Sarıyer Ayazağa 10638 Ada 2 Parsel Rezerv Yapı Alanı İmar Planı Değişikliği Askıya Çıktı

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, İstanbul İli, Sarıyer İlçesi, Ayazağa Mahallesi sınırlarında yer alan 10638 ada 2 parsele ilişkin 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ve 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliğini 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında resen onayladı. Cendere Vadisi aksında yer alan taşınmaz, meri plandaki "Yönetim Merkezleri / İtfaiye Alanı" fonksiyonundan çıkarılarak Ticaret Alanı lejantına alındı.

Plan Değişikliği Özet Tablosu

Parametre	Detay / Karar
İl / İlçe / Mahalle	İstanbul / Sarıyer / Ayazağa Mahallesi
Ada / Parsel No	10638 Ada / 2 Parsel
Yüzölçümü	6.141,48 m²
Yasal Statü	6306 Sayılı Kanun Kapsamında Rezerv Yapı Alanı (20.07.2026 Tarihli Bakanlık Oluru)
Plan İşlem Numaraları (PİN)	1/5000 NİP: NİP-341144400   1/1000 UİP: UİP-341144399
Meri Plan Fonksiyonu	İdari Tesis Alanı (İtfaiye) / Yönetim Merkezleri
Yeni Plan Fonksiyonu	Ticaret Alanı (%100 - 6.141,48 m²)
Yeni Yapılaşma Şartları	Emsal (E): 1.60 | Yençok: 30.00 Metre
Bakanlık Onay Tarihi	12.08.2026 (Yazı No: 16450443)
Askı İlan Tarihi ve Süresi	18.08.2026 (15 Gün Süreyle)

Yapılaşma Kararları ve Fonksiyon Değişikliği

Planlama alanı; Vadistanbul, Skyland ve Çamlıvadi gibi projelerin bulunduğu, hızla gelişen Cendere Vadisi ve Kemerburgaz Caddesi cephesinde yer alıyor. Yapılan 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı değişikliği ile parselin tamamı (6.141,48 m²) kentsel çalışma alanı kategorisindeki Ticaret Alanı olarak planlandı.

• Yapılaşma Koşulları: Bölgedeki çevre imar koşulları ve çevredeki Ticaret-Konut alanları referans alınarak emsal E: 1.60, azami bina yüksekliği ise Yençok: 30 metre olarak karara bağlandı.

• Kullanım Kapsamı: Yeni imar düzenlemesiyle alanda iş merkezleri, yönetim ofisleri, büro, finans kurumları, çarşı, ticari birimler, otel/konaklama tesisleri ve sosyo-kültürel yapılar inşa edilebilecek.

Plan Değişikliğinin Gerekçesi ve Hukuki Dayanak

Rapor verilerine göre mülkiyeti şahıs/şirket tüzel kişiliğinde bulunan söz konusu taşınmaz, yaklaşık 14 yıldır "Yönetim Merkezi / İtfaiye Alanı" olarak ayrılmasına karşın kamulaştırılmamış ve fiilen boş kalmıştır.

• Mülkiyet Hakkının Korunması: 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun Ek 1. maddesi ve 7534 sayılı Kanun kapsamında, kamu eline geçişi sağlanamayan ve mülkiyet hakkı kısıtlanan alanlarda fonksiyon değişikliği yapılarak alanın ekonomiye kazandırılması amaçlanmıştır.

• Rezerv Yapı Alanı İlanı: Taşınmaz, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın 20.07.2026 tarihli ve 572943 sayılı oluru ile 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında "Rezerv Yapı Alanı" ilan edilmiş; plan onayı da aynı kanunun 6. maddesi 6. fıkrası uyarınca bakanlık yetkisiyle yürütülmüştür.

Askı ve İtiraz Süreci

12 Ağustos 2026 tarihinde onaylanan 1/5000 ve 1/1000 ölçekli imar plan paftaları ile plan açıklama raporu, 18 Ağustos 2026 tarihinden itibaren 15 gün süreyle:

• İstanbul Valiliği Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü İlan Panosu (Barbaros Mah. Mor Sümbül Sok. No:7/2A Ataşehir / İstanbul),

• İstanbul İl Müdürlüğü resmi internet sitesi (istanbul.csb.gov.tr),

• Bakanlık E-Plan Otomasyon Sistemi (eplan.csb.gov.tr) üzerinden resmi olarak askıya çıkarılmıştır.

