YATIRIM PROSPEKTÜSÜ & PROJE TANITIM DOSYASI

ÇANAKKALE EZİNE ULUKÖY TERMAL EKOTURİZM GELİŞTİRME ALANI

Ege Denizi & Bozcaada Manzaralı, Termal Su Ruhsatlı, 5 Parsel Arsa Portföyü

1. YÖNETİCİ ÖZETİ (EXECUTIVE SUMMARY)

Bu yatırım dosyası; Türkiye’nin yükselen turizm ve gayrimenkul aksı olan Kuzey Ege’de, Çanakkale ili, Ezine ilçesi, Uluköy sınırları içerisinde yer alan toplam 27.495,62 m² yüzölçümüne sahip 5 adet müstakil imarlı arsa ve bu arsalara tahsisli termal su ruhsatı kullanım hakkını kapsayan emsalsiz bir yatırım fırsatını sunmaktadır.

Proje sahası; binlerce yıldır şifa dağıtan antik Alexandria Troas ve Kestanbol jeotermal havzasının merkezinde, Bozcaada silüetine ve Ege Denizi gün batımına hakim panoramik bir tepe noktasında konumlanmaktadır. Kaz Dağları’nın yüksek oksijenli orman havası ile Ege sahilinin deniz esintisini birleştiren bu lokasyon, 12 ay kesintisiz gelir üretebilecek nitelikte bir termal sağlık, wellness ve eko-turizm tesisi için Türkiye’nin en ayrıcalıklı destinasyonlarından biridir.

Proje, geleneksel konut sınırlandırmalarından tamamen bağımsız; ekoturizm imar mevzuatına tam uyumlu, bağımsız birim olarak tapulandırılabilen veya kooperatif modeli ile Anonim Şirket (A.Ş.) hisse ortaklığı üzerinden yüksek kârlılıkla yatırımcılara pay devri yapılabilen çok yönlü ve likit bir ticari satış yapısına sahiptir.

Projeyi Benzersiz Kılan 7 Temel Yatırım Avantajı

2. TAŞINMAZ, TAPU VE MÜLKİYET DETAYLARI

Proje portföyü, aynı ada içerisinde birbirine komşu ve sinerji oluşturan 5 adet bağımsız parselden oluşmaktadır. Parsellerin tamamının tapu kaydında cinsi "Arsa" olarak tescil edilmiştir.

Parsel Bilgileri Tablosu

Mülkiyetin Stratejik Avantajları

1. Yasal Parsel Büyüklükleri: Her bir parsel 5.400 m² ile 5.560 m² arasında olup, Çanakkale Çevre Düzeni Planı'nda ekoturizm/kırsal turizm için aranan asgari parsel büyüklüğü kriterlerini eksiksiz karşılamaktadır.

2. Çok Yönlü Hukuki ve Ticari Satış Esnekliği:

   • Bağımsız Birim Satışı: Turizm tesisi bünyesindeki konaklama birimleri ayrı bağımsız birimler olarak tapulandırılarak satılabilir.

   • Kooperatif Modeli ile Satış: Proje alanını edinen yatırımcı, bünyesinde kuracağı bir Turizm / Ekoturizm Geliştirme Kooperatifi aracılığıyla son kullanıcılara ve yatırımcılara kooperatif hisse payı şeklinde satış gerçekleştirebilir.

   • Anonim Şirket (A.Ş.) Hisse Satışı: Projeyi bir A.Ş. çatısı altında toplayarak yerli ve yabancı yatırımcılara pay senedi / hisse devri modeliyle kolay, prestijli ve vergi avantajlı satış yapabilir.

3. Bürokratik Zaman Tasarrufu: Ham tarım arazilerinin cins değişikliği, terkler ve imar tescil süreçleri 2-4 yıl sürebilirken, bu taşınmazların tapuda doğrudan "Arsa" olması yatırımcıya derhal inşaat ruhsatı alma ve projeyi hayata geçirme imkanı sağlar.

3. İMAR DURUMU VE HUKUKİ ALTYAPI

Kuzey Ege ve Çanakkale bölgesinde yürürlükte olan Balıkesir-Çanakkale Planlama Bölgesi 1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planı hükümleri doğrultusunda, arsalara Ekoturizm / Kırsal Turizm Tesis Alanı hakkı kazandırılmıştır.

İmar ve Yapılaşma Parametreleri

• İmar Fonksiyonu: Ekoturizm, Kırsal Turizm, Sağlık ve Termal Turizm Tesis Alanı.

• Proje İzinleri: Her bir parsele bağımsız termal ekoturizm projesi yapılabilmektedir.

• Fonksiyonel İzinler: Termal konaklama birimleri (bağımsız süitler, taş mimarili konaklama üniteleri, bağımsız birimler), kapalı ve açık termal havuzlar, spa & wellness üniteleri, fizik tedavi ve kür merkezleri, organik tarım alanları, geleneksel gastronomi restoranları yapılabilir.

• Kamusal Teşvik ve Hibe Uygunluğu:

  • Proje alanı, T.C. Kültür ve Turizm Bakanlığı yatırım teşvikleri (KDV istisnası, kurumlar vergisi indirimi, SGK prim desteği, faiz desteği) kapsamındadır.

  • Kırsal kalkınma ve kırsal turizm tesisleri kapsamında AB fonlu IPARD / TKDK (Kırsal Kalkınmayı Destekleme Kurumu) hibe programlarına başvuru uygunluğu bulunmaktadır.

4. TERMAL SU RUHSATI VE ŞİFALI KAYNAK ANALİZİ

Taşınmazların en stratejik sermayesi, sahanın resmi Termal Su Ruhsat Alanı içerisinde yer alması ve arsalar için termal su ruhsatının resmen alınmış olmasıdır. Yatırımcıya arsa devriyle birlikte bu ruhsattan doğan termal su kullanım hakkı da yasal olarak tahsis edilecektir.

Kestanbol & Troas Jeotermal Havzasının Eşsiz Özellikleri

Uluköy ve çevresi, antik çağlardan beri Roma asilleri ve Bizans hanedanları tarafından tedavi ve gençleşme amacıyla kullanılan meşhur Kestanbol Kaplıcaları jeotermal kuşağında yer alır.

       [ DERİN JEOTERMAL REZERVUAR ]
                    │
                    ▼
        Doğal Sıcaklık: ~68°C
        Mineralizasyon: 22.527 mg/L (22,5 gr/lt)
        Radyoaktivite: 35 - 40 Eman (Doğal Radon)
                    │
                    ▼
 ┌──────────────────┴──────────────────┐
 │                                     │
 ▼                                     ▼
KLİNİK SAĞLIK TEDAVİLERİ        WELLNESS & ANTI-AGING
- Kireçlenme ve Romatizma       - Hücresel Yenilenme
- Bel ve Boyun Fıtıkları        - Doğal Cilt Gençleştirme
- Ortopedik Rehabilitasyon      - Detoks ve Stres Yönetimi
- Astım ve Solunum Desteği      - Termal Spa ve Lagün Havuzları

Termal Suyun Fiziksel ve Kimyasal Karakteristiği

1. Kaynak Çıkış Sıcaklığı: ~68°C (Doğal hipertermal su sınıfı; tesiste hem banyo kürlerinde hem de bağımsız birimlerin ve tesisin ekolojik jeotermal ısıtmasında kullanılabilir).

2. Olağanüstü Mineral Yoğunluğu: Toplam mineralizasyon 22,5 gr/litre (22.527 mg/lt) seviyesindedir. Standart kaplıcaların katbekat üzerinde olan bu zenginlik; sodyum klorür, kalsiyum, demir, kükürt ve zengin biyoaktif elementler barındırır.

3. Doğal Radon İçeriği (Radyoaktif Su - Gençlik Suyu): 35-40 Eman radyoaktivite değerine sahiptir. Tıpta radonlu sular "Biyolojik Hücre Yenilenmesini Tetikleyen Doğal İksir" olarak kabul edilir. Doku onarımını hızlandırır, hücre yaşlanmasını yavaşlatır, güçlü analjezik (ağrı kesici) ve sinir sistemini yatıştırıcı etki sağlar.

Termal Suyun Kanıtlanmış Şifaları ve Tıbbi Endikasyonları

5. STRATEJİK KONUM, ULAŞIM VE ÇEKİM MERKEZLERİ

Uluköy; Çanakkale'nin güneybatısında, Truva Kültür Rotası üzerinde, denize, antik limanlara ve adalar geçiş noktasına komşu kilit bir mevkide yer almaktadır.

Önemli Merkezlere Mesafe ve Ulaşım Süreleri

6. KÜLTÜREL MİRAS, DOĞAL MİKROKLİMA VE TURİZM POTANSİYELİ

1. Bozcaada Manzarası ve Ege Panoraması

Arsalar, Pırnarlıtaş mevkiinin sunduğu ferah topoğrafya sayesinde Ege Denizi'ne ve ufuktaki Bozcaada silüetine karşı eşsiz bir vizyona sahiptir. Bozcaada gün batımı, bağ bozumu etkinlikleri, rüzgar sörfü ve gurme restoran deneyimleri, projenin sakinleri ve misafirleri için sadece 15 dakika mesafededir.

2. Antik Alexandria Troas Mirası

M.Ö. 310 yılında Büyük İskender’in generallerinden Antigonos tarafından kurulan Alexandria Troas, bir dönem Roma İmparatorluğu'nun başkenti yapılmak istenen 100.000 nüfuslu devasa bir liman kentiydi.

• Antik kentin en görkemli yapısı olan Herodes Atticus Hamamları ve Gymnasium Kompleksi, Roma döneminde Kestanbol kaplıcalarından gelen şifalı suların hidroterapi amacıyla kullanıldığının en somut tarihi kanıtıdır.

• Hristiyanlık tarihinde Aziz Paul (St. Paul)'un Avrupa'ya geçmeden önceki vaaz durağı ve İncil'de adı geçen kutsal bir hac noktası olması, bölgeye küresel ölçekte kültür turisti çekmektedir.

3. Kaz Dağları (İda) Mikrokliması & Zeytin Vadileri

Tesis alanı; dünyada Alpler’den sonra en yüksek oksijen konsantrasyonuna sahip olan Kaz Dağları rüzgarları ile Ege'nin zengin iyotlu deniz havasının kesişme noktasındadır. Bölgenin asırlık zeytin ağaçlarıyla çevrili olması, tescilli coğrafi işaretli Ezine peyniri ve zeytinyağları, projeye eşsiz bir agro-gastronomi teması kazandırmaktadır.

7. PROJE GELİŞTİRME VE ÇOK KANALLI SATIŞ MODELLERİ

27.495 m² arsa alanı ve termal su imtiyazı, arsayı satın alan yatırımcıya geleneksel gayrimenkul modellerinin ötesinde 3 farklı güçlü satış ve finansman kanalı sunar:

1. Model: Bağımsız Birim Satış Modeli (Kat İrtifakı / Mülkiyeti)

• Tesis bünyesinde inşa edilecek taş mimarili konaklama üniteleri, mimari projede ayrı bağımsız birimler (bağımsız birimler) olarak tescil edilir.

• Her bir bağımsız birim ferdi mülkiyet şeklinde üçüncü şahıslara satılabilir. Alıcılar birimlerini kendi tatilleri için kullanabilir, kullanmadıkları dönemlerde ise profesyonel otel işletme havuzuna devrederek döviz bazlı yüksek kira getirisi elde edebilir.

2. Model: Kooperatif Modeli ile Hisse Satışı (Turizm / Ekoturizm Kooperatifi)

• Proje arsalarını satın alan yatırımcı, bünyesinde kuracağı bir Turizm Geliştirme Kooperatifi veya Ekoturizm Kooperatifi üzerinden arsayı ve projeyi kooperatife devredebilir.

• Kooperatif hisseleri, her bir hisseye karşılık belirli bir bağımsız birim tahsisi veya kullanım hakkı tanımlanarak çok sayıda üyeye/yatırımcıya kooperatif payı (hissesi) olarak satılabilir.

• Bu model, proje inşaatının özkaynak gerektirmeden kooperatif ortaklarının aidat ve peşinatlarıyla finanse edilmesini sağlar; geniş bir kitleye hitap ederek satışı inanılmaz derecede hızlandırır.

3. Model: Anonim Şirket (A.Ş.) Üzerinden Hisse Devri Modeli

• Yatırımcı, projeyi ve 5 parsel arsayı bünyesinde barındıran bir Anonim Şirket (A.Ş.) kurabilir.

• Gayrimenkuller şirket aktifi olarak değerlendirilir ve yatırımcılara fiziki tapu devri prosedürleriyle uğraşmaksızın A.Ş. pay senetleri (hisseleri) satışı yapılır.

• Avantajları:

  • Hisseler nama veya hamiline yazılı pay senedi olarak kolayca devredilebilir; tapu harcı ve bürokratik masraflardan tasarruf sağlar.

  • İki tam yıl elde tutulan pay senetlerinin devrinde KDV ve gelir/kurumlar vergisi istisnalarından yararlanılabilir.

  • Yerli ve yabancı kurumsal fonlara, melek yatırımcılara veya bireysel yatırımcılara hisse bazlı mikro veya makro ortaklık satışı yapılmasını mümkün kılar.

8. FİNANSAL VERİMLİLİK VE GELİR MODELİ

Klasik sahil otelleri yılda yalnızca 3-4 ay yüksek doluluk yakalayabilirken, bu proje bağımsız birim/hisse satışları ve 12 ay kesintisiz turizm ile maksimum nakit akışı üretir.

               [ YILLIK GELİR PERFORMANSI ]
  
  ERKEN DÖNEM SERMAYE VE HİSSE SATIŞ GELİRLERİ:
  Bağımsız Birim Satışı + Kooperatif Payı + A.Ş. Hisse Devri Modelleri
  ================================================> Sıfır Kredi Riskiyle Hızlı Sermaye Dönüşü

  YAZ SEZONU (Haziran - Eylül):
  Deniz Turizmi (6 km) + Bozcaada Turları + Eko-Tatil
  ================================================> %85 - %95 Doluluk & Yüksek ADR

  BAHAR VE KIŞ SEZONU (Ekim - Mayıs):
  ~68°C Termal Kürler + Sağlık/Fizik Tedavi + Anti-Aging
  ================================================> %70 - %85 Doluluk & Düzenli Gelir

Gelir Kalemleri

1. Bağımsız Birim / Hisse Satış Gelirleri: Projede yer alan konaklama ünitelerinin tapulu bağımsız birim, kooperatif hissesi veya A.Ş. payı olarak satılarak inşaatın kendi kendini finanse etmesi.

2. Yönetim ve Kira Havuzu Gelirleri: Satılan birimlerin otel konseptinde işletilmesinden elde edilen sürekli yönetim payı.

3. Termal Kür, Spa & Sağlık Paketleri: Tesis dışından ve konaklayan misafirlerden elde edilen termal sağlık ve kür gelirleri.

4. Agro-Gastronomi & Etkinlik Gelirleri: Organik zeytin, zeytinyağı, Ezine peyniri tadım atölyeleri ve gastronomi restoranı gelirleri.

5. Arsa Sermaye Kazancı (Capital Appreciation): Bölgedeki hazır imarlı ve termal ruhsatlı arsaların her yıl reel bazda katlanan arsa değeri.

9. SONUÇ VE YATIRIM DEĞERLENDİRMESİ

Çanakkale Ezine Uluköy'deki bu 5 parsel;

• Tapuda tescilli "Arsa" niteliğiyle,

• Hazır ekoturizm/kırsal turizm imar haklarıyla,

• Bağımsız birim, Kooperatif modeli veya A.Ş. hissesi olarak satılabilme özgürlüğüyle,

• Resmen alınmış ve devredilecek termal su ruhsatıyla,

• Bozcaada manzarası ve denize 6 km mesafesiyle,

• Troas'ın binlerce yıllık şifa ve kültür mirasıyla,

Kuzey Ege'nin en karlı, yasal altyapısı en sağlam ve finansman/satış kabiliyeti en esnek termal gayrimenkul yatırım fırsatını sunmaktadır.

1

Çanakkale / Ezine

Uluköy (136652)

147

5

5.556,40

Arsa

Pırnarlıtaş

Ana Taşınmaz

İ16-D-05-C-4

2

Çanakkale / Ezine

Uluköy (136652)

147

6

5.556,40

Arsa

Pırnarlıtaş

Ana Taşınmaz

İ16-D-05-C-4

3

Çanakkale / Ezine

Uluköy (136652)

147

7

5.560,54

Arsa

Pırnarlıtaş

Ana Taşınmaz

İ16-D-05-C-4

4

Çanakkale / Ezine

Uluköy (136652)

147

9

5.411,14

Arsa

Pırnarlıtaş

Ana Taşınmaz

İ16-D-05-C-4

5

Çanakkale / Ezine

Uluköy (136652)

147

10

5.411,14

Arsa

Pırnarlıtaş

Ana Taşınmaz

İ16-D-05-C-4

TOPLAM

Çanakkale / Ezine

Uluköy

147

5 Parsel

27.495,62 m²

Arsa

Pırnarlıtaş

Ana Taşınmaz

İ16-D-05-C-4

Romatizmal Hastalıklar

Eklem kireçlenmeleri (osteoartrit), iltihaplı eklem romatizmaları (romatoid artrit), ankilozan spondilit, yumuşak doku romatizmaları ve kas ağrıları. Yüksek kükürt ve mineral yoğunluğu enflamasyonu baskılar.

Omurga & Kas-İskelet

Mekanik bel ve boyun fıtıkları, lumbago, siyatik, kronik sırt ağrıları ve fibromiyalji. Kas spazmlarını çözerek omurga üzerindeki baskıyı hafifletir.

Ortopedi & Travmatoloji

Kırık ve çıkık sekelleri, kaza ve ameliyat sonrası eklem sertlikleri, bağ yaralanmaları ve sporcu sakatlıkları rehabilitasyonu. Hareket kabiliyetini hızla geri kazandırır.

Dermatoloji (Cilt Sağlığı)

Egzama, sedef hastalığı (psoriasis), akne, atopik dermatit ve nörodermit. Kükürtlü ve tuzlu yapı cildi derinlemesine arındırır, epitel dokuyu yeniler.

Solunum & KBB

Doğal buhar ve inhalasyon uygulamalarıyla astım, kronik bronşit, sinüzit, nefes darlığı ve alerjik üst solunum yolu rahatsızlıklarında solunum yollarını rahatlatır.

Kadın Hastalıkları

Kronik inflamatuar jinekolojik rahatsızlıklar, kısırlık destek kürleri ve pelvik ağrı sendromlarında termal banyo kürleriyle kan akışını düzenleyici etki.

Dolaşım & Sinir Sistemi

Periferik damar rahatsızlıkları, nörolojik yorgunluk, kronik stres, uykusuzluk ve baş ağrıları. Radon gazının gevşetici etkisi merkezi sinir sistemini dengeler.

Metabolizma & İç Hastalıkları

Gut hastalığı, toksin birikimi, dolaşım tembelliği ve metabolik yavaşlama durumlarında detoksifikasyon desteği.

Ege Denizi (Tavaklı Sahili)

6 km

6-7 dakika

İnce kumlu plajlar, berrak deniz, sahil kafeleri ve balıkçı restoranları.

Kestanbol Kaplıcaları

4 km

5 dakika

Antik Roma kaplıca geleneğinin doğduğu tarihi termal merkez.

Alexandria Troas Antik Kenti

5 km

6 dakika

Roma’nın ikinci başkent adayı, dev Herodes Atticus Hamamı ve Antik Liman.

Geyikli Belde Merkezi

10 km

10 dakika

Günlük ticari ihtiyaçlar, bankalar, yerel pazarlar ve zeytinyağı atölyeleri.

Geyikli Yükyeri Feribot İskelesi

15 km

15 dakika

Bozcaada’ya geçiş kapısı. Feribot ile adaya 25-30 dakikada varış.

Ezine İlçe Merkezi & D-550 Yolu

14 km

12-14 dakika

Çanakkale-İzmir ana arterine doğrudan bağlantı ve hızlı servis imkanı.

Troya Antik Kenti & Troya Müzesi

35 km

30 dakika

UNESCO Dünya Kültür Mirası, Avrupa Yılın Müzesi Ödüllü küresel cazibe merkezi.

Assos (Behramkale) & Kadırga

42 km

35-40 dakika

Aristoteles’in felsefe kenti, Athena Tapınağı, tarihi taş liman ve koylar.

Çanakkale Havalimanı (CKZ)

58 km

45-50 dakika

İstanbul ve Ankara tarifeli iç hat uçuşları.

Balıkesir Koca Seyit Havalimanı (EDO)

80 km

60 dakika

Edremit Körfezi havalimanı; yaz-kış yoğun iç hat ve charter seferleri.

1915 Çanakkale Köprüsü

85 km

55-60 dakika

Marmara Otoyol Ringi entegrasyonu; feribot beklemeden kesintisiz geçiş.

İstanbul (Avrupa / Anadolu)

~340 km

3,5 - 4 saat

1915 Çanakkale Köprüsü ve Kınalı-Malkara Otoyolu ile konforlu otoban sürüşü.

İzmir

~250 km

3 saat

Ayvacık-Küçükkuyu Tünelleri sayesinde Kaz Dağları rampaları kalkmış konforlu yolculuk.