı atık yönetim kapasitesini inceler ve Büyükşehir Belediye Meclisi gündemine sevk edilip edilmeyeceğini değerlendirir.

14. İlgili İlçe Belediye Başkanlığı (İmar ve Şehircilik Müdürlüğü)

• İlgili Mevzuat: 5393 Sayılı Belediye Kanunu, 3194 Sayılı İmar Kanunu.

• Görüş Amacı: 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planını onama, inşaat ruhsatı düzenleme, numarataj, çöp toplama ve fen işleri altyapı hizmeti sunma kabiliyeti yönünden inceleme.

• Örnek: Foça Belediyesi İmar Müdürlüğü, tesisin çöp toplama aracının giriş yapabileceği kadastral yol genişliğine sahip olup olmadığını ve yangın suyu hidrant debisini inceler.

15. Maden Tetkik ve Arama Genel Müdürlüğü (MTA Ege Bölge Müdürlüğü)

• İlgili Mevzuat: 2804 Sayılı MTA Kanunu, 5686 Sayılı Jeotermal Kaynaklar Kanunu.

• Görüş Amacı: Türkiye Diri Fay Haritası üzerinden aktif fay zonları, heyelan/çökme sahaları ve jeotermal kaynak koruma alanlarının sorgulanması.

• Örnek: Seferihisar-Tuzla fay hattının yüzey kırığı izine rastlanan bir parselde MTA, fay koruma bandında hiçbir bina yapılamayacağını, binaların sağlam blok üzerine yerleştirilmesini bildirir.

16. İl Afet ve Acil Durum Müdürlüğü (AFAD - İzmir / Manisa)

• İlgili Mevzuat: 7269 Sayılı Afet Kanunu, Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik.

• Görüş Amacı: Bakanlar Kurulu veya Cumhurbaşkanlığı Kararlarıyla ilan edilmiş "Afete Maruz Bölge" (heyelan, kaya düşmesi, su baskını, çığ) kayıtlarının incelenmesi.

• Örnek: Manisa Demirci'de dik yamaçlı bir parselde kaya düşmesi riski tespit edilirse, AFAD önleyici çelik ağ/istinat duvarı projelendirilmeden veya riskli alan imar dışı bırakılmadan onay vermez.

17. Türkiye Elektrik İletim A.Ş. (TEİAŞ 3. Bölge Müdürlüğü)

• İlgili Mevzuat: 6446 Sayılı Elektrik Piyasası Kanunu, Elektrik Kuvvetli Akım Tesisleri Yönetmeliği.

• Görüş Amacı: Arazinin üzerinden geçen 154 kV veya 380 kV yüksek gerilim iletim hatları, pilon ayakları ve hat altı emniyet koridorlarının tespiti.

• Örnek: Parselin üzerinden 154 kV enerji iletim hattı geçiyorsa, iletken salınım diyagramına göre 40 metrelik koridorda yapılaşma yasaklanır; bu alan otopark veya açık tarım alanı olarak planlanır.

18. GDZ Elektrik Dağıtım A.Ş.

• İlgili Mevzuat: 6446 Sayılı Kanun, Elektrik Dağıtım Şebekesi Yönetmeliği.

• Görüş Amacı: Tesisin alçak ve orta gerilim elektrik şebekesine bağlanabilirlik durumu, trafo ihtiyacı ve enerji nakil hattı kapasitesinin tetkiki.

• Örnek: 49 üniteli bir tiny house köyünün çekeceği yüksek elektrik gücü için mevcut köy trafosunun yetersiz olduğu saptanır; proje sahibine parsel içinde bağımsız trafo yeri ayırma ve trafo tesisi kurma şartı getirilir.

19. BOTAŞ / İZMİRGAZ Doğalgaz Dağıtım Şirketleri

• İlgili Mevzuat: 4646 Sayılı Doğalgaz Piyasası Kanunu.

• Görüş Amacı: BOTAŞ yüksek basınçlı doğalgaz ve ham petrol iletim boru hatları güvenlik şeridi ve dağıtım boru koruma bantlarının incelenmesi.

• Örnek: Aliağa kırsalında arazinin altından BOTAŞ boru hattı geçiyorsa, boru hattının her iki yanından 15'er metre boyunca kazı ve inşaat yapılamaz; alan yeşil kuşak olarak korunur.