Detaylı Bilgi ve İletişim: Beytullah Yılmaz: 0 544 608 84 80 Kaynak: Haritahaber 2026

Sarıyer Ayazağa 10638 Ada 2 Parsel İmar Planı Değişikliği Hakkında 50 Soru ve Cevap

Genel Bilgiler ve Konum

1. Bu imar planı değişikliği hangi taşınmazı kapsıyor?

İstanbul İli, Sarıyer İlçesi, Ayazağa Mahallesi sınırları içerisinde bulunan 10638 ada 2 parsel numaralı taşınmazı kapsamaktadır.

2. Söz konusu parselin yüzölçümü ne kadardır?

Planlama alanını oluşturan parselin toplam büyüklüğü 6.141,48 metrekaredir.

3. Parsel tam olarak nerede yer almaktadır?

Parsel, Cendere Vadisi aksında; güneyinde Kemerburgaz Caddesi, kuzeyinde ise Ayazağa Ormanı bulunacak şekilde konumludur. Vadistanbul, Skyland ve Çamlıvadi gibi projelere yakın mesafededir.

4. Taşınmazın mülkiyeti kime aittir?

Taşınmaz kamu mülkiyeti olmayıp, özel şahıs/şirket mülkiyetindedir.

5. Parselde şu an herhangi bir yapı var mı?

Hayır. Parsel halihazırda boş durumdadır ve üzerinde herhangi bir yapılaşma bulunmamaktadır.

6. Parsel hangi kanun kapsamında "Rezerv Yapı Alanı" ilan edildi?

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın 20.07.2026 tarihli ve 572943 sayılı oluru ile 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında Rezerv Yapı Alanı ilan edilmiştir.

7. Rezerv Yapı Alanı ne anlama gelir?

Kentsel dönüşüm uygulamalarında yeni yerleşim, çalışma, ticaret veya donatı alanı olarak kullanılmak üzere Bakanlıkça belirlenen güvenli ve planlı alanlardır.

8. Plan değişikliğini hangi kurum onaylamıştır?

Plan değişikliği, 6306 sayılı Kanun’un 6. maddesi uyarınca Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından resen onaylanmıştır.

9. Plan onayı hangi tarihte yapılmıştır?

Bakanlık tarafından 12.08.2026 tarihli ve 16450443 sayılı yazı ile onaylanmıştır.

10. Plan işlem numaraları (PİN) nelerdir?

• 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği: NİP-341144400

• 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği: UİP-341144399

İmar Fonksiyonu ve Değişikliğin Nedeni

11. Parselin önceki (meri) imar durumu neydi?

Yürürlükteki planlarda 1/5000 ölçekte "İdari Tesis Alanı (İtfaiye)", 1/1000 ölçekte ise "Yönetim Merkezleri" lejantında bulunmaktaydı.

12. Yeni plan değişikliği ile alanın fonksiyonu ne oldu?

Parselin tamamı (%100 - 6.141,48 m²) "Ticaret Alanı" (Kentsel Çalışma Alanı) olarak değiştirilmiştir.

13. Bu plan değişikliği neden yapıldı?

Özel mülkiyetteki parsel yaklaşık 14 yıldır "Yönetim Merkezi / İtfaiye" fonksiyonunda tutulmasına rağmen kamulaştırılmamış, kamu yatırımı yapılmamış ve mülk sahibinin tasarruf hakkı kısıtlanmıştır. Hukuki ve ekonomik mağduriyeti gidermek ve bölgenin ticari ihtiyacını karşılamak amacıyla değişiklik yapılmıştır.

14. Kamu arazisi olmadan neden kamu fonksiyonu verilmişti?

Eski imar uygulamaları sırasında kamu donatısı olarak ayrılmış ancak yasal süreler içinde kamulaştırma bedeli ödenip kamu eline geçirilmemiştir.

15. Bu değişiklikte hangi hukuki dayanaklar kullanıldı?

3194 sayılı İmar Kanunu, 6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu (Ek Madde 1) ve 7534 sayılı Kanun’un 7. maddesi dayanak gösterilmiştir.

16. 2942 sayılı Kanun'un Ek 1. maddesi ne hükmediyor?

İmar planında resmi kurumlara veya umumi hizmetlere ayrılan taşınmazlar 5 yıl içinde kamulaştırılmazsa, mülkiyet hakkını kısıtlayan bu engelin imar planı değişikliği ile kaldırılması gerektiğini belirtir.

