2/B ve Hazine Arazilerinde Mülkiyet Devri İçin Son Şans: Süre 31 Aralık 2026'ya Uzatıldı

22 Mayıs 2026 tarihinde yürürlüğe giren 7579 sayılı Kanun, 2/B alanları ve Hazine taşınmazlarındaki mülkiyet uyuşmazlıklarını kalıcı olarak çözmek amacıyla hak sahiplerine 31 Aralık 2026 tarihine kadar geniş kapsamlı bir ek süre tanıdı. Düzenleme, yeni bir imar affı veya kaçak yapıları kayıt altına alma uygulaması oluşturmuyor; yalnızca geçmişte yasal hak düşürücü süreleri kaçıran, ödeme zorluğu çeken veya idari engellere takılan vatandaşlar için kritik bir telafi mekanizması sunuyor.

Kanun Kapsamındaki Avantajlar ve Yararlanacak Gruplar

Düzenleme, doğrudan Hazine'nin özel mülkiyetindeki arazileri kapsıyor ve şu gruplara yeniden mülkiyet edinme hakkı veriyor:

• Başvuru Süresini Kaçıranlar: İlgili yasalarda öngörülen sürede başvuru yapmayanlar, 31 Aralık 2026'ya kadar idareye müracaat ederek süreci sıfırdan başlatabiliyor.

• Taksit veya Peşinat Ödemesini Aksatanlar: Tebligat sonrası ödemesini yapmayanlar veya taksitli satış sözleşmesinde ikiden fazla taksiti vadesinde ödemeyenler, güncellenmiş bedeller üzerinden haklarını canlandırabiliyor.

• Yapı Kayıt Belgesi (YKB) Sahipleri: İmar Barışı kapsamında YKB almış ancak üzerinde bulunduğu Hazine arazisinin devir işlemlerini tamamlayamamış hak sahipleri de bu ek süre imkanından doğrudan faydalanıyor.

Ödeme Kolaylıkları ve Enflasyon Kalkanı

Hak sahiplerinin kamu arazilerini devralırken faydalanabileceği finansal teşvikler ve koruyucu düzenlemeler şu şekilde belirlendi:

• %20 Peşin İndirimi: Satış bedelinin tamamının tebligat tarihinden itibaren 3 ay içerisinde defaten ödenmesi durumunda %20 oranında net indirim yapılıyor.

• %10 Yarı Peşin İndirimi: Bedelin asgari yarısının aynı sürede peşin ödenmesi halinde toplam tutar üzerinden %10 indirim uygulanıyor.

• Faiz/TÜFE Tavanı Uygulaması: Geciken ödemelerin güncellenmesinde aylık TÜFE oranları kullanılacak. Ancak vatandaşın hiperenflasyondan korunması amacıyla bu oran, yıllık kanuni faiz oranının iki katını geçemeyecek.

• Geçmiş Ecrimisil Borçlarının Mahsubu: Son 5 yıl içinde ödenmiş ecrimisil (işgal tazminatı) bedelleri, toplam satış bedelinden kuruşu kuruşuna düşülecek ve kalan eski borçlar tapu devriyle birlikte tamamen silinecek.

Anayasa Mahkemesi Kararıyla "Rayiç Bedele İtiraz" Yolu Açıldı

Satış süreçlerinde vatandaşın elini güçlendiren en önemli gelişme Anayasa Mahkemesi'nin mülkiyet haklarını koruyan iptal kararları oldu. Geçmiş yasada yer alan "Tebliğ edilen satış bedeline itiraz edilemez" hükmü iptal edildi. Bu karar doğrultusunda hak sahipleri, Milli Emlak komisyonlarınca belirlenen rayiç bedelin fahiş veya emsallere aykırı olduğunu tespit etmeleri durumunda, tebligatı izleyen 60 gün içinde idari yargıda iptal davası açma hakkına kavuştu.

Artan maliyetlerden ve enflasyon farkından etkilenmemek için vatandaşların e-Devlet veya MEOP (Milli Emlak Otomasyon Projesi) üzerinden güncel borçlarını ivedilikle sorgulamaları ve başvuru süreçlerini son güne bırakmadan tamamlamaları tavsiye ediliyor.

7579 Sayılı Kanun ve Hazine Taşınmazları: 2/B Arazilerinde Mülkiyet Devri, Süre Uzatımları ve Entegre Gayrimenkul Reformlarının Kapsamlı Analizi

1. Giriş: Mülkiyet Sorunlarının Tasfiyesinde Yeni Dönem ve Sosyo-Hukuki Temeller

Türkiye'de mülkiyet hukuku, özellikle kamu arazilerinin özel mülkiyete devri, gecekondulaşma süreçleri ve orman vasfını yitirmiş arazilerin (2/B) fiilî kullanımı ekseninde karmaşık ve çok katmanlı bir tarihsel evrime sahiptir. Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki alanlar ile Hazine'nin özel mülkiyetinde bulunan taşınmazların uzun on yıllar boyunca sözleşmesiz olarak vatandaşlar tarafından kullanılması, resmi tapu sicil kayıtları ile sahadaki fiilî durum arasında derin yapısal uçurumlar yaratmıştır. Bu mülkiyet uyuşmazlıklarının çözümü amacıyla geçmişte 6292 sayılı, 4706 sayılı ve 3194 sayılı Kanunlar ile çeşitli yasal düzenlemeler hayata geçirilmiş olmakla birlikte; hak sahiplerinin ekonomik krizler, bürokratik bilgi eksikliği veya idari süreçleri takip edememeleri gibi nedenlerle yasal hak düşürücü süreleri kaçırmaları, sorunun tam anlamıyla tasfiye edilmesini engellemiştir.

22 Mayıs 2026 tarihli ve 33261 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe giren 7579 sayılı "Tapu Kanunu ile Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun", yarım kalan bu devasa mülkiyet devir süreçlerini tamamlamak adına kritik bir yasal müdahale aracı olarak tasarlanmıştır. Özellikle Hazine arazileri ve 2/B alanlarındaki satın alma veya ödeme işlemlerini çeşitli nedenlerle tamamlayamayan hak sahipleri için bu karar, mülkiyet hakkının tesisi noktasında kritik bir telafi imkânı sağlamaktadır.   

Kamuoyunda zaman zaman dezenformasyona yol açan yorumların aksine, 7579 sayılı Kanun kesinlikle yeni bir "imar affı" beklentisini karşılayan sıfırdan bir hak ihdası değildir. Düzenleme; yeni kaçak yapıları kayıt altına almamakta veya geçmişte başvurusu hiç yapılmamış alanlar için yeni bir Yapı Kayıt Belgesi (YKB) başvuru penceresi açmamaktadır. Bunun yerine, daha önce kazanılmış hakların korunmasına yönelik bir mekanizma kurularak, vatandaşların mülkiyet sorunlarını kalıcı olarak çözmek için önemli bir ek zaman kazanması hedeflenmiştir. Hak sahiplerinin bu telafi sürecinde yeniden hak kaybı ve mağduriyet yaşamaması adına Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı veya Milli Emlak müdürlükleri üzerinden (özellikle e-Devlet ve MEOP sistemleri aracılığıyla) güncel borç durumlarını ivedilikle sorgulamaları ve yapılandırma ile ödeme adımlarını son güne bırakmadan tamamlamaları, artan finansal maliyetlerden kaçınmak için büyük önem taşımaktadır.   

Bu rapor, 7579 sayılı Kanun'un mülkiyet hukukuna etkilerini, Hazine taşınmazları ve 2/B alanlarındaki hak sahipliği koşullarını, satış bedellerinin hesaplanmasında devreye giren Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) ve kanuni faiz tavanı mekanizmalarını, Anayasa Mahkemesinin 2/B satış süreçlerini kökten değiştiren iptal kararlarını ve imar mevzuatına entegre edilen diğer regülasyonları makro ve mikro düzeyde analiz etmektedir.

2. Orman Sınırları Dışına Çıkarılan Alanların (2/B) Tarihsel ve Anayasal Bağlamı

2/B arazileri sorununun temelinde, Türkiye Cumhuriyeti Anayasası'nın ormanları koruyan hükümleri ile orman köylüsünün sosyo-ekonomik gerçekliği arasındaki tarihsel çatışma yatmaktadır. Anayasa'nın 169. maddesi devlet ormanlarının mülkiyetinin devrolunamayacağını ve ormanlara zarar verebilecek hiçbir faaliyete müsaade edilemeyeceğini kesin bir dille hükme bağlarken, 170. madde orman köylüsünün kalkındırılması gerekliliğine işaret etmektedir.   

Zaman içinde bilim ve fen bakımından orman niteliğini tam olarak kaybetmiş, tarım veya yerleşim alanına dönüşmüş araziler, 6831 sayılı Orman Kanunu'nun 2. maddesinin (B) bendi uyarınca Hazine adına orman sınırları dışına çıkarılmıştır. Geçmişte bu alanların doğrudan satışı veya devri için hazırlanan yasal düzenlemeler (örneğin 4841 sayılı Yasa), dönemin Cumhurbaşkanlığı makamı tarafından orman suçlarını özendireceği ve toplumsal huzuru bozacağı gerekçeleriyle veto edilmiş, Anayasa Mahkemesi de çeşitli dönemlerde bu alanların salt rant amacıyla devrini Anayasa'ya aykırı bularak iptal etmiştir.   

Bu anayasal gerilimler neticesinde 19 Nisan 2012 tarihinde 6292 sayılı "Orman Köylülerinin Kalkınmalarının Desteklenmesi ve Hazine Adına Orman Sınırları Dışına Çıkarılan Yerlerin Değerlendirilmesi ile Hazineye Ait Tarım Arazilerinin Satışı Hakkında Kanun" yürürlüğe girmiş ve 2/B arazilerinin satışı sıkı idari ve mali kurallara bağlanmıştır. Ancak bu yasanın uygulamasında ortaya çıkan bürokratik engeller, kıymet takdiri itiraz yasakları ve vatandaşın finansal yetersizlikleri süreci sekteye uğratmış; nihayetinde 7579 sayılı Kanun ile bu yasalara yeni bir işlerlik kazandırılması zorunluluğu doğmuştur.   

3. 7579 Sayılı Kanun Kapsamında Süre Uzatımlarının Hukuki Çerçevesi

7579 sayılı Kanun'un Geçici 1. maddesi, çeşitli mülkiyet edinimi süreçlerini tek bir çatı altında toplayarak hak sahiplerine 31 Aralık 2026 tarihine kadar uzanan geniş ve homojen bir takvim sunmuştur. Kanun koyucu, uzatmanın kapsamını spesifik ihlal türlerine göre tasnif etmiştir. İlgili kanunların tanıdığı hakları kullanmakta geciken hak sahipleri, bu düzenleme sayesinde yeniden sisteme entegre edilmektedir.   

Hukuki statülerine göre kanunun sağladığı süre uzatımları ve etkilenen gruplar aşağıdaki tabloda sistematize edilmiştir:

Etkilenen Hak Sahibi Grubu	İhlal veya Eksiklik Türü	Süre Uzatımının Sağladığı Hukuki İmkan	Son Tarih
Başvuruyu Kaçıranlar	İlgili yasalarda öngörülen hak düşürücü sürede idareye yazılı başvuru yapmamak	Mülkiyet tesisi için idareye yeniden başvuruda bulunma ve süreci sıfırdan başlatma hakkı	31 Aralık 2026
Bedeli Ödemeyenler	Kendilerine yapılan resmi tebligatta belirtilen peşinatı veya satış bedelini süresinde yatırmamak	Güncellenmiş (TÜFE/Faiz tavanlı) tutar üzerinden ödeme yaparak iptal edilen hakkı canlandırma	31 Aralık 2026
Taksitini Aksatanlar	Taksitli satış sözleşmesindeki taksitlerden ikiden fazlasını vadesinde ödememek veya borcu bitirememek	Geciken taksitleri enflasyon farkıyla tamamlayarak fesih sürecini durdurma ve tapuyu devralma	31 Aralık 2026
Bedelsiz İade Bekleyenler	Tapusu Hazine adına iptal edilen taşınmazlar için iade başvurusu (6292 s.K. m.7) yapmamak	Eski malik sıfatıyla veya kanuni mirasçı olarak bedelsiz iade talebini idareye yeniden iletme	31 Aralık 2026

 

(Tablo 1: 7579 Sayılı Kanun Kapsamında Süre Uzatımından Yararlanan Hak Sahibi Grupları ve İhlal Türleri)

[cite: 16, 18, 19, 20]

Bu süre uzatımı, doğrudan Hazine'nin özel mülkiyetindeki arazileri kapsamaktadır. Mera, yaylak, kışlak gibi Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki orta malları, tahsis amacı değiştirilip Hazine adına tescil edilmedikçe bu kanun kapsamında satışa konu edilemez. Dolayısıyla hak sahiplerinin taşınmazın tapu sicilindeki vasfını (örneğin "tarla", "arsa" veya "mera") ve mülkiyet hanesini dikkatle incelemesi, sürecin selameti açısından elzemdir.   

4. Hazineye Ait Tarım Arazilerinin Doğrudan Satışı ve İdari Şartlar

2/B arazilerinin dışında, mülkiyeti doğrudan Hazine'ye ait olan tarım arazilerinin işgalcilerine, kullanıcılarına veya paydaşlarına satışı, 4706 sayılı Kanun ve 6292 sayılı Kanun'un ilgili maddeleri uyarınca yürütülmekte olup, bu alanlar da 31 Aralık 2026 tarihli uzatma şemsiyesi altındadır. Hazine arazilerinin tarımsal üretim zincirine dâhil edilmesi ve kayıt dışı kullanımın (fuzuli şagil) kayıt altına alınması, tarım ekonomisi açısından makroekonomik bir hedef olarak kurgulanmıştır.   

4.1. Hak Sahipliği Tespiti ve Üç Yıl Kuralı

382 Sıra Numaralı Milli Emlak Genel Tebliği uyarınca, Hazine'ye ait tarım arazilerinde hak sahibi sayılabilmek için sadece fiziksel varlık yeterli değildir; fiilî ve aralıksız tarımsal kullanımın objektif belgelerle kanıtlanması şarttır. Hak sahipleri üç ana gruba ayrılır:   

1. Hazineye ait tarım arazilerini en az 3 yıldan beri tarımsal amaçla kiralayan ve sözleşmesi hâlen devam eden kiracılar,

2. Bu arazileri en az 3 yıldır tarımsal amaçla kullanan ve idarece kullanıcılığı tespit edilmiş kişiler,

3. İlgili taşınmazın mevcut paydaşları.   

Tarımsal kullanımın ispatında Çiftçi Kayıt Sistemi (ÇKS) belgeleri, tarımsal destekleme prim dökümleri, Ziraat Odası kayıtları ve idarece tahakkuk ettirilmiş ecrimisil ihbarnameleri kullanılmaktadır. Tarımsal üretimde toprağın dinlendirilmesi amacıyla uygulanan "nadas" süreleri, kullanım kesintisi sayılmaz ve yasal kullanım süresine dâhil edilir.   

4.2. Satış Kısıtlamaları ve İdari İstisnalar

Hazine, elindeki her tarım arazisini satmamaktadır. 382 ve 355 Sıra No'lu Milli Emlak Genel Tebliğleri incelendiğinde, kamu yararı ve özel kanunların koruması altındaki bazı bölgelerin satış kapsamı dışında tutulduğu görülmektedir. Örneğin Hatay ili sınırları içerisindeki tarım arazileri ile Çanakkale ilinin stratejik konumda bulunan Bozcaada ve Gökçeada ilçelerindeki Hazine arazileri bu satış rejiminin kesinlikle dışındadır. Ayrıca, özel ağaçlandırma amacıyla tahsis edilen veya irtifak hakkı kurulan alanlar da doğrudan satışa konu edilmez.   

Satış işlemi gerçekleştikten sonra arazinin amacına uygun kullanılmasını güvence altına almak için tapu kütüğüne idare lehine şerh konulmaktadır. Arazinin satışı sonrasında üç yıl aralıksız olarak tarımsal amaçla kullanılmadığı tespit edilirse, satış işlemi idarece resen iptal edilir, taşınmaz Hazine'ye döner ve ödenen bedel faizsiz olarak eski malike iade edilir. Bu kural, arazilerin salt gayrimenkul spekülasyonu ve rant amacıyla alınıp boş bırakılmasını engellemek için tasarlanmış bir önlemdir.   

5. 2/B Satış Bedelinin Tespiti, 400 Metrekare Eşiği ve Peşin Ödeme İndirimleri

2/B arazilerinin hak sahiplerine satışında uygulanan değerleme rejimi, standart kamu arazisi satışlarından tamamen farklı bir felsefeye sahiptir. Düzenleme, hem küçük çiftçiyi ve barınma ihtiyacı olan gecekondu sahibini korumak hem de devasa yüzölçümlü arazilerde haksız zenginleşmeyi önlemek üzere iki kademeli bir fiyatlandırma modeli yaratmıştır.

5.1. Rayiç Bedel Oranları ve Tarımsal İstisna

6292 sayılı Kanun uyarınca, satış bedeli taşınmazın idarece (kıymet takdir komisyonları marifetiyle) belirlenen rayiç piyasa değeri üzerinden hesaplanır. Ancak hak sahibinden rayiç bedelin tamamı tahsil edilmez; yasa ciddi oranda indirimli bir bedel skalası öngörür:   

Taşınmazın Kullanım Amacı	Yüzölçümü Sınırı (Kademe)	Satış Bedeline Esas Alınacak Rayiç Bedel Oranı
Tarımsal Amaç Dışı (Konut, Ticari)	400 metrekareye kadar olan kısım	Rayiç bedelin %50'si
Tarımsal Amaç Dışı (Konut, Ticari)	400 metrekareyi aşan bakiye kısım	Rayiç bedelin %70'i
Tamamen Tarımsal Amaçlı Kullanım	Herhangi bir sınır aranmaksızın tamamı	Rayiç bedelin %50'si

 

(Tablo 2: 6292 Sayılı Kanun Uyarınca 2/B Satış Bedeli Belirleme Oranları)

[cite: 18, 21, 28]

Eğer bir hak sahibi, birden fazla 2/B taşınmazı üzerinde mülkiyet talep ediyorsa, %50 indirimli "400 metrekare avantajı" yalnızca hak sahibinin seçeceği tek bir taşınmaz için uygulanır, diğer taşınmazların tamamı %70 oranından hesaplanır. Ayrıca, devir ve miras yoluyla hisseli mülkiyete dönüşen taşınmazlarda, 400 metrekarelik teşvik her bir hissedar için ayrı ayrı uygulanmaz; arazinin toplamı üzerinden tek bir 400 metrekare avantajı hisseler oranında bölünür. Bu matematiksel detaylar, kıymet takdiri sonrası idareden gelen tebligatların kontrolünde en çok hataya düşülen noktalardır.   

Amaç Dışı Kullanım Yaptırımı: Tamamen tarımsal amaçlı kullanım gerekçesiyle alan kısıtlaması olmaksızın tüm arazisini %50 üzerinden satın alan bir kişi, daha sonra bu alanı konut imarına veya sanayi tesisine çevirirse idareyi yanıltmış kabul edilir. 6292 sayılı Kanun, bu durumu önlemek adına bir "Geri Çağırma (Claw-back)" mekanizması kurmuştur. Taşınmazın ilk satıldığı tarihteki rayiç bedelinin %70'i ile tahsil edilen %50'si arasındaki o %20'lik fark, satış tarihinden itibaren işletilecek kanuni faiziyle birlikte taşınmazın o anki son kayıt malikinden tahsil edilir. Bu nedenle 2/B arazisi satın alacak üçüncü kişilerin tapu kütüğündeki tarımsal kısıtlama şerhlerini dikkatle incelemesi gerekmektedir.   

5.2. Nakit Akışını Hızlandıran Peşin Ödeme İndirimleri

Kamu maliyesinin nakit tahsilatını hızlandırmak ve vatandaşın borcunu erken bitirmesini teşvik etmek için 6292 sayılı Kanun ek indirimler sunmaktadır. İdarece hesaplanan nihai satış bedelinin;

• Tamamının Peşin Ödenmesi: Tebligat tarihinden itibaren en geç 3 ay içerisinde satış bedelinin tümünün defaten ödenmesi hâlinde, bedel üzerinden %20 oranında ek indirim yapılır.   

• En Az Yarısının Peşin Ödenmesi: Tebligat tarihinden itibaren en geç 3 ay içerisinde bedelin asgari yarısının peşin ödenmesi durumunda, toplam bedel üzerinden %10 oranında ek indirim uygulanır. Kalan borç miktarı, belediye ve mücavir alan sınırları içerisinde en fazla 3 yılda (6 eşit taksit), bu sınırlar dışında ise en fazla 4 yılda (8 eşit taksit, veya idarenin güncel düzenlemelerine göre 5-6 yıla kadar) faizsiz olarak ödenebilir.   

6. Ecrimisil (İşgal Tazminatı) Dinamikleri ve Hazine İle Mahsuplaşma

Kamu arazilerinin özel mülkiyete devri süreçlerinde en kritik finansal kavramlardan biri "Ecrimisil"dir. Türk hukukuna Mecelle (Osmanlı Medeni Kanunu) aracılığıyla giren ecrimisil kavramı, "emsal mal kıymeti karşılığı" anlamına gelmekte olup, günümüzde Hazine arazilerinin izinsiz ve sözleşmesiz kullanılması (fuzuli şagil) nedeniyle idare tarafından geriye dönük olarak talep edilen bir tür işgal tazminatıdır.   

Ecrimisil bedelleri, idare tarafından kullanıcının rızası aranmaksızın tahakkuk ettirilir ve 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun kapsamında mahkeme kararına gerek duyulmadan cebren tahsil edilebilir. Ancak 6292 ve 4706 sayılı yasalarda yer alan özel hükümler, devlet ile vatandaş arasındaki mülkiyet krizini tasfiye etmek için bir barış mekanizması geliştirmiştir.   

6.1. Son 5 Yılın Mahsubu ve Kalan Borcun Terkini

355 Sıra No'lu Milli Emlak Genel Tebliği uyarınca, Hazine taşınmazı satın alan bir hak sahibi adına tahakkuk ettirilmiş ecrimisil borçları satış aşamasında yeniden hesaplanır. Başvuru tarihinden geriye dönük olarak son 5 yıl içinde fiilen tahsil edilmiş olan ecrimisil ve kira bedelleri, taşınmazın satış bedelinden kuruşu kuruşuna düşülür (mahsup edilir).   

Eğer vatandaş bugüne kadar ecrimisil borcunu ödememişse, satış işleminin tamamlanması ve tapunun devredilmesiyle birlikte, daha önce tahakkuk etmiş ve birikmiş olan tüm ecrimisil borçları tamamen terkin edilir (silinir). Bu düzenleme, geçmiş yıllarda kamu arazisi üzerinde üretim yapan ancak devasa işgal tazminatı cezaları altında ezilen tarım üreticileri ve gecekondu sahipleri için mülkiyete geçişteki en büyük finansal motivasyondur.   

7. Enflasyonist Ortamda Bedel Güncellemesi: TÜFE ve Kanuni Faiz Tavanı Kalkanı

7579 sayılı Kanun'un mülkiyet devri için 31 Aralık 2026'ya kadar sağladığı ek süre, maliyetsiz bir bekleme hakkı değildir. Kanun, geçmiş yıllarda süresini geçirenlerin enflasyon karşısında devleti zarara uğratmasını engellemek amacıyla özel bir endeksleme yöntemi getirmiştir. Ancak bu endeksleme sınırsız bırakılmamış, vatandaşı koruyan bir "tavan kalkanı" ile sınırlandırılmıştır.   

7.1. TÜFE Artış Katsayısının Dinamikleri

Süresi içinde başvuru yapmayan veya ödemesini gerçekleştirmeyen kişilerin güncel borçları hesaplanırken;

1. İlgili kanunda belirtilen orijinal yasal başvuru/ödeme süresinin bittiği günü izleyen üç aylık dönemin sonundan başlanarak,

2. Kişinin 7579 sayılı Kanun kapsamında yeniden ödeme yapmak için müracaat ettiği güne kadar geçen süre için,

3. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan aylık Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) değişim oranlarının toplamı alınır ve ana satış bedeline ilave edilir.   

7.2. "Yıllık Kanuni Faizin İki Katı" Tavanı Uygulaması

Türkiye ekonomisinde yaşanan yüksek enflasyon (TÜFE) oranlarının mülkiyet edinimi imkânını tamamen ortadan kaldırmaması için, kanun koyucu matematiksel bir sınır getirmiştir: Uygulanacak TÜFE aylık değişim oranları toplamı, her yıl için yıllık kanuni faiz oranının iki katını geçemez. Bu tavanı aşan TÜFE oranları hesaplamada dikkate alınmaz (silinir) ve ay kesirleri (tamamlanmamış aylar) hesaba katılmaz.   

Makro-Finansal Etki Analizi: Kanuni faiz oranları, Merkez Bankası (TCMB) reeskont oranlarına dayalı olarak yasal mevzuatla belirlenmektedir. Örneğin, uzun yıllar %9 bandında sabit kalan adi kanuni faiz oranı, makroekonomik dalgalanmalar nedeniyle 1 Haziran 2024'te %24'e, ardından 31 Aralık 2025'teki reeskont oranlarına bağlı olarak %31 seviyelerine çıkmıştır. Eğer bir dönemdeki geçerli kanuni faiz %31 ise, o yıl için vatandaşa yansıtılabilecek maksimum enflasyon (TÜFE) zammı tavanı %62 (31 x 2) olacaktır. O yıl enflasyon %80 dahi olsa, idare satış bedelini %62'den fazla artıramaz.   

Bu tavan kuralı, hak sahibini hiperenflasyon riskinden koruyan güçlü bir hukuki zırhtır. Buna karşın, başvuru veya ödemenin 31 Aralık 2026'ya kadar geciktirilmesi, tavan limitleri dâhilinde dahi her geçen ay toplam borcun bileşik bir şekilde artmasına neden olacaktır. Kullanıcıların ilk fırsatta e-Devlet veya MEOP sistemleri üzerinden güncel tutarlarını sorgulayarak idare ile mahsuplaşmaları, ekonomik rasyonalite gereğidir.   

8. Anayasa Mahkemesi Kararları: 2/B Hukukunda Etkili Başvuru Hakkının Restorasyonu

7579 sayılı Kanun'un idari mimarisi işlemeye devam ederken, 6292 sayılı Kanun'un mülkiyet felsefesinde Anayasa Mahkemesi (AYM) tarafından verilen yeni iptal kararları, devlet ile vatandaş arasındaki güç asimetrisini ortadan kaldırmıştır. 2/B arazisi uyuşmazlıkları, bu iptal kararlarıyla tamamen yeni bir yargısal döneme girmiştir.

8.1. "Bedele İtiraz Edilemez" Yasağının İptali ve Sonuçları

6292 sayılı Kanun'un orijinal metninde yer alan 6. maddenin 8. fıkrası, "Tebliğ edilen satış bedeline itiraz edilemez ve dava açılamaz" şeklinde çok sert bir hüküm barındırmaktaydı. Bu kural uyarınca, Milli Emlak müdürlüklerinin kıymet takdir komisyonlarınca belirlenen rayiç bedel ne kadar hatalı, fahiş veya çevresel emsallerinden kopuk olursa olsun, vatandaşın yargıya başvurma hakkı elinden alınmıştı. Hak sahibi, ya idarenin dayattığı bedeli kabul etmek ya da taşınmazdan feragat etmek gibi iki katı seçenek arasında bırakılıyordu.   

Anayasa Mahkemesi, 18 Mayıs 2023 tarihli (E:2023/27, K:2023/100) kararıyla (RG: 11 Temmuz 2023, Sayı: 32245), bu cümleyi Anayasa'nın mülkiyet hakkını koruyan 35. maddesine ve etkili başvuru hakkını (hak arama hürriyetini) güvence altına alan 40. maddesine aykırı bularak tamamen iptal etmiştir.   

Bu iptal kararı neticesinde; 7579 sayılı Kanun kapsamında yeni tebligat alan veya alacak olan hak sahipleri, belirlenen rayiç bedelin emsallere uygun olmadığını veya TÜFE/Kanuni Faiz hesaplamalarının matematiğe aykırı yapıldığını tespit etmeleri hâlinde idari yargıda bedel iptal davaları açabilme özgürlüğüne kavuşmuştur. Bu gelişme, idarenin kıymet takdir komisyonlarını daha şeffaf ve analitik gayrimenkul değerleme raporları hazırlamaya mecbur bırakmaktadır.   

8.2. Eşdeğer Taşınmaz Teklifinin Reddi ve Hak Kaybı

2/B arazisinin bulunduğu yer orman projesi, sit alanı veya kamu hizmeti tahsisli olduğu için vatandaşa satılamadığında, idare aynı il sınırları içinde başka bir "eşdeğer taşınmaz" teklif etmekteydi. Eski düzenlemeye göre (m.6/13), idarenin gösterdiği bu yeni taşınmazı beğenmeyerek reddeden vatandaşın doğrudan satış hakkı iptal ediliyor ve dava açma hakkı düşüyordu. Anayasa Mahkemesi (21 Nisan 2022, E.2021/46, K.2022/47) bu kuralı da iptal ederek, dayatılan alternatifi kabul etmeyen vatandaşların tazminat veya mülkiyet haklarını yargı yoluyla arama imkânını geri getirmiştir.   

9. İmar Barışı Kapsamında Yapı Kayıt Belgesi (YKB) Sahiplerinin Hazine Arazisi Devir Süreçleri

Türkiye'de kentsel dönüşüm ve imar hukuku bağlamında en önemli dönüm noktalarından biri olan İmar Barışı (3194 sayılı Kanun Geçici Madde 16), imara aykırı yapıların idari para cezalarını iptal eden ve altyapı hizmetlerine erişimi sağlayan Yapı Kayıt Belgesi (YKB) mekanizmasını oluşturmuştur.   

7579 sayılı Kanun ile uzatılan ek süre şemsiyesi, geçerli bir Yapı Kayıt Belgesi'ne sahip olup yapısı Hazine taşınmazı üzerinde (örneğin bir Milli Emlak arazisi üzerinde) bulunan, ancak arazinin mülkiyetini satın alma başvurusunu yasal süresinde tamamlayamayan veya taksitli satış sözleşmesindeki ödemeleri aksatan kişileri doğrudan kapsamaktadır.   

9.1. Yapı Kayıt Belgesi ile Tapu Tahsis Belgesi Arasındaki Keskin Fark

Uygulamada hak sahiplerinin sıklıkla düştüğü temel kavramsal yanılgı, Yapı Kayıt Belgesi'nin (YKB) doğrudan bir tapu veya ayni mülkiyet hakkı olarak algılanmasıdır. YKB, yalnızca yapının devlet tarafından idari olarak kayıt altına alındığını gösteren, yapının yıkımını erteleyen bir tespittir. Altında yer alan Hazine arazisi yasal prosedürlerle satın alınmadığı sürece mülkiyet devlete aittir ve YKB tek başına mülkiyet hakkı doğurmaz.   

Benzer şekilde, geçmişte 2981 sayılı İmar Affı Kanunu kapsamında verilen "Tapu Tahsis Belgeleri" de fiilî zilyetliği tanımlayan şahsi hak doğurucu belgeler olup, ıslah imar planları sonrasında tapuya dönüştürülmedikleri müddetçe mutlak mülkiyet sağlamamaktadır. 7579 sayılı yasanın 31 Aralık 2026'ya kadar sunduğu hak, bu şahsi statüdeki idari belgeleri, arazinin satın alma bedelinin (veya eksik taksitlerin) ödenmesi suretiyle ayni hakka (Tapu Senedine) dönüştürme fırsatıdır.   

9.2. Mekânsal Satış Sınırları ve Kısıtlamalar

Hazine, YKB ibraz eden herkese arazinin tamamını doğrudan satmamaktadır. 396 Sıra Numaralı Milli Emlak Genel Tebliği uyarınca, YKB sahibi vatandaşlara arazi satışında mekânsal kısıtlamalar uygulanmaktadır:

• Belediye ve mücavir alan sınırları içinde azami 600 m²,

• Bu sınırlar dışında ise azami 2.000 m² arazi satılabilir.   

İstisnai bir durum olarak; eğer üzerinde YKB alınmış olan kaçak yapının taban alanı (oturumu) bu sınırları zaten aşıyorsa (örneğin 900 m² taban oturumlu bir sanayi veya tarım deposu), alan kısıtlamasına bakılmaksızın yapının oturduğu alanın tamamı hak sahibine satılır. Eğer bu satış sonrası geriye kalan boş Hazine payı, toplam parsel büyüklüğünün %40'ından daha az bir orana düşüyorsa, parselin anlamsız parçalara (ifraz) ayrılmasını engellemek amacıyla kalan bu bakiye alan da talep edilmesi hâlinde hak sahibine satılabilmektedir.   

10. İmar Planı Değişikliklerinde Değer Artış Payı (DAP) Mekanizması

2/B arazilerinin veya Hazine taşınmazlarının hak sahiplerine devrinden sonra, bu alanlarda yapılacak her türlü imar planı değişikliği doğrudan serbest piyasa koşullarında rant (değer artışı) yaratmaktadır. Uygulama İmar Planı Değişikliğine Dair Değer Artış Payı Yönetmeliği uyarınca, şahıs mülkiyetine geçmiş olan bu arazilerde arsa maliklerinin talebiyle (nüfus, yapı yoğunluğu, kat adedi veya bina yüksekliğini artırıcı yönde) bir imar değişikliği yapılırsa, ortaya çıkan yeni rantın kamu ile paylaşılması yasal bir zorunluluktur.   

Değerleme kuruluşlarınca plan öncesi ve plan sonrası durum için hazırlanan raporlar doğrultusunda saptanan aradaki salt değer artışının %90'ı, Değer Artış Payı (DAP) olarak kamuya aktarılır. Eğer 2/B arazisi satın alıp, ardından bu araziyi imara açtırarak yüksek katlı konut projesi geliştirmeyi hedefleyen malikler varsa, ortaya çıkacak bu muazzam rant vergisinin %90'ının merkezi yönetim, büyükşehir ve ilçe belediyeleri arasında paylaştırılacağını finansal fizibilite raporlarına dâhil etmeleri gerekmektedir.   

11. 7579 Sayılı Kanun'un Kentsel Dönüşüm, İnşaat Kalitesi ve Toplu Yapı Hukukuna Getirdiği Yapısal Reformlar

7579 sayılı Kanun, yalnızca süre uzatımlarına odaklanan dar kapsamlı bir metin olmayıp, aynı zamanda 6 Şubat Kahramanmaraş depremleri sonrası oluşan sosyolojik ihtiyaçlara yanıt veren kalıcı regülasyonları da barındırmaktadır.

11.1. Toplu Yapılarda Yönetim Planı Değişikliği Nisabının Düşürülmesi (KMK m.70)

Türkiye'de binlerce bağımsız bölümden oluşan devasa konut projelerinde (Toplu Yapılar), aidat bütçelerinin onaylanması ve yönetim planı değişiklikleri her zaman uyuşmazlıklara yol açmaktaydı. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) 70. maddesinde yapılan çok stratejik bir değişiklikle, toplu yapılarda yönetim planını değiştirmek için eskiden şart koşulan "bütün kat maliklerinin beşte dördü (4/5)" oranı, "üçte iki (2/3)" çoğunluğa indirilmiştir. Kanun koyucu, eski yönetim planlarında yer alan 4/5 veya daha ağır nisapların bu yeni yasaya aykırı olduğu için geçersiz (uygulanamaz) olacağını da emredici kural olarak eklemiştir.   

Ayrıca, apartman ve site yöneticilerinin işletme projesi olmaksızın kendi kararlarıyla sınırsız "avans toplama" yetkisi kaldırılmış; avans toplama süreci, yalnızca işletme projesinin kat malikleri kurulunda onaylanmasına bağlanmıştır. Onaylı proje yoksa, yöneticinin en geç üç ay içinde bir geçici işletme projesi hazırlayarak genel kurulu toplaması zorunlu kılınmıştır. Bu durum, site yönetimlerinde keyfi aidat artışlarını denetim altına almaktadır.   

11.2. Yapı Güvenliği: Hazır Beton ve Zemin Etüdü Sektörüne Ağır Yaptırımlar

Ruhsatsız yapılaşmanın (yeni gecekondu alanlarının) engellenmesi ve inşaat kalitesinin artırılması amacıyla, ruhsatsız inşaatlara hazır beton tedarik eden, piyasaya arz eden firmalara yapı denetim mevzuatı kapsamında 500.000 TL (Yeniden değerleme oranlarına tabi) idari para cezası getirilmiştir. Ek olarak;   

• Mikser etiketinde karekodlu irsaliye uyumsuzluğu durumunda 250.000 TL ceza kesilmesi,   

• Zemin ve temel etüdü yapan kuruluşlara Bakanlık lisansı şartı getirilerek, gerçeğe aykırı zemin etüt raporu veren kurumların ruhsatının iptal edilmesi ve yöneticilerinin 3 yıl süreyle meslekten men edilmesi hükme bağlanmıştır.   

• İnşaatı tamamlanmadan etaplar hâlinde tapu devri yaparak kooperatif mağdurları yaratan yapı kooperatiflerine, tüm proje eksiksiz bitirilmeden bağımsız bölüm tapularını devretme yasağı getirilmiştir.   

12. Sonuç ve Hak Sahipleri İçin Eylem Planı

22 Mayıs 2026 tarihinde yürürlüğe giren 7579 sayılı Kanun, mülkiyetin devletten vatandaşa transferinde oluşan tarihsel ve prosedürel çıkmazları tasfiye etmek üzere geliştirilmiş hayati bir araçtır. Yeni bir imar affı algısından tamamen arındırılmış olan bu düzenleme, daha evvel yasal sisteme kayıt olmuş ancak makroekonomik şoklar, idari engeller veya taksit temerrütleri nedeniyle işlemini tamamlayamamış kişilerin kazanılmış haklarını koruma altına almıştır.   

Bu bağlamda, hak sahiplerinin veya onların kanuni varislerinin aşağıdaki adımları ivedilikle izlemeleri gerekmektedir:

1. Güncel Borç ve Statü Tespiti: Hak sahipliğinin mevcut durumu; tapu kütüğünün beyanlar hanesinden, e-Devlet Kapısı üzerinden erişilebilen Milli Emlak Otomasyon Projesi'nden (MEOP) veya yetkili Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlükleri ile Milli Emlak birimlerinden derhal teyit edilmelidir.   

2. Maliyet Yönetimi ve Erken Başvuru: Son başvuru ve ödeme tarihi 31 Aralık 2026 olarak belirlenmiş olsa da, sürecin ertelenmesi hak sahibi aleyhine işleyen bir finansal cezaya dönüşmektedir. TÜFE artışları her ne kadar yıllık kanuni faizin iki katı (örneğin %62 tavanı) ile sınırlandırılmış olsa da, geçen her ay satış bedelini artırmaktadır. İşlemlerin son güne bırakılmadan, en kısa sürede yapılarak enflasyonist borç artışının dondurulması mutlak bir gerekliliktir.   

3. İndirim Mekanizmalarının Kullanımı: İdarece tebliğ edilen tutarlar üzerinden sunulan %20 (tam peşinat) veya %10 (yarı peşinat) indirim fırsatları ile geçmiş 5 yıla ait ecrimisil bedellerinin mahsup edilmesi (düşülmesi) hakları aktif olarak talep edilmeli, hesaplama tabloları dikkatle denetlenmelidir.   

4. Hukuki Denetim Yollarının İşletilmesi: Anayasa Mahkemesinin iptal kararları uyarınca, idare tarafından tebliğ edilen rayiç bedelin emsallere uygun olmadığı veya TÜFE/Kanuni Faiz tavanı hesaplamalarının yanlış yapıldığı düşünüldüğünde, tebligattan itibaren 60 günlük yasal idari dava açma süresi içinde bedel tespit ve iptal davaları açılabileceği unutulmamalıdır.   

Netice itibarıyla, Hazine taşınmazları, 2/B arazileri ve İmar Barışı kapsamındaki bu son geniş çaplı ek süre; Türkiye'nin kentleşme politikaları, orman köylüsünün kalkınması ve tapu sicilinin güncellenmesi adına stratejik bir dönüm noktasıdır. Ancak bu makro hukuki olanakların fiilî ve tescilli mülkiyete dönüşmesi, tamamen vatandaşların idari süreleri doğru, rasyonel ve hukuki bilinçle yönetmesine bağlıdır.

1. 7579 sayılı Kanun nedir ve temel amacı nedir? 22 Mayıs 2026 tarihinde yürürlüğe giren bu kanun, 2/B ve Hazine arazilerinde geçmişte başvuru, ödeme veya taksit sürelerini kaçıran hak sahiplerine mülkiyet devri işlemlerini tamamlayabilmeleri için ek süre tanıyan bir telafi düzenlemesidir.

2. Düzenleme kapsamında son başvuru ve ödeme tarihi nedir? Hak sahiplerinin mülkiyet devri süreçlerini tamamlayabilmeleri için tanınan son tarih 31 Aralık 2026 olarak belirlenmiştir.

3. 7579 sayılı Kanun yeni bir "imar affı" mıdır? Hayır, bu düzenleme kesinlikle yeni bir imar affı veya kaçak yapıları sıfırdan kayıt altına alma süreci değildir. Yalnızca daha önce kazanılmış ancak süresi geçirilmiş mülkiyet devri haklarının korunmasını sağlar.

4. Bu ek süreden kimler yararlanabilir? Yasal süresi içinde başvuru yapmayanlar, tebligat gelmesine rağmen peşinatı veya bedeli ödemeyenler, taksitli satış sözleşmesinde ikiden fazla taksiti aksatanlar ve bedelsiz iade başvurusu yapmayanlar bu haktan yararlanabilir.

5. Yapı Kayıt Belgesi (YKB) sahipleri düzenlemeden nasıl faydalanır? İmar Barışı kapsamında YKB almış ancak yapısının bulunduğu Hazine arazisinin satın alma başvurusunu veya ödemesini süresinde tamamlayamamış kişiler, 31 Aralık 2026'ya kadar ödemelerini yaparak arazinin tapusunu alabilir.

6. Yapı Kayıt Belgesi (YKB) tek başına tapu yerine geçer mi? Hayır, YKB yalnızca yapının idari olarak kayıt altına alındığını gösterir. Altındaki Hazine arazisi yasal prosedürle satın alınmadığı sürece ayni bir mülkiyet hakkı (tapu) doğurmaz.

7. Hazineye ait tarım arazilerinde hak sahibi olmanın temel şartı nedir? İlgili tarım arazisinin idarece belirlenen kişiler tarafından en az 3 yıldan beri fiilen ve aralıksız olarak tarımsal amaçla kullanılıyor olması veya kiralanmış olması şarttır.

8. Tarım arazisi satın alındıktan sonra boş bırakılır veya imara açılırsa ne olur? Arazinin satış sonrası 3 yıl aralıksız tarımsal amaçla kullanılmaması halinde idare satışı resen iptal eder, arazi Hazine'ye döner ve ödenen bedel faizsiz iade edilir.

9. 2/B arazilerinde satış bedeli nasıl belirlenir? Satış bedeli, kıymet takdir komisyonlarınca belirlenen rayiç piyasa değeri üzerinden kullanım amacına ve yüzölçümüne göre indirimli olarak hesaplanır.

10. "400 metrekare eşiği" kuralı nedir? Tarımsal amaç dışı (konut/ticari) kullanılan 2/B arazilerinde, arazinin ilk 400 metrekaresi rayiç bedelin %50'si, bu sınırı aşan bakiye kısım ise %70'i üzerinden fiyatlandırılır.

11. Tamamen tarımsal amaçlı kullanımlarda bedel nasıl hesaplanır? Arazinin tamamı tarımsal amaçlı kullanılıyorsa, herhangi bir metrekare sınırı aranmaksızın toplam alan rayiç bedelin %50'si üzerinden satılır.

12. %50 indirimle alınan tarım arazisi sonradan konuta çevrilirse ne olur? Bu durumda "Geri Çağırma (Claw-back)" mekanizması devreye girer ve ilk satış tarihindeki rayiç bedelin %70'i ile %50'si arasındaki %20'lik fark, kanuni faiziyle birlikte güncel malikten tahsil edilir.

13. Satış bedelinin tamamını peşin ödersem ne kadar indirim uygulanır? Tebligat tarihinden itibaren en geç 3 ay içinde borcun tamamının peşin ödenmesi durumunda satış bedeli üzerinden %20 oranında ek indirim sağlanır.

14. Satış bedelinin yarısını peşin ödemenin avantajı var mıdır? Evet, bedelin asgari yarısının 3 ay içinde peşin ödenmesi halinde toplam tutar üzerinden %10 oranında indirim yapılır.

15. Kalan borçlar taksitlendirilebilir mi? Kalan borç, belediye ve mücavir alan sınırları içinde en fazla 3 yılda (6 eşit taksit), bu sınırlar dışında ise en fazla 4 yılda faizsiz olarak ödenebilir.

16. Geçmişten kalan Ecrimisil (işgal tazminatı) borçlarına ne olacak? Başvuru tarihinden geriye dönük son 5 yıl içinde tahsil edilen ecrimisil bedelleri satış bedelinden düşülür (mahsup edilir). Satışın tamamlanmasıyla kalan tüm birikmiş ecrimisil borçları tamamen silinir.

17. Geciken süreler için enflasyon veya faiz farkı nasıl yansıtılacak? Güncel borç hesaplanırken, asıl ödeme süresinin bitiminden müracaat tarihine kadar geçen süre için aylık TÜFE değişim oranları satış bedeline ilave edilecektir.

18. Enflasyon farkında "Tavan Kalkanı" uygulaması nedir? Vatandaşı hiperenflasyondan korumak amacıyla, yansıtılacak toplam aylık TÜFE oranı her yıl için yıllık kanuni faiz oranının iki katını geçemez.

19. Anayasa Mahkemesinin 2/B rayiç bedelleriyle ilgili verdiği iptal kararının önemi nedir? Eski yasada yer alan "Tebliğ edilen satış bedeline itiraz edilemez ve dava açılamaz" hükmü iptal edilmiştir. Artık hak sahipleri, idarenin belirlediği bedeli fahiş bulursa yargı yoluna başvurma hakkına sahiptir.

20. Rayiç bedele itiraz davası açma süresi ne kadardır? Bedelin fahiş veya emsallere aykırı olduğu düşünülüyorsa, tebligatın yapılmasından itibaren 60 günlük yasal idari dava açma süresi içinde mahkemeye başvurulmalıdır.

21. İdarenin sunduğu "eşdeğer taşınmaz" teklifini reddedersem hakkım yanar mı? Hayır. AYM'nin iptal kararı neticesinde, kendi arazisi orman veya sit alanında kaldığı için idarece teklif edilen başka bir araziyi reddeden vatandaşların hak arama ve tazminat yolları artık açıktır.

22. Şahsa geçen 2/B arazilerinde imar değişikliği yapılırsa ekstra bir maliyet çıkar mı? Evet, şahıs mülkiyetine geçen arazide daha sonra imar değişikliğiyle (kat artışı vb.) bir değer artışı sağlanırsa, ortaya çıkan yeni rantın %90'ı Değer Artış Payı (DAP) olarak kamuya ödenmek zorundadır.

23. 7579 sayılı Kanun site yönetimleri (toplu yapılar) için hangi yeniliği getirdi? Toplu yapılarda yönetim planını değiştirmek için önceden gerekli olan 4/5 (beşte dört) çoğunluk şartı, bu kanunla 2/3 (üçte iki) çoğunluğa indirilmiştir.

24. Ruhsatsız yapılara beton döken firmalara ve zemin etüdü yapanlara ne tür yaptırımlar geldi? Ruhsatsız inşaatlara hazır beton tedarik edenlere 500.000 TL idari para cezası, gerçeğe aykırı zemin etüdü raporu veren kuruluşlara ise ruhsat iptali ve yöneticilerine 3 yıl meslekten men cezası getirilmiştir.

25. Güncel hak sahipliğimi ve borç tutarımı nereden sorgulayabilirim? Güncel durumunuzu e-Devlet Kapısı üzerinden Milli Emlak Otomasyon Projesi (MEOP) sisteminden, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüklerinden veya yetkili Milli Emlak birimlerinden öğrenebilirsiniz.