Ankara Çubuk Merkez 165 Hektarlık Yeni İmar Planı Onaylandı: Mahkeme İptalleri Sonrası Bölge Yeniden Şekilleniyor (2026)
Ankara Büyükşehir Belediye (ABB) Meclisi, uzun süredir mahkeme kararları nedeniyle imar belirsizliği yaşayan Çubuk ilçesi merkez etabını kapsayan yaklaşık 165 hektarlık alanın 1/5000 ve 1/1000 ölçekli imar planlarını tadilen onayladı. 11 Ağustos 2026 tarihli ve 1023 sayılı meclis kararı ile yürürlüğe giren yeni planlama süreci, bölgedeki dar parsellerin yarattığı yapılaşma sorunlarını çözmeyi, kentsel estetiği artırmayı ve hukuki boşluğu gidermeyi hedefliyor.
Bölge halkını, gayrimenkul yatırımcılarını ve inşaat sektörünü yakından ilgilendiren kararın öne çıkan detayları, yapılaşma koşulları ve Ankara Büyükşehir Belediyesinin plana uyguladığı kritik tırpanlamalar şu şekilde:
Çubuk Merkez İmar Planı Neden Yenilendi? Mahkeme Süreci ve Hukuki Boşluk
Çubuk ilçe merkezindeki yaklaşık 150 hektarlık alanın imar durumu, Yaşar Yılmaz tarafından açılan dava sonucunda Ankara 11. İdare Mahkemesi’nin 2019 tarihli kararıyla iptal edilmişti. Üst ölçekli planlarla uyumsuzluk ve kademelenme ilkesine aykırılık gerekçesiyle iptal edilen planlar, Ankara Bölge İdare Mahkemesi 5. İdari Dava Dairesi tarafından da hukuka aykırı bulunarak istinaf başvuruları reddedilmişti.
Bu yargı süreci, bölgede 1/5000 ve 1/1000 ölçekli planların dayanaksız kalmasına yol açtı. Aynı imar adasında farklı yapılaşma koşullarına sahip olan ve fiili olarak yapıların bulunduğu bölgelerde ruhsat, iskan ve tevhid işlemlerinde büyük tıkanıklıklar yaşandı. Yeni hazırlanan ve ABB Meclisinden geçen 165 hektarlık plan, bu hukuki kaosu sonlandırarak plan bütünlüğünü yeniden sağlamayı amaçlıyor.
Yeni Planın Kapsamı ve Getirdiği Yenilikler
Toplamda 165 hektarı kapsayan planlama alanı üç ana parçadan oluşuyor: 145 hektarlık merkez bölge, 16 hektarlık ek alan ve 4 hektarlık (Yavuz Selim Mahallesi) Özel Proje Alanı geçmişi olan bölge.
Yeni planın öne çıkan şehircilik ve yapılaşma esasları şunlardır:
-
Dar Parsel Sorununa Konut+Ticaret Çözümü: Eski plandaki dar cepheli ve küçük yüzölçümlü parseller; otopark, yangın güvenliği ve mimari standartların karşılanmasını imkansız kılıyordu. Yeni planda uygulamada esneklik sağlamak amacıyla bazı adalarda fonksiyon değişikliklerine gidilerek salt ticaret veya salt konut alanları Konut+Ticaret alanı olarak yeniden düzenlendi.
-
Güncel Nüfus Hesaplaması: 2008 yılında 3.80 kişi olarak hesaplanan hane halkı büyüklüğü, yeni planda Türkiye'nin güncel demografik yapısına uygun olarak 2.94 kişi üzerinden revize edildi. Bölgede yaklaşık 35.348 kişilik bir nüfus ve 12.026 adet daire öngörülüyor.
-
Özel Proje Alanı (ÖPA) İptali: 4 hektarlık alanda daha önce uygulanan Özel Proje Alanı statüsü kaldırılarak standart imar uygulamasına geçildi.
-
Sosyal Donatı ve Yeşil Alan Artışı: Sosyal donatı alanlarının çevresini dolaşan 8 metre genişliğindeki imar yolu yeşil alana dönüştürüldü. Belediye Hizmet Alanının batı cephesinde ise 5 metrelik yapı yaklaşma mesafesi zorunluluğu getirildi.
Ankara Büyükşehir Belediyesinden Kritik Müdahaleler: Hangi Maddeler İptal Edildi?
Çubuk Belediye Meclisinden geçerek ABB'ye gelen plan notlarında, ilçe belediyesine çok geniş inisiyatifler tanıyan bazı özel hükümler yer alıyordu. Ancak İmar ve Bayındırlık Komisyonu ile ABB Meclisi, imar yönetmelikleriyle çelişen ve kişiye özel uygulama riski taşıyan bu maddeleri plandan çıkardı.
İptal Edilen ve Uygulanmayacak Olan Dikkat Çekici Plan Notları:
-
Bitişik nizam öngörülen yerlerde üst katların komşu muvafakatiyle ayrık nizama çevrilebilmesi (Madde 3).
-
12 metreden geniş yollarda konut parsellerinin zemin katlarının ilçe belediyesince ticarete çevrilebilmesi yetkisi (Madde 4).
-
İmar uygulamalarında yol aksını değiştirmemek şartıyla ilçe belediyesine 2 metreye kadar düzenleme yapma yetkisi verilmesi (Madde 6).
-
Ön, yan bahçe ve emsal belirtilmeyen adalarda, mevcut yapılaşma %50'yi geçmişse gabari ve cephe hattını ilçe belediyesinin belirlemesi (Madde 7).
-
Yapılaşmaya uygun olmayan parsellerde, plan değişikliği yapılmaksızın ana cephe bütünlüğü korunarak tevhid işlemi yapılması (Madde 10).
-
Çekme mesafesi belirtilmeyen yerlerde ve bitişik nizam adalarında ilçe belediyesinin mevcut teşekküle göre özel ayrık nizam belirlemesi (Madde 11 ve 12).
ABB Meclisi, bu maddelerin tamamını mevzuata ve yönetmelik hükümlerine aykırı bularak iptal etmiş ve yapılaşmanın standart imar yönetmeliklerine göre yapılmasını karara bağlamıştır.
İnşaat Yapacaklar İçin Kritik Uyarı: Zemin Etüdü Şartı
Yeni imar planının onaylanmasıyla birlikte bölgede inşaat faaliyetlerinin hızlanması beklenirken, ABB Meclisi karara hayati bir güvenlik notu ekledi. Bölgenin 4 farklı jeolojik etüt kapsamında yer alması ve "Önlemli Alan" (ÖA-1, ÖA-2, ÖA-5.1, ÖA-5.3) statüsünde bulunması nedeniyle plan notlarına şu kesin hüküm eklendi:
"İmar Planına Esas Sondajlı Jeolojik Jeoteknik Etüt Raporu Onaylanmadan Ruhsatlandırma Yapılamaz."
Buna göre, onaylanan yeni imar planı kapsamında arsasında inşaat yapmak isteyen hiçbir hak sahibine veya müteahhide, sondajlı zemin etüdü yapılmadan ve ilgili kurumlardan onaylatılmadan kesinlikle inşaat ruhsatı verilmeyecektir.
Soru: Çubuk merkez imar planı neden yeniden yapıldı? Cevap: 2009 yılında onaylanan önceki imar planlarının Ankara 11. İdare Mahkemesi tarafından üst ölçekli planlarla uyumsuzluk gerekçesiyle iptal edilmesi sonucu bölgede oluşan hukuki boşluğu ve ruhsatlandırma krizini çözmek amacıyla yenilenmiştir.
Soru: Yeni imar planı toplamda ne kadarlık bir alanı kapsıyor? Cevap: Planlama; 145 hektarı merkez bölge, 16 hektarı ek alan ve 4 hektarı Yavuz Selim Mahallesi olmak üzere toplamda yaklaşık 165 hektarlık (1.650.000 metrekare) bir alanı kapsamaktadır.
Soru: Bölgedeki dar parsellerin yapılaşma sorunu nasıl çözüldü? Cevap: Otopark, yangın güvenliği ve mimari standartları sağlamakta zorlanan dar ve küçük yüzölçümlü parsellere esneklik getirmek amacıyla, bazı salt ticaret veya salt konut adaları "Konut+Ticaret" (karma kullanım) alanına dönüştürülmüştür.
Soru: Ankara Büyükşehir Belediyesi (ABB), ilçe belediyesinin hangi yetkilerini plandan çıkardı? Cevap: ABB Meclisi; ilçe belediyesine standart imar yönetmeliklerinin dışında kalan çekme mesafesi belirleme, zemin katları ticarete dönüştürme, ada bazında özel gabari/cephe hattı tayin etme ve bitişik nizamı ayrık nizama çevirme gibi olağandışı inisiyatifler veren özel plan notlarını mevzuata aykırı bularak iptal etmiştir.
Soru: Özel Proje Alanı (ÖPA) statüsü devam ediyor mu? Cevap: Hayır, daha önce 4 hektarlık alanda uygulanan Özel Proje Alanı (ÖPA) statüsü yeni planla birlikte kaldırılarak bu alanlar standart imar uygulamasına dahil edilmiştir.
Soru: Bölgede inşaat yapmak isteyenler için getirilen en kritik şart nedir? Cevap: Planlama alanının tamamı fay ve zemin yapısı itibarıyla "Önlemli Alan" statüsünde yer aldığından, arsalar için "Sondajlı Jeolojik Jeoteknik Etüt Raporu" hazırlatılıp onaylatılmadan hiçbir şekilde inşaat ruhsatı verilmeyecektir.