20. Maden ve Petrol İşleri Genel Müdürlüğü (MAPEG)

• İlgili Mevzuat: 3213 Sayılı Maden Kanunu.

• Görüş Amacı: Parsel ve çevresinde tescilli aktif I., II., III., IV., V. Grup maden arama ve işletme ruhsatları ile hammadde üretim izinlerinin sorgulanması.

• Örnek: Kınık'ta maden işletme ruhsatı sahası içine çakışan bir arazide madencilik faaliyetinin güvenliği açısından ekoturizm planına olumsuz görüş verilebilir.

21. Milli Savunma Bakanlığı (Ege Ordusu Komutanlığı)

• İlgili Mevzuat: 2565 Sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu.

• Görüş Amacı: Taşınmazın 1. ve 2. Derece Askeri Yasak Bölge, Askeri Güvenlik Bölgesi veya askeri atış poligonu etki alanında kalıp kalmadığının tespiti.

• Örnek: Menteş Askeri Tatbikat Sahası veya askeri havaalanı radar koruma yarıçapında kalan parsellerde emniyet gerekçesiyle yabancı uyruklu ortaklıklar veya yüksek yapılar kısıtlanabilir.

22. Sivil Havacılık Genel Müdürlüğü (SHGM) / DHMİ

• İlgili Mevzuat: 5431 Sayılı SHGM Teşkilat Kanunu, Havaalanları Çevresindeki Yapılaşma Kriterleri Genelgesi.

• Görüş Amacı: Adnan Menderes, Çiğli ve Selçuk hava meydanları mania planları, yaklaşma konileri ve seyrüsefer radar sinyal kısıtlarının tetkiki.

• Örnek: Selçuk Efes Havalimanı iniş koridorundaki bir parselde binaların gabarisi ve çatı tasarımı mania kriterlerine uygun olarak sınırlandırılır.

23. Tapu ve Kadastro Bölge Müdürlüğü (İzmir / Manisa Kadastro Md.)

• İlgili Mevzuat: 3402 Sayılı Kadastro Kanunu.

• Görüş Amacı: Mülkiyet sınırlarının kesinliği, orman sınır uyuşmazlığı bulunup bulunmadığı, köşe koordinatlarının güncelliği ve tevhid işlemlerinin doğruluğu.

• Örnek: Kadastro paftası ile uydu ölçümü arasında sınır kayması tespit edilirse, imar planına başlanmadan önce LİHKAP aracılığıyla sınır düzeltme (aplikasyon/düzeltme) işlemi yaptırılır.

24. Türk Telekomünikasyon A.Ş. Ege Bölge Müdürlüğü

• İlgili Mevzuat: 5809 Sayılı Elektronik Haberleşme Kanunu.

• Görüş Amacı: Parselden geçen yeraltı fiber optik omurga kablo güzergahları, telefon hatları ve telekomünikasyon altyapı erişim imkânlarının tespiti.

• Örnek: Arazinin yol cephesi altından geçen ana fiber optik hattın zarar görmemesi için kazı çekme mesafesi ve altyapı koruma şartı getirilir.

Adım Adım Ekoturizm İmar Planlama ve Ruhsat Süreci

Bir ekoturizm projesinin arazi alımından açılış ruhsatına kadar uzanan 8 aşamalı yasal yol haritası:

[1. Aşama]  Ön Uygunluk & Arazi Analizi (25.000 m², Yol Cephesi, 5403 KTA Tespiti)
    │
    ▼
[2. Aşama]  24 Kurum ve Kuruluştan Resmi Görüşlerin Toplanması (Sıfır Ret Kuralı)
    │
    ▼
[3. Aşama]  Halihazır Harita Üretimi & İmara Esas Jeolojik-Jeoteknik Etüt Onayı
    │
    ▼
[4. Aşama]  Büyükşehir Belediyesi 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı & 30 Gün Askı
    │
    ▼
[5. Aşama]  İlçe Belediyesi 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı & 30 Gün Askı
    │
    ▼
[6. Aşama]  Planın Kesinleşmesi & LİHKAP ile Cins Değişikliği (Tarla -> Turizm Alanı)
    │
    ▼
[7. Aşama]  Turizm Yatırım Belgesi Alımı & İlçe Belediyesinden İnşaat Ruhsatı
    │
    ▼
[8. Aşama]  Yapı Kullanma İzni (İskan), Turizm İşletme Belgesi & İşyeri Açma Ruhsatı

Aşama 1: Ön Uygunluk ve Arazi Analizi

Harita ve şehir plancısı uzmanlarca arazinin net 25.000 m² büyüklük koşulu, zeytinlik dışı vasfı, kadastral yol cephesi ve 5403 sayılı Kanun kapsamında Kuru Marjinal Tarım Arazisi (KTA) niteliği ön incelemeyle doğrulanır.

Aşama 2: 24 Kurum Görüşünün Toplanması

İlgili idare aracılığıyla yukarıda sayılan 24 kuruma eş zamanlı resmi başvuru yapılır. Tek bir kurumun olumsuz görüş vermesi dahi imar sürecini tamamen durdurur. Bu nedenle tüm kurum talepleri eksiksiz karşılanmalıdır.

Aşama 3: Halihazır Harita ve İmara Esas Jeolojik Etüt

Arazinin İller Bankası standartlarında onaylı 1/1000 ölçekli halihazır haritası üretilir. Eş zamanlı olarak sondajlı, sismik kırılmalı Jeolojik-Jeoteknik Zemin Etüt Raporu hazırlanarak Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü'ne onaylatılır.

Aşama 4: Büyükşehir 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı Süreci

Hazırlanan 1/5000 ölçekli nazım imar planı teklifi İzmir veya Manisa Büyükşehir Belediye Meclisi'ne sunulur. İmar Komisyonu incelemesinin ardından meclis kararıyla onaylanan plan, 30 gün süreyle resmi ilan panosunda ve internet sitesinde askıya çıkarılır. İtirazlar varsa değerlendirilir.

Aşama 5: İlçe Belediyesi 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Süreci

1/5000 planın kesinleşmesini takiben ilgili ilçe belediye meclisine (örneğin Urla, Çeşme, Seferihisar, Yunusemre vb.) 1/1000 ölçekli uygulama imar planı sunulur. İlçe meclisi onayı sonrası plan Büyükşehir Belediye Meclisi'ne onay için gönderilir ve ardından 30 gün süreyle ilçe belediyesinde askıya çıkarılır.

Aşama 6: LİHKAP ve Cins Değişikliği ile Arsaya Dönüşüm

İmar planları kesinleştikten sonra Lisanslı Harita Kadastro Mühendislik Bürosu (LİHKAP) aracılığıyla tescil beyannamesi hazırlanır. Kadastro ve Tapu Müdürlüklerinde parselin tapu kütüğündeki vasfı "tarla" vasfından çıkarılarak "Eko-Turizm ve Kırsal Turizm Tesis Alanı / Arsa" vasfına dönüştürülür. Tapuya ekoturizm şerhi tescil edilir.

Aşama 7: Turizm Yatırım Belgesi ve İnşaat Ruhsatı

Kültür ve Turizm Bakanlığı'na mimari avan proje ve fizibilite raporu ile başvurularak "Turizm Yatırım Belgesi" temin edilir. Ardından ilçe belediyesine başvurularak sabit azami 1.500 m² inşaat alanına uygun tek yapı inşaat ruhsatı alınır.

Aşama 8: İskan, Turizm İşletme Belgesi ve Açılış

İnşaat tamamlandıktan sonra belediyeden Yapı Kullanma İzin Belgesi (iskan) alınır. Tesis işletmeye hazır hale getirildikten sonra Kültür ve Turizm Bakanlığı denetmenlerince yerinde incelenir ve "Turizm İşletme Belgesi" düzenlenir. İlçe belediyesinden İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatı alınarak tesis faaliyete başlar.

İzmir ve Manisa İlçeleri Ekoturizm Yatırım Analizi

Bölge / İlçe	Uygun Ekoturizm Modelleri	Bölgesel Riskler ve Kritik Planlama Faktörleri
Yarımada: Urla, Çeşme, Karaburun	Butik gastronomi köyleri, agro-turizm, tıbbi-aromatik lavanta çiftlikleri, yoga-detoks merkezleri.	3573 sayılı Kanun kapsamındaki zeytinlikler son derece yoğundur. Doğal Sit (1. ve 2. Derece) ve ÖÇK sahaları çok sıkı denetlenir.
Güney Ege: Seferihisar, Menderes, Selçuk	Cittaslow eko-köyleri, narenciye temalı konaklama, sağlıklı yaşam inziva tesisleri.	İZSU Tahtalı Barajı koruma havzası kısıtlamaları (mutlak ve kısa mesafede yasaktır); Selçuk hava mania hattı ve antik sitler.
Küçük Menderes: Tire, Ödemiş, Bayındır	Dağ ve yayla ekoturizmi, permakültür köyleri, kestane ve ceviz çiftlikleri, kırsal geriatri merkezleri.	Verimli Büyük Ova (Tarımsal Sit) tabanından kesinlikle kaçınılmalı; dağ yamaçlarındaki marjinal sahalar tercih edilmelidir.
Kuzey Ege: Bergama, Dikili, Kınık	Termal ve agro-turizm birleşik modelleri, ekolojik taş evler, jeotermal sağlık köyleri.	MTA jeotermal kuyu sahaları, maden ruhsatları ve UNESCO Dünya Mirası koruma tampon bölgeleri kontrol edilmelidir.
Manisa Kırsalı: Yunusemre, Şehzadeler, Kula, Alaşehir	Jeopark ekoturizmi, agro-turizm, bağ rotaları, doğa yürüyüşü ve kamp istasyonları.	Spil Dağı koruma zonları, Gediz elektrik iletim hatları ve sulu tarım arazisi sınırlarına dikkat edilmelidir.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS / FAQ)

1. 24.000 m² arazim var, ekoturizm imarı alabilir miyim?

Hayır. İzmir-Manisa 1/100.000 Çevre Düzeni Planı 8.4.9 maddesi gereğince asgari ham arazi büyüklüğü istisnasız 25.000 m² (25 dönüm) olmak zorundadır. Yetersiz metrekareye sahip parsellerin başvuruları mevzuat gereğince reddedilir. Alanı 25.000 m²'ye tamamlamak için sınırdaş komşu parsel satın alınarak tevhid edilmelidir.

2. Arazim 60.000 m² olursa 6.000 m² inşaat yapabilir miyim?

Hayır. Yeni mevzuatta emsal yüzdesi hesabı arazi büyüklüğüne bağlı olarak serbestçe artmaz. Parseliniz ister 25 dönüm, ister 60 dönüm, ister 100 dönüm olsun; tüm birimler dahil yapılacak azami toplam kapalı inşaat alanı 1.500 m² tavanı ile sabitlenmiştir.

3. Ekoturizm tesisinde bağımsız tapulu villalar satabilir miyim?

Kesinlikle hayır. Ekoturizm tesislerinde kat mülkiyeti, kat irtifakı veya devre mülk kurulması kanunen yasaktır. Tesis bütünüyle tek bir tüzel kişilik altında işletilmek zorundadır. Satışlar kooperatif ortaklığı veya şirket pay devri şeklinde yapılır; binalara bağımsız mesken tapusu verilemez.

4. Tesisimi kendime özel yazlık konut olarak kullanabilir miyim?

Hayır. Ekoturizm tesisleri mesken değil, yasal kırsal turizm işletmeleridir. Tapu kütüğüne "Turizm amacı dışında kullanılamaz" şerhi düşülür. Yatırımcılar kendi tahsisli dönemleri haricinde üniteleri işletmeye devrederek otel odası gibi kiralanmasını ve pasif gelir getirmesini sağlarlar.

5. Tiny house köyü kurmak için neden 24 kurum izni gerekiyor?

Ruhsatsız tarlalara gelişigüzel konulan tiny house'lar kaçak yapı zabıtası, mühürleme ve idari para cezalarıyla karşılaşmaktadır. Tiny house'ların elektrik, su, kanalizasyon, otopark ve çevre sağlığı standartlarına uygun ticari bir tatil köyü olarak ruhsatlandırılması ancak ekoturizm imar planı ve 24 kurum onayıyla mümkündür.

6. Arazimin içinde 10 adet zeytin ağacı varsa imar alabilir miyim?

Eğer arazinin tapu cinsi "zeytinlik" veya "zeytinli tarla" ise kesinlikle imar alamaz. Tapu cinsi "tarla" olsa dahi, 3573 sayılı Kanun uyarınca zeytin ağaçlarının varlığı ve arazinin 3 kilometre yarıçapı içindeki zeytinlik sahalar Tarım İl Müdürlüğü tarafından incelenir. Zeytinlik koruma sahasına giren taşınmazlara izin verilmez.

7. 24 kurumdan 23'ü olumlu, 1'i olumsuz görüş verirse ne olur?

İmar planı süreci kilitlenir. Kurumlardan herhangi birinin gerekçeli olumsuz görüş vermesi durumunda belediye meclisleri imar planı teklifini onaylayamaz. İlgili kurumun itiraz gerekçesi proje revizyonu veya ilave mühendislik tedbirleriyle giderilmek zorundadır.

8. Yüzde 50 sürülebilir tarım arazisi şartı ne demektir?

Taşınmazın kadastral yollar ve otopark ayrıldıktan sonra geriye kalan net arsa alanının en az yarısı (%50'si) hiçbir temel atılmadan, beton dökülmeden ve yapılaşma yapılmadan organik tarım, aromatik bitki ekimi veya bahçecilik faaliyetleri için sürülmeye uygun açık yeşil alan olarak korunmalıdır.

Profesyonel Proje Koordinasyonu ve Danışmanlık

Ekoturizm ve kırsal turizm yatırımları; harita mühendisliği, şehir plancılığı, ziraat mühendisliği, jeoloji mühendisliği, turizm işletmeciliği ve gayrimenkul hukukunun kesişiminde yer alan çok disiplinli süreçlerdir.

İzmir ve Manisa bölgelerinde ekoturizm imarı, tiny house köyleri, agro-turizm tesisleri, bungalov tatil köyleri ve taş ev projeleri planlayan yatırımcılarımıza arazi seçiminden fizibiliteye, 24 kurum görüşü yönetiminden imar planı askı süreçlerine ve inşaat ruhsatına kadar uçtan uca profesyonel mühendislik ve danışmanlık hizmeti sunmaktayız.

• Ekoturizm Proje Koordinatörü: Beytullah Yılmaz

• Bölge: İzmir & Manisa ve Ege Bölgesi

• Doğrudan Bilgi ve Danışmanlık Hattı: 0 544 608 84 80

İzmir ve Manisa’da ekoturizm kırsal turizm tesis alanı, tiny house köyü, bungalov tatil köyü veya taş ev projesi yapacak yatırımcılar için en kritik aşama doğru arazi seçimidir; zira bu projelerde başarının %95’ini arazi niteliği belirler. 1/100.000 Çevre Düzeni Planı hükümleri uyarınca asgari ham arazi büyüklüğü istisnasız 25.000 m² (25 dönüm) olmak zorundadır. Yeriniz 25 dönüm de olsa 50 dönüm de olsa inşaat alanı azami 1.500 m² ile sınırlandırılmıştır. Yol ve otopark harici kalan alanın en az %50’sinin sürülebilir tarım arazisi olarak ayrılması emredici yasal kuraldır. Kadastral yola kesintisiz en az 25 metre cephesi bulunmayan, geçit hakkına dayalı, taşkın sahasındaki veya fay hattı üzerindeki yerler doğrudan elenir. En büyük hukuki engel ise zeytinliklerdir; tapuda zeytinlik, zeytinli tarla, bağ veya meyve bahçesi yazan taşınmazlarda imar almak imkânsızdır. Ayrıca ekoturizm alanlarında kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulamaz; bağımsız villa veya mesken tapusu satışı yapılamaz. Çoklu ortaklıklarda kooperatif veya şirket hisse payı modeli zorunlu olup burası şahsi konut değil, otel odası gibi çalışan bir ticarethanedir. Gelmediğiniz dönemlerde üniteler işletmece kiraya verilerek pasif gelir elde edilir. Kapasite tavanı tiny house köyleri için azami 49 adet, taş ev ve bungalovlar için 30 adettir. 24 kurumdan tek bir olumsuz görüş dahi süreci kilitler. Telafisi imkânsız mali kayıpların önüne geçmek için 0 544 608 84 80 üzerinden uzman proje koordinasyonu almadan adım atmayınız.