17. 7534 sayılı Kanun değişikliği ne sağlıyor?

Kamu eline geçişi sağlanamayan ve ilgili idarenin kamu hizmetine ihtiyacı olmadığını belirttiği yerlerde, konut hariç eşdeğer alan aranmaksızın fonksiyon değişikliği yapılmasına olanak tanır.

18. 1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planı'nda alanın durumu nedir?

İstanbul İl Çevre Düzeni Planı'nda söz konusu alan "Meskûn Alan" sınırları içerisinde yer almaktadır.

19. Plan değişikliği kamu yararına uygun mudur?

Rapor gerekçesine göre; atıl durumdaki arazinin istihdam ve ticari hizmet sağlayacak güvenli bir iş alanına dönüştürülmesi ve mülkiyet kısıtlılığının çözülmesi kamu yararı olarak değerlendirilmiştir.

20. Çevre parsellerde benzer fonksiyonlar var mı?

Evet. Cendere Vadisi aksında yer alan komşu parseller çoğunlukla Ticaret, Konut Dışı Kentsel Çalışma ve Ticaret-Konut lejantlarına sahiptir.

Yapılaşma Şartları ve İnşaat Hakları

21. Parsel için belirlenen yeni Emsal (KAKS) değeri nedir?

Yeni plan kararı ile emsal E: 1.60 olarak belirlenmiştir.

22. Emsal 1.60 ne anlama gelir?

Arsa alanının 1.60 katı kadar toplam net imar inşaat alanı yapılabileceği anlamına gelir (6.141,48 m² × 1.60 = yaklaşık 9.826 m² emsale dahil inşaat hakkı).

23. İzin verilen maksimum bina yüksekliği (Yençok) nedir?

Azami yapı yüksekliği Yençok: 30.00 metre olarak onaylanmıştır.

24. 30 metre yükseklik kaç kata denk gelir?

Ticari binalarda kat yüksekliklerine bağlı olarak zemin dahil yaklaşık 7-9 katlı bir yapıya karşılık gelmektedir.

25. Parsel üzerine konut veya rezidans yapılabilir mi?

Hayır. Alan yalnızca "Ticaret Alanı" olarak onaylandığı için bağımsız konut birimleri yapılamaz.

26. "Ticaret Alanı"nda hangi tür binalar yapılabilir?

İş merkezleri, plazalar, yönetim ofisleri, finans/banka kurumları, çarşı, mağazalar, sosyo-kültürel tesisler, yeme-içme ve eğlence birimleri yapılabilir.

27. Alana otel veya konaklama tesisi yapılabilir mi?

Evet. Ticaret alanı lejantı kapsamında otel ve konaklama tesisleri inşa edilebilmektedir.

28. Sağlık kuruluşu veya klinik yapılabilir mi?

Evet. İmar yönetmeliğine uygun olarak muayenehane, sağlık kabini ve özel sağlık birimleri yer alabilir.

29. Çevredeki projelerde emsal oranları ne kadardır?

Yakın çevredeki meri planlarda emsal oranları 1.50 ile 2.16 arasında, bina yükseklikleri ise 25 metre ile 70 metre arasında değişmektedir.

30. Önerilen 1.60 emsal ve 30 metre çevreye göre nasıldır?

Çevre binaların yükseklik ve yoğunluk sınırlarının altında, vadinin silüetini ve doğal yapısını zorlamayacak dengeli bir seviyede tutulmuştur.

Zemin, Jeoloji ve Deprem Durumu

31. Parselin deprem riski nedir?

İstanbul genelinde olduğu gibi alan, Marmara Denizi'nden geçen Kuzey Anadolu Fay Hattı'nın etki alanındadır. Yapılacak tüm binaların Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği'ne uygun olması zorunludur.

32. Yerleşime uygunluk analizinde alan hangi kategoridedir?

Alan; ÖA-2.1 (Önlem Alınabilecek Stabilite Sorunlu Alanlar) ve ÖA-5.1 (Önlem Alınabilecek Şişme-Oturma Sorunlu Alanlar) olarak sınıflandırılmıştır.

33. "ÖA-2.1" ve "ÖA-5.1" alanı inşaata engel midir?

Hayır. Gerekli mühendislik ve zemin iyileştirme önlemleri (iksa, kazık, istinat, drenaj vb.) alınmak şartıyla yapılaşmaya izin verilen alanlardır.

34. Arazinin jeolojik yapısı nasıldır?

Bölge, Karbonifer yaşlı Trakya Formasyonu kayaçları ve bu formasyonun ayrışmış zemin örtüsünden (rezidüel) oluşmaktadır.

35. Arazinin eğimi ve kot farkı ne kadardır?

Arazinin genel eğimi %0-10 arasındadır. En düşük kot 13.33 metre, en yüksek kot 21.17 metre olup aradaki kot farkı 7.84 metredir.

36. Arazide yeraltı suyu seviyesi nedir?

Yapılan etütlerde yeraltı su seviyesi yüzeyden yaklaşık 4.00 ile 8.70 metre derinlikte tespit edilmiştir.

37. İnşaat öncesi hangi zemin çalışmaları zorunludur?

Detaylı zemin ve temel etüdü raporu hazırlanması, kazı güvenliği için iksa/istinat projelerinin yapılması ve drenaj sistemlerinin kurulması şarttır.

Kurum Görüşleri ve Çevre Bağlantıları

38. Plan değişikliği sürecinde hangi kurumların görüşü alındı?

İSKİ, Orman Bölge Müdürlüğü, İBB Şehir Planlama, İBB İtfaiye, İBB Ulaşım, Milli Emlak, Sarıyer Belediyesi ve Deprem Zemin İnceleme Müdürlüğü gibi 15 farklı kurumdan görüş talep edilmiştir.

39. İSKİ’nin görüşü ne olmuştur?

Planlama alanının yüzeysel su toplama havzaları ve dere koruma bandı dışında kaldığını belirterek altyapı tesislerine zarar verilmemesi şartıyla teklifi uygun bulmuştur.

40. İBB İtfaiye Dairesi görüşü nasıldır?

Bölgede hızlı müdahale için itfaiye istasyonu ihtiyacı olduğunu belirterek alanın itfaiye fonksiyonundan çıkarılmasına olumsuz görüş bildirmiştir.

41. Orman Bölge Müdürlüğü görüşü nedir?

Komşu 487 ve 842 nolu parsellerde fiili orman varlığı bulunduğunu bildirmiş, bu nedenle plan çalışması yalnızca 10638 ada 2 parsel sınırına çekilerek orman alanları sınır dışı bırakılmıştır.

42. İBB Şehir Planlama ve İmar Müdürlüğü nasıl görüş bildirdi?

Donatı alanının azaltıldığı ve parsel bazında yoğunluk getirildiği gerekçesiyle olumsuz görüş iletmiştir.

43. Milli Emlak Dairesi görüşü nedir?

Taşınmaz üzerinde Hazine mülkiyeti bulunmadığını ve meri mevzuata göre işlem yapılabileceğini bildirmiştir.

44. Parselin araç giriş-çıkışı nereden sağlanacaktır?

Ulaşım Koordinasyon Müdürlüğü (UTK) kararına göre; Kemerburgaz Caddesi ve yeni imar yolu üzerinden trafik emniyetini bozmayacak şekilde giriş-çıkış düzenlenecektir.

45. Parselin ana ulaşım ve metro bağlantıları nasıldır?

Seyrantepe Metro İstasyonu’na yaklaşık 2 km, Kâğıthane Metro İstasyonu’na 3.5 km ve Havaray hattına yaklaşık 1 km mesafededir.

Askı, İtiraz ve Yürürlük Süreci

46. İmar planları ne zaman askıya çıktı?

Planlar 18 Ağustos 2026 tarihinde resmi olarak askıya çıkarılmıştır.

47. Askı süresi kaç gündür?

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında askı süresi 15 gün ile sınırlıdır.

48. Plan belgeleri fiziki olarak nerede görülebilir?

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü İlan Panosu’nda (Barbaros Mah. Mor Sümbül Sok. No:7/2A Ataşehir/İstanbul) incelenebilir.

49. Planlar dijital ortamda nereden incelenebilir?

İstanbul Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü web sitesinden (istanbul.csb.gov.tr) veya Bakanlığın E-Plan Otomasyon Sistemi üzerinden (eplan.csb.gov.tr) görüntülenebilir.

50. Plan değişikliğine nasıl ve ne zaman itiraz edilir?

15 günlük resmi askı süresi içinde Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü'ne yazılı dilekçe verilerek itiraz edilebilir. Askı süresi bitiminde itiraz olmaması veya yapılan itirazların Bakanlıkça reddedilmesi durumunda planlar kesinleşir